【正文】 海南一卡通物業(yè)管理股份有限公司HAINAN ECARD PROPERTY .,LTD. 黃金海岸項目工程管理手冊（試行）Residential property management service manual（黃金海岸花園小區(qū)字2016號） 目的 通過對崗位職責的明確，實施物業(yè)工程管理，保障設備、 設施正 常運行，為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的居住環(huán)境。 適用范圍 黃金海岸花園小區(qū)物業(yè)服務中心工程部。 3．0 工程部工作職責 3. 1 工程部的職責、范圍 負責制定本部門的崗位職責管理制度及各項業(yè)務的服務質量標準。 負責維修記錄單的監(jiān)督檢查、并做好標識管理工作。 負責物業(yè)設備維護、保養(yǎng)管理工作。 負責小區(qū)日常設備、系統(tǒng)檢驗和物業(yè)驗收。 負責做好檢驗、測量設備的管理工作。 負責小區(qū)強弱電系統(tǒng)的運行管理，設備維護保養(yǎng)和檢修故障。 負責小區(qū)電梯系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和檢修故障。 負責小區(qū)給排水管道系統(tǒng)的管理，設備維修保養(yǎng)和檢修故障。 負責聯(lián)系處理小區(qū)土建結構方面符合居住要求。 負責小區(qū)各系統(tǒng)設備的完善改造，設備更新以及小項增改工程施工。 確保工程所有設備的正常運轉，維修保養(yǎng)好小區(qū)的硬件系統(tǒng)。 【直接上級】：項目經理【直接下級】: 各專業(yè)【工作范圍】：在項目經理的領導下負責小區(qū)的房屋及供配電、給排水系統(tǒng)等生活設備設施的運行、檢修、維護、保養(yǎng)設備設及管理工作反饋，安排綜合維修專業(yè)正常工作保證小區(qū)的正常運營。 熟悉小區(qū)所有房屋、設備設施的自然狀況，組織相關人員參加小區(qū)的 驗收及接管工作。 負責小區(qū)供配電、給排水系統(tǒng)及其他相關設備設施的運行、檢修、維 護、保養(yǎng)及工作反饋。 編制本專業(yè)年度檢修、保養(yǎng)計劃，并組織實施做好記錄。 完善本專業(yè)基礎管理工作，建立健全各項管理制度和圖紙資料檔案。 配合客戶二次裝修，做好質量把關及裝修資料的收集整理歸檔工作。 組織參與客戶報修的處理，重大問題現場組織處理并做好工作日志。 做好所管設備設施的狀態(tài)巡查發(fā)現問題及時安排處理，重大問題及時 反饋，并做好工作日志。 檢查下屬員工的崗位紀律、工作態(tài)度、工作現場、機房衛(wèi)生、考勤制 度等。檢查督促本部門員工切實履行各工作崗位職責，遵守各項規(guī)章制度的安全操作規(guī)程的情況。 巡檢制度的執(zhí)行情況，發(fā)現不良現象及時糾正，嚴格考核。 嚴格控制維修材料備件工具的消耗及出庫去向，降低維修運行成本。 負責專業(yè)新崗位員工的培訓和專業(yè)培訓驗證工作安排，提高本專業(yè)員 工素質。了解員工技術和思想動態(tài)，解決工作難題和生活困難。 負責組織調度現場搶險工作。 負責與其它班組或部門的協(xié)調合作。 完成領導交辦的其它工作 【直接上級】：工程主管 【工作范圍】：在工程主管的領導下負責小區(qū)的給排水設備設施和配電室及電氣設備設施的運行、檢修、維護、保養(yǎng)及修改完善等工作，按照設備運行管理制度作好設備運行工作，服從事故搶修工作安排。 熟悉掌握小區(qū)的供配電方式、線路走向；負責小區(qū)所有照明線路力線。 熟悉小區(qū)給排水管網、閥門。 負責所管理小區(qū)低壓配電設備的維修保養(yǎng)并認真填寫維保記錄。 負責配電間及相關電氣設備的運行值班，做好設備、設施的維修保養(yǎng) 工作。 熟悉供電及其它電器設備、設施技術情況，掌握相關設備的操作程序， 按計劃做好小區(qū)電力控制設備及小區(qū)照明檢修和應急處理措施。 定期、定時按各項規(guī)程和規(guī)章制度巡視設備房和設備的運行情況，并 做好運行記錄。 嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止安全事故的發(fā)生。 負責配電間的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反管 理規(guī)定的行為，做好防火、防水、防鼠的工作。 發(fā)生突發(fā)情況時，值班人員不能離開崗位，要及時采取應急措施，保 證設備、設施的正常完好。 負責巡視樓層、樓外供電照明。 認真做好有關的《設備運行》、《交接班記錄》和《工作巡查記錄》。 負責每月戶表抄報工作。 路和燈具的日常管理和維修工作，處理客戶報修。 熟練掌握小區(qū)機房電氣控制設備，按計劃負責做好發(fā)電機組、變配電 設備及各機房內電機、電氣設備的維護保養(yǎng)工作。 完成小區(qū)內大型接待活動和節(jié)日活動特需的照明布置、接線及設備安 裝和拆收工作。 根據維修巡檢計劃完成線路設備的巡檢工作，并認真填寫巡視記錄，對發(fā)現的問題或隱患及時向主管匯報。 做好線路防火工作，嚴格檢查線路負荷、絕緣，發(fā)現不正常狀態(tài)必須 找出原因加以糾正。 根據工作安排在配電室運行值班管理工作中，嚴格遵守輸配電各項制 度和制度及安全操作規(guī)程，檢查各種設備開關，線路和儀表的正常運行，認真填寫值班記錄和工作報表，按制度手續(xù)做好交接班工作；認真做好配電室安全防火事故工作，保管好高壓電路檢修工具。 熟悉并掌握停電時的應急發(fā)電方法，設備技術性能和倒閘操作方法； 確保小區(qū)供電的連續(xù)性和可靠性。 認真填寫小區(qū)用電量日報表和月報表；定期巡視高、低壓電器設備， 密切監(jiān)視中央信號屏的工況，正確抄錄儀表顯示數據。 認真作好設備、機房及工作現場的衛(wèi)生清潔工作。 嚴格執(zhí)行材料、備件及工具領用管理制度，節(jié)約費用降低消耗。 嚴格遵守勞動紀律，執(zhí)行考勤制度、禮儀規(guī)范，搞好工作協(xié)作。 完成領導交辦的其它工作。 【直接上級】：工程主管 【工作范圍】：在主管的帶領下，確保整幢小區(qū)公共部位之裝修、天花板、墻壁、門鎖、家具、門窗、墻紙及粉刷等完好無損。 負責住宅門窗、玻璃、五金配件的日常維修與更換。 負責小區(qū)吊頂板面、龍骨及檢查口的日常維修與更換。 負責小區(qū)內外墻面及柱面、地面破損的維修。 負責小區(qū)屋面防水的日常維修。 負責小區(qū)修補其他專業(yè)維修造成的土建破損。 按上級指示完成小區(qū)的天花、墻壁、門鎖、門窗、粉刷之常規(guī)保養(yǎng)。 及時完成客戶報修工單 嚴格執(zhí)行材料、備件及工具領用管理制度，節(jié)約費用降低消耗。 嚴格遵守勞動紀律，執(zhí)行考勤制度、禮儀規(guī)范，搞好工作協(xié)作。 【直接上級】 ：工程主管 【工作范圍】 ：負責小區(qū)監(jiān)控、可視對講、廣播電視、消防、電梯等弱電系統(tǒng)的線路、接口、設備設施的日常維修保養(yǎng)、管理監(jiān)測、運行調整記錄工作，處理客戶報修。 嚴格遵守公司各項管理制度及行業(yè)制度，認真落實弱電主管工程師布 置各項工作任務，并按工作要求按時按質按量認真完成。 必須熟悉掌握小區(qū)監(jiān)控、可視對講、廣播電視、消防、電梯等弱電系 統(tǒng)的分布結構線路、接口、設備設施規(guī)格、型號、名稱、性能、安裝地點位置、啟用時間、運行狀態(tài)、維修保養(yǎng)情況、出廠日期等。按要求做好日常維修保養(yǎng)、管理監(jiān)測、運行調整記錄、檔案工作。 弱電維修人員要熟知小區(qū)監(jiān)控、可視對講、廣播電視、消防、電梯等 系統(tǒng)的工作原理，掌握設備性能、調整、操作規(guī)程及維修保養(yǎng)程序，及時處理好客戶報修。 要定期或不定期對本專業(yè)設備進行巡視檢查，做好維修檢測工作，隨 時掌握設備性能和運行狀況，發(fā)現問題及時解決或采取有效的控制措施，作好記錄并及時向上級匯報。 保證工作環(huán)境達到要求，妥善保管好配發(fā)的工具、設備備用零件，做 好設備防火、防潮、防靜電工作，保障設備正常運行。 認真作好設備、機房及工作現場的衛(wèi)生清潔工作。 嚴格執(zhí)行材料、備件及工具領用管理制度，節(jié)約費用降低消耗。 完成上級領導交辦的其它各項工作。 工程崗位服務程序及要求（1） 強電方面 低壓開關故障維修工作程序工作要求打開配電柜防止配電柜門反彈發(fā)生觸電事故準備工具改、內六角扳手、克絲鉗、尖嘴鉗準備更換的開關檢查開關的通電狀態(tài)停電并驗電使用試電筆驗電拆除連線使用工具時注意安全拆除開關、安裝開關、安裝連線使用改時注意螺絲的絲扣不應損壞、安裝牢固、導線連接無虛點檢查接線質量連接牢固送電試送一次使用測溫儀檢查開關連接處有無發(fā)熱現象開關連接處的溫度不應超60℃使用鉗形電流表測量電流值電流值不因超開關容量的90%記錄維修的時間，工作內容、維修人檢查主管檢查工作的質量工作程序工作要求檢查環(huán)境環(huán)境無雜物、通風良好檢查電機所帶機械設備機械設備完好檢查軸承不缺油、無異響檢查溫升，使用測量儀B級電機：統(tǒng)組、定子鐵心85度、滾動軸承：65度檢查電流，使用鉗形電流表不應超額定電流檢查電壓，使用萬用表400V正5V負10V聲音和氣味無異味和異響風扇排風良好記錄檢查的時間，工作的內容，檢查人檢查主管檢查的工作質量工作程序工作要求斷電并根據環(huán)型燈安裝的高度，選擇梯子斷開開關確保安全并選用鋁合金或木質人字體，梯子必須牢固可靠，使用安全、準備材料和工具材料和工具必須符合使用要求：環(huán)型燈管和啟輝器底座、燈腳、鎮(zhèn)流器、電容、導線、克絲鉗、尖嘴鉗、電工刀、試電筆拆除環(huán)型燈具面罩將螺絲拆下，拆除燈罩面拆除環(huán)型燈管向下輕拉燈管取下重新配線按照燈具連接圖配線，連接緊固更換環(huán)型燈管燈管連接可靠更換啟輝器和啟輝器底座啟輝器和啟輝器底座固定牢固更換燈腳燈腳的卡頭必須插接牢固更換鎮(zhèn)流器、緊固連接導線鎮(zhèn)流器固定牢固、導線連接緊固檢查工作質量并送電發(fā)光正常清理施工現場記錄檢查的時間，工作內容、檢查人檢查主管檢查工作的質量4. 配電室電氣設備運行狀態(tài)記錄工作程序工作要求第一路電源電流變配電室值班人員每天巡視變配電室設備運行情況，每天1次，從高壓開關柜低壓開關柜變壓器室，檢查內容主要有；兩路高壓電源指示是否正常。（10CV正負7%）變壓器運行情況、運行溫度是否正常（100度以下正常）低壓側主、分路負荷情況是否正常（不應超負荷）電容補償裝置運行指標是否正常，各配電室內照明應完好正常，室內外的維修通道是否保持暢通，如發(fā)現異常應查明原因、及時處理并做好記錄，處理不了時及時向主管匯報，在負荷高峰和異常天氣時，應對配電裝置和電器增加巡視，處于高峰負荷時，應檢查電氣設備是否過負荷第二路電源電流第一路電源電壓第二路電源電壓變壓器高壓測電流變壓器低壓測電流變壓器溫度有功功率無功功率功率因數記錄檢查的時間，工作的內容、檢查人檢查主管檢查工作的質量工作程序工作要求斷電并根據日光燈安裝的高度，選擇梯子斷開開關確保安全并選用鋁合金或木質人字體梯子必須牢固可靠，使用安全準備材料和工具材料和工具必須符合使用要求：日光燈管、啟輝器和啟輝器底座、燈腳、鎮(zhèn)流器、電容、導線、改錐、克絲鉗、電工刀、試電筆拆除日光燈面罩將卡子向下打開，拆除日光燈面罩拆除日光燈管轉動日光燈管取下拆除日光燈底座將固定日光燈底板的螺絲取下，拆除日光燈底板更換日光燈管日光燈管連接可靠更換啟輝器和啟輝器底座啟輝器和啟輝器底座固定牢固更換燈腳、鎮(zhèn)流器和電容燈腳的卡頭必須卡到位。鎮(zhèn)流器固定牢固、電容連接緊固重新配線按照燈具連接圖配線，連接緊固檢查工作質量并送電日光燈發(fā)光正常后清理施工現場記錄檢查的時間，工作內容、檢查人檢查主管檢查工作的質量6. 運行中低壓開關的巡檢工作程序工作要求打開配電柜梅防止配電柜門反彈發(fā)生觸電事故目測低壓開關的外觀及連接導線有無變色現象目測時要仔細，聽聲音，有無異常聲響正常運行的開關無聲響檢查開關外觀有無燒蝕現象開關內部連接故障，會發(fā)生燒蝕現象，檢查時注意安全距離使用測溫儀檢查開關連接處有無發(fā)熱現象開關連接處的溫度不應超60℃使用鉗型電流表測量電流值電流值不因超開關容量的90%使用電壓表測量電壓值符合使用要求關閉配電柜門鎖緊保障安全記錄檢查的時間，工作內容、檢查人檢查主管檢查工作的質量保證維修人員人身安全線路無接地短路，按鈕控制上升下降停止靈敏有效接觸器、空開、變壓器無異常聲音，接觸器觸點接觸牢固，無塵土，無疵點卷簾門上升、下降行程靈敏有效手動上升，下降停止有效遠程及聯(lián)動控制卷簾門下降，并有返回信號工作程序工作要求保證維修人員人身安全齒輪咬合緊固，齒輪無損壞鏈條長短適合，無損壞，并且潤滑保證90度水平，軸身無損壞工作程序工作要求電機絕緣性的檢查絕緣性能不能低于2HO，如低于2HO重新做絕緣水泵體進口葉輪與油封的間隙不能超過２厘米，如超過應更換耐磨油封累計工作1000H檢查密封狀況密封良好累計工作3000H檢查軸承的潤滑脂潤滑脂更換安裝密封１. 將靜密封環(huán)裝平裝實，不能有松動現象２. 將動密封安上，也要裝平，放上緊鎖片水泵運行狀況運行正常無異常噪音工作程序工作要求啟動前狀態(tài)將循環(huán)水泵進水口閥門保持開啟，出水口閥門保持關閉啟動過程中啟動