【正文】 前言 ……………………………………………………………………………… 3 第一章 一、 開(kāi)展成本控制的原則 ……………………………………3 全面控制原則……………………………………………………………… 3 動(dòng)態(tài)控制原則……………………………………………………………… 3 目標(biāo)管理原則……………………………………………………………… 3 二、 北京恩濟(jì)里開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程概況…………………………………………… 4 三、 恩濟(jì)里開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方案的主要內(nèi)容……………………………… 4 …………………………………………………………… 4 ……………………………………………………………… 4 ……………………………………………………………… 5第二章 決策階段的成本控制 一、決策階段成本控制要點(diǎn)…………………………………………………………5 二、決策階段成本控制流程圖………………………………………………………5 三、決策階段成本控制相關(guān)部門職責(zé)……………………………………………… 6 四、決策階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé)……………………………6 五、建議……………………………………………………………… 7 第三章 設(shè)計(jì)階段的成本控制 一、設(shè)計(jì)階段成本控制要點(diǎn)……………………………………………10 二、設(shè)計(jì)階段成本控制流程圖……………………………………………… 10 三、設(shè)計(jì)階段成本控制的相關(guān)部門職責(zé)…………………………………………… 12 四、設(shè)計(jì)階段成本控制主要相關(guān)人員的職責(zé)………………………………14 第四章 招投標(biāo)階段的成本控制體系 一、招投標(biāo)階段的成本控制要點(diǎn)………………………………………………… 17 二、招投標(biāo)階段的成本控制流程圖……………………………………………………17 三、施工階段成本控制相關(guān)部門職責(zé)……………………………………………………18 四、施工階段成本控制主要人員職責(zé)……………………………………………………19 五、建議………………………………………………………… 20第五章 施工階段成本控制 一、施工階段成本控制要點(diǎn)…………………………………………………………21 二、施工階段成本控制流程圖………………………………………………………21 三、施工階段成本控制相關(guān)部門職責(zé)…………………………………………… 24 四、施工階段成本控制主要人員職責(zé)…………………………………………… 24 五、建議………………………………………………… 29 第六章 竣工階段的成本控制 一、竣工階段成本控制要點(diǎn)………………………………………………29 二、竣工階段成本控制流程圖………………………………………………34 三、竣工階段成本控制相關(guān)部門職責(zé)……………………………………35 四、竣工階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé)……………………………35 五、建議 …………………………………… 39 第七章 竣工結(jié)算階段的成本控制 一、竣工結(jié)算階段的成本控制要點(diǎn)………………………………………………39 二、竣工結(jié)算階段成本控制流程圖 ………………………………………… 39 三、竣工結(jié)算階段成本控制相關(guān)部門主要職責(zé)………………………………………… 41 四、竣工結(jié)算階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé)…………………………………………… 42 五、建議……………………………………………………………… 44參考文獻(xiàn)………………………………………………………………46前　言隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦日趨激烈，廣電網(wǎng)絡(luò)公司的利潤(rùn)空間也越來(lái)越小。網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項(xiàng)目、工程建設(shè)項(xiàng)目、干線維護(hù)等項(xiàng)目的建設(shè)都需花費(fèi)公司大量的資金。公司能否在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，關(guān)鍵在于公司能否為業(yè)主提供質(zhì)量高、工期短、造價(jià)低的項(xiàng)目產(chǎn)品，而公司能否獲得較大的經(jīng)濟(jì)利益，關(guān)鍵在于有無(wú)有效的成本控制手段。公司間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上就是成本競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目管理作為成本責(zé)任管理中心的一環(huán)，是公司能否取得效益的根本環(huán)節(jié)。因此，對(duì)項(xiàng)目成本的管理控制便是公司降低成本的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。只有及時(shí)、準(zhǔn)確、有效地做好工程項(xiàng)目成本控制，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利最大化和成本最小化的目標(biāo)，從而使公司獲得可持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，為了將每一筆投入高效率地轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品和服務(wù)，為了進(jìn)一步提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目成本控制日益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)。就北京盛南嘉園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，我們提出以下發(fā)方案。一、開(kāi)展成本控制的原則l、目標(biāo)成本原則。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，如果不確定一個(gè)總的成本控制目標(biāo)——目標(biāo)成本，錢花到哪算哪，往往會(huì)導(dǎo)致成本的失控，也無(wú)法為成本控制提供明確的努力方向。所以成本控制必須遵循目標(biāo)成本原則。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，并考慮所處地段等因素，確定開(kāi)發(fā)類型，確定總目標(biāo)成本；在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段、各環(huán)節(jié)，充分利用已有資料條件，及時(shí)建立各級(jí)成本目標(biāo)體系，并結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)展的實(shí)際情況加以動(dòng)態(tài)調(diào)整，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各項(xiàng)舉措的成本控制提供明確的方向。全員全過(guò)程控制原則。成本控制決非是一個(gè)部門所能完成的工作，它要求各個(gè)部門在各司其職、各負(fù)其責(zé)的前提下通力合作。成本控制也決非控制好其中一個(gè)環(huán)節(jié)就可以了，而是要控制好各個(gè)環(huán)節(jié)、控制好全過(guò)程。權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合的原則。企業(yè)給予各部門成本控制的相應(yīng)權(quán)限，并明確其對(duì)控制結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。同時(shí)，對(duì)其成本控制的結(jié)果加以考核，予以獎(jiǎng)懲。使得權(quán)、責(zé)、利三者有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，這樣才能充分調(diào)動(dòng)各部門成本控制的積極性，實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。二、北京盛南嘉園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程概況北京盛南嘉園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于福州市北部近郊的貴安溫；開(kāi)發(fā)商為：北京恒基建筑工程有限公司，貴安新天地集商鋪、住宅、別墅為一體的建筑綜合體。分三期建設(shè)。本成本方案的研究對(duì)象為貴安新天地一期7單位工程，本工程為一類項(xiàng)目，地上共30層。其結(jié)構(gòu)體系為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)使用年限為50年。耐火等級(jí)為一級(jí)，地下室耐火等級(jí)為一級(jí)，本工程設(shè)防烈度為7度，建筑抗震設(shè)防類別為丙類，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，場(chǎng)地類別為Ⅱ類,建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，根據(jù)民用建筑設(shè)計(jì)通則，本工程為3類普通建筑，屋面防水等級(jí)為二級(jí)。 三、北京盛南嘉園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制方案的主要內(nèi)容 北京盛南嘉園開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成控方案的主要由成本控制目標(biāo)體系和成本控制實(shí)施體系組成。第一章 決策階段的成本控制一、決策階段成本控制要點(diǎn)二、決策階段成本控制流程圖制定成本控制目標(biāo)體系銷售部房地產(chǎn)市場(chǎng)及銷售信息策劃部投資估算審核組審核后的投資估算財(cái)務(wù)組資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目可研及評(píng)估報(bào)告評(píng)估意見(jiàn)副總裁 其中： 表示決策階段成本控制中的重點(diǎn)工作北京城南嘉園貴安新天地決策階段成本控制流程圖三、決策階段成本控制相關(guān)部門職責(zé)決策階段參與的部門如下圖所示： 審查項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及評(píng)估報(bào)告。向上級(jí)匯報(bào)并提交審核意見(jiàn)。審核資金籌措計(jì)劃。 項(xiàng)目經(jīng)理 銷售組財(cái)務(wù)組 編制資金籌措計(jì)劃 制定成本控制目標(biāo)體系 負(fù)責(zé)收集客戶信息，市場(chǎng)調(diào)查。 處理銷售情況資料，為策劃部提供策劃依據(jù)。 審核投資估算 向財(cái)務(wù)組提交審核后的投資估算審計(jì)組 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目建議書 負(fù)責(zé)規(guī)劃、可行性研究報(bào)告及評(píng)估工作 策劃部 決策階段四、決策階段成本控制主要相關(guān)人員職責(zé)（一）副總裁(經(jīng)理) ：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的總決策（二）項(xiàng)目經(jīng)理：（1）結(jié)合實(shí)際制定本項(xiàng)目部的成本管理制度，負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。賦予各部門控制的權(quán)限,并明確其對(duì)控制結(jié)果應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,同時(shí),對(duì)其成本控制的結(jié)果加以考核,予以獎(jiǎng)懲。（2）審核項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及評(píng)估報(bào)告。向上級(jí)匯報(bào)并提交審核意見(jiàn)。參與審核資金籌措計(jì)劃。（3）定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。（三）策劃部策劃部經(jīng)理職責(zé)： （1）根據(jù)本項(xiàng)目部業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。（2）組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，并按要求向項(xiàng)目經(jīng)理提交立項(xiàng)可行性報(bào)告及其評(píng)估報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。（3）組織審查投資估算的經(jīng)濟(jì)合理性。 策劃人員職責(zé)： 熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告和評(píng)估報(bào)告的編制工作。估算人員職責(zé)： 認(rèn)真收集整理和積累各種建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算實(shí)際造價(jià)資料，負(fù)責(zé)投資估算。（四）財(cái)務(wù)組財(cái)務(wù)組主管職責(zé)：（1）完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。（2）組織設(shè)置一個(gè)科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。（3）負(fù)責(zé)審查資金籌措計(jì)劃并提交財(cái)務(wù)中心進(jìn)行審核。成本會(huì)計(jì)職責(zé)： （1）設(shè)置一個(gè)科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。（2）建立本項(xiàng)目組的“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本臺(tái)帳”,按照國(guó)家財(cái)務(wù)制度規(guī)定的成本項(xiàng)目真實(shí)地反映項(xiàng)目部每一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部成本情況。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)職責(zé)：負(fù)責(zé)資金籌措安排，編制資金使用計(jì)劃。（五）銷售部銷售部經(jīng)理職責(zé)：組織市場(chǎng)調(diào)查與趨勢(shì)分析預(yù)測(cè)，及時(shí)向有關(guān)部門提供信息。五、建議針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的成本控制提出以下幾點(diǎn)意見(jiàn)：設(shè)置開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)體系。成本控制目標(biāo)體系是為確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而服務(wù)的,一個(gè)系統(tǒng)若沒(méi)有目標(biāo),就不需要控制,也無(wú)法控制。因此,在實(shí)際的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，目標(biāo)體系的設(shè)置應(yīng)具有科學(xué)的依據(jù)和實(shí)現(xiàn)的可能性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程是一個(gè)周期長(zhǎng)、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過(guò)程，受著客觀過(guò)程的發(fā)展及其表現(xiàn)程度的限制，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不能僅憑過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)決策,而應(yīng)在項(xiàng)目的決策階段,設(shè)置一個(gè)科學(xué)的、具有可操作性的成本控制目標(biāo)體系。該目標(biāo)體系是項(xiàng)目策劃報(bào)告書中最重要的內(nèi)容。此成本控制目標(biāo)體系應(yīng)當(dāng)分階段設(shè)置和實(shí)施，具體地可以分為3個(gè)階段:投資估算——設(shè)計(jì)方案選擇和初步設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)；設(shè)計(jì)概算——技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)；設(shè)計(jì)預(yù)算或建安工程承包合同價(jià)——施工階段控制成本的目標(biāo)。這三個(gè)階段的目標(biāo)控制相互制約、相互補(bǔ)充,共同組成了項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)體系.做好投資估算。投資估算的準(zhǔn)確性是一個(gè)重要的問(wèn)題。它是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)，做好估算，一方面要在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，如實(shí)、正確、完整的反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)情況，核實(shí)費(fèi)用、開(kāi)支成本計(jì)算；另一方面必須以國(guó)家政策、法令、制度為依據(jù)，堅(jiān)持客觀性科學(xué)性才能提高投資估算的準(zhǔn)確性，上一步投資額應(yīng)當(dāng)控制下一步投資額，使估算的投資額控制在一定的范圍內(nèi)，尤其應(yīng)注意由人為因素造成的估算不準(zhǔn)。 估算人員應(yīng)認(rèn)真收集整理和積累各種建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算實(shí)際造價(jià)資料；在選擇使用投資估算的各種數(shù)據(jù)時(shí)，不論是自己積累的數(shù)據(jù)還是來(lái)源其他方面的數(shù)據(jù)，要求在使用前都要結(jié)合時(shí)間、物價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)條件、裝備水平等因素作出充分的分析和調(diào)查研究工作；采用造價(jià)指標(biāo)的工程特征與本工程盡可能相符合；對(duì)工程所在地的交通、能源、材料供應(yīng)等條件作周密的調(diào)查研究，同時(shí)作好細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，絕對(duì)不能生搬硬套。投資估算必須考慮建設(shè)期物價(jià)、工資等方面的動(dòng)態(tài)因素變化。應(yīng)留有足夠的預(yù)備費(fèi)，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)工期、復(fù)雜程度以及是否有已開(kāi)發(fā)的此類項(xiàng)目來(lái)確定。最后要注意項(xiàng)目投資總額的綜合平衡。實(shí)行費(fèi)用指標(biāo)分管。費(fèi)用指標(biāo)管理應(yīng)改變傳統(tǒng)的由一個(gè)部門管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄠€(gè)部門管理。各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)應(yīng)由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)—控制，各部門分別管理。這樣有利于調(diào)動(dòng)各部門的積極性和增強(qiáng)責(zé)任感。例如財(cái)務(wù)部門費(fèi)由財(cái)務(wù)部門管理；銷售費(fèi)用由銷售部門管理；將管理費(fèi)用中的人員工資、獎(jiǎng)金、加班、加點(diǎn)工資等由人事部門負(fù)責(zé)；行政汽車使用費(fèi)、資產(chǎn)維修費(fèi)、辦公費(fèi)等由行政辦公室負(fù)責(zé)；差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)可將指標(biāo)下到各部門分別控制使用。各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)的核定和分解，要以企業(yè)計(jì)劃銷售收入(或計(jì)劃產(chǎn)值)為依據(jù)，進(jìn)行測(cè)算確定，要分別落實(shí)掌握各項(xiàng)指標(biāo)的責(zé)任者，費(fèi)用實(shí)行包干使用或承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制。這樣就使原來(lái)由財(cái)務(wù)部門一家管理的收支帳變成了各職能部門所關(guān)心的經(jīng)營(yíng)帳，年終再由財(cái)務(wù)部門考核各承包部門費(fèi)用的節(jié)超情況,按一定比例給予獎(jiǎng)罰。首先建立工程項(xiàng)目控制，實(shí)行崗位分工控制，授權(quán)批準(zhǔn)控制。項(xiàng)目決策控制、概預(yù)算控制、價(jià)款支付控制、竣工決算控制和監(jiān)督檢查。積極做好項(xiàng)目決策前的準(zhǔn)備工作。在投資決策階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證詳實(shí)、準(zhǔn)確，如工程所在地的水電路狀況、地質(zhì)情況主要材料設(shè)備的價(jià)格資料、大宗材料的采購(gòu)地以及現(xiàn)有已建類似工程資料等。認(rèn)真做好市場(chǎng)研究。通過(guò)掌握大量的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和信息資料．進(jìn)行綜合分析和處理，并根據(jù)市場(chǎng)需求及發(fā)展前景，合理確定工程的規(guī)模及建筑標(biāo)準(zhǔn)，編寫