【正文】 L/O/G/O 盛世天城前期 營(yíng)銷策劃方案 海南銳翼房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2022。 11。 05 2 目錄 前言 一、文昌地區(qū)自然情況 二、文昌房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及近期動(dòng)態(tài) 三、項(xiàng)目自然情況 四、項(xiàng)目 SWOT分析 五、目標(biāo)客戶分析 六、項(xiàng)目定位 七、園林綠化、物業(yè)建議 八、銷售策略 九、推廣策略 跋 3 前 言 本策劃方案本著務(wù)真求實(shí)的作風(fēng)，為開(kāi)發(fā)公司爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)目標(biāo)為目的，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ骼砟睿鶕?jù)文昌市場(chǎng)的特殊性而制定。 本策劃方案為初步方案，具體實(shí)施將依據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷運(yùn)動(dòng)和文昌市內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境的發(fā)展變化給予調(diào)整。 文昌地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于起步階段，航天城處于籌備階段的情況下，本片區(qū)的營(yíng)銷工作比較海南其他地區(qū)具有很大的不同。 4 一、文昌地區(qū)自然情況 1 5 （一）文昌市基本概況 文昌市東北南三面臨海，海域遼闊，海岸線長(zhǎng) 里，有大小港灣 40個(gè)，海域面積 ，折合。 文昌市地理 (1)地理位置 文昌市位于海南省東北部，地處東經(jīng) 110176。 28′ 至111176。 03′ ，北緯 19176。 20′ 至 20176。 10′ 之間， 東南和北面是南海和瓊州海峽，西面與瓊山相鄰，西南面與定安縣和瓊海市接壤。 全市平面輪廓近似半月形，南北長(zhǎng) 99公里，東西寬 65公里，環(huán)疆長(zhǎng) 285公里，全市土地面積 ，折合 352.萬(wàn)畝。占全省的 7%。 6 文昌市屬于低丘臺(tái)地平原地帶。平均海拔高度 ，地勢(shì)由西南內(nèi)陸向東北沿海傾斜。東北部地勢(shì)平坦屬于平原階地，海拔在 50米以下，唯有鋪前鎮(zhèn)七星嶺 (海拔 117米 )、翁田鎮(zhèn)抱虎嶺(207米 )和龍樓鎮(zhèn)銅鼓嶺 (388米 )三座孤丘分布在東北沿海上。西南部地勢(shì)起伏不平，屬于低丘臺(tái)地，海拔在 50150米之間。 （ 2）地形地貌特點(diǎn) 全市地貌分為五大類：平原階地 ，占土地總面積的 %；臺(tái)地 ，占 %；低丘 ，占 %；還有濱海沙灘 ，占 %；孤丘 ，占 %。 全市有 16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（文城鎮(zhèn)、鋪前鎮(zhèn)、重興鎮(zhèn)、東郊鎮(zhèn)、會(huì)文鎮(zhèn)、錦山鎮(zhèn)、東路鎮(zhèn)、翁田鎮(zhèn)、潭牛鎮(zhèn)、蓬萊鎮(zhèn)、龍樓鎮(zhèn)、文教鎮(zhèn)、東閣鎮(zhèn)、昌灑鎮(zhèn)、馮坡鎮(zhèn)、抱羅鎮(zhèn)）， 290個(gè)村 (居 )委會(huì)，3291個(gè)自然村，總?cè)丝诩s 。境內(nèi)有 6個(gè)國(guó)有農(nóng)、林場(chǎng)。 (3)、行政區(qū)域及人口狀況 位于文昌河畔文城鎮(zhèn)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，距省會(huì)?？谑?63公里， 總?cè)丝?11萬(wàn)余人，其中城鎮(zhèn)人口約 。 有 120萬(wàn)多華僑分布在世界 50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 7 排球之鄉(xiāng) —— 文昌人喜愛(ài)排球運(yùn)動(dòng)，文昌中學(xué)生排球隊(duì)曾 6次榮獲全國(guó)冠軍， 1999年代表中國(guó)參加世界中學(xué)一排球賽，獲得第 5名，被稱為 排球之鄉(xiāng) 。 (4)、歷史人文概況 文昌歷史悠久，從公元前 110年，即漢武帝元封元年，至今已有二千一百多年的歷史。古稱紫貝縣，爾后三易其名。在公元 627年，才改為文昌縣，意為 [偃武修文 ]。公元一九九五年，撤縣建市，改名文昌市。文昌市人杰地靈，名人輩出。在明朝就出了與丘浚，海瑞齊名，并稱 一鼎三足 的良史邢宥。 國(guó)母之鄉(xiāng) —— 文昌出現(xiàn)了對(duì)中國(guó)近代史具有影響的宋氏家族，孫中山夫人宋慶齡、蔣介石夫人宋美齡，被譽(yù)為 國(guó)母之鄉(xiāng) 。 將軍之鄉(xiāng) —— 文昌物寶天華，人杰地靈，涌現(xiàn)出共產(chǎn)黨大將張?jiān)埔荨?guó)民黨將領(lǐng)陳策等 196位將軍，被譽(yù)為 將軍之鄉(xiāng) 。 華僑之鄉(xiāng) —— 文昌市華僑眾多，有 120萬(wàn)多華僑分布在世界 50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，被譽(yù)為 華僑之鄉(xiāng)。 椰子之鄉(xiāng) —— 文昌椰子的種植面積和產(chǎn)量均占海南省的 43%以上，有 20多種椰子系列產(chǎn)品遠(yuǎn)銷國(guó)內(nèi)外，被稱為 椰子之鄉(xiāng) 。 文化之鄉(xiāng) —— 文昌文化發(fā)達(dá)，教育興盛， 一里三進(jìn)士 是歷史的寫照，被譽(yù)為 文化之鄉(xiāng) 。 8 文昌市屬熱帶北緣沿海地帶，具有熱帶和亞熱帶氣候特點(diǎn)，屬熱帶季風(fēng)島嶼型氣候。光、水、濕、熱條件優(yōu)越，全年無(wú)霜凍，四季分明。 (5)、氣候條件 年平均溫度 ℃ ，多年在 ～ ℃ 之間，最低極溫 ～ ℃ ，出現(xiàn)在 1月份。 年平均日照 。夏日日照最長(zhǎng)是 ，冬日日照僅 。 雨量豐富，但時(shí)空分布不均，干、濕季明顯，春旱突出，常年降雨量 ，平均～ 。雨季主要集中在 5～ 10月份間的汛期，雨量占全年的 80%，對(duì)于發(fā)展熱帶農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件十分有利。但也有不利的因素，就是雨季主要集中在 5～ 10月份間，而 11～ 4月降雨量?jī)H占全年的 20%左右； 8～ 11月間常受到強(qiáng)熱帶風(fēng)暴和臺(tái)風(fēng)的影響，年平均發(fā)生 。文昌市常年平均濕度為 86%，最小濕底為 34%。 文昌市海洋資源豐富。全市海岸線長(zhǎng)達(dá) ，擁有潮間帶灘涂 8963公頃。全市可供開(kāi)發(fā)的灘涂面積 6382公頃，具有開(kāi)發(fā)潛力的灘涂面積為 4000公頃。文昌市管轄的海域面積約 4600km2， 10m等深線內(nèi)的淺海水面面積為 15400公頃，是發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖和海洋牧場(chǎng)的良好場(chǎng)所。沿海天然港灣眾多，大小港灣 36個(gè)，港口資源頗豐富。近海海域擁有豐富的海洋水產(chǎn)資源，漁場(chǎng)廣闊，面臨七洲洋、銅鼓、清瀾三個(gè)漁場(chǎng)，漁汛期長(zhǎng)，水產(chǎn)品各類繁多。沿海水產(chǎn)品有 800多種，其中有價(jià)值的石斑魚(yú)、馬鮫魚(yú)、龍蝦、對(duì)蝦、鮑魚(yú)、魷魚(yú)、海參等 40多種。此外還有淺海珊瑚礁和麒麟菜分布區(qū)。有珊瑚礁6000公頃，盛產(chǎn)海藻，每年產(chǎn)麒麟菜和凝花菜 250T。至今，灘涂養(yǎng)殖 26385畝，高位養(yǎng)蝦 5000畝，鮑魚(yú)養(yǎng)殖 642畝。 (6)、資源概況 海洋資源 9 文昌市是海南省礦產(chǎn)資源較豐富的市縣之一，其境內(nèi)有鐵、鎢、鈦、鋁、鋯、煤、水晶、藍(lán)寶石、高嶺土、石英砂等十多種礦產(chǎn)，僅大中型礦體就有十幾處。尤其是龍馬的石英砂，蓬萊的鋁礦和鋪前的鋯鈦礦都是國(guó)內(nèi)聞名的礦區(qū)。龍馬石英砂礦，占全國(guó)石英砂礦存有儲(chǔ)量 %.該礦易采、好選、質(zhì)好、量豐。篷萊鋁土礦，屬新生代玄武巖風(fēng)化淋濾殘積的三水型鋁礦床。面積 820平方公里，總的儲(chǔ)量。鋪前鋯鈦礦區(qū) I號(hào)礦體的面積約 11900畝，總儲(chǔ)量 ，其中鋁 ，鈦 。礦床屬于海濱沉積砂礦類型，規(guī)模大、埋藏淺、品位高，易采易選。 礦產(chǎn)資源 文昌市的旅游資源十分豐富，集陽(yáng)光、海水、沙灘、植被、空氣、海島、風(fēng)情、田園八大旅游資源融于一體，是海南省旅游重地之一。有 瓊東第一峰 、 奇峰秀天下 之稱的銅鼓嶺，還有被譽(yù)為 中國(guó)大堡礁 的云龍灣海底自然公園（珊瑚噍），千姿百態(tài)的石頭公園；有濱海椰林風(fēng)光獨(dú)特的椰林灣；有風(fēng)光旖旎的高隆灣；有神奇迷人的馮家灣，浪平沙白，水質(zhì)好、水溫高的官新溫泉；有 稀世海上森林公園 一八門灣紅樹(shù)林；有舉世矚目的宋氏祖居；有 亞洲第一塔 的木蘭燈塔；有古色古香的孔廟；還有勝似仙境的七洲列島。 旅游資源 10 在生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 308127萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) ； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步調(diào)整 第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 123519萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。其中：工業(yè)完成增加值 68759萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，建筑業(yè)完成增加值 54760萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %； 第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 187708萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 從 GDP構(gòu)成來(lái)看，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為 : :，農(nóng)業(yè)比重大，隨著各大項(xiàng)目的啟動(dòng)，如航天項(xiàng)目的成功啟動(dòng)，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將得到更加寬廣的調(diào)整空間。 (二 )文昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 總體經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭。在農(nóng)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，在工業(yè)和三大需求的共同推動(dòng)下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)上升運(yùn)行。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2022年全市生產(chǎn)總值 619354萬(wàn)元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)%，增速比上年提高 。人均生產(chǎn)總值達(dá) 11978元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。 城市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng) 11 加強(qiáng)旅游產(chǎn)品建設(shè)，成功推出了金沙島 “ 漁家樂(lè) ” 、白鷺湖山莊等具有椰鄉(xiāng)海韻特色的旅游新產(chǎn)品，促進(jìn)了旅游業(yè)的較快發(fā)展。 2022年全市共接待海內(nèi)外游客 ，同比增長(zhǎng) %；旅游總收入，增長(zhǎng) %。 旅游業(yè)保持較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，各大旅游項(xiàng)目積極發(fā)展 在國(guó)家級(jí)航天項(xiàng)目進(jìn)駐文昌的大環(huán)境下，各行各業(yè)得到前所未有的發(fā)展，其中，由香港百萊瑪控股有限公司投資 2億元建設(shè)的海南百萊瑪度假村二期工程項(xiàng)目已成功推進(jìn)； 文昌濱海旅游區(qū)的規(guī)劃成果是將文昌濱海豐富的自然資源、生態(tài)環(huán)境、民俗風(fēng)情、人文歷史等特色旅游資源作為一個(gè)整體進(jìn)行規(guī)劃，擬構(gòu)建 “ 一虹七彩 ” 的美麗藍(lán)圖。 這一構(gòu)想指的是從文昌鋪前鎮(zhèn)經(jīng)銅鼓嶺到東郊椰林海岸線上，將興建一條濱海快速干道，把兩個(gè) “ 橋頭堡 ” ―― 鋪前鎮(zhèn)七星嶺和銅鼓嶺作為 “ 先行啟動(dòng)區(qū) ” 率先啟動(dòng)，再輔以多個(gè)節(jié)點(diǎn)，形成藍(lán)色海洋運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)、黃金沙灘休閑度假、紫色高端觀光旅游、紅色運(yùn)動(dòng)休閑、橙色海景旅游居住、青色濱海交通和綠色熱帶農(nóng)業(yè)七大功能帶。 12 （ 1）東環(huán)鐵路 (文昌段 )建設(shè)項(xiàng)目； （ 2）國(guó)家新型火箭發(fā)射場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目； （ 3）航天主題公園建設(shè)項(xiàng)目； （ 4）風(fēng)力發(fā)電廠建設(shè)項(xiàng)目； （ 5）銅鼓嶺生態(tài)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目； （ 6）高隆灣生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)被保留為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目； （ 7）國(guó)家開(kāi)發(fā)行與文昌市簽署 150億元融資協(xié)議項(xiàng)目； （ 8） “ 三沙市 ” 基地建設(shè)項(xiàng)目； （ 9）紅嶺水利樞紐工程項(xiàng)目。 “ 九大 ” 項(xiàng)目建設(shè)共同助推城市發(fā)展 當(dāng)前，文昌市發(fā)展已進(jìn)入了一個(gè)前所未有的歷史機(jī)遇期。文昌市委、市政府緊緊抓住 “ 九大 ” 歷史性機(jī)遇，善于借勢(shì)，積極造勢(shì)，學(xué)會(huì)乘勢(shì)，全力推進(jìn)文昌經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。這 “ 九大 ”項(xiàng)目是： 這 “ 九大 ” 亮點(diǎn)項(xiàng)目，將使文昌市形成以航天產(chǎn)業(yè)、新型工業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)、能源開(kāi)發(fā)、交通運(yùn)輸業(yè)以及新型農(nóng)業(yè)等 “ 九大 ” 支柱產(chǎn)業(yè)，文昌將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。 13 經(jīng)國(guó)務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目 —— 新型航天發(fā)射場(chǎng)，已正式落戶文昌市。市委、市政府在做好新型航天發(fā)射場(chǎng)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作的同時(shí)，推出了一批大型項(xiàng)目進(jìn)行招商， 2022年共推出了 91個(gè)大型招商項(xiàng)目，計(jì)劃投資總額 。 航天主題公園、銅鼓嶺國(guó)際化生態(tài)旅游區(qū)、奧威斯 7星級(jí)酒店等個(gè) 26個(gè)上億元投資項(xiàng)目將