房地產(chǎn)融資新途徑探討(已修改)
2025-07-09 15:03 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)融資新途徑探討作者：日期：房地產(chǎn)融資新途徑 房地產(chǎn)融資新途徑，大概講三個方面的內(nèi)容： 第一、按照我的體會講一下現(xiàn)代化方面金融的一個現(xiàn)狀。 第二、還有一個觀點，我感覺房地產(chǎn)變革時代正在來臨。 第三、關于房地產(chǎn)信托的一些東西， 講到房地產(chǎn)金融，先要講到房地產(chǎn)，應該說房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，這一點不會有一些爭議，有一些佐證可以講，一個是人均GDP，隨著GDP不斷提升，城市化率不斷提升。我們國家改革開放二十年，城市化率從原來的不到20％，％這么一個水平，隨著經(jīng)濟的不斷成長，這一塊還會增加，城市化不斷的增加的話，肯定是需要解決住房的問題，所以說為住宅產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)提供了一個很大的發(fā)展機遇。 另外房地產(chǎn)投資占全社會總投資和GDP的比重也不斷的提升，我這里有一些不完全的統(tǒng)計，從86年到03年，房地產(chǎn)的GDP比重從1％％，％，％。在中國城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)構成中間，房產(chǎn)這一塊也是最主要的構成，占了48％，同時中國的房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)階段仍然面臨一個新的發(fā)展機遇，包括根據(jù)我們國家的“十五規(guī)劃”，要求人均住宅要達到22平米，整個住房的數(shù)量在整個十五期間應該有21億平米的目標，應該說這一塊需求還是非常大的。但是這么一個龐大的房地產(chǎn)市場，我們國家缺乏一個非常健全有效的房地產(chǎn)金融體系，經(jīng)常講的金融體系是一個房地產(chǎn)金融機構的一個體系，在我這方面我們國家完整的一個體系應該是由商業(yè)銀行、一些在美國的儲貸會，包括房地產(chǎn)信托等來組成，同時還需要有一個完善的市場體系，就是要有一個交易的二次市場體系。 由于中國房地產(chǎn)金融體系的不發(fā)達，現(xiàn)在房地產(chǎn)確實面臨著資金上的一個困窘，一方面對現(xiàn)在房地產(chǎn)的主要資金來源進行一下分析，我這里做的一個統(tǒng)計是自己根據(jù)一些公開的材料做的數(shù)據(jù)，可以看的出來幾個特色： 第一、開發(fā)商的自有資金非常有限。 第二、銀行的貸款從121號文件發(fā)布開始，不斷處于收縮的狀態(tài)。 第三、這個房地產(chǎn)金融體系因為有欠缺，通過信托、基金等等的管道融資的渠道并不同場，一些民間的集資行為第一是成本高，第二在中國現(xiàn)有的法律環(huán)境下還是非法的一種狀態(tài)，大量的房地產(chǎn)開發(fā)的資金其實是依靠消費回款和政府的土地生成來支持的。什么原因呢？就是中國的房地產(chǎn)都比較少見的預售制度，另外主要靠拖欠，原來的土地都是簽下來了付一點點錢，用蓋房子的錢再去繳土地錢，還有就是拖欠施工隊的錢，整個自有資金占的量非常少，根據(jù)我們的統(tǒng)計自有資金占房地產(chǎn)開發(fā)不到17％，來自于銷售回款這方面的資金比例達到了41％，在房地產(chǎn)市場長期缺乏機構投資人的，剛才講的是國外的一些保險融資，養(yǎng)老金等都可以投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而在中國保險公司按目前的法規(guī)是不能直接投資于房地產(chǎn)的，養(yǎng)老、企業(yè)年金等都不可以開發(fā)，還有我們國家的產(chǎn)業(yè)基金一直都不行，所以中國現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)資金的金融都集中在銀行的體系上。 另外一方面社會有大量的資金缺乏投資渠道，我們國家有將近30億的金融資產(chǎn)，十幾萬億居民儲蓄都在銀行卡上，這就造成了社會資源的一個極大的浪費。當前房地產(chǎn)市場結構性矛盾很大程度是優(yōu)于缺乏投資機構人的參與，由于沒有機構投資人的參與，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場的一個現(xiàn)狀就是開發(fā)比例不合理，高檔的比例過高，這是由于目前投機的比例過大造成的，為什么投機比例過大，是因為散戶比較多，散戶投資的時候往往缺乏對市場的研究能力和對風險的控制的能力，往往是“跟風炒作”。投機的操作是偏向于做高檔的樓盤。 第二、我們國家的使臣購房比例過大，達到了78％，這個比例比歐美還要過，租賃市場滯后，由于租賃市場缺乏，租金對房價的指導體系建立起來了。跟資本市場一樣，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場很像當年的上海市場，開發(fā)商可以用很少的成本來操作這個市場。去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出來的時候，上海的市場出現(xiàn)瘋狂的增長，樓盤一天一個價格。上海做莊非常容易，機構投資人的參與應該能夠使這個市場趨于理性，現(xiàn)在證券市場逐漸開始向理性回歸。 由于存在上面的一些問題，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融的變革時代我認為正在來臨，以央行1212號文件推出為標準，國家對宏觀調(diào)控的措施正在加強，土地、房貸都雙收緊，一個是房地產(chǎn)付款的周期不斷的縮短，第二銀行對購買地的這些銀行都停止，要求四證齊全。前一陣房地產(chǎn)金融分析報告里也提出了一些置疑，今后這一塊也面臨調(diào)整，應該說對房地產(chǎn)的資金來源更是嚴峻，所以一定要思考怎么樣改變居民的一些局勢，對策，改變應該是不可避免的。房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生一些什么樣的改變呢，我個人認為一個是房地產(chǎn)的分工將更加明確，行業(yè)的集中度會提高，業(yè)內(nèi)的并購不可避免，現(xiàn)在這幾年已經(jīng)有大量的房地產(chǎn)并購的案例，包括萬科并購“蘭都”（音）；第二是房地產(chǎn)專門的機構會逐漸產(chǎn)生，原來我們國家跟香港學的模式，把開發(fā)商和投資商的身份是融為一身的。單純依靠銀行融資的途徑面臨一個調(diào)整，銀行的貸款，有人覺得是因為宏觀調(diào)控臨時性的銀行貸款收緊，其實我個人認為這種趨勢應該是長期的，不可逆轉的。因為一個健康的市場直接融資和間接融資應該是在一定的比例，如果你開發(fā)商的比例比較低，你只出一成的風險，銀行的風險再控也控制不住的，所以說直接融資的比例需要提高，這是一個傳統(tǒng)融資的一個流程，今后可能需要資本市場的參與。在轉變過程中誰將勝出，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說我覺得主要取決于資本的能力，資本的能力體現(xiàn)在你能否上市，還有通過股權的私募，還有引進一些海外的投資者、國內(nèi)的一些投資者等等，第二通過發(fā)債，引進房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金、還有（英文）這些方面，這些都是能夠提高資本能力的。 在上述各種選擇中間，我是干國內(nèi)信托公司的，我也介紹一下國內(nèi)信托的一些情況：首先從02年起，信托行業(yè)開始重新出發(fā)，前二十年中國的信托公司的建立，主要是為了滿足投資的沖動和需求而產(chǎn)生的，當時是在資金缺乏的時候，信托公司一上來目的很明確就是為了融資，
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