世聯(lián)地產(chǎn)公司-寫字樓顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)(已修改)
2025-06-26 05:00 本頁(yè)面
【正文】 世聯(lián) — 寫字樓顧問(wèn)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 寫字樓開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的問(wèn)題 Question 世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的關(guān)鍵問(wèn)題 1. 城市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展階段的判斷 ? 核心要點(diǎn) 片區(qū)在城市中的占位 片區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)格局 項(xiàng)目與城市核心區(qū)的關(guān)系 考慮城市整體規(guī)劃的彈性和動(dòng)態(tài)調(diào)整 城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和 產(chǎn)業(yè)特點(diǎn) 城市的總體規(guī)劃 城市寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn) 3. 項(xiàng)目與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系 開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略 短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期收益的關(guān)系 跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展的關(guān)系 利潤(rùn)導(dǎo)向和品牌導(dǎo)向的關(guān)系 本項(xiàng)目與企業(yè)其它項(xiàng)目的關(guān)系 世聯(lián)認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項(xiàng)目必須關(guān)注的關(guān)鍵問(wèn)題 4. 產(chǎn)品策略 5. 商業(yè)部分的開發(fā) 策略 ? 核心要點(diǎn) 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn) 功能定位（可以考慮包含公寓的功能） 開發(fā)次序 寫字樓與其它不同物業(yè)類型的關(guān)系 商業(yè)物業(yè)的定位 商業(yè)物業(yè)的規(guī)模與價(jià)值 商業(yè)物業(yè)與寫字樓的關(guān)系 產(chǎn)品形象主題的確立 啟動(dòng)營(yíng)銷策略 渠道策略 關(guān)鍵事件及設(shè)施營(yíng)銷 公共關(guān)系營(yíng)銷 定價(jià)策略 世聯(lián)寫字樓模塊顧問(wèn)服務(wù)的 業(yè)務(wù)主線及其核心研究?jī)?nèi)容 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究 ? 寫字樓市場(chǎng)研究 ? 地塊價(jià)值研究 ? 開發(fā)模式與盈利模式研究 ? 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究 ? 項(xiàng)目整體功能定位研究 ? 功能分區(qū)及功能比例劃分研究 ? 寫字樓物業(yè)發(fā)展建議 ? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? …… 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 ? 消費(fèi)者價(jià)值取向研究 ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合與營(yíng)銷 SWOT分析 ? 定價(jià)研究 ? 營(yíng)銷總策略和啟動(dòng)策略研究 ? …… 世聯(lián)寫字樓業(yè)務(wù)研究?jī)?nèi)容 世聯(lián)對(duì)寫字樓開發(fā)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn) Opinion 僅供演示 行政配套 規(guī)劃中 建設(shè)中 逐步啟用 商務(wù)氛圍 較差 較好 濃厚 熱銷寫字樓 投資大廈 江蘇大廈 中銀大廈 國(guó)際商會(huì)大廈 時(shí)代金融中心 中央商務(wù)大廈 興業(yè)銀行大廈 卓越大廈 九州創(chuàng)展 國(guó)際商會(huì)中心 航天大廈 安聯(lián)大廈 華融大廈 貴州大廈 大中華交易廣場(chǎng) 捷美中心 新世界中心 …… 雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD 2022年 2022年 深圳 CBD寫字樓發(fā)展共性 以深圳為例 僅供演示 雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD 2022年 2022年 市場(chǎng)投資 價(jià)值認(rèn)同 高 中 低 投資比例 高 中 低 產(chǎn)業(yè)類型 第三產(chǎn)業(yè)： 金融相關(guān)的行業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)： 服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè) —— 咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)： 生產(chǎn)型公司的市場(chǎng)部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司 產(chǎn)業(yè)表現(xiàn) 銀行、證券、保險(xiǎn)等公司 咨詢顧問(wèn)公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等 科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷場(chǎng)等 企業(yè)類型 民營(yíng)企業(yè) 民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè) 民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)、跨國(guó)公司 深圳 CBD寫字樓客戶演變 以深圳為例 僅供演示 雛形 CBD 發(fā)展中的 CBD 成熟 CBD 2022年 2022年 建筑設(shè)計(jì) 形象較好 形象好、設(shè)計(jì)較人性化 形象好、設(shè)計(jì)人性化 硬件設(shè)施 （電梯、空調(diào)、車位等） 一般 檔次高、數(shù)量充足 高 配套設(shè)施 （會(huì)所、會(huì)議室、員工餐廳等） 一般 完善 完善 科技含量 （智能化、節(jié)能等） 一般 高（ 5A等） 高 物業(yè)管理 自管 品牌管理 品牌管理 附加資源 （健康環(huán)保） 無(wú) 部分運(yùn)用 重點(diǎn)營(yíng)造 產(chǎn)品成熟度 較成熟 完全成熟 完全成熟、具各性化 深圳 CBD寫字樓產(chǎn)品特征 以深圳為例 從深圳 CBD的發(fā)展可以得到的規(guī)律 ?時(shí)機(jī)越早，定位空間越大，風(fēng)險(xiǎn)越??； ?早期推出定位空間較大，從甲級(jí)、乙級(jí)到商務(wù)公寓均有市場(chǎng) 。 ?由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，以及早期開發(fā)高端物業(yè)對(duì)頂端客戶的消化，其它開發(fā)項(xiàng)目以乙級(jí)寫字樓為主，商務(wù)公寓為輔。 ?20222022年的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將遠(yuǎn)大于 2022年，大量甲級(jí)物業(yè)紛紛浮出水面，前景不可預(yù)知。 ?早期市場(chǎng)整體年推出量在 7萬(wàn)以下； ?每個(gè)項(xiàng)目單一物業(yè)類型推出市場(chǎng)的容量約為 3萬(wàn)左右； ?如果單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模較大，則一般由多種功能組合； 僅供演示 二、三線城市辦公物業(yè)啟動(dòng)與發(fā)展歷程 萌芽階段 啟動(dòng)階段
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