房地產(chǎn)融資綜述地產(chǎn)商融資究竟有哪些路-(已修改)
2025-07-03 21:16 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)融資綜述地產(chǎn)商融資究竟有哪些路 總體上說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資顧名思義就是房地產(chǎn)開發(fā)商的籌資行為，其途徑分為企業(yè)內(nèi)部融資和企業(yè)外部融資?！ ∑髽I(yè)內(nèi)部融資途徑，即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)的現(xiàn)有資金來支持項(xiàng)目開發(fā)，或擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)，方法包括：抵押、貼現(xiàn)股票和債券獲現(xiàn)金，預(yù)收購房定金或購房款等?！ ∑髽I(yè)外部融資主要有：債權(quán)融資、股權(quán)融資、設(shè)立信托、發(fā)行基金和夾層融資等零客網(wǎng) 連鎖零售|商業(yè)地產(chǎn)|在線文檔交易|資料下載|人脈拓展|獵頭招聘 首先是債權(quán)融資，即通常的銀行貸款融資，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道，但近年來，這一渠道有所變窄。因?yàn)?*年6月央行出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文件)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”，即“土地證，規(guī)劃證，開工證，銷售證和30%的自有資金”方可獲貸款。許多開發(fā)商因達(dá)不到30%的自有資金比例而難以得到銀行貸款。另外，**年2月銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)》，規(guī)定銀行每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比要不超過50%，月所有債務(wù)支出與收入比不超過55%，此規(guī)定提高了個(gè)人住房貸款門檻，限制購買行為。反過來增加了銀行向開發(fā)商貸款的預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，降低銀行的貸款意愿?！ ≡诖藯l件下，某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了很有意義的金融創(chuàng)新，如今典集團(tuán)總裁張寶全的“委托貸款”。 **年8月，張寶全針對“蘋果社區(qū)”項(xiàng)目推出“貼息委托貸款”， 這種融資模式，前提是開發(fā)商要有一定實(shí)力，即能投入一定的預(yù)定資金做委托貸款，具體做法是：自己出資兩億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進(jìn)行按揭(121文件明確規(guī)定商業(yè)銀行只能給已封頂住房購買者發(fā)放個(gè)人住房貸款)，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。開發(fā)商委托貸款提供房款的80%的按揭比例，銷售回籠資金中增加了買房人20%的首付款如，若開發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，；按此模式連續(xù)周轉(zhuǎn)三次，則可回籠資金幾乎翻番，也就是實(shí)現(xiàn)可用銷售融資近一億元。國務(wù)院發(fā)展研究中心認(rèn)為，此舉為“金融創(chuàng)新”?！ 〉诙N企業(yè)外部融資途徑是股權(quán)融資，例如公開上市，理論上講，這是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。 因此，通常實(shí)力較大的(特別是擁有政府背景)房地產(chǎn)公司才
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