房地產(chǎn)融資新途徑探討(已修改)
2025-07-09 15:03 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)融資新途徑探討作者：日期：房地產(chǎn)融資新途徑 房地產(chǎn)融資新途徑，大概講三個(gè)方面的內(nèi)容： 第一、按照我的體會(huì)講一下現(xiàn)代化方面金融的一個(gè)現(xiàn)狀。 第二、還有一個(gè)觀點(diǎn)，我感覺(jué)房地產(chǎn)變革時(shí)代正在來(lái)臨。 第三、關(guān)于房地產(chǎn)信托的一些東西， 講到房地產(chǎn)金融，先要講到房地產(chǎn)，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，這一點(diǎn)不會(huì)有一些爭(zhēng)議，有一些佐證可以講，一個(gè)是人均GDP，隨著GDP不斷提升，城市化率不斷提升。我們國(guó)家改革開(kāi)放二十年，城市化率從原來(lái)的不到20％，％這么一個(gè)水平，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷成長(zhǎng)，這一塊還會(huì)增加，城市化不斷的增加的話，肯定是需要解決住房的問(wèn)題，所以說(shuō)為住宅產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)很大的發(fā)展機(jī)遇。 另外房地產(chǎn)投資占全社會(huì)總投資和GDP的比重也不斷的提升，我這里有一些不完全的統(tǒng)計(jì)，從86年到03年，房地產(chǎn)的GDP比重從1％％，％，％。在中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中間，房產(chǎn)這一塊也是最主要的構(gòu)成，占了48％，同時(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)階段仍然面臨一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇，包括根據(jù)我們國(guó)家的“十五規(guī)劃”，要求人均住宅要達(dá)到22平米，整個(gè)住房的數(shù)量在整個(gè)十五期間應(yīng)該有21億平米的目標(biāo)，應(yīng)該說(shuō)這一塊需求還是非常大的。但是這么一個(gè)龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們國(guó)家缺乏一個(gè)非常健全有效的房地產(chǎn)金融體系，經(jīng)常講的金融體系是一個(gè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的一個(gè)體系，在我這方面我們國(guó)家完整的一個(gè)體系應(yīng)該是由商業(yè)銀行、一些在美國(guó)的儲(chǔ)貸會(huì)，包括房地產(chǎn)信托等來(lái)組成，同時(shí)還需要有一個(gè)完善的市場(chǎng)體系，就是要有一個(gè)交易的二次市場(chǎng)體系。 由于中國(guó)房地產(chǎn)金融體系的不發(fā)達(dá)，現(xiàn)在房地產(chǎn)確實(shí)面臨著資金上的一個(gè)困窘，一方面對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)的主要資金來(lái)源進(jìn)行一下分析，我這里做的一個(gè)統(tǒng)計(jì)是自己根據(jù)一些公開(kāi)的材料做的數(shù)據(jù)，可以看的出來(lái)幾個(gè)特色： 第一、開(kāi)發(fā)商的自有資金非常有限。 第二、銀行的貸款從121號(hào)文件發(fā)布開(kāi)始，不斷處于收縮的狀態(tài)。 第三、這個(gè)房地產(chǎn)金融體系因?yàn)橛星啡?，通過(guò)信托、基金等等的管道融資的渠道并不同場(chǎng)，一些民間的集資行為第一是成本高，第二在中國(guó)現(xiàn)有的法律環(huán)境下還是非法的一種狀態(tài)，大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金其實(shí)是依靠消費(fèi)回款和政府的土地生成來(lái)支持的。什么原因呢？就是中國(guó)的房地產(chǎn)都比較少見(jiàn)的預(yù)售制度，另外主要靠拖欠，原來(lái)的土地都是簽下來(lái)了付一點(diǎn)點(diǎn)錢(qián)，用蓋房子的錢(qián)再去繳土地錢(qián)，還有就是拖欠施工隊(duì)的錢(qián)，整個(gè)自有資金占的量非常少，根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)自有資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不到17％，來(lái)自于銷(xiāo)售回款這方面的資金比例達(dá)到了41％，在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期缺乏機(jī)構(gòu)投資人的，剛才講的是國(guó)外的一些保險(xiǎn)融資，養(yǎng)老金等都可以投資于房地產(chǎn)行業(yè)，而在中國(guó)保險(xiǎn)公司按目前的法規(guī)是不能直接投資于房地產(chǎn)的，養(yǎng)老、企業(yè)年金等都不可以開(kāi)發(fā)，還有我們國(guó)家的產(chǎn)業(yè)基金一直都不行，所以中國(guó)現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)資金的金融都集中在銀行的體系上。 另外一方面社會(huì)有大量的資金缺乏投資渠道，我們國(guó)家有將近30億的金融資產(chǎn)，十幾萬(wàn)億居民儲(chǔ)蓄都在銀行卡上，這就造成了社會(huì)資源的一個(gè)極大的浪費(fèi)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾很大程度是優(yōu)于缺乏投資機(jī)構(gòu)人的參與，由于沒(méi)有機(jī)構(gòu)投資人的參與，現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)狀就是開(kāi)發(fā)比例不合理，高檔的比例過(guò)高，這是由于目前投機(jī)的比例過(guò)大造成的，為什么投機(jī)比例過(guò)大，是因?yàn)樯?hù)比較多，散戶(hù)投資的時(shí)候往往缺乏對(duì)市場(chǎng)的研究能力和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制的能力，往往是“跟風(fēng)炒作”。投機(jī)的操作是偏向于做高檔的樓盤(pán)。 第二、我們國(guó)家的使臣購(gòu)房比例過(guò)大，達(dá)到了78％，這個(gè)比例比歐美還要過(guò)，租賃市場(chǎng)滯后，由于租賃市場(chǎng)缺乏，租金對(duì)房?jī)r(jià)的指導(dǎo)體系建立起來(lái)了。跟資本市場(chǎng)一樣，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)很像當(dāng)年的上海市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商可以用很少的成本來(lái)操作這個(gè)市場(chǎng)。去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出來(lái)的時(shí)候，上海的市場(chǎng)出現(xiàn)瘋狂的增長(zhǎng)，樓盤(pán)一天一個(gè)價(jià)格。上海做莊非常容易，機(jī)構(gòu)投資人的參與應(yīng)該能夠使這個(gè)市場(chǎng)趨于理性，現(xiàn)在證券市場(chǎng)逐漸開(kāi)始向理性回歸。 由于存在上面的一些問(wèn)題，現(xiàn)在房地產(chǎn)金融的變革時(shí)代我認(rèn)為正在來(lái)臨，以央行1212號(hào)文件推出為標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家對(duì)宏觀調(diào)控的措施正在加強(qiáng)，土地、房貸都雙收緊，一個(gè)是房地產(chǎn)付款的周期不斷的縮短，第二銀行對(duì)購(gòu)買(mǎi)地的這些銀行都停止，要求四證齊全。前一陣房地產(chǎn)金融分析報(bào)告里也提出了一些置疑，今后這一塊也面臨調(diào)整，應(yīng)該說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)的資金來(lái)源更是嚴(yán)峻，所以一定要思考怎么樣改變居民的一些局勢(shì)，對(duì)策，改變應(yīng)該是不可避免的。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)發(fā)生一些什么樣的改變呢，我個(gè)人認(rèn)為一個(gè)是房地產(chǎn)的分工將更加明確，行業(yè)的集中度會(huì)提高，業(yè)內(nèi)的并購(gòu)不可避免，現(xiàn)在這幾年已經(jīng)有大量的房地產(chǎn)并購(gòu)的案例，包括萬(wàn)科并購(gòu)“蘭都”（音）；第二是房地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)會(huì)逐漸產(chǎn)生，原來(lái)我們國(guó)家跟香港學(xué)的模式，把開(kāi)發(fā)商和投資商的身份是融為一身的。單純依靠銀行融資的途徑面臨一個(gè)調(diào)整，銀行的貸款，有人覺(jué)得是因?yàn)楹暧^調(diào)控臨時(shí)性的銀行貸款收緊，其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為這種趨勢(shì)應(yīng)該是長(zhǎng)期的，不可逆轉(zhuǎn)的。因?yàn)橐粋€(gè)健康的市場(chǎng)直接融資和間接融資應(yīng)該是在一定的比例，如果你開(kāi)發(fā)商的比例比較低，你只出一成的風(fēng)險(xiǎn)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)再控也控制不住的，所以說(shuō)直接融資的比例需要提高，這是一個(gè)傳統(tǒng)融資的一個(gè)流程，今后可能需要資本市場(chǎng)的參與。在轉(zhuǎn)變過(guò)程中誰(shuí)將勝出，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)我覺(jué)得主要取決于資本的能力，資本的能力體現(xiàn)在你能否上市，還有通過(guò)股權(quán)的私募，還有引進(jìn)一些海外的投資者、國(guó)內(nèi)的一些投資者等等，第二通過(guò)發(fā)債，引進(jìn)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金、還有（英文）這些方面，這些都是能夠提高資本能力的。 在上述各種選擇中間，我是干國(guó)內(nèi)信托公司的，我也介紹一下國(guó)內(nèi)信托的一些情況：首先從02年起，信托行業(yè)開(kāi)始重新出發(fā)，前二十年中國(guó)的信托公司的建立，主要是為了滿(mǎn)足投資的沖動(dòng)和需求而產(chǎn)生的，當(dāng)時(shí)是在資金缺乏的時(shí)候，信托公司一上來(lái)目的很明確就是為了融資，
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