房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷系統(tǒng)解決方案提綱(存儲版)
【正文】 防、招標(biāo)采購預(yù)防、合約預(yù)防等 缺點(diǎn)：設(shè)計(jì)預(yù)防能夠解決大量工程質(zhì)量通病的提前防治，但依然需要施工現(xiàn)場的嚴(yán)格監(jiān)管 代表性企業(yè)：中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 五、產(chǎn)業(yè)化住宅 缺點(diǎn)：成本高、施工精度要求高、配套產(chǎn)業(yè)不完善，高層建筑與抗震規(guī)范之間存在沖突 代表性企業(yè)：萬科地產(chǎn) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)一：對設(shè)計(jì)質(zhì)量缺 乏有效的控制 ■ 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的保證 明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，控制關(guān)鍵易錯(cuò)環(huán)節(jié) 優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)審查程序，進(jìn)行設(shè)計(jì)審查分工 過程控制，通過擴(kuò)初方案審查控制設(shè)計(jì)質(zhì)量 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 事中控制一，通過擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)審查保 證施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量 加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程的管理，通過擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案審查確定設(shè)計(jì)質(zhì)量控制點(diǎn)和成本控制點(diǎn)，避免后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)返工。施工樣板可在實(shí)體內(nèi)進(jìn)行，由于時(shí)間組織等問題也可通過大比例模型實(shí)現(xiàn) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)五：缺乏全過程的質(zhì) 量保證管理體系，工程質(zhì)量管理缺乏預(yù)控 ■ 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 明確不同階段工程管理的任務(wù) 實(shí)行工程管理全過程質(zhì)量控制評價(jià) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)七： 過于依賴分戶驗(yàn) 收或分戶驗(yàn)收流于形式。確定作業(yè)班組自檢、互檢、專職質(zhì)檢管理要求和負(fù)責(zé)人 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 施工樣板引路管理的原則： 對關(guān)鍵工序施工樣板、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工樣板、交摟標(biāo)準(zhǔn)房、材料樣板等應(yīng)采取類似傳統(tǒng)制造業(yè)的樣品制造質(zhì)量控制措施，在施工過程中必須堅(jiān)持樣板引路 施工樣板是設(shè)計(jì)圖紙全面、細(xì)致的檢查過程。大量由于設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、成本合約等部門一流的工程質(zhì)量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化 工程質(zhì)量的管理手段從常用的事后檢驗(yàn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過程檢查）和結(jié)果質(zhì)量控制（分項(xiàng)工程驗(yàn)收、分戶驗(yàn)收） 工程質(zhì)量預(yù)防也從傳統(tǒng)的施工措施預(yù)防轉(zhuǎn)變?yōu)樵O(shè)計(jì)預(yù)防、材料預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防及合約預(yù)防等多個(gè)方面 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。 內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過程中 ，因內(nèi)部管理問題 、 決策失誤問題 、 標(biāo)準(zhǔn)修正問題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失 。項(xiàng)目一期交付后，外飄窗 90％ 以上發(fā)生滲漏，引起業(yè)主投訴和索賠。項(xiàng)目交付后，只要一下暴雨， 80％以上 空調(diào)板的根部就會出現(xiàn)外墻滲漏。對于工程質(zhì)量，要么采取親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒有充分發(fā)揮房地產(chǎn)工程管理 “ 系統(tǒng)協(xié)調(diào) ” 的職能 房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理定位的誤區(qū)： 一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理過多的將精力集中在施工階段的審核上（工程檢驗(yàn)），即忽視了質(zhì)量預(yù)防的重要性，也忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)保體系的重要性。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn)。結(jié)果，外墻涂料出現(xiàn)光澤不勻及色差 對質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻膩?zhàn)悠秸炔? 技管人員 操作人員 獎(jiǎng)懲不明 忽視質(zhì)量 專檢不認(rèn)真 技術(shù)交底不清 自檢不認(rèn)真 光澤不勻 褪色變色 粉化 施工人員 光澤不勻 外墻涂料施工 外墻涂料 常見工程 質(zhì)量問題 原因分析 起泡剝落 附著力差、剝離 氣泡 泛堿 遮蓋力差 底涂、面涂厚度不勻 未能有效濕接，接痕明顯 膩?zhàn)雍穸炔粍颍叫圆煌? 同一墻面使用不同批號產(chǎn)品 基底溫度過高、涂料干燥過快 底涂、面涂工藝不一致 房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板七： 部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準(zhǔn)則不清楚，實(shí)際執(zhí)行過程中當(dāng)質(zhì)量與成本出現(xiàn) 矛盾時(shí)，往往犧牲質(zhì)量，不能正確看待質(zhì)量與成本的平衡關(guān)系，忽視質(zhì)量成本的構(gòu)成 不能正確的看待質(zhì)量與成本的平衡關(guān)系 不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 ■ 地下室防水成本應(yīng)該如何計(jì)算的案例： 某地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫防水，原設(shè)計(jì)選用 SBS Ⅱ 型 改性瀝青聚酯胎卷材防水。 不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 ■ 樓板沿管線方向出現(xiàn)裂縫： 樓板的設(shè)計(jì)厚度往往只考慮承載力要求，而沒有考慮預(yù)埋管特別線管交叉對板截面的削弱，從而導(dǎo)致沿線管方向的裂縫。要求擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查通過后方可進(jìn)行后續(xù)施工圖設(shè)計(jì) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 事后控制一：優(yōu)化 《 施工圖設(shè)計(jì)審查程序 》 根據(jù)各部門長處及特點(diǎn)拆分設(shè)計(jì)審查任務(wù)： 設(shè)計(jì)部：了解設(shè)計(jì)規(guī)范、了解企業(yè)客戶標(biāo)準(zhǔn) 了解設(shè)計(jì)規(guī)范、了解企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，了解設(shè)計(jì)審查要點(diǎn) 重點(diǎn)審查：設(shè)計(jì)完整性和設(shè)計(jì)深度、與國家、企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的一致性、多專業(yè)交圈一致性 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)二：缺乏工程管理 標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ■ 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 制定萬科的企業(yè) 《 工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn) 》 程序性、系統(tǒng)性
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