【正文】 企業(yè)另類融資（以房地產(chǎn)為例）上海真金資產(chǎn)管理有限公司金鑫2013年12月非常高興有這個(gè)機(jī)會(huì)和大家在一起學(xué)習(xí)討論金融問(wèn)題（微觀金融）,為貼近大家本講座將介紹個(gè)人金融；開(kāi)講前幾點(diǎn)說(shuō)明：（1）個(gè)人情況的說(shuō)明：（2）講幾個(gè)故事、問(wèn)幾個(gè)問(wèn)題：（3）關(guān)于今天的講座：今天講座想達(dá)到的目的：就是讓大家能夠有所收獲！不枉這23個(gè)小時(shí)的辛苦！具體說(shuō)就是：了解金融的概念，知道企業(yè)融資的方式，了解企業(yè)除銀行融資外的其它融資方式即本講座所說(shuō)的“另類融資”，了解個(gè)人投資理財(cái)?shù)姆绞?，最重要的是不管是個(gè)人理財(cái)與投資、還是企業(yè)融資等活動(dòng)，都要有金融的意識(shí)！比如說(shuō)碰到某種金融工具或金融活動(dòng)，就想起這是怎么回事，金融是個(gè)很專業(yè)的東西！搞明白了再下手！前言：金融常識(shí)◇幾個(gè)現(xiàn)象金融是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“血液”，與經(jīng)濟(jì)人（經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人）息息相關(guān)（經(jīng)濟(jì)組織的金融活動(dòng)屬于公司金融，個(gè)人金融體現(xiàn)理財(cái)與投資）；從事企業(yè)管理的要懂金融，個(gè)人也要懂金融！幾個(gè)現(xiàn)象：（1）金融工具不斷創(chuàng)新、企業(yè)融資方式日趨多元化（銀行貸款、信托融資、債券融資—票據(jù)、公司債、保險(xiǎn)債券等、租賃融資、典當(dāng)與小貸、產(chǎn)業(yè)基金等）：2012年底租賃貸款突破1萬(wàn)億、2013年6月近2萬(wàn)億元（560家資本充足率不足10%）、保險(xiǎn)債券計(jì)劃2000億（潛力萬(wàn)億）、債券2萬(wàn)億（短期融資券、中期票據(jù)等）、（今年三季度突破10萬(wàn)億元）、銀信合作2萬(wàn)億、委托貸款5萬(wàn)億元、券商資管1萬(wàn)億元、小貸6000億（6000余家）、PE/、其它民間借貸3萬(wàn)億元（包含：典當(dāng)行、P2P人人貸數(shù)佰億元等）。這些現(xiàn)象就是現(xiàn)在流行的金融術(shù)語(yǔ)“金融脫媒”、“影子銀行”（有人統(tǒng)計(jì)達(dá)30萬(wàn)億元）。為企業(yè)融資帶來(lái)便利、為個(gè)人投資帶來(lái)多樣化選擇（個(gè)人投資渠道不再單一），為貨幣政策的實(shí)施帶來(lái)難題！先學(xué)習(xí)一爆光率高的專業(yè)名詞“M2”（我國(guó)對(duì)貨幣層次的劃分是： M0=流通中現(xiàn)金； 狹義貨幣（M1）=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款； 廣義貨幣（M2）=M1+城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)存款中具有定期性質(zhì)的存款+信托類存款+其他存款）。央行貨幣政策首要目標(biāo)是幣值穩(wěn)定，控制貨幣流通量的最重要指標(biāo)就是M2。今年中國(guó)的貨幣流通存量達(dá)100萬(wàn)億（，未包括影子銀行）的規(guī)模、近乎GDP的兩倍似乎不是那么正常的，說(shuō)明了金融體系的效率（儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的能力和成本）還是有問(wèn)題的。社會(huì)資金很充裕，但市場(chǎng)的融資成本還是出奇的高（尤其是民營(yíng)企業(yè)，成熟市場(chǎng)的資金成本和融資成本很少超過(guò)5%/年）拋開(kāi)高利貸不說(shuō)，這也從另一個(gè)側(cè)面反映了中國(guó)金融的問(wèn)題（金融深化的程度和金融效率均低）！（2）個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品多樣化：存款、銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、私募投資（PE、VC）。還有參與民間借貸，如，直接借貸、P2P、通過(guò)小貸公司和典當(dāng)行的借貸等（這些融資方式很多是高利貸?。?。前些年我們還在經(jīng)常抱怨我們的老百姓投資渠道單一，現(xiàn)在看來(lái)這種說(shuō)法已經(jīng)不成立了！但似乎在池州還是成立的（金融不發(fā)達(dá)），池州老百姓的投資渠道還是很單一的！收益是風(fēng)險(xiǎn)的溢價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比?。ò咐苓叧霈F(xiàn)了很多的高利貸，而且出事的概率很高?。┳ⅲ河白鱼y行：寬泛定義：凡不在傳統(tǒng)銀行和金融市場(chǎng)（股票債券發(fā)行）之內(nèi)的金融活動(dòng)，規(guī)模30萬(wàn)億；狹義定義：游離監(jiān)管之外的融資活動(dòng)，在目前中國(guó)較為嚴(yán)格的金融特許權(quán)管制下，絕大多數(shù)金融活動(dòng)都處于監(jiān)管之下，真正構(gòu)成影子銀行的是各類民間金融活動(dòng)，規(guī)模大約5萬(wàn)億。影子銀行本身不是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)概念，寬口徑反映了銀行信貸和資本市場(chǎng)融資以外的整個(gè)社會(huì)的信用供給狀況，但涉及的各類影子銀行機(jī)制各異，風(fēng)險(xiǎn)特征也不相同，不宜混為一談。窄口徑將問(wèn)題集中在民間融資不利于對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的判斷。影子銀行最早出現(xiàn)于80年代的主要發(fā)達(dá)國(guó)家，是資產(chǎn)證券化的產(chǎn)物，08年的次貸危機(jī)也是影子銀行發(fā)展過(guò)度和監(jiān)督滯后的產(chǎn)物！我國(guó)影子銀行大規(guī)模出現(xiàn)于2009年，其根源：金融深化和金融體系效率有問(wèn)題；貨幣政策和信貸政策不連貫造成！本講座名為“企業(yè)另類融資”，實(shí)則全面介紹“影子銀行”，除介紹企業(yè)層面的融資外，還介紹作為當(dāng)事人（投資人、管理人等）如何理解各類融資機(jī)制和技術(shù)上的剖析！◇金融的概念金融即資金的融通。融通儲(chǔ)蓄與投資，將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資，金融體系的效率主要表現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的能力（比例與成本）。◇金融機(jī)構(gòu)的概念從經(jīng)營(yíng)的對(duì)象看，金融機(jī)構(gòu)就是經(jīng)營(yíng)貨幣與信用的特殊企業(yè)；從經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)看，金融機(jī)構(gòu)就是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。是媒介儲(chǔ)蓄與投資的中介機(jī)構(gòu)。◇金融體系由金融機(jī)構(gòu)、金融業(yè)務(wù)組成。本講義重點(diǎn)介紹企業(yè)的另類融資，即信托融資及類信托融資、夾層融資和基金或類基金融資等。一、間接融資商業(yè)銀行融資根據(jù)人民銀行121號(hào)文件，銀行不得對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從商業(yè)銀行獲得的貸款只能是開(kāi)發(fā)貸款。◇前提條件：必要條件、非充分條件（1）項(xiàng)目本身的要求：非限制類的房地產(chǎn)項(xiàng)目、且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小、項(xiàng)目投資方的實(shí)力強(qiáng)、貸款的償債風(fēng)險(xiǎn)小（項(xiàng)目的抵押物充足）；（2）手續(xù)要求：“四證”齊全（土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，工程規(guī)劃許可證，施工許可證）；（3）項(xiàng)目的自有資金（指凈資產(chǎn)）達(dá)到總投資的35%?！笃渌蛩孬@得商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款除滿足上述基本條件外，還受到以下諸因素的影響：（1）銀行方面：包括銀行自身的信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（房地產(chǎn)貸款占全部信貸資產(chǎn)的比例）；銀行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度或看法；銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款與按揭貸款的比例要求。（2）宏觀金融形勢(shì)。（3）開(kāi)發(fā)商母公司的市場(chǎng)地位與品牌影響力（中總行剛宣布重點(diǎn)支持的房地產(chǎn)企業(yè)名單）◇融資特點(diǎn)規(guī)范，受到眾多法律法規(guī)的管轄（如121號(hào)文件，《商業(yè)銀行貸款指引》，《房地產(chǎn)信貸規(guī)范》等）；?？顚Ｓ?，封閉運(yùn)作；金額受到項(xiàng)目投資額、抵押物的評(píng)估值、銀行的審批權(quán)限等影響；融資成本最低；融資主體只能是項(xiàng)目公司?！笪匈J款 根據(jù)《貸款通則》，企業(yè)與企業(yè)之間的借款不合法（只是遇到訴訟時(shí)，高于銀行同期同檔貸款利率部分法律不保證，本金和合理利息還是受法律保護(hù)的），但現(xiàn)實(shí)中大量存在，涉及的利息處理，有的是打白條，有的以資金占用費(fèi)名義收取，這些處理均不規(guī)范、且稅前列支受到限制； 如果是關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的借款，情況一：集團(tuán)統(tǒng)一受信、子公司使用；情況二：關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，借入方借款能力受到注冊(cè)資本50%的限制，超過(guò)的不得稅前列支； 建議：如企業(yè)和企業(yè)（個(gè)人）發(fā)生實(shí)際的借款業(yè)務(wù)，通過(guò)銀行的委托貸款是最優(yōu)選擇（委貸的手續(xù)費(fèi)也很低），但委托貸款的銀行不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；◇村鎮(zhèn)銀行與小額貸款公司 村鎮(zhèn)銀行設(shè)立的初衷是“支農(nóng)支小”，小貸公司的初衷是支持小微企業(yè)的，與房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求不匹配。也不適合一般的工商業(yè)企業(yè)。如果臨時(shí)周轉(zhuǎn)，如30天以內(nèi)（而且確實(shí)如果沒(méi)其它辦法），可以考慮！如流動(dòng)資金貸款，不能續(xù)貸，只能先還再貸，一般27天，這樣的需求可考慮民間融資。村鎮(zhèn)銀行和小貸公司受到政策的支持，目的是解決小微企業(yè)融資難的問(wèn)題。但現(xiàn)實(shí)是：很多村鎮(zhèn)銀行在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中偏離了“支農(nóng)支小”的政策定位，“支農(nóng)支小”貸款不足貸款額的一半，有的甚至變成高利貸的工具！2007年3月1日第一家村鎮(zhèn)銀行（四川儀隴惠民）開(kāi)業(yè)至今，規(guī)模不斷擴(kuò)大，2012年9月止全國(guó)共有799家，2013年11月達(dá)到1000家（馬鞍山的一家村鎮(zhèn)銀行），銀監(jiān)會(huì)原計(jì)劃是2012年底要達(dá)到2000家。原因是快速發(fā)展中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，而且商業(yè)銀行興趣也不大，已有的村鎮(zhèn)銀行“放大不放小、放富不放貧、放高不放低”的問(wèn)題開(kāi)始凸現(xiàn)，甚至出現(xiàn)了大規(guī)模（福建漳浦出現(xiàn)了上百億）的違規(guī)票據(jù)貼現(xiàn)。監(jiān)管層也基本是是把村鎮(zhèn)銀行當(dāng)成農(nóng)村商業(yè)銀行來(lái)監(jiān)管（但政策上又不如農(nóng)商行，農(nóng)商行有央行的支農(nóng)再貸款）。村鎮(zhèn)銀行未能如政策所愿，現(xiàn)在的發(fā)展也很尷尬，如黃河農(nóng)商行的情況。小貸公司的問(wèn)題就更加突出，變成了高利貸的代名詞！大部分小貸公司靠資金本經(jīng)營(yíng)，無(wú)融資能力，重慶等地有50%的融資能力），如果不從事高利貸業(yè)務(wù)則很難賺錢。但也有個(gè)別地區(qū)的部分小貸公司經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)，如重慶，有50%的同業(yè)融資政策和融資能力，有金融交易所對(duì)小貸資產(chǎn)的打包交易，特別是有專業(yè)隊(duì)伍操盤的公司就經(jīng)營(yíng)的不錯(cuò)，如重慶國(guó)信小袋公司去年的凈資產(chǎn)收益率就達(dá)近30%（最高利率25%、平均20%，杠桿率50%，貸款周轉(zhuǎn)次數(shù)高）。江蘇吳江的鱸鄉(xiāng)小貸公司已在NASDAQ借殼掛牌上市(資產(chǎn)8000萬(wàn)USD,營(yíng)收1200萬(wàn)USD，凈利831萬(wàn)USD)。以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的以阿里為代表的小貸公司經(jīng)營(yíng)得不錯(cuò)（蘇寧、百度、騰訊、京東等），但這不是小貸市場(chǎng)的主流，但為如何促進(jìn)小貸公司的發(fā)展提供了經(jīng)驗(yàn)！最新消息是山東江蘇等地?cái)M出政策，將小貸公司的融資能力最高增加至200%、甚至可發(fā)行私募債。這樣小貸的融資能力會(huì)大幅度提高！還有投資擔(dān)保公司問(wèn)題也很多：擔(dān)保公司本來(lái)是為企業(yè)和個(gè)人融資提供增信業(yè)務(wù)的，但現(xiàn)實(shí)中的投資擔(dān)保公司很多變成了非法集資和高利9的工具。近幾年全國(guó)各地發(fā)生的擔(dān)保公司非法集資的案子實(shí)在太多，很多事件直接影響到了當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)穩(wěn)定。如，河南非常突出，2012年已爆發(fā)的擔(dān)保公司非法集資額度超100多億、涉及的債權(quán)人成千上萬(wàn)，上訪和群眾集會(huì)事件也時(shí)有爆發(fā)。本人的看法：從市場(chǎng)角度看，只要在法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)則范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)，村鎮(zhèn)銀行的上述現(xiàn)象無(wú)可厚非。村鎮(zhèn)銀行和小貸公司畢竟帶有公益和扶貧性質(zhì)（村鎮(zhèn)銀行的出現(xiàn)就是借鑒孟加拉尤努斯的村鎮(zhèn)銀行的成功實(shí)驗(yàn)、還有國(guó)內(nèi)的茅于軾教授在山西的小額貸款公司實(shí)驗(yàn)），如按照規(guī)定經(jīng)營(yíng)，村鎮(zhèn)銀行和小貸公司是很難賺錢的。否則就會(huì)出現(xiàn)“印度危機(jī)”和高利貸崩盤！舉例：黃河銀行參股的3家村鎮(zhèn)銀行。信托融資信托TRUST就是信任委托，是指委托人（一般為有錢的投資人）將其財(cái)產(chǎn)委托給受托人（一般為有信用的信托機(jī)構(gòu)）、并按其旨意進(jìn)行管理的一種財(cái)產(chǎn)委托法律關(guān)系?！笮磐嘘P(guān)系的建立信托法律關(guān)系的建立一般涉及四位當(dāng)事人，如圖一所示。信托投資公司：信托計(jì)劃的發(fā)起人，信托資金或信托資產(chǎn)的管理人；信托計(jì)劃投資人：一般以有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個(gè)人投資者為主；信托計(jì)劃投資對(duì)象（特定的投資項(xiàng)目）：可以是整個(gè)項(xiàng)目的收益權(quán)、也可以是股權(quán)的收益權(quán)；信托資產(chǎn)的托管人：監(jiān)督信托資產(chǎn)或資金的安全，監(jiān)督信托各方按照約定的合同條款執(zhí)行?！笮磐腥谫Y特點(diǎn)信托計(jì)劃一般為契約型（非公司型法律關(guān)系），有約定的收益率、期限等；非標(biāo)準(zhǔn)化融資合同，非真正意義上的基金；非標(biāo)準(zhǔn)化金融工具（金融投資產(chǎn)品）；信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立于信托機(jī)構(gòu)或資產(chǎn)管理人的特點(diǎn)（屬于信托公司的中間業(yè)務(wù)）；可以通過(guò)信托貸款融資（間接融資），也可以通過(guò)股權(quán)信托融資；信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大，需要提供充足的抵押和保證；信托融資（相對(duì)其它融資）具有極大的靈活性（根據(jù)企業(yè)的資金需求可設(shè)計(jì)出各種信托產(chǎn)品）；理論上：只要能產(chǎn)生收益的任何財(cái)產(chǎn)都可以成為基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)立信托計(jì)劃）；“信托業(yè)的引用范圍可以與人類的想象力相媲美”——斯科特（美國(guó)信托專家）“如果有人要問(wèn)英國(guó)人在法學(xué)領(lǐng)域所取得的最偉大、最獨(dú)特的的成就是什么，那就是歷經(jīng)數(shù)百年發(fā)展起來(lái)的信托理念……。這不是因?yàn)樾磐畜w現(xiàn)了基本的道德原則，而是因?yàn)樗撵`活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度”?！诽靥m（英國(guó)法學(xué)家）無(wú)政策性的硬性標(biāo)準(zhǔn)，融資計(jì)劃設(shè)計(jì)具有較大的靈活性（可根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)信托產(chǎn)品，適用于房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、其它各種權(quán)益）。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“四證”不全或自有資金不足的可尋求信托融資（只是需要相關(guān)的專業(yè)知識(shí)的人，需要向投資人披露有關(guān)信息）；◇信托融資的局限性信托投資公司開(kāi)展信托業(yè)務(wù)受到一法兩規(guī)、“窗口指導(dǎo)”及其他政策的約束，在目前情況下仍有諸多局限性。融資額度大大受到限制：?jiǎn)蝹€(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過(guò)50人（300萬(wàn)以上不受人數(shù)限制），合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制（投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬(wàn)元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織）融資期限一般為2年左右（規(guī)定不少于1年）；融資成本較高：信托公司要利潤(rùn)、托管人要收費(fèi)、投資人要有比債券高的收益率；受政策影響大（監(jiān)管部門關(guān)注度高），要求不停地變，市場(chǎng)的應(yīng)對(duì)策略或操作技術(shù)亦隨之變；不能上市流通（不是證券化的金融產(chǎn)品）；發(fā)行范圍受到限制（私募，最便利的募集是通過(guò)銀行代銷或代收款）；用于替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的條件甚至比銀行的開(kāi)發(fā)貸還苛刻（多了個(gè)二級(jí)資質(zhì)的要求）。◇信托融資的案例替代銀行開(kāi)發(fā)貸款：項(xiàng)目公司“四證”齊全，但由于單一股東實(shí)力一般難以申請(qǐng)銀行的開(kāi)發(fā)貸款，只能尋求信托融資。如：某信托公司2011年年初發(fā)售“上海XX房地產(chǎn)貸款集合資金信托計(jì)劃”，主要用于上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目的二期開(kāi)發(fā)。在計(jì)劃明細(xì)中，用款人為上海XX房地產(chǎn)有限公司，該項(xiàng)目公司是B股上市公司下屬公司。為使該信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)降至最低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)采用了多重信用增級(jí)（即增信）的方式。即信托協(xié)議規(guī)定：作為項(xiàng)目公司償還貸款的擔(dān)保，除了項(xiàng)目公司與信托公司簽訂《在建工程抵押協(xié)議》，將其擁有的XX項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程抵押給受托人外，項(xiàng)目公司的最終控制人又與信托簽訂了《擔(dān)保協(xié)議》，即個(gè)人為信托貸款提供連帶擔(dān)保責(zé)任。據(jù)了解，該信托貸款的利息為12%，信托收益人的收益為6%左右，年限為2年。項(xiàng)目公司信托融資+銀行的開(kāi)發(fā)貸款：尚未四證齊全的項(xiàng)目公司為支付土地出讓金或項(xiàng)目公司自有資金未達(dá)標(biāo)啟動(dòng)信托融資。采用股權(quán)融資+回購(gòu)的方式融資：信托公司發(fā)行信托計(jì)劃將募集資金直接向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股，融資用途或?yàn)橹Ц锻恋爻鲎尳鸹蛴糜谇捌谥С?。增資主體是信托公司，但信托公司和收購(gòu)方之間會(huì)簽署股權(quán)回購(gòu)協(xié)議。保證措施，項(xiàng)目公司原股東的股權(quán)全部質(zhì)押，上市公司的股權(quán)質(zhì)押，實(shí)際控制人的連帶擔(dān)保，或通過(guò)上市公司股權(quán)的受益權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃募集資金用于本案的融資用途。融資成本或利率或稱預(yù)期收益率隨行就市。如（1）：某項(xiàng)目公司土地款2億元，項(xiàng)目總投資10億元，只能尋求信托融資2億元（股權(quán)投入不能是借款），再申請(qǐng)銀行開(kāi)發(fā)貸款6億元的最大授信額度。如（2）某項(xiàng)目公司的土地款為4億元，項(xiàng)目總投資10億元，項(xiàng)目公司尚欠