房地產工程質量缺陷系統(tǒng)解決方案提綱(已修改)
2025-06-09 01:12 本頁面
【正文】 工程管理體系瓶頸破解 及質量缺陷的系統(tǒng)解決方案 2022年 8月 房地產工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板一： 一些房地產企業(yè)的工程管理定位存在誤區(qū) 一些房地產企業(yè)的工程管理，相當一部分是充當傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)控等職能。對于工程質量，要么采取親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒有充分發(fā)揮房地產工程管理 “ 系統(tǒng)協(xié)調 ” 的職能 房地產工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理定位的誤區(qū)： 一些房地產企業(yè)的工程管理過多的將精力集中在施工階段的審核上（工程檢驗），即忽視了質量預防的重要性，也忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質保體系的重要性。完全采取 “ 警察抓小偷 ” 的管理方式，根本無法解決工程質量問題 房地產工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板二： 大多數(shù)房地產企業(yè)只有偏重于管理的工程 管理程序，沒有建立與之配套的工程管理 標準和施工技術標準 僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實際工程管理 中，依然無法解決針對具體某專項工程的 質量管控重點 缺乏企業(yè)工程管理標準和施工技術標準 ■ 廁浴間滲漏可以通過工程管理程序解決嗎？ 監(jiān)理單位通常對廁浴間防水閉水試驗的檢驗要求： ◆ 整體結構閉水試驗 ◆ 防水涂層閉水試驗 ◆ 防水保護層閉水試驗 ◆ 飾面層閉水試驗 ◆ 廁浴間整體移交閉水試驗 缺乏工程管理標準和施工技術標準 結構砼存在蜂窩、裂縫 技管人員 操作人員 獎懲不明 忽視質量 專檢不認真 技術交底不清 自檢不認真 施工人員 廁浴間施工漏水 廁浴間防水 常見工程 質量問題 原因分析 管根、地漏密封膏未封嚴 管道穿樓板吊模灌縫質量差 暗埋在墊層內的管道漏水 涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏 細部構造附加防水層不合格 墊層、找平層坡度不合理、反坡 衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水 管道穿樓板吊模灌縫質量差 預留洞口尺寸形狀不規(guī)范 預留洞口斷面未鑿成毛面 預留洞口及邊緣未清理 預留洞口吊模不規(guī)范 UPVC管道附著力差 灌縫砼材料質量不合格 灌縫不密實，工藝不合格 灌縫砼不養(yǎng)護 缺乏工程管理標準和施工技術標準 缺乏工程管理標準和施工技術標準 ■ 房地產企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？ 相當一部分國家標準圖集或地方標準圖集，在實際施工過程中不具備可操作性，往往造成嚴重的工程質量隱患 地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時出現(xiàn)墻中設置有框架柱的情況，就會出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏 缺乏工程管理標準和施工技術標準 ■ 房地產企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？ 大量新技術、新工藝、新材料的應用，依照傳統(tǒng)的施工工藝規(guī)程施工，往往遺留嚴重的工程質量隱患 廁浴間大量采用的 UPVC等塑料管道，因管道外壁極其光滑。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產生開裂，撕開防水層造成管根處的滲漏 缺乏工程管理標準和施工技術標準 ■ 房地產企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？ 隨著強制性節(jié)能標準的推廣，工程上很多傳統(tǒng)習慣的工藝做法并不與之匹配，很多工程質量問題由此產生 外墻外保溫技術的應用，增加了鋁合金門窗框與墻體至飾面層之間的滲水通道，節(jié)點處理不當，極易造成鋁合金門窗滲漏 缺乏工程管理標準和施工技術標準 抹灰面層與發(fā)泡膠之間的縫隙 ■ 鋁合金門窗安裝門窗框處可能的滲水通道： 發(fā)泡膠與窗框之間的縫隙 窗框與外保溫苯板之間縫隙 窗框與聚合物抗裂砂漿之間縫隙 窗框與外墻磚粘接層之間縫隙 窗框與外墻磚之間縫隙 固定點與窗框之間的縫隙 缺乏工程管理標準和施工技術標準 門窗洞口砌體收縮變形大 技管人員 操作人員 獎懲不明 忽視質量 專檢不認真 技術交底不清 自檢不認真 施工人員 鋁合金門窗安裝滲漏 鋁合金 門窗安裝 常見工程 質量問題 原因分析 門窗安裝固定不符合要求 門窗洞口偏差大、處理不當 門窗框塞縫不密實 洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當 門窗框塞縫不密實 窗框與洞口縫隙未清理干凈 窗框與洞口間隙不干燥 門窗下框未用防水水泥砂漿 PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打 水泥砂漿配比不合格 PU發(fā)泡膠充填不飽滿 墊塊未清理做二次填充 防水水泥砂漿塞縫不密實 門窗框塞縫外側未做防水處理 土建施工埋設固定點不當 門窗框成品保護不當造成滲漏 房地產工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板三： 大多數(shù)房地產企業(yè)缺乏針對“企業(yè)工程質量通病”的工程質量保證體系。過于強調施工質量通病防治，忽視“企業(yè)工程質量通病” 設計預防、招標采購預防、合約預防、材料預防等全過程質保體系的管理，忽視為一線工程管理人員提供有效的工程質量管理工具 缺乏全過程質量控制的企業(yè)工程質量保證體系 房地產工程管理存在的十大短板 ■ 全過程質量控制的管理： 工程施工是產品實現(xiàn)的最終環(huán)節(jié)，設計、成
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