【正文】 ［蜀郡錦繡城］ 全程營銷策劃方案 蜀郡 錦繡城 （暫定名） 客 戶：成都興西華建設(shè)管理有限公司 公 司：北京日新偉業(yè)（成都）房地產(chǎn)營銷機構(gòu) 四川日新偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 四川日新偉業(yè)廣告有限公司 時 間： 2022年 11月 9日 保留所有版權(quán) All Rights Reserved. 內(nèi)部資料 敬請保密 （草案） ［蜀郡錦繡城］ 本案重點： ? 產(chǎn)品調(diào)整建議 ? 推廣及銷售策略 ［蜀郡錦繡城］ 前 言 ? 本案撰寫假定基礎(chǔ)： 全部預(yù)售手續(xù)在 2022年底前取得；全部工程建設(shè)在 2022年底前完成。 ? 本案重點： 根據(jù)目前產(chǎn)品定位狀況提供修改建議，請開發(fā)商在條件許可范圍內(nèi)盡量考慮并加快調(diào)整；按照總體進度預(yù)排推廣與銷售的周期、目標、策略、主要內(nèi)容。 ［蜀郡錦繡城］ 第一部分 調(diào)研定位篇 ［蜀郡錦繡城］ 住宅市場概況 今年 1～ 7月份 ，成都商品房 交易均價為 4060元 /m2， 與去年同期相比 上漲 ％ 。其中，商品住宅均價為 3677元 /m2，比去年同期 上漲 ％。 從單月價格變化看，新政實施后，成都商品住宅價格同 比增幅開始逐月下滑，從 5月的 %下降 到 6月、 7 月的 15%左右。 一、宏觀環(huán)境分析 ［蜀郡錦繡城］ 67月住房價格環(huán)比還略有下降， 7月商品住宅價格基 本上回歸到今年一季度的水平（今年一季度的 住宅新 盤的銷售為 3690元 /m2）。 ［蜀郡錦繡城］ ? 消費者方面，消費心態(tài)更趨理性、務(wù)實。 2022年38月住宅供需關(guān)系示意圖 010203040506070803月 4月 5月 6月 7月 8月萬平方米供應(yīng)量銷售量［蜀郡錦繡城］ 市場走勢分析 ? 目前，成都住宅市場最熱點區(qū)域為 23環(huán)，統(tǒng)計資料表明，目前 23環(huán)的供應(yīng)量占到了整個市場的約 70%，而 3環(huán)外的商品房供應(yīng)量也接近 20%。 ? 價格方面，應(yīng)該說，成都目前的房價已經(jīng)偏高，伴隨著市場供求關(guān)系的變化，開發(fā)商定價也將更加謹慎。 ［蜀郡錦繡城］ ? 預(yù)計在供給關(guān)系（成都住宅市場 “ 供過于求 ” 的局面在短期內(nèi)不會改變）、開發(fā)商資金壓力（銀行緊縮銀根）、消費者繼續(xù)觀望的三方影響下，成都商品住宅價格難有較大上浮的機會。 因此，為應(yīng)對市場近年內(nèi)的未知風險，我們認為 : 本項目 前期入市價格應(yīng)慎重。 ［蜀郡錦繡城］ 項目位置 二、項目地塊分析 ［蜀郡錦繡城］ 項目現(xiàn)狀 （ 1）四至范圍 項目西臨雙星大道，北接培風小區(qū)（安置房），南臨規(guī)劃中 60畝市政公園。 （ 2）項目現(xiàn)狀 項目二期 3棟接近封頂，一期地基施工中，施工現(xiàn)場比較混亂； 外墻廣告檔次不高，已經(jīng)顯得破損，影響項目整體形象。 ［蜀郡錦繡城］ 項目周邊 1000米范圍內(nèi)社區(qū)配套 （ 1）交通狀況 公交路線： 90路 406路 406區(qū)間 交通方式：公交、自駕車 達到項目的路線： 草金路 雙星大道左拐， 光華大道 雙星大道右拐， 武侯大道 雙星大道。 ［蜀郡錦繡城］ （ 2）其他配套： 教育：成都九中四川廣播電視大學(xué)西校區(qū)。 醫(yī)療：規(guī)劃中 30畝的大型醫(yī)院。 購物：規(guī)劃中農(nóng)貿(mào)市場，雙星總公司、機投農(nóng)貿(mào)大市場等。 公園： 永康森林公園 ［蜀郡錦繡城］ 項目周邊環(huán)境 生活氛圍：不強 治安情況：比較差 空氣狀況：一般 噪聲情況：噪聲較大 企業(yè)：數(shù)個工業(yè)機械廠 景觀 ：規(guī)劃中 60畝體育公園 規(guī)劃：體育公園； 30畝大型醫(yī)院； 武侯區(qū)政府新行政中心。 ［蜀郡錦繡城］ 項目經(jīng)濟技術(shù)指標（來自項目現(xiàn)場銷售資料） （ 1）總凈用地 m2 （ 2）總建筑面積 226830 m2 ［蜀郡錦繡城］ 其中： ? 地上建筑面積： 193475 m2 ? 居住建筑面積： 165938 m2 ? 商業(yè)建筑面積： 19322 m2 ? 其他建筑面積： 6969 m2（架空層 3946 m2） ? 地下建筑面積： 33355 m2 ［蜀郡錦繡城］ 居住戶數(shù)： 1789戶 容 積 率： （底層架空不計） 建筑基底面積： 21079 m2 建筑密度： % 綠 地 率： 30% 機動車位： 1075輛 其中： 地上 184輛；地下 891輛 非機動車位： 3837個 其中： 地上停車位： 957個 地下停車位： 2880個 ［蜀郡錦繡城］ 區(qū)域產(chǎn)品綜述 代表樓盤： 星語雙城、華都新公館等 產(chǎn)品形式： 小高層電梯公寓為主 銷售均價： 電梯公寓約 2700元 / m2 多層住宅約 3200元 / m2左右 三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 ［蜀郡錦繡城］ 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤狀況 代表樓盤： 星語雙城、華都星公館 ［蜀郡錦繡城］ 星語雙城： 距離項目約 500米 總占地 ，總建筑面積 69000 m2。 總共 580戶，共分兩期開發(fā)； 第一期兩棟 11層電梯公寓，總共 233戶； 面積從 50150不等，其中 90 m2以下的小戶型 72戶； 一期目前銷售價格 2700元 / m2，銷售情況一般； 二期將于明年初上市。 ［蜀郡錦繡城］ 華都 星公館： 占地面積 90畝，總建筑面積約 13萬平方米。 華都 星公館 2期多層和小高層電梯公寓組成； 總戶數(shù) 352戶； 2期戶型以 80130 m2的舒適實用戶型為市場主打 目前 2期接受咨詢，對外宣傳價格為電梯 2700 3000元 / m2，多層 3200元 / m2。 ［蜀郡錦繡城］ 四、 SWOT分析 劣勢： 區(qū)域認同度不高； 產(chǎn)品品質(zhì)不高； 周邊自然環(huán)境較差； 交通條件較差； 治安環(huán)境有待解決； 優(yōu)勢： 規(guī)模較大； 配套設(shè)施較為完善。 機會： 住宅市場向三環(huán)外延伸； 購房者對西部片區(qū)的認同； 區(qū)域市場競爭不太激烈； 西三環(huán)內(nèi)住宅價格高于 3000元 / m2。 威脅：