【正文】 金地物業(yè)湖北省出版文化城物業(yè)管理方案一、 公司簡介（一） 公司簡況三環(huán)物業(yè)管理公司簡介三環(huán)集團是集科、工、貿于一體的大型國有企業(yè)，擁有湖北三環(huán)股份有限公司（上市公司）等12家全資子公司和控股公司，排名全國500強，武漢市100強中列前10名。湖北三環(huán)物業(yè)管理有限公司隸屬于湖北三環(huán)集團，是以主營物業(yè)管理及物業(yè)管理顧問的專業(yè)公司。物管內容主要包括綠化（園林的設計、施工、維護保養(yǎng)）、保潔、保安、房屋的維修與養(yǎng)護、消防、機電的維修與養(yǎng)護、家政服務、顧問等。公司以先進物業(yè)管理理念著稱，云集國內多家著名物業(yè)管理公司之精英。公司現(xiàn)有168名員工，其中管理人員45人，技術人員123人。?？茖W歷以上的管理人員在管理層中比率為100%，本科學歷以上的管理人員比率為68%。擁有專業(yè)高級職稱的管理人員有8人，中級職稱的管理人員占管理層比率82%。，技術人員年齡結構集中在2240歲之間。公司的發(fā)展以三環(huán)集團強勁的物業(yè)管理實力為依托，以深圳金地物業(yè)管理公司強大的技術力量作顧問指導，以全體員工高要求的專業(yè)能力作中流砥柱。自公司成立以來，一直以“高調做事、低調做人”作為企業(yè)理念，堅持“以人為本”，把客戶和企業(yè)員工的滿意度作為企業(yè)發(fā)展的衡量標準，同時公司推行的“人性化”管理、“管理處主任職業(yè)化”、“建立供應商體系”等先進的管理理念在行業(yè)內引起普遍關注。目前，承接的項目總面積約70多萬平方米，典型項目有：湖北省公安廳辦公大樓、武漢大學三環(huán)學生公寓、三環(huán)酒店、漢陽汽車工業(yè)園、漢陽開發(fā)區(qū)汽車市場、湖北省審計署、湖北省軍區(qū)紅嶺大廈等。深圳金地物業(yè)管理公司簡介金地物業(yè)管理公司是上市公司金地集團（600383）成員企業(yè)，建設部首批40家物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位、深圳市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。在北京、上海、重慶、哈爾濱、長春、沈陽、大連、保定、西安、南京、蘇州、昆山、合肥、武漢、十堰、長沙、南昌、貴陽、柳州、桂林、福州、東莞、深圳等20多個大中城市，管理著逾1400萬平方米的住宅小區(qū)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)園區(qū)?！胺談?chuàng)造價值”是公司信奉的經營理念，做“業(yè)主的好管家，開發(fā)商的好幫手”是公司的職業(yè)目標。金地物業(yè)管理在全行業(yè)率先建立了覆蓋業(yè)務流程每一個環(huán)節(jié)和每一個員工的ISO9001質量管理體系，大力推行以管理處主任職業(yè)化為核心的全員增值培訓計劃；崇尚業(yè)績、注重工作改進的考核激勵體系，使公司全員始終以積極的心態(tài)為開發(fā)商及其物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主（住戶）提供高品質的專業(yè)化的管理和服務。經過幾年的實踐，公司逐步總結和提煉出了圍繞“人性化管理”這一主線的物業(yè)管理新模式，如：“全委托管理”，“顧問管理”、“代管”、“培訓”等，并將其有效地運用于物業(yè)管理實踐中。幾年來，公司所管理的物業(yè)得到有效保值和增值，先后被評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”、“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀工業(yè)區(qū)”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”和“深圳市園林式、花園式小區(qū)”等。（二） 管理公司物業(yè)資質 （三）營業(yè)執(zhí)照復印件（四）物業(yè)管理公司獲獎證書復印件二、物業(yè)管理公司業(yè)績三環(huán)物業(yè)管理公司所接管物業(yè)的服務質量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配務明細表：物業(yè)名稱市 街 規(guī)模建筑面積：幢數(shù)： 期限 年服務質量評定 優(yōu)良安全情況無重大事故物業(yè)管理專案小組主要成員項目經理：（姓名）金地物業(yè)管理公司所接管物業(yè)的服務質量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配務明細表：物業(yè)名稱市 街 規(guī)模建筑面積：幢數(shù)： 期限 年服務質量評定 優(yōu)良安全情況無重大事故物業(yè)管理專案小組主要成員項目經理：（姓名）三、項目介紹及主要管理服務內容過程描述（一）項目介紹湖北文化出版城是經中共湖北省委、省政府批準建設的大型綜合性文化商業(yè)設施，是湖北省重點精神文明標志性建設項目之一。地處楚雄大道，全部工程占地面積為204畝。其中主樓占地面積為62畝，動力中心（含批銷中心、接待中心）。項目投資方為湖北出版總社，經營管理方為湖北出版實業(yè)發(fā)展中心。主樓分裙樓賣場與雙塔式寫字樓兩大部分。兩幢寫字樓高度均為24層，16層至20層中間有連廊相接，可以互通。主樓地下二層為停車場，停車泊位133個，綠化面積約為7千平方米。（二）主要服務過程的描述及其工作重點、注意事項根據(jù)管理模式的特點及管理方針目標，管理處針對物業(yè)管理的主要過程制訂書面的程序和作業(yè)指導書，明確各項管理過程的流程、控制要求及應達到的標準。管理的主要業(yè)務過程將包括：a 前期介入b交接驗收c入住管理d裝修管理e供電管理f供排水管理g電梯管理h房屋管理i設施設備管理j維修服務k治安管理l消防管理m停車場管理n衛(wèi)生清潔管理o綠化管理p 收費管理q物業(yè)分包管理r應急管理s顧客投訴處理t社區(qū)文化各管理過程的簡要描述及其工作重點、注意事項（1）前期介入A 參與項目的規(guī)劃設計，從物業(yè)管理角度和業(yè)主角度提出合理化建議。如小區(qū)里應考慮有垃圾中轉站、公共衛(wèi)生間、自助電話、商店、診所等公共設施，智能化系統(tǒng)不要脫離實用經濟而片面追求新奇，等等。B 工程施工過程的跟蹤，特別是暗敷的管線、其它隱蔽工程。C 配合招商工作。如做好招商現(xiàn)場的供電供水、保安、清潔、綠化等工作；樹立物業(yè)管理服務形象；提供管理服務內容及特色的展板，入住流程和裝修須知。D 與政府主管部門、企事業(yè)單位溝通，了解與物業(yè)管理和用戶有關規(guī)定。如物業(yè)管理條例、收費指導標準、供電、供水、供氣、通訊、通郵、垃圾清運處理等等。（2）交接驗收 開發(fā)商向物業(yè)管理公司發(fā)出竣工驗收通知報告后，由物業(yè)管理公司經理任命組成驗收小組。按物業(yè)的驗收程序文件規(guī)定，驗收小組對物業(yè)所有房間、房屋本體、設備設施以及資料圖紙進行逐一驗收。交接驗收后要建立工程技術檔案，有工程遺留問題的應返饋給開發(fā)商落實維修，如由物業(yè)公司直接找施工單位保修，則開發(fā)商應授權給物業(yè)公司，并經施工單位認可。（3） 入住工作：A 入住準備工作：主要包括制定入住工作計劃，向客戶發(fā)放入住通知書；B入住審查登記：主要包括查驗入住資格，向業(yè)主（客戶）發(fā)放相關入住資料；C在客戶預交費用后向客戶發(fā)放鑰匙，并和客戶一起驗收其名下的物業(yè)并雙方簽字確認；D建立業(yè)主客戶檔案。（4） 裝修管理 入住客戶進行裝修時，管理處按物業(yè)裝修管理程序對物業(yè)裝修進行管理，接受施工單位辦理施工進場手續(xù)，收取管理費用及施工押金，并對施工單位是否安全文明施工進行檢查，客戶裝修完工后，由管理處驗收后，按情況全部或部分退還押金。 裝修管理重點：一把守施工單位資質關，二施工現(xiàn)場經常安全檢查。建議裝修施工單位購買第三責任保險。（5）供電管理 管理公司依據(jù)供電管理程序，做好供電管理工作：A 負責保障用戶電源箱、供電設施、電器的正常運行，值班人員根據(jù)倒閘操作規(guī)定進行供電作業(yè)，嚴格執(zhí)行《變電系統(tǒng)運行規(guī)定》進行開關操作，并作好《值班日記》。B 在正常電源停電或檢修時應及時通知用戶，發(fā)電機立即供電，以保證用電安全； C 對管轄范圍內的電氣設備運行保養(yǎng)。（6）供排水管理 按照供水管理程序，負責協(xié)助自來水公司，保證供水設施的正常運行和保養(yǎng)，當發(fā)生停水時及時通知用戶，做好水箱蓄水，保證應急供水和消防儲備用水。按排水管理程序，做好排水設施設備的運行、維護保養(yǎng)工作。（7）電梯管理 按照電梯管理規(guī)程，運行維護組做好電梯的運行管理工作，依據(jù)合同監(jiān)督檢查電梯公司履行維修保養(yǎng)和年審義務。（8）建筑維護 運行維護組按照建筑物的維護程序做好對建筑物的日常維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時報告。當維修單位實施檢修時，部門負責人對維修項目的進展情況和維修質量進行監(jiān)督檢查和驗收。（9） 設施設備管理 除了供電、給排水、電梯、房屋等設施設備外，大廈還有安防、監(jiān)控、消防、樓宇自控、通訊智能系統(tǒng)、道路等設施設備，運行維護組按程序和作業(yè)指導書規(guī)定進行管理。（10）維修服務工程部按照維修服務程序履行職責，確保大廈設施得到及時的維護。對用戶提供維修服務，關鍵要做到：快速、合格、滿意。（11） 治安管理 為確保用戶在轄區(qū)內有一個安全舒適和文明的工作環(huán)境，保安部依照治安管理程序，進行日常站崗、監(jiān)控、巡邏，做好事故隱患防范、民事糾紛及突發(fā)性事故的處理。保安部的工作包括治安、消防、停車管理、緊急事件處理等。（12） 消防管理 消防管理是管理公司實施物業(yè)管理的重要內容，保證大廈用戶生命和財產的安全，從安全用電用氣宣傳、裝修現(xiàn)場防火到消防設施器材管理和使用、義務消防隊滅火作戰(zhàn)等進行具體地規(guī)范培訓和演習，并按照消防管理程序和各規(guī)程實施。（13）停車場管理 管理處依照車輛管理服務程序，切實做好停車場的安全管理，更好地為顧客服務，方便停車，保障車輛停放有序，交通暢通，切實地做好車輛的治安防范管理，防止車輛丟失事故的發(fā)生。停車管理要明確管理公司只提供車位不承擔保險。（14）衛(wèi)生清潔管理為了搞好和保持清潔衛(wèi)生，管理處按清潔管理程序規(guī)定，制定清潔保養(yǎng)標準及實施作業(yè)指導書，由專人對保潔工作進行監(jiān)督檢查和評定，并負責與客戶溝通明確生活垃圾，裝修垃圾的處置事宜。清潔工作要注意使用藥劑的安全，藥劑不混合。（15）綠化管理 綠化工作由綠化小組依據(jù)綠化管理程序實施，確保省出版文化城環(huán)境漂亮、優(yōu)雅。注意不使用對人有毒的農藥。（16）收費管理 財務人員依照物業(yè)管理費用收取程序，負責對小區(qū)住戶每月管理費用及其它費用的收取，并負責零星維修服務費用的收取，做好對客戶應交費用的催繳工作。對拖欠費用的住戶，主張耐心說服、動之以情，而非停水電的做法。（17）物業(yè)分包管理 物業(yè)分包管理，主要有電梯及中央空調維修保養(yǎng)、外墻清洗、垃圾清運、四害消殺。管理公司依據(jù)物業(yè)管理分承包方的控制程序，選擇和評定合格的承包方，與之簽訂服務合同，每月、每季度、每年度對其進行檢查、評審，并將結果呈報經理以決定其是否繼續(xù)為合格的分包方。（18）應急管理 為確保業(yè)主（客戶）得到安全的有效的服務，管理處對可能出現(xiàn)的各種應急情況都明確了控制和處理的辦法，要求管理人員、電工、保安員掌握應急情況的處理程序和應急措施。緊急事件有：火災、澇災、大風、地震、治安刑事案件、觸電、溺水、電梯困人、管道氣滲漏、水管爆裂等。特別要注意六、七月份是武漢市的洪水期，應提前做好小區(qū)電梯基站、地下設備房、地下車庫等的防洪工作。（19）顧客投訴處理 管理處客戶服務部負責接受業(yè)主（客戶）直接或間接的投訴信息，登記并轉給相關責任部門立刻進行糾正，糾正完畢，由受理人負責轉告投訴的客戶。對涉及重復投訴的問題，責任部門負責人對要進行調查、分析原因，提出糾正預防措施，并對糾正措施預防措施的有效性進行驗證，直到不從復發(fā)生。顧客投訴不成立的，受理人應耐心地向其解釋清楚。（20）社區(qū)文化 管理處充分利用公共配套設施和住戶的才華，精心組織各項聯(lián)誼、文體活動，為大家提供各種交流、聯(lián)絡機會，促進大家身心健康，體現(xiàn)“啟迪兒童，關愛老人，牽動青年、熱愛文化事業(yè)”這個主題；通過與業(yè)主委員會進行交流，感情溝通，增強業(yè)主與管理公司的向心力和凝聚力，營造一種融洽、高尚文明的居住文化。四、物業(yè)管理的整體策劃與設想具體指導思想提供優(yōu)質完善的物業(yè)管理服務，低價位的物業(yè)管理費用收取，創(chuàng)建“舒適、優(yōu)美、高雅、安全”的生活、辦公、經營環(huán)境，展現(xiàn)省出版文化城亮麗、不朽的品牌，突出省出版文化城全體人員對文化事業(yè)發(fā)展的不懈努力與追求，開拓省出版文化城更為廣闊的市場業(yè)務。通過深圳金地物業(yè)管理公司與三環(huán)物業(yè)公司聯(lián)合，為省出版文化城提供高品質的服務、低價位的收費，做好省出版文化城的市場培育。 （1）品牌優(yōu)勢A 深圳金地物業(yè)管理公司及三環(huán)物業(yè)管理公司的聯(lián)合效益。深圳金地物業(yè)管理公司是全國排名前茅的一級管理公司，委托的足跡遍布大江南北，每到一處，無一不留下榮譽與喝彩，三環(huán)物業(yè)管理公司是武漢本土化的競爭市場中突出的一支新秀，兩家公司的各自最大優(yōu)勢強強聯(lián)手，一定會為武漢物業(yè)發(fā)展注入新的血液，一定有最大的優(yōu)勢為省出版文化城物業(yè)管理服務作貢獻。B 集團上市公司的品牌效益。金地集團是房地產上市公司，平均以每年開發(fā)350萬平方米的地產發(fā)展，在深圳房地產業(yè)可謂是名列前茅。在全國具有強大的實力與市場品牌。三環(huán)集團上市公司（12家控股公司）是名列湖北前十名的國有大型企業(yè)。（2）價格優(yōu)勢A 費用分攤，代收代付，按實結算，減輕招商壓力及業(yè)主負擔。對于公用及共用部位的水電發(fā)生費用，三環(huán)物業(yè)將采取費用分攤，代收代付，按實結算，免費服務的原則。具體措施與實施方案如下：a ：鑒于商場與寫字樓的人流量及水、電費收取標準不同。我們將采取負一樓至四樓裝層表，寫字樓整體裝表的原則。b：電費收取方式： 金額（單一業(yè)主）= 使用面積（單一業(yè)主） 主樓建筑面積（