房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷系統(tǒng)解決方案提綱(文件)
【正文】 上，往往領(lǐng)先于施工企業(yè) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)四：缺乏前置技術(shù)管 理要求，缺乏對監(jiān)理單位質(zhì)保體系和施工 企業(yè)質(zhì)保體系的管理 ■ 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 強(qiáng)調(diào)技術(shù)方案先行 強(qiáng)調(diào)動態(tài)質(zhì)量管理跟蹤 強(qiáng)調(diào)施工樣板引路 合約招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)化 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 合約文件附件質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求的示例： 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 技術(shù)方案先行管理的原則： 總包方編制的專項(xiàng) 技術(shù)方案除應(yīng)按企業(yè) 《 分項(xiàng)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 》 中的框架要求編制。優(yōu)秀施工企業(yè)缺乏過程監(jiān)管，其工程質(zhì)量水平會逐步下降 代表性企業(yè)： SOHO中國 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 二、甲方加強(qiáng)施工過程的施工質(zhì)量監(jiān)管 缺點(diǎn)：甲方工程人員常規(guī)配備無法滿足施工過程全部的工序管理和檢驗(yàn)批管理需要，關(guān)鍵工序和關(guān)鍵檢驗(yàn)批驗(yàn)收重點(diǎn)要求不明確，大量工序穿插和同步作業(yè)很難執(zhí)行，甲方工程管理人員水平和責(zé)任心很難通過量化管理進(jìn)行提高 代表性企業(yè)：龍湖地產(chǎn)的 “ 工序管理 ” 及萬科地產(chǎn)的 “ 檢驗(yàn)批管理 ” 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 三、甲方制定完善的企業(yè)施工質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn) 缺點(diǎn)：缺乏質(zhì)保體系及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前置輸出，甲方工程管理人員實(shí)際管理過程中很難真正按企業(yè)施工質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，缺乏執(zhí)行力考核和監(jiān)管工具 代表性企業(yè)：珠江地產(chǎn) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 四、設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購預(yù)防、合約預(yù)防等 缺點(diǎn)：設(shè)計(jì)預(yù)防能夠解決大量工程質(zhì)量通病的提前防治，但依然需要施工現(xiàn)場的嚴(yán)格監(jiān)管 代表性企業(yè)：中海地產(chǎn)、萬科地產(chǎn) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 五、產(chǎn)業(yè)化住宅 缺點(diǎn)：成本高、施工精度要求高、配套產(chǎn)業(yè)不完善，高層建筑與抗震規(guī)范之間存在沖突 代表性企業(yè)：萬科地產(chǎn) 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)一：對設(shè)計(jì)質(zhì)量缺 乏有效的控制 ■ 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的保證 明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，控制關(guān)鍵易錯(cuò)環(huán)節(jié) 優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)審查程序，進(jìn)行設(shè)計(jì)審查分工 過程控制，通過擴(kuò)初方案審查控制設(shè)計(jì)質(zhì)量 萬科工程質(zhì)量管理的破解之道 ■ 事中控制一，通過擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)審查保 證施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量 加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程的管理，通過擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案審查確定設(shè)計(jì)質(zhì)量控制點(diǎn)和成本控制點(diǎn)，避免后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)返工。單純依靠施工現(xiàn)場質(zhì)量管理無法解決 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義： 強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果 強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)： 檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系 參與材料驗(yàn)收和分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收 施工工藝過程監(jiān)督及抽檢 傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場管理 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化： 以客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 保證穩(wěn)定要求 工程項(xiàng)目質(zhì)量 適用性 可靠性 經(jīng)濟(jì)性 協(xié)調(diào)性 業(yè)主要求的其他特殊功能 平面布置合理性 空間布置合理性 建筑物理功能 其他使用功能 采光 通風(fēng) 隔聲 隔熱 安全性 可維修性 有效性 滿足抗震要求 滿足防火要求 保證強(qiáng)度要求 滿足抗腐蝕性要求 滿足使用壽命要求 質(zhì)量成本 質(zhì)量效益 與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào) 與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào) 與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào) 造型與美感 適用功能性質(zhì)量問題 ◆ 戶型設(shè)計(jì)的適用性問題： 一層餐廳的上部是二層的衛(wèi)生間 適用功能性質(zhì)量問題 ◆ 戶型設(shè)計(jì)的適用性問題： 推開戶門就直接面對餐廳，未考慮合理的玄關(guān)空間及利用 適用功能性質(zhì)量問題 ◆ 停車位設(shè)計(jì)的適用性問題： 實(shí)際有三個(gè)車位 在樓座南北皆有道路的情況下，占用寶貴的南部花園停車 適用功能性質(zhì)量問題 ◆ 戶型設(shè)計(jì)的適用性問題： 樓梯凈寬度 米，中間未設(shè)休息平臺。 外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量缺陷引起的損失。 包括材料設(shè)備的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)用 、 工序檢查和檢驗(yàn)批檢查驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用 ， 工程質(zhì)量驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用 。施工單位施工完庫存涂料， 等待 6d后甲方涂料補(bǔ)貨到場，施工單位嚴(yán)格按工藝要求繼續(xù)施工。施工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場施工。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問題，部分出現(xiàn)外墻滲漏 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 ■ 一個(gè)屬于 “ 工程質(zhì)量 ” 問題的案例： 某項(xiàng)目屋面采用倒置式屋面設(shè)計(jì)防水層選用甲指 SBS改性瀝青防水卷材，在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開裂，撕開防水層造成管根處的滲漏 缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？ 隨著強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的推廣，工程上很多傳統(tǒng)習(xí)慣的工藝做法并不與之匹配，很多工程質(zhì)量問題由此產(chǎn)生
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