房地產(chǎn)企業(yè)該如何融資(已修改)
2025-06-09 00:07 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)如何融資莫天全主持人：
下面我們有請(qǐng)莫天全先生為我們作房地產(chǎn)投資融資與企業(yè)重組的演講主題，莫天全先生是美國(guó)亞洲開發(fā)投資公司ADF執(zhí)行副總裁，搜房資訊控股有限公司總裁兼首席執(zhí)行官、中房指數(shù)秘書長(zhǎng)。1990年碩士畢業(yè)于清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院。那么他運(yùn)作的搜房網(wǎng)已經(jīng)成為大中華地區(qū)最大的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)，那么我們現(xiàn)在就由請(qǐng)莫天全先生為我們作房地產(chǎn)企業(yè)如何投資融資方面的演講。莫天全：
謝謝大家來光臨我們這個(gè)第二屆房地產(chǎn)學(xué)院派的論壇，剛才在底下和我們的新聞媒體，還有我們的學(xué)員一起有個(gè)簡(jiǎn)短的交流，大家覺得孟曉蘇博士講得非常精采，現(xiàn)在在開發(fā)界或者是在我們的產(chǎn)業(yè)，慢慢的從簡(jiǎn)單的開發(fā)已經(jīng)向一個(gè)高度或者是一種深度開始來想問題，不是簡(jiǎn)單的一個(gè)概念或者是一種做法就能夠帶來我們一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全的成功，這也是我們作房地產(chǎn)學(xué)院派的一個(gè)目的、一個(gè)原因，因?yàn)榭偢杏X到這個(gè)產(chǎn)業(yè)在進(jìn)步過程當(dāng)中，這種扎扎實(shí)實(shí)的以經(jīng)濟(jì)理論為基礎(chǔ)的一些東西還是相當(dāng)?shù)闹匾肭蟮靡粋€(gè)長(zhǎng)期的穩(wěn)定的高速的發(fā)展的話，還得把理論和實(shí)踐很好的結(jié)合起來，就是拋掉我們一些最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律或者是生活嘗試來做一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的話，這個(gè)時(shí)代也許就會(huì)過去了，這是房地產(chǎn)學(xué)院派的目的。剛才孟曉蘇博士講了很多新的觀點(diǎn)，在兩個(gè)星期以前他就把講稿給了我，他要利用這個(gè)機(jī)會(huì)發(fā)表一些新的觀點(diǎn)，和同業(yè)們探討，所以今天我在后面聽了一些，還是很受啟發(fā)。這個(gè)東西和房地產(chǎn)開發(fā)稍微有一些距離，或者是拋開了具體的開發(fā)來談我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，這個(gè)話題就是投資融資和企業(yè)重組。最近特別是從去年下半年開始，我們覺得這一塊已經(jīng)成為一個(gè)熱點(diǎn)或者說大家非常關(guān)注的一個(gè)話題，總而言之，實(shí)際上我們說的是這個(gè)叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)，這塊在美國(guó)，我知道的也就是美國(guó)現(xiàn)在還是相當(dāng)?shù)陌l(fā)達(dá)，投資銀行對(duì)我們大家都不是很陌生了，這主要就是在幾個(gè)方面，比如說上市，還有融資，還有收購(gòu)兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投資，包括了我們這些所謂世界富人這種個(gè)人的管理，包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行，三個(gè)最大投資銀行之一了，也是最有名的投資銀行。那么國(guó)際上知名的還有東方廣場(chǎng)，李嘉誠(chéng)有跟大的都是量，包括華遠(yuǎn)，現(xiàn)在是華潤(rùn)，當(dāng)初也是高盛參與了直接投資。這個(gè)話題延伸到房地產(chǎn)業(yè)是一樣的，就是從房地產(chǎn)業(yè)來說，我們現(xiàn)在已經(jīng)從簡(jiǎn)單的小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)上升到一個(gè)上一個(gè)層次或者上規(guī)模，從長(zhǎng)遠(yuǎn)方面來考慮這種開發(fā)，所以我也是借這個(gè)機(jī)會(huì)和大家交流。
上一次在我們?nèi)ツ昴甑椎臅r(shí)候，我們做了一次非常大的年會(huì)，那時(shí)候我也是簡(jiǎn)單的和大家交流了一下，得到了很多的反饋，所以在這個(gè)基礎(chǔ)上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。
剛才說到房地產(chǎn)投資銀行這塊就包括了很多方面。但是，今天我主要要講的就是股權(quán)投資或者是融資，這塊也可以叫做直接投資，說得簡(jiǎn)單一點(diǎn)，就是我們要把我們的企業(yè)的一部分賣給別人，讓別人我們是要找股東，股東拿什么成為股東呢？就是拿他們的資金成為我們這個(gè)公司或者是項(xiàng)目的股東。從四個(gè)方面：一個(gè)是股權(quán)投資的來源，一個(gè)是股權(quán)投資的方式，還有相當(dāng)重要的，也就是我們能夠把握或者說在這當(dāng)中技巧性很強(qiáng)的，就是我們獲取這些股權(quán)投資的步驟和技巧，最后非常簡(jiǎn)單的讓我們自己知道，也讓我們投資方知道的，也就是我們的回報(bào)。
第一方面就是投資的來源，這塊非常的重要，實(shí)際上大家都知道，就是找有錢的股東，開發(fā)早期的，這種空手道的做法還能做，但是好象越來越少了，所以這時(shí)候資金實(shí)力的介入，成了我們做房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是做大項(xiàng)目非常關(guān)鍵的一環(huán)，所以這塊就是我們從股權(quán)投資方面來考慮，和銀行借款是一方面，但是直接的融資投資也是非常關(guān)鍵。那么股權(quán)投資我們開玩笑說叫不用還的錢，那么他成為你的股東，你虧了賺了都是他的，這是不用還的錢，一部分就是我們經(jīng)常做的，就是要還的錢，就是我們貸款借款要還的錢，除了還他的本金以外還有就是利息，還有一種就是可還可不還的錢，當(dāng)中還有很多的條件，借貸這塊也可以轉(zhuǎn)成股權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)以后就可以不還了。那么股權(quán)這塊也有條件，就是說希望幾年之后出去，他不想成為股東了。那么這就是中間階段可還可不還的，那么我們經(jīng)常的就是不用還的錢的資金。
來源是四個(gè)方面，一個(gè)方面就是金融結(jié)構(gòu)，我們經(jīng)常所接觸的，銀行、保險(xiǎn)和證券，證券公司就是我拿高盛來舉例，投資他們投資的包括華遠(yuǎn)、包括東方廣場(chǎng)，銀行這塊的投資，我想在大陸、在中國(guó)這塊已經(jīng)不是一個(gè)陌生的事情，保險(xiǎn)公司也會(huì)介入這塊，特別是在國(guó)外做法，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)資產(chǎn)管理或者資金管理這塊，為了分散風(fēng)險(xiǎn)的話，總會(huì)有一個(gè)比例，10％左右是投在房地產(chǎn)業(yè)這塊，通過不同的方式。所以這是我們一個(gè)非常大的資金來源。
第二個(gè)是我們投資基金，投資基金現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)還是在一個(gè)比較早期的階段，大家還在探索或者說要做哪些事，非常小規(guī)模的在介入，從市場(chǎng)的分量來說，還沒有到一個(gè)非常大的一個(gè)量。但是，這塊越來越重要，越來越明顯。我是昨天晚上從香港趕回來，也是為了今天的會(huì)，非常簡(jiǎn)單，一個(gè)感覺就是海外，包括美國(guó)、包括歐洲的資金都想介入大陸這一塊，為什么呢？中國(guó)這一塊是在整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)當(dāng)中發(fā)展最穩(wěn)定，在過去十幾年當(dāng)中保持一個(gè)高速的發(fā)展，也是非常看好的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)又是在一個(gè)好的大環(huán)境里經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個(gè)領(lǐng)頭的產(chǎn)業(yè)，所以大家對(duì)這塊非常的看好。但是他們看好的是什么？比較高檔一點(diǎn)的，長(zhǎng)期的回報(bào)，對(duì)他們來說有一個(gè)10％的回報(bào)就已經(jīng)很滿足了，我接觸的在香港兩個(gè)非常簡(jiǎn)單的五星級(jí)的飯店，一個(gè)在上海，
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1