【正文】 年的 20%左右； 8～ 11月間常受到強熱帶風暴和臺風的影響，年平均發(fā)生 。 年平均日照 。 文化之鄉(xiāng) —— 文昌文化發(fā)達，教育興盛， 一里三進士 是歷史的寫照，被譽為 文化之鄉(xiāng) 。 國母之鄉(xiāng) —— 文昌出現(xiàn)了對中國近代史具有影響的宋氏家族，孫中山夫人宋慶齡、蔣介石夫人宋美齡，被譽為 國母之鄉(xiāng) 。在公元 627年，才改為文昌縣，意為 [偃武修文 ]。 有 120萬多華僑分布在世界 50多個國家和地區(qū)。 （ 2）地形地貌特點 全市地貌分為五大類：平原階地 ，占土地總面積的 %；臺地 ，占 %；低丘 ，占 %；還有濱海沙灘 ，占 %；孤丘 ，占 %。 6 文昌市屬于低丘臺地平原地帶。 20′ 至 20176。 4 一、文昌地區(qū)自然情況 1 5 （一）文昌市基本概況 文昌市東北南三面臨海，海域遼闊，海岸線長 里，有大小港灣 40個，海域面積 ，折合。 11。 05 2 目錄 前言 一、文昌地區(qū)自然情況 二、文昌房地產(chǎn)市場情況及近期動態(tài) 三、項目自然情況 四、項目 SWOT分析 五、目標客戶分析 六、項目定位 七、園林綠化、物業(yè)建議 八、銷售策略 九、推廣策略 跋 3 前 言 本策劃方案本著務(wù)真求實的作風，為開發(fā)公司爭取最大的利潤目標為目的，以嚴謹?shù)墓ぷ骼砟?，根?jù)文昌市場的特殊性而制定。 文昌市地理 (1)地理位置 文昌市位于海南省東北部，地處東經(jīng) 110176。 10′ 之間， 東南和北面是南海和瓊州海峽，西面與瓊山相鄰，西南面與定安縣和瓊海市接壤。平均海拔高度 ，地勢由西南內(nèi)陸向東北沿海傾斜。 全市有 16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（文城鎮(zhèn)、鋪前鎮(zhèn)、重興鎮(zhèn)、東郊鎮(zhèn)、會文鎮(zhèn)、錦山鎮(zhèn)、東路鎮(zhèn)、翁田鎮(zhèn)、潭牛鎮(zhèn)、蓬萊鎮(zhèn)、龍樓鎮(zhèn)、文教鎮(zhèn)、東閣鎮(zhèn)、昌灑鎮(zhèn)、馮坡鎮(zhèn)、抱羅鎮(zhèn)）， 290個村 (居 )委會，3291個自然村，總?cè)丝诩s 。 7 排球之鄉(xiāng) —— 文昌人喜愛排球運動，文昌中學生排球隊曾 6次榮獲全國冠軍， 1999年代表中國參加世界中學一排球賽，獲得第 5名，被稱為 排球之鄉(xiāng) 。公元一九九五年，撤縣建市，改名文昌市。 將軍之鄉(xiāng) —— 文昌物寶天華，人杰地靈，涌現(xiàn)出共產(chǎn)黨大將張云逸、國民黨將領(lǐng)陳策等 196位將軍，被譽為 將軍之鄉(xiāng) 。 8 文昌市屬熱帶北緣沿海地帶，具有熱帶和亞熱帶氣候特點，屬熱帶季風島嶼型氣候。夏日日照最長是 ，冬日日照僅 。文昌市常年平均濕度為 86%，最小濕底為 34%。文昌市管轄的海域面積約 4600km2， 10m等深線內(nèi)的淺海水面面積為 15400公頃，是發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖和海洋牧場的良好場所。此外還有淺海珊瑚礁和麒麟菜分布區(qū)。尤其是龍馬的石英砂，蓬萊的鋁礦和鋪前的鋯鈦礦都是國內(nèi)聞名的礦區(qū)。鋪前鋯鈦礦區(qū) I號礦體的面積約 11900畝，總儲量 ，其中鋁 ，鈦 。 旅游資源 10 在生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 308127萬元，同比增長 %，對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %，拉動經(jīng)濟增長 ； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步調(diào)整 第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 123519萬元，同比增長 %，對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %,拉動經(jīng)濟增長 個百分點。在農(nóng)業(yè)穩(wěn)步增長的基礎(chǔ)上，在工業(yè)和三大需求的共同推動下，國民經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)上升運行。 2022年全市共接待海內(nèi)外游客 ，同比增長 %；旅游總收入，增長 %。 “ 九大 ” 項目建設(shè)共同助推城市發(fā)展 當前，文昌市發(fā)展已進入了一個前所未有的歷史機遇期。市委、市政府在做好新型航天發(fā)射場項目的前期準備工作的同時，推出了一批大型項目進行招商， 2022年共推出了 91個大型招商項目，計劃投資總額 。它的建成將大大促進文昌經(jīng)濟、科技與旅游的發(fā)展，成為文昌建設(shè)的新亮點。 （一）文昌市房地產(chǎn)市場情況 （ 1）老城區(qū)地產(chǎn)發(fā)展情況 在居住的問題上，本地居民缺乏購買商品房的購買意識，主要以購買土地、或利用自有土地，進行建設(shè)房屋。 目前，新城區(qū)房地產(chǎn)項目亦具較大規(guī)模，如：白金海岸、森海灣項目，外地開發(fā)商亦積極在新城區(qū)儲蓄土地，如同創(chuàng)。 （二）文昌本地地產(chǎn)市場整體情況 文昌市房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟，新舊城區(qū)差異明顯。市區(qū)內(nèi)的項目多為居家型，近海的項目多為旅游度。 價格情況 ： 07年， 08年文昌房價快速上漲的兩年，住房價格從 1000/平米多元迅速攀升到 3000多元 /平米，海邊一線海景房甚至突破 8000元 /平米。他們主要是文昌置業(yè)原因，主要認可文昌的自然環(huán)境和氣候。例如中南 特別是同創(chuàng)碧海城充分利用項目內(nèi)的交通干道，欲打造片區(qū)內(nèi)配套較成熟的一個項目，其中包括會所、超市、醫(yī)院、泳池、酒店、商業(yè)等，同時在其小區(qū)內(nèi)部還有少量社區(qū)內(nèi)街擔負生活配套和小區(qū)會所等功能 . （三）文昌本地市場調(diào)查分析 18 名稱 位置 占地面積（ ㎡ ） 建筑面積 容積率 總套數(shù) 億嘉廣場 文昌市文城鎮(zhèn)文中路 10號 23000 88 詒喜城二期 文昌市谷鴻大道旁 —— 總 300000 二期 138 同創(chuàng)碧海城一期 文昌市清瀾開發(fā)區(qū)高隆灣 一期 60000左右 550000 一期共 2022多套，目前在售 500多套，總8000套 椰海尚品 一期 海南文昌清瀾開發(fā)區(qū)高隆灣 40多畝 20220多 共分 2期開發(fā)，現(xiàn)售第 1期， 700余戶 (可售 : 1370戶 ) 中南 森海灣二期 95％以上為島外度假休閑群體，全國各地客戶比較平均，北方占其中 50％左右，南方占其中 50％左右 同業(yè) 天海紫貝一期 5月份開盤，現(xiàn)銷售超過 70% 文華園二期 項目一期基本售完，二期 4月份開盤現(xiàn)銷售超過 70%， 60%已經(jīng)被蘭州大學的教授、院士購買，其他都是一些各地散客購買 月亮城 目前處于內(nèi)部認購階段 清瀾別院 銷售達 70%左右，項目 07年中正式推出，銷售進度較為緩慢 樓盤名稱 園林景觀 億嘉廣場 四樓空中花園，其他園林無特點； 詒喜城二期 園林為中式園林，小區(qū)綠化基本成型； 同創(chuàng)碧海城一期 項目以休閑院落為設(shè)計理念，通過大開大閡的整體圍和形成開放型的院落休閑社區(qū)，盡量維持原生 態(tài)園林，整體性較強； 椰海尚品一期 馬爾代夫熱帶風情園林 中南 森海灣二期 健身廣場、醫(yī)療中心、游 泳池、網(wǎng)球場等設(shè)施 政府機關(guān)： 文昌市政府、文昌市公安局、文昌市檢察院、文昌市法院 酒 店：經(jīng)緯花園、金融度假中心、高隆灣度假村、清瀾假日酒店 學 校：清瀾一小、清瀾二小、清瀾中學 港 口：清瀾港（海南八大港口之一） 同業(yè) 天海紫貝 寬帶和有線電視入戶 文華園二期 寬帶和有線電視入戶、可視 對講系統(tǒng) 白金海岸二期 寬帶和有線電視入戶 清瀾別院 寬帶和有線電視入戶 樓盤名稱 物業(yè)費 億嘉廣場 未定 詒喜城二期 /㎡ 同創(chuàng)碧海城一期 /㎡ 椰海尚品一期 /㎡ 中南 3. 靠近輕軌可能有噪音威脅。 靠近輕軌站，鐵路交通發(fā)達。 。 。 A、位置、價格、戶型、環(huán)境、小區(qū)服務(wù)等硬性指標； 對物業(yè)關(guān)注點： 適合戶型及面積： B、周邊生活配套、交通條件，生活的便利性； C、社區(qū)規(guī)模、社區(qū)文化，開發(fā)商品牌及實力。 兩房兩廳， 7590平方米；三房兩廳， 100130平方米 32 C、具有較強購買力，因工作關(guān)系，日常對物業(yè)缺乏打理，故對物業(yè)服務(wù)較為關(guān)注； （三）旅游養(yǎng)老客戶分析 購買目的： 以供旅游渡假養(yǎng)老使用，兼有一定的投資性。 一房一廳， 4075平方米；兩房兩廳， 7590平方米 33 C、具有極強購買力，投機心理強烈，嗅覺敏銳； （四）外來購房團分析 購買目的： 以投資為主 年齡區(qū)間： 3050歲 職業(yè)類型：以企業(yè)主、生意人為主。 以美化項目小區(qū)為主要目的。 根據(jù)以上原則，對本項目園林設(shè)計和物業(yè)提出建議如下： 36 生活型運動主題園林 半露天，通透性恒溫泳池（溫泉） 小投入休憩回廊為主 園林主題賣點 水系賣點 園林功能賣點 運動休閑型器械為主 園林設(shè)備賣點 羽毛球館和棋牌室 增加項目 先期引入商業(yè)配套 商業(yè)配套賣點 37 （一）園林建議 建議不建設(shè)水系。 根據(jù)本地生活的需要，建議增加羽毛球館。 商業(yè)定向為 “ 餐飲、健身、美容、小型超市、棋牌茶社 ” 。 38 （三）物業(yè)發(fā)展建議及原則 物業(yè)管理的宗旨是為銷售工作創(chuàng)造良好的服務(wù)環(huán)境和體現(xiàn)其輔助銷售的功能，一切物業(yè)工作都必須圍繞著項目一、二期銷售工作來開展。 為降低管理成本，物業(yè)公司的人員配置，根據(jù)物業(yè)開發(fā)進程情況，作調(diào)整，避免人員繁冗，而帶來工資成本的增加。 自駕游汽車 \游艇租賃服務(wù) 與租車公司 \游艇會合作，由物業(yè)公司協(xié)助，向業(yè)主提供車輛 \游艇等租用服務(wù)。 與家裝公司合作，由物業(yè)公司協(xié)助，向業(yè)主提供室內(nèi)設(shè)計裝修服務(wù)。 家政助理 40 彰顯物業(yè)公司管理標準、服務(wù)水平和服務(wù)承諾。 （五）物業(yè)的前期管理 前期的形象介入 （ 1）前期形象介入的目的 為樹立項目的形象，讓參觀者一開始就對本小區(qū)的物業(yè)管理有一個全面地了解，形象介入的時間應(yīng)與售樓同步。 前期管理全面介入時間 物業(yè)冠名建議 建議選擇我國比較出名的物業(yè)公司進行冠名，如戴德梁行、中海等，目的為增加項目的賣點。 物業(yè)服務(wù)定位 渡假酒店式服務(wù)，帶有針對性地解決房屋長期閑置、旅游出行、交通銜接等問題。 項目定位 本項目是以休閑運動為主題的，以輕軌家園為賣點的，針對本地高端客戶和外地度假客戶的配套完備的中高檔住宅小區(qū)。 盛世可以給客戶以安全繁榮品質(zhì)高貴的感覺。 盛世天城體現(xiàn)本項目所在城市未來無限的發(fā)展?jié)摿Α? 價格調(diào)整策略 本項目價格調(diào)整將采用階段提升價格策略，低開高走。 ?正式售樓處（會所）和初步景觀的建成。使項目開盤時能完成一定的銷售量，形成市場影響。 實施地點 ：正式售樓處 實施時間： 開盤后 4個月 實施方式： 增加推廣力度、老帶新等 主要推廣渠道： 戶外廣告、地產(chǎn)旅游