【正文】 拓新。紅城物業(yè)管理方案目 錄第一章 物業(yè)管理思路………………………………………………………………第二章 物業(yè)管理目標(biāo)………………………………………………………………第三章 管理處架構(gòu)及編制…………………………………………………………第四章 工作運(yùn)作模式………………………………………………………………第五章 工作程序及管理規(guī)章制度…………………………………………………第六章 服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………第七章 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)承諾的措施…………………………………………………………第一章 物業(yè)管理思路一、管理機(jī)制管理模式：實(shí)施“雙向式”管理模式，突出超前的主動管理與服務(wù)服務(wù)理念：“服務(wù)是我們的天職、迅速反應(yīng)，創(chuàng)造感動” 服務(wù)態(tài)度：想業(yè)主所想、急業(yè)主所急服務(wù)范圍：前期物業(yè)管理服務(wù)合同所涵蓋的服務(wù)內(nèi)容服務(wù)宗旨：“您的需要就是我的職責(zé)”、“細(xì)微之處見差別”二、管理機(jī)構(gòu)重慶拓新（集團(tuán)）速達(dá)物業(yè)管理有限公司派駐機(jī)構(gòu)——拓新紅城物業(yè)管理處三、專業(yè)化物業(yè)管理：?；\(yùn)作與管理（1）嚴(yán)格按照已建立的質(zhì)量管理體系進(jìn)行運(yùn)作（2）目標(biāo)與計劃管理管理個性特征（1）人性化物業(yè)管理（2）個性化服務(wù)管理意識（1）創(chuàng)新意識——創(chuàng)新是企業(yè)獲得新生的根本（2）精品意識——精品源于科學(xué)管理（3）科學(xué)管理意識——提升品質(zhì)、降低成本、增加效益、爭創(chuàng)利潤四、管理與服務(wù)管理：（1）主動服務(wù)，做到“寓管理于服務(wù)之中”（2）注重“以人為本”，全程規(guī)范員工職業(yè)化，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展服務(wù)：（1）把目前物業(yè)管理行業(yè)的被動式服務(wù)轉(zhuǎn)化為主動式服務(wù)（2）把目前物業(yè)管理行業(yè)的局部式服務(wù)轉(zhuǎn)化為全程式服務(wù)（3）科學(xué)優(yōu)化資源，全方位提高服務(wù)質(zhì)量，提升服務(wù)品質(zhì)（4）快速反應(yīng)，為業(yè)主排憂解難，做好業(yè)主的好管家五、物業(yè)服務(wù)模式拓新紅城管理處在項(xiàng)目實(shí)施的綜合性物業(yè)服務(wù)過程中，將把管理充分融入到服務(wù)，創(chuàng)造性地運(yùn)用先進(jìn)物業(yè)管理模式，充分利用多年積累的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)管理資源，結(jié)合項(xiàng)目獨(dú)特的人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)實(shí)施以下服務(wù)模式：社區(qū)建設(shè)：組織豐富多彩的社區(qū)文化，月月有活動，讓業(yè)主倍感回家的感受，營造和諧人文氣氛。理念延伸：把物業(yè)管理與商業(yè)管理有機(jī)結(jié)合，以“您的需要就是我的職責(zé)”、“細(xì)微之處見差別”為服務(wù)宗旨，秉承“服務(wù)是我們的天職、迅速反應(yīng)、創(chuàng)造感動”的客戶服務(wù)理念。管理機(jī)制：充分綜合行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)對整體物業(yè)實(shí)施專業(yè)化管理與服務(wù)，為業(yè)主提供高效、便捷的服務(wù)。建立完善的人員組織、人員培訓(xùn)機(jī)制，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)，部署周密、細(xì)致的秩序、消防管理體系。優(yōu)化資源：優(yōu)化組織架構(gòu)及工作程序，推行資源再利用，提倡社區(qū)全員節(jié)約文化。快捷服務(wù)：設(shè)立24小時溫馨服務(wù)熱線，提供親情化、人性化的服務(wù)。開通業(yè)主報事中心，在第一時間內(nèi)為客戶解決問題，確保服務(wù)質(zhì)量。商務(wù)服務(wù)：建立完善的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，按照“以人為本”的方針，滿足業(yè)主合理的個性化需求，提升業(yè)主滿意度。創(chuàng)新途徑：率先模仿并超越。第二章 物業(yè)管理目標(biāo)結(jié)合拓新紅城項(xiàng)目實(shí)際情況，其管理目標(biāo)定位為：將項(xiàng)目整體物業(yè)管理與商業(yè)有機(jī)配合，提供集中、統(tǒng)一、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)和管理，使小區(qū)在區(qū)域環(huán)境、協(xié)管隊(duì)保障、文化氛圍、管理水平等方面成為榮昌地區(qū)物業(yè)管理的典范，樹立獨(dú)樹一幟的品牌物管形象。該物業(yè)一經(jīng)全部接管，公司將按專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營，其物業(yè)管理目標(biāo)如下：一、在全面接管后一年內(nèi)，達(dá)到縣級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)水平,成為榮昌中心區(qū)域一道亮麗的風(fēng)景線；二、在全面接管后兩年內(nèi)，在物業(yè)符合政府規(guī)定的考評條件下，達(dá)到重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)；三、在全面接管后三年內(nèi)，該物業(yè)達(dá)到全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。效果展望:以溫馨的服務(wù),創(chuàng)造“六心級”的小區(qū):★質(zhì)優(yōu)價廉您稱心 ★小區(qū)治安您放心 ★環(huán)境怡人真舒心★幫做瑣事您省心 ★禮儀周到暖人心 ★活動豐富好開心實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的支持系統(tǒng)圖管理目標(biāo)效果專業(yè)化＋特殊化服務(wù)資金支持必備硬件支持外部溝通支持內(nèi)部管理支持第三章 管理處架構(gòu)及編制一、管理架構(gòu)在速達(dá)拓新紅城物業(yè)管理服務(wù)過程中，結(jié)合項(xiàng)目人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)，采用“一站式”網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理服務(wù)，結(jié)合現(xiàn)代物業(yè)管理理念和經(jīng)營模式，確定物業(yè)管理組織架構(gòu)拓新紅城物業(yè)管理架構(gòu)業(yè)主委員會寓管理于服務(wù)計劃目標(biāo)管理監(jiān) 督協(xié) 同拓新紅城管理處隸屬關(guān)系組織架構(gòu)說明：由重慶拓新（集團(tuán)）速達(dá)物業(yè)管理有限公司下設(shè)管理機(jī)構(gòu)“速達(dá)拓新紅城管理處”，對小區(qū)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理服務(wù)。業(yè)主委員會和重慶拓新（集團(tuán)）速達(dá)物業(yè)管理有限公司構(gòu)成對管理處的監(jiān)督。拓新紅城物業(yè)管理處內(nèi)部組織架構(gòu)圖拓新紅城項(xiàng)目組織架構(gòu)圖管理處主任1名客服主管1名協(xié)管主管1名工程主管1名保潔、綠化主管1名保潔班長1名綠化工5名綜合維修工8名協(xié)管班長2名物管員12名協(xié)管員33名車管員14名保潔員31名紅城物管人員配置計算標(biāo)準(zhǔn)崗位接管面積（㎡）綠化率（%）人均管理面積（人/㎡）配置數(shù)量（人）備注管理層項(xiàng)目主任396531　項(xiàng)目開始交房原則上均需配置1 主任、主管、文員和智能化人員基本固定，不因面積調(diào)整而變動（主管含客戶、工程、協(xié)管、環(huán)境）客戶主管　1 工程主管　1 保潔、綠化主管　1 協(xié)管主管　1 管理人員　5000012其中前臺2個、收費(fèi)員1個、片區(qū)管理員4人、裝修監(jiān)管4人、小計　　　17　操作層協(xié)管人員396531　800035協(xié)管班長2人車管員　　14根據(jù)車庫出入口數(shù)量測算（各5個）維修人員　500008 綠化人員35%100005規(guī)劃用地160400㎡，綠化面積為：160400*35%保潔人員　1200032班長1名　小計　　　94　合計　　　111　247 / 174管理處客戶服務(wù)部崗位明細(xì)【房屋交付完畢到崗表】崗位代號人數(shù)工作區(qū)域白班編 制 說 明備注主管3011客戶中心巡邏檢查1 負(fù)責(zé)制定本部門全年工作計劃、落實(shí)月度工作推動； 負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查區(qū)域內(nèi)的工作；對本部門人員有考核權(quán)、建議權(quán)等。8小時工作制24小時責(zé)任制收費(fèi)員3021客戶中心1負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取，包括物管費(fèi)、業(yè)主水電汽費(fèi)等；負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)特約服務(wù)工作計量及收費(fèi)等工作。專項(xiàng)責(zé)任制前臺接待3032客戶中心2負(fù)責(zé)本項(xiàng)目客戶服務(wù)內(nèi)容的具體實(shí)施。 負(fù)責(zé)辦理入伙手續(xù)及業(yè)主檔案的建立、更新； 負(fù)責(zé)業(yè)主報事、報修、投訴、求助的受理，并分派到各相關(guān)部門進(jìn)行處理及回訪工作； 負(fù)責(zé)小區(qū)溫馨提示初制、物業(yè)服務(wù)催繳通知書的打?。?協(xié)助收費(fèi)員的工作。 片區(qū)責(zé)任制區(qū)域管理員1一期片區(qū)管理員1 負(fù)現(xiàn)本片區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率； 負(fù)責(zé)巡查、收集信息、制止小區(qū)業(yè)主的不文明行為的處理； 監(jiān)督檢查協(xié)管部、維修部、保潔部、綠化等各部門日常工作； 管理業(yè)主公攤、共有部分不受到侵占；建立與業(yè)主良好的溝通關(guān)系等。片區(qū)責(zé)任制2二期片區(qū)管理員21三期片區(qū)管理員1裝修監(jiān)管4負(fù)責(zé)小區(qū)裝修期間裝修管理此人員為暫時性，待小區(qū)裝修完成后取消此崗位休息頂崗11共計：13人備注：人均管理面積50000M2；責(zé)任落實(shí)到位，有重點(diǎn)工作、協(xié)助工作。工程維修部崗位明細(xì)【房屋交付完畢到崗表】崗位代號人數(shù)白班夜班編 制 說 明備注主管50111 負(fù)責(zé)制定本部門全年工作計劃、落實(shí)月度工作推動； 負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查區(qū)域內(nèi)的工作；對本部門人員有考核權(quán)、建議權(quán)等。8小時工作制，24小時責(zé)任制，輪休制綜合電工502211 負(fù)責(zé)小區(qū)配電室日常巡查、強(qiáng)電管網(wǎng)維修、保養(yǎng)、檢測工作； 負(fù)責(zé)本小區(qū)工程維修部強(qiáng)電及發(fā)電設(shè)備的具體工作； 負(fù)責(zé)各分支電表電損測算、抄表計量； 協(xié)助綜合維修工處理公區(qū)日常維護(hù)工作等弱電工50311 負(fù)責(zé)小區(qū)弱電管網(wǎng)維修、保養(yǎng)、檢測； 負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)的檢修、維修、保養(yǎng)： 協(xié)助綜合維修工處理公區(qū)日常維護(hù)工作等。土建維修工50422負(fù)責(zé)本項(xiàng)目管理處土建工程維修部工作，給排水、電設(shè)備的具體工作電梯工505211負(fù)責(zé)本項(xiàng)目管理處工程維修部電梯設(shè)備的具體工作綜合維修工50611頂替各崗輪休。共計：9人備注：人均管理面積50000M2；落實(shí)責(zé)任，有重點(diǎn)工作、協(xié)助工作。管理處協(xié)管部部崗位明細(xì)【房屋交付完畢到崗表】崗位代號人數(shù)白班夜班編 制 說 明備注主管60111全面負(fù)責(zé)園區(qū)治安管理及協(xié)管隊(duì)培訓(xùn)、日常工作指導(dǎo)、工作檢查及績效考核。12小時工作制24小時備勤制消防專員60211全面負(fù)責(zé)園區(qū)的消防設(shè)備設(shè)施的檢查、制定消防演練方案、消防報表，協(xié)管隊(duì)工作。協(xié)管班長603211負(fù)責(zé)當(dāng)班協(xié)管隊(duì)日常工作、督導(dǎo)并檢查協(xié)管員工作，臨時頂崗，突出事件的處理。正大門崗604321主要負(fù)責(zé)人員及物品的進(jìn)出核實(shí)登記、大門崗禮儀展示。后大門崗605211主要負(fù)責(zé)人員及物品的進(jìn)出核實(shí)登記，小區(qū)的治安管理工作。公園旁崗606211主要負(fù)責(zé)人員及物品的進(jìn)出核實(shí)登記，小區(qū)的治安管理工作。流動巡邏崗16071477負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的治安巡邏、消防設(shè)施檢查、環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督、突出事件的快速處理。流動巡邏崗2610422負(fù)責(zé)園區(qū)外商業(yè)門面的治安巡邏、環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督、突出事件的快速處理。監(jiān)控室611321負(fù)責(zé)園區(qū)外來人員身份向業(yè)主核實(shí)溝通，業(yè)主夜間報事的登記，治安和消防監(jiān)控。協(xié)管員輪休422主要負(fù)責(zé)協(xié)管隊(duì)員休息頂崗。車管員12665個獨(dú)立地下車庫10人、地上134個車位2人。車管員輪休2主要負(fù)責(zé)車管員休息頂崗。合計：50共計：50人備注：6個進(jìn)出口，人均管理面積8000M2；落實(shí)責(zé)任，重點(diǎn)工作突出、突發(fā)事件處理；形象工程展示。主管8小時工作制，2小時培訓(xùn)，2小時檢查崗位。管理處綠化保潔部崗位明細(xì)【房屋交付完畢到崗表】崗位代號人數(shù)白班工作區(qū)域編 制 說 明備注主管40111管理處區(qū)域接受管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)，向上級負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)本部門工作、計劃、監(jiān)督、檢查；制定全年工作計劃、落實(shí)月度工作推動；對本部門人員有考核權(quán)、建議權(quán)等。8小時工作制班長40211協(xié)助主管工作，負(fù)責(zé)當(dāng)日班前留意提示及工作要求。檢查班組員工到崗情況，查看是否全勤工作，對缺勤的，及時采取補(bǔ)救措施，合理安排下屬人員工作。負(fù)責(zé)保潔員日常工作檢查，更新技術(shù)、物品領(lǐng)用工作； 一期保潔員3人11翡冷翠2號樓及一期公區(qū)生活垃圾日產(chǎn)日清；樓道每天清掃拖洗一次，整日保潔； 樓梯欄桿、扶手每天擦拭一次；樓道玻璃窗、單元門、電閘箱、信報箱等每周擦拭一次；樓道天棚、墻壁每半月清掃一次；樓道和單元門亂貼、亂畫當(dāng)日清理； 及時清理單元門外生活垃圾和散落垃圾；藥物噴灑、除四害等。11翡冷翠6號樓11翡冷翠10號樓綠化11一期綠化修剪、造型、養(yǎng)護(hù)、殺蟲及補(bǔ)栽工作等。共計：4人二期保潔員12人11撒丁島2號樓生活垃圾日產(chǎn)日清；樓道每天清掃一次，整日保潔； 樓梯欄桿、扶手每天擦拭一次；樓道玻璃窗、單元門、電閘箱、信報箱等每半月擦拭一次；樓道天棚、墻壁每半月清掃一次；樓道和單元門亂貼、亂畫當(dāng)日清理； 及時清理單元門外生活垃圾和散落垃圾；藥物噴灑、除四害等。8小時工作制11撒丁島4號樓11撒丁島6號樓11撒丁島8號樓11撒丁島10號樓11撒丁島112號樓11撒丁島13號樓、紅城壹號、翡冷翠15號樓11西西里2號樓11西西里4號樓11撒丁島1113號樓、紅城壹號外公區(qū)清潔負(fù)責(zé)樓外公共區(qū)域的道路地面、綠地、明溝的清掃，擦抹公共燈具、宣傳欄、文化廊等，垃圾廂（房）清掃洗刷(包括建筑垃圾堆放點(diǎn)的整理清掃），對窨井、明溝、垃圾房的消毒、投放藥劑、滅害工作處理。11撒丁島8號樓外公區(qū)清潔11西西里4外公區(qū)清潔綠化工3人1