房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷系統(tǒng)解決方案提綱(存儲版)
【正文】 防、招標采購預防、合約預防等 缺點：設計預防能夠解決大量工程質(zhì)量通病的提前防治，但依然需要施工現(xiàn)場的嚴格監(jiān)管 代表性企業(yè)：中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 五、產(chǎn)業(yè)化住宅 缺點：成本高、施工精度要求高、配套產(chǎn)業(yè)不完善，高層建筑與抗震規(guī)范之間存在沖突 代表性企業(yè)：萬科地產(chǎn) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)一：對設計質(zhì)量缺 乏有效的控制 ■ 標桿企業(yè)的破解之道： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設計是工程質(zhì)量的保證 明確設計審查要點，控制關鍵易錯環(huán)節(jié) 優(yōu)化施工圖設計審查程序，進行設計審查分工 過程控制，通過擴初方案審查控制設計質(zhì)量 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 事中控制一，通過擴初方案設計審查保 證施工圖設計質(zhì)量 加強設計過程的管理，通過擴初設計方案審查確定設計質(zhì)量控制點和成本控制點，避免后續(xù)施工圖設計返工。施工樣板可在實體內(nèi)進行，由于時間組織等問題也可通過大比例模型實現(xiàn) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)五：缺乏全過程的質(zhì) 量保證管理體系，工程質(zhì)量管理缺乏預控 ■ 標桿企業(yè)的破解之道： 明確不同階段工程管理的任務 實行工程管理全過程質(zhì)量控制評價 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)七： 過于依賴分戶驗 收或分戶驗收流于形式。確定作業(yè)班組自檢、互檢、專職質(zhì)檢管理要求和負責人 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 施工樣板引路管理的原則： 對關鍵工序施工樣板、關鍵節(jié)點施工樣板、交摟標準房、材料樣板等應采取類似傳統(tǒng)制造業(yè)的樣品制造質(zhì)量控制措施，在施工過程中必須堅持樣板引路 施工樣板是設計圖紙全面、細致的檢查過程。大量由于設計、招標采購、成本合約等部門一流的工程質(zhì)量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化 工程質(zhì)量的管理手段從常用的事后檢驗轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲A防）、事中控制（過程檢查）和結(jié)果質(zhì)量控制（分項工程驗收、分戶驗收） 工程質(zhì)量預防也從傳統(tǒng)的施工措施預防轉(zhuǎn)變?yōu)樵O計預防、材料預防、招標采購預防及合約預防等多個方面 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和檢驗標準的制度化、體系化建設。 內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過程中 ，因內(nèi)部管理問題 、 決策失誤問題 、 標準修正問題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失 。項目一期交付后，外飄窗 90％ 以上發(fā)生滲漏，引起業(yè)主投訴和索賠。項目交付后，只要一下暴雨， 80％以上 空調(diào)板的根部就會出現(xiàn)外墻滲漏。對于工程質(zhì)量，要么采取親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒有充分發(fā)揮房地產(chǎn)工程管理 “ 系統(tǒng)協(xié)調(diào) ” 的職能 房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理定位的誤區(qū)： 一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理過多的將精力集中在施工階段的審核上（工程檢驗），即忽視了質(zhì)量預防的重要性，也忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)保體系的重要性。施工單位嚴格控制材料、工藝和節(jié)點。結(jié)果，外墻涂料出現(xiàn)光澤不勻及色差 對質(zhì)量細節(jié)的關注度不足 外墻膩子平整度差 技管人員 操作人員 獎懲不明 忽視質(zhì)量 專檢不認真 技術交底不清 自檢不認真 光澤不勻 褪色變色 粉化 施工人員 光澤不勻 外墻涂料施工 外墻涂料 常見工程 質(zhì)量問題 原因分析 起泡剝落 附著力差、剝離 氣泡 泛堿 遮蓋力差 底涂、面涂厚度不勻 未能有效濕接，接痕明顯 膩子厚度不勻，吸附性不同 同一墻面使用不同批號產(chǎn)品 基底溫度過高、涂料干燥過快 底涂、面涂工藝不一致 房地產(chǎn)工程管理存在的十大短板 ■ 工程管理短板七： 部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準則不清楚，實際執(zhí)行過程中當質(zhì)量與成本出現(xiàn) 矛盾時，往往犧牲質(zhì)量，不能正確看待質(zhì)量與成本的平衡關系，忽視質(zhì)量成本的構(gòu)成 不能正確的看待質(zhì)量與成本的平衡關系 不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 ■ 地下室防水成本應該如何計算的案例： 某地產(chǎn)項目地下車庫防水，原設計選用 SBS Ⅱ 型 改性瀝青聚酯胎卷材防水。 不能正確看待質(zhì)量和成本的關系 ■ 樓板沿管線方向出現(xiàn)裂縫： 樓板的設計厚度往往只考慮承載力要求，而沒有考慮預埋管特別線管交叉對板截面的削弱，從而導致沿線管方向的裂縫。要求擴初設計審查通過后方可進行后續(xù)施工圖設計 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 事后控制一：優(yōu)化 《 施工圖設計審查程序 》 根據(jù)各部門長處及特點拆分設計審查任務： 設計部：了解設計規(guī)范、了解企業(yè)客戶標準 了解設計規(guī)范、了解企業(yè)設計標準，了解設計審查要點 重點審查：設計完整性和設計深度、與國家、企業(yè)設計標準的一致性、多專業(yè)交圈一致性 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)二：缺乏工程管理 標準和施工技術標準 ■ 標桿企業(yè)的破解之道： 制定萬科的企業(yè) 《 工程質(zhì)量管理標準 》 程序性、系統(tǒng)性
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