【正文】 南胡舊村改造項目總體策劃方案一、 濟南市城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述濟南市總體規(guī)劃是以“東拓、西進、南控、北跨、中疏”為城市發(fā)展戰(zhàn)略，實施沿經(jīng)十路、沿小清河、沿黃河、沿鐵路線“四沿”帶動戰(zhàn)略，形成現(xiàn)代化的城市建設(shè)管理體系，進一步提升城市建設(shè)管理水平，爭創(chuàng)“國家環(huán)保模范城”、“中國人居環(huán)境獎”。在東部城區(qū)，形成以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。重點加快高新開發(fā)區(qū)建設(shè)，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標準建設(shè)教育、文化、體育、社會福利等公共服務(wù)配套設(shè)施，形成服務(wù)于東部城區(qū)的地區(qū)中心。以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務(wù)中心建設(shè)，帶動周邊開發(fā)，配套完善服務(wù)設(shè)施，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進程，并以此帶動新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會城市新形象。二 項目所在區(qū)域在城市中的地位分析 濟南高新區(qū)南胡舊村改造工程（以下簡稱南胡舊村改造工程）位于濟南東部新城高新開發(fā)區(qū)，鳳凰路西，旅游路路北，體育場南路以南。本項目由一、二、三、四、五、六、七、八塊地塊組成。其中六、七、八地塊為舊村安置和保障用地，一、二、三、四、五地塊為開發(fā)用地。該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路從門前經(jīng)過。其中六、七、，小區(qū)內(nèi)部包括1124層的高層住宅及地下停車場、輔助商業(yè)用房、幼兒園、會所等，小區(qū)建成后將成為濟南市便捷舒適的現(xiàn)代生活典范。本項目各地塊用地性質(zhì)及可規(guī)劃面積見下表：地塊一地塊二地塊三地塊四地塊五地塊六、七、八性質(zhì)居住居住商業(yè)市政商業(yè)居住面積（畝）本方案針對六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開發(fā)建設(shè)及一、二、三、五地塊自行開發(fā)提出五種方案(四地塊為市政公共用地,暫不考慮)。方案一：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案二：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，一地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案三：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案四：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，一、二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛方案五：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設(shè)，一、二、三、五塊在土地招拍掛后由村委會摘牌成立公司后進行開發(fā)。村民安置生活保障（地塊六、七、八）主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1652/5286總建筑面積萬m178。　一、居住、配套建筑面積萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178?！、僮≌ㄖ娣e萬m178。②配套公建面積萬m178。地下建筑面積萬m178?！〉叵峦＼嚱ㄖ娣e萬m178。地下儲藏建筑面積萬m178。地下中水建筑面積萬m178。二、非配套建筑面積萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。地下建筑面積萬m178。住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm178。689住宅建筑套密度（凈）套/hm178。215住宅建筑面積凈密度萬m178。/hm178。地上總?cè)莘e率萬m178。/hm178。地下總?cè)莘e率萬m178。/hm178。居住地上容積率萬m178。/hm178。居住地下容積率萬m178。/hm178。建筑密度%綠地率%40居住停車率%80居住停車位輛1321地面停車率%居住地面停車位輛141統(tǒng)征儲備用地（地塊一）主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1104/3533總建筑面積萬m178?！∫?、居住、配套建筑面積萬m178。　地上建筑面積萬m178?！、僮≌ㄖ娣e萬m178。②配套公建面積萬m178。地下建筑面積萬m178?！〉叵峦＼嚱ㄖ娣e萬m178。地下中水建筑面積萬m178。二、非配套建筑面積萬m178。　地上建筑面積萬m178。地下建筑面積萬m178。住宅平均層數(shù)層15人口毛密度人/hm178。651住宅建筑套密度（凈）套/hm178。279住宅建筑面積凈密度萬m178。/hm178。地上總?cè)莘e率萬m178。/hm178。地下總?cè)莘e率萬m178。/hm178。建筑密度%綠地率%38居住停車率%80居住停車位輛1050地面停車率%居住地面停車位輛150統(tǒng)征儲備用地（地塊二）主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人660/2112總建筑面積萬m178?！∫?、居住、配套建筑面積萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。?、僮≌ㄖ娣e萬m178。②配套公建面積萬m178。地下建筑面積萬m178?！〉叵峦＼嚱ㄖ娣e萬m178。地下中水建筑面積萬m178。二、非配套建筑面積萬m178。　地上建筑面積萬m178。地下建筑面積萬m178。住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm178。623住宅建筑套密度（凈）套/hm178。266住宅建筑面積凈密度萬m178。/hm178。地上總?cè)莘e率萬m178。/hm178。地下總?cè)莘e率萬m178。/hm178。建筑密度%綠地率%37居住停車率%80居住停車位輛572地面停車率%居住地面停車位輛60統(tǒng)征儲備用地（地塊三）主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量總用地萬m178?？梢?guī)劃用地萬m178?？偨ㄖ娣e萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。地下建筑面積萬m178。地上總?cè)莘e率地下總?cè)莘e率建筑密度%綠地率%36停車位個 統(tǒng)征儲備用地（地塊四）主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量總用地萬m178。可規(guī)劃用地萬m178。總建筑面積萬m178。　地上建筑面積萬m178。地下建筑面積萬m178。地上總?cè)莘e率1地下總?cè)莘e率建筑密度%綠地率%35停車位個 統(tǒng)征儲備用地（地塊五）主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量總用地萬m178。可規(guī)劃用地萬m178。總建筑面積萬m178?！〉厣辖ㄖ娣e萬m178。地下建筑面積萬m178。地上總?cè)莘e率地下總?cè)莘e率建筑密度%綠地率%35停車位個本項目在濟南市的東部新城區(qū)的核心部位，是濟南市總體規(guī)劃“東拓”發(fā)展戰(zhàn)略前沿，規(guī)劃漢峪片區(qū)的中心地帶。周圍有高新區(qū)政府、齊魯軟件園、齊魯軟件學(xué)院、知識經(jīng)濟總部基地、浪潮工業(yè)園、山東省立醫(yī)院、計劃建設(shè)的CIIC園區(qū)、大小漢峪及北胡村舊村改造項目、山東省省直宿舍以及奧體東地塊建設(shè)、成熟社區(qū)黃金時代等。市政府的東遷及奧體中心的建設(shè)對地塊價值及項目品質(zhì)的提升都有很大的積極作用。將來必定成為濟南市的新城市中心，地塊樓盤升值潛力極大。項目市場分析及市場定位21項目周邊市場整體評價及發(fā)展前景簡析211周邊市場整體分析1）濟南市城市住宅和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀九十年代以來，濟南市的經(jīng)濟發(fā)展水平和速度都高于全國的平均水平，住宅建設(shè)也迅速發(fā)展，一大批布局合理、設(shè)計新穎 、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn)，城區(qū)居民的居住條件進一步改善，住房功能不斷完善，住房成套率不斷提高，與之相配套的城市供水、供熱、燃氣、排污管網(wǎng)、電力、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施也日趨完善?！熬盼濉逼陂g，濟南市城市住宅建設(shè)突飛猛進，共開發(fā)建設(shè)住宅面積900余萬平方米，年平均開發(fā)建設(shè)180萬平方米。2007年，濟南市進一步加快城市建設(shè)，這一年也成為城市建