房地產(chǎn)企業(yè)該如何融資(已修改)
2025-06-09 00:07 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)如何融資莫天全主持人：
下面我們有請莫天全先生為我們作房地產(chǎn)投資融資與企業(yè)重組的演講主題，莫天全先生是美國亞洲開發(fā)投資公司ADF執(zhí)行副總裁，搜房資訊控股有限公司總裁兼首席執(zhí)行官、中房指數(shù)秘書長。1990年碩士畢業(yè)于清華大學經(jīng)濟管理學院。那么他運作的搜房網(wǎng)已經(jīng)成為大中華地區(qū)最大的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)，那么我們現(xiàn)在就由請莫天全先生為我們作房地產(chǎn)企業(yè)如何投資融資方面的演講。莫天全：
謝謝大家來光臨我們這個第二屆房地產(chǎn)學院派的論壇，剛才在底下和我們的新聞媒體，還有我們的學員一起有個簡短的交流，大家覺得孟曉蘇博士講得非常精采，現(xiàn)在在開發(fā)界或者是在我們的產(chǎn)業(yè)，慢慢的從簡單的開發(fā)已經(jīng)向一個高度或者是一種深度開始來想問題，不是簡單的一個概念或者是一種做法就能夠帶來我們一個開發(fā)項目完全的成功，這也是我們作房地產(chǎn)學院派的一個目的、一個原因，因為總感覺到這個產(chǎn)業(yè)在進步過程當中，這種扎扎實實的以經(jīng)濟理論為基礎的一些東西還是相當?shù)闹匾肭蟮靡粋€長期的穩(wěn)定的高速的發(fā)展的話，還得把理論和實踐很好的結合起來，就是拋掉我們一些最基本的經(jīng)濟規(guī)律或者是生活嘗試來做一些房地產(chǎn)項目的話，這個時代也許就會過去了，這是房地產(chǎn)學院派的目的。剛才孟曉蘇博士講了很多新的觀點，在兩個星期以前他就把講稿給了我，他要利用這個機會發(fā)表一些新的觀點，和同業(yè)們探討，所以今天我在后面聽了一些，還是很受啟發(fā)。這個東西和房地產(chǎn)開發(fā)稍微有一些距離，或者是拋開了具體的開發(fā)來談我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，這個話題就是投資融資和企業(yè)重組。最近特別是從去年下半年開始，我們覺得這一塊已經(jīng)成為一個熱點或者說大家非常關注的一個話題，總而言之，實際上我們說的是這個叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務，這塊在美國，我知道的也就是美國現(xiàn)在還是相當?shù)陌l(fā)達，投資銀行對我們大家都不是很陌生了，這主要就是在幾個方面，比如說上市，還有融資，還有收購兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投資，包括了我們這些所謂世界富人這種個人的管理，包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行，三個最大投資銀行之一了，也是最有名的投資銀行。那么國際上知名的還有東方廣場，李嘉誠有跟大的都是量，包括華遠，現(xiàn)在是華潤，當初也是高盛參與了直接投資。這個話題延伸到房地產(chǎn)業(yè)是一樣的，就是從房地產(chǎn)業(yè)來說，我們現(xiàn)在已經(jīng)從簡單的小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)上升到一個上一個層次或者上規(guī)模，從長遠方面來考慮這種開發(fā)，所以我也是借這個機會和大家交流。
上一次在我們去年年底的時候，我們做了一次非常大的年會，那時候我也是簡單的和大家交流了一下，得到了很多的反饋，所以在這個基礎上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。
剛才說到房地產(chǎn)投資銀行這塊就包括了很多方面。但是，今天我主要要講的就是股權投資或者是融資，這塊也可以叫做直接投資，說得簡單一點，就是我們要把我們的企業(yè)的一部分賣給別人，讓別人我們是要找股東，股東拿什么成為股東呢？就是拿他們的資金成為我們這個公司或者是項目的股東。從四個方面：一個是股權投資的來源，一個是股權投資的方式，還有相當重要的，也就是我們能夠把握或者說在這當中技巧性很強的，就是我們獲取這些股權投資的步驟和技巧，最后非常簡單的讓我們自己知道，也讓我們投資方知道的，也就是我們的回報。
第一方面就是投資的來源，這塊非常的重要，實際上大家都知道，就是找有錢的股東，開發(fā)早期的，這種空手道的做法還能做，但是好象越來越少了，所以這時候資金實力的介入，成了我們做房地產(chǎn)項目，特別是做大項目非常關鍵的一環(huán)，所以這塊就是我們從股權投資方面來考慮，和銀行借款是一方面，但是直接的融資投資也是非常關鍵。那么股權投資我們開玩笑說叫不用還的錢，那么他成為你的股東，你虧了賺了都是他的，這是不用還的錢，一部分就是我們經(jīng)常做的，就是要還的錢，就是我們貸款借款要還的錢，除了還他的本金以外還有就是利息，還有一種就是可還可不還的錢，當中還有很多的條件，借貸這塊也可以轉成股權轉成股權以后就可以不還了。那么股權這塊也有條件，就是說希望幾年之后出去，他不想成為股東了。那么這就是中間階段可還可不還的，那么我們經(jīng)常的就是不用還的錢的資金。
來源是四個方面，一個方面就是金融結構，我們經(jīng)常所接觸的，銀行、保險和證券，證券公司就是我拿高盛來舉例，投資他們投資的包括華遠、包括東方廣場，銀行這塊的投資，我想在大陸、在中國這塊已經(jīng)不是一個陌生的事情，保險公司也會介入這塊，特別是在國外做法，因為作為一個資產(chǎn)管理或者資金管理這塊，為了分散風險的話，總會有一個比例，10％左右是投在房地產(chǎn)業(yè)這塊，通過不同的方式。所以這是我們一個非常大的資金來源。
第二個是我們投資基金，投資基金現(xiàn)在在國內還是在一個比較早期的階段，大家還在探索或者說要做哪些事，非常小規(guī)模的在介入，從市場的分量來說，還沒有到一個非常大的一個量。但是，這塊越來越重要，越來越明顯。我是昨天晚上從香港趕回來，也是為了今天的會，非常簡單，一個感覺就是海外，包括美國、包括歐洲的資金都想介入大陸這一塊，為什么呢？中國這一塊是在整個世界經(jīng)濟當中發(fā)展最穩(wěn)定，在過去十幾年當中保持一個高速的發(fā)展，也是非常看好的一個產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)又是在一個好的大環(huán)境里經(jīng)濟當中一個領頭的產(chǎn)業(yè)，所以大家對這塊非常的看好。但是他們看好的是什么？比較高檔一點的，長期的回報，對他們來說有一個10％的回報就已經(jīng)很滿足了，我接觸的在香港兩個非常簡單的五星級的飯店，一個在上海，
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