【正文】 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁(yè) 共 26 頁(yè) 天下城一期物業(yè)管理（建議）方案 根據(jù)河南開(kāi)祥天城置業(yè)股份有限公司（甲方）與我方（深圳市方正物業(yè)管理有限公司）（乙方）簽訂的《天下城物業(yè)管理顧問(wèn)合同》，甲方委托我方對(duì)“天下城”小區(qū)提供專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，在顧問(wèn)期間協(xié)助管理商 ——鄭州天城物業(yè)管理有限公司組建天下城物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，參照方正模式和經(jīng)驗(yàn)，按照 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系指導(dǎo)思想，以 PDCA 模式，即計(jì)劃、實(shí)施、檢查、改進(jìn)的步驟，指導(dǎo)其日常管理及服務(wù)規(guī)范化運(yùn)作，使“天下城”成為一流的物業(yè)，在實(shí)操階段內(nèi)協(xié)助管理商實(shí)現(xiàn)獲得鄭州市、河南省物業(yè)管 理優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)的目標(biāo)，并為日后創(chuàng)國(guó)優(yōu)打好基礎(chǔ)。使之成為鄭州市眾多樓盤(pán)中的“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”，讓天下城的業(yè)主真正享受到“精誠(chéng)服務(wù)”與“精彩生活”，以能成為天下城的一名業(yè)主而倍感尊貴和自豪。 一、 天下城小區(qū)概況 天下城位于鄭州市中心，由健康路、優(yōu)勝南路、勞衛(wèi)路、優(yōu)勝北路圍合而成，地勢(shì)平坦，形狀方正，她南臨鄭州市迎賓大道 —— 金水路，俯瞰人民公園，東靠二七路，直達(dá)鄭州市最繁華的商業(yè)中心，周?chē)袃?yōu)勝路小學(xué)，鄭州七中等名牌學(xué)校和省體育館、省體工大隊(duì)等體育場(chǎng)所，是集交通、商業(yè)、文教、健康等優(yōu)勢(shì)于一體的鄭 州“黃金寶地”。 天下城是 河南開(kāi)祥天城置業(yè)股份有限公司投資開(kāi)發(fā)的高檔住宅小區(qū)。 占地面積 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，小區(qū)有九幢高層（ 1531 層） 、四幢小高層 （ 12 層） 住宅塔樓（共 1440 戶），二層商業(yè)裙房，一個(gè)會(huì) 所和幼兒園及一層半地下室組成，整個(gè)項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)。其中： 天下城一期 —— 都市輝煌苑建筑面積 平方米，共 4 幢樓 11 個(gè)單元 464 戶，小區(qū)有蒂森電梯 (德國(guó) )17 部，會(huì)所建筑面積 平方米，幼兒園建筑面積 平方米，商業(yè)內(nèi)街 494 平方米， A 區(qū)商鋪建筑面積 4999 平方米， B 區(qū)商鋪建筑面積 4246 平方米，地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)建筑面積 平方米，有 329 個(gè)車(chē)位，非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù) 平方米。小區(qū)實(shí)行人車(chē)分流，機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)出口各一，有 4 個(gè)自行車(chē)出入口。 河南開(kāi)祥天城置業(yè)股份有限公司為將天下城建造成具有國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代都市文明生活社區(qū)，特邀 澳大利亞貝爾高林園林設(shè)計(jì)公司進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)、澳大利亞 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 26 頁(yè) 柏濤公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)、由中建八局及中建二局承建， 通過(guò)空間的整合與滲透將小區(qū)劃分成住宅、步行街和外部商業(yè)街三大格局獨(dú)特的分區(qū)，由中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)“航母”之譽(yù)的深圳市方正物業(yè)管理有限公司提供 尊貴、健康、周全的酒店式物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，誓將天下城建成經(jīng)典，管成名牌，打造成新世紀(jì)河南省乃至國(guó)家級(jí)的優(yōu)秀示范住宅小區(qū)。 （應(yīng)加銷(xiāo)售進(jìn)度的計(jì)劃表） 二、 管理目標(biāo)： 本物業(yè)一經(jīng)入伙即按照 ISO9000 國(guó)標(biāo)質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行管理，實(shí)操指導(dǎo)階段內(nèi)符合 ISO9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系的要求； 全面推行酒店式物業(yè)管理，寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。管理處將向業(yè)主提供全天候、全方位、全過(guò)程的酒店式服務(wù)，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。 在全面推行酒店式物業(yè)管理的同時(shí)，結(jié)合 天下城小區(qū)的實(shí)際情況，推出具有健康特色的管理方式，讓全體業(yè)主的生理健康，心理感到輕松、愉快，從根本上保證業(yè)主生活的質(zhì)量。 當(dāng)本物業(yè)符合政府要求的參評(píng)自然條件，同時(shí)政府有關(guān)部門(mén)于合同期內(nèi)組織評(píng)比的情況下，使本物業(yè)獲得鄭州市、河南省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的稱號(hào)。 三、 組織架構(gòu)及管理服務(wù)內(nèi)容 一 、組織架構(gòu) 圖 ： 管理處 （主任 1 名） 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁(yè) 共 26 頁(yè) 〈二〉 、管理服務(wù)內(nèi)容 ： 交通、車(chē)輛管理 服務(wù)中心 (主 任 1 名 ) 護(hù)衛(wèi)部 (經(jīng)理 1 名 ) 工程部 (經(jīng)理 1名 ) 清潔綠化部 (經(jīng)理 1 名 ) 辦公室 (主任 1 名 ) 經(jīng)營(yíng)部 (經(jīng)理 1 名 ) 文員 (1 名 ) 人事 (1 名 ) 后勤 (1 名 ) 炊事員 (3 人 ) 領(lǐng) 班 (3 名 ) 領(lǐng) 班 (1 名 ) 領(lǐng) 班 (3 名 ) 接待員 (3名 ) 收款員 (1名 ) 護(hù)衛(wèi)員 維修工 清潔工 花工 接待員 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 26 頁(yè) 四、管理方式及服務(wù)宗旨 物 業(yè) 管 理 物業(yè)的接管驗(yàn)收 入 伙 安全護(hù)衛(wèi)服務(wù) 清潔綠化服務(wù) 日常管理服務(wù) 機(jī)電、本體維修養(yǎng)護(hù) 消防安全監(jiān)控 治安秩序管理 清 潔 綠 化 地面衛(wèi)生 地庫(kù)衛(wèi)生 生活廢棄物處理 園林綠化養(yǎng)護(hù)管理 整體環(huán)境美化 公共維養(yǎng) 住宅維護(hù) 房屋本體維養(yǎng) 電梯維修養(yǎng)護(hù) 機(jī)電設(shè)備維養(yǎng) 消防設(shè)備維養(yǎng) 智能化系統(tǒng)維護(hù) 公用設(shè)施維 養(yǎng) 水電土暖維修服務(wù) 裝修管理 物品搬運(yùn)放行 來(lái)放接待 投訴處理 開(kāi)展各類社區(qū)文化活動(dòng) 多項(xiàng)特約及專項(xiàng)服務(wù) 樓層清潔 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 26 頁(yè) 管理方式：天下城住宅小區(qū)由開(kāi)發(fā)商河南開(kāi)祥天城置業(yè)股份有限公司全權(quán)委托天城物業(yè)管理有限公司實(shí)施一體化、專業(yè)化的物業(yè)管理；天下城管理處建立以辦公室為中心的內(nèi)部管理體系與服務(wù)中心為中心的外部服務(wù)體系相結(jié)合的管理體制，在開(kāi)展的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，將方正物業(yè)首創(chuàng)的“酒店式物業(yè)管理”服務(wù)模式和“健康主題文化社區(qū)”貫穿其中，嚴(yán)格按 ISO9000 質(zhì)量管 理體系標(biāo)準(zhǔn)，在方正駐場(chǎng)顧問(wèn)的指導(dǎo)協(xié)助下，努力為天下城的業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活工作環(huán)境。 服務(wù)宗旨：“業(yè)主至上，服務(wù)第一” 五、員工編制、分工及任職條件 說(shuō)明：天下城管理處共編制 106 人，其中管理層人員有：管理處主任、各專業(yè)（部門(mén)）主管、辦公室管理員及收款員等共 11 人。操作層含護(hù)衛(wèi)員、維修工、清潔員、接待員、炊事員等共 95 人。 3 名管理員，分別負(fù)責(zé)人力資源管理、 ISO9000 管理和后勤管理； b. 工程部主管兼機(jī)電工程師，其余維修工人不必一步到位，可根據(jù)實(shí)際需要視情隨時(shí) 招聘上崗； c. 清潔部園藝師由清潔綠化主管兼任。 （二）員工的素質(zhì)要求 管理層員工素質(zhì)要求 ①、 管理處主任：大專以上文化程度或中級(jí)以上技術(shù)職稱， 40 歲以下，持有物業(yè)管理上崗證書(shū)，有兩年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，公正廉潔，工作積極熱情，責(zé)任心強(qiáng)，有較強(qiáng)的管理、組織及協(xié)調(diào)能力。 ②、 護(hù)衛(wèi)主管：在部隊(duì)任過(guò)班長(zhǎng)以上職務(wù)， 35 歲以下，有較強(qiáng)的軍訓(xùn)和管理能力、作風(fēng)正派，不懼怕邪惡勢(shì)力。 ③、 機(jī)電（維修）主管：大專以上文化程度，有相應(yīng)工作經(jīng)驗(yàn)，有相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱； ④、 清潔綠化主管：大專以上文化程度，要求能夠熟 練處理本崗位的各 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁(yè) 共 26 頁(yè) 項(xiàng)工作。 ⑤、 服務(wù)中心經(jīng)理：大專以上文化，語(yǔ)言、文字表達(dá)能力強(qiáng)，善于人際溝通與協(xié)調(diào)。 ⑥、 辦公室主管：大專學(xué)歷， 35 歲以下，熟悉 ISO9000 運(yùn)作及維護(hù)。 ⑦、 管理員：大專以上文化程度， 30 歲以下，服從領(lǐng)導(dǎo)、聽(tīng)從分配、積極主動(dòng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)。 ⑧、 收款員：大專學(xué)歷，女性， 30 歲以下，有兩年以上財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)。 作業(yè)層員工素質(zhì)要求 ①、 護(hù)衛(wèi)員； 高中以上學(xué)歷， 25 歲以下，男性身高 米以上，五官端正，身體健康，無(wú)不良記錄， 有 較強(qiáng)的觀察、記憶、分析和辨別能力，有責(zé)任心。 ②、 水電維修工、弱 電工、電梯工：男性，年齡不超過(guò) 40 歲，無(wú)劣跡，具備高中（中專、中技、職高）以上學(xué)歷，持有特種作業(yè)操作上崗證書(shū)。 ③、 服務(wù)中心接待員：中專以上學(xué)歷，女性，身高 米以上，形象較好，語(yǔ)言表達(dá)力強(qiáng)，能熟練操作電腦。 ④、 清潔、綠化工：初中以上文化， 35 歲以下，經(jīng)專業(yè)技能培訓(xùn)后上崗。 ⑤、 炊事員：男性， 35 歲以下，身體健康，初中以上文化程度，無(wú)劣跡，有廚師經(jīng)驗(yàn)。 員工來(lái)源： 管理人員可由發(fā)展商從公司現(xiàn)有職員中