【正文】 貴陽樂灣項目總體策劃方案 王志綱工作室 2023年 3月 目 錄 ?第一部分 大勢把握 ?第二部分 項目定位 ?第三部分 功能提升 ?第四部分 品牌策略 ?第五部分 營銷策略 第一部分 大勢把握 ?一、迎接大休閑時代 ?二、貴陽城市新格局 ?三、項目發(fā)展新思路 一、迎接大休閑時代 ?21世紀(jì)人類將步入休閑時代，休閑經(jīng)濟(jì)成為社會發(fā)展的主旋律之一。 ?休閑時代催生休閑生活，以溫泉度假村、高爾夫運動、星級度假酒店等高端休閑設(shè)施開始成為人們關(guān)注的焦點。 大休閑時代下的貴陽 ?按照貴陽最新城市規(guī)劃，其城市定位為： 具有典型喀斯特生態(tài)環(huán)境和良好避暑自然條件，適宜居住、適宜旅游、適宜創(chuàng)業(yè)的生態(tài)文明城市。 貴陽 ——中國避暑之都 ─可以看出，貴陽的城市定位還是圍繞休閑城市來展開。每個城市都有自己的長板，對于貴陽來說最大長板就是“避暑之都”，這是貴陽走向中國乃至世界的一張最亮麗名片。 冬在三亞避寒 夏在貴陽避暑 ─海南崛起在于它是中國唯一的熱帶氣候的旅游島，同樣貴州要突破也必須打好“避暑之都”這張王牌， 形成“冬在三亞，夏在貴陽” 的休閑格局。 休閑生活的特點 ?（ 1）代表一種未來生活 ─休閑生活是未來人們追求的一種理想狀態(tài)，這是一種生態(tài)、舒適、時尚的生活方式。 ?（ 2）體現(xiàn)一種高附加值 ─休閑地產(chǎn)與常規(guī)地產(chǎn)最大的不同就是對稀缺資源的占有，這也決定了休閑地產(chǎn)的高附加值。 ? （ 3）預(yù)示一個時代方向 ─休閑產(chǎn)業(yè)是 21世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，同樣休閑地產(chǎn)的開發(fā)也是潛力巨大。 休閑地產(chǎn)的價值 ?休閑地產(chǎn)具有較高的附加值 。 一般來講 ， 休閑地產(chǎn)往往具有幾大特點： ─第一 ， 政府的形象工程和主要窗口工程； ─第二 ， 具有一座城市的鮮明屬性和文化特色； ─第三 ， 目標(biāo)群體面向中高端階層 ， 既具有居住功能又有休閑投資價值 。 小結(jié) ?休閑時代造就休閑生活，休閑城市催生休閑地產(chǎn)。休閑地產(chǎn)與常規(guī)地產(chǎn)最大的不同就是對稀缺資源的占有，這也決定了休閑地產(chǎn)的高附加值，并由此決定了產(chǎn)品的高端性以及可投資的價值。 可以看出，走休閑地產(chǎn)之路，可以避免常規(guī)地產(chǎn)的惡性競爭，這不僅順應(yīng)時代潮流，也符合人們對休閑生活的需求。 二、貴陽城市新格局 ?按照 《 貴陽城市總體規(guī)劃 (2023－ 2023年 )》 ，提出以老城區(qū)為中心，實施 “北拓、南延、西連、東擴” 的空間策略。 貴陽 老城 金陽新區(qū) 烏當(dāng) 片區(qū) 以三橋馬王廟片區(qū)整體改造為重點，促進(jìn)老城區(qū)與金陽新區(qū)聯(lián)系與融合，城市空間向西與清鎮(zhèn)連片發(fā)展。 以龍洞堡機場改擴建為契機，打造臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)為重點，同時推進(jìn)新天溫泉度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 推進(jìn)花溪、小河等區(qū)域城鎮(zhèn)化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)集聚； 加快麥架、沙文、扎佐區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚 西聯(lián) 東擴 北拓 南延 政府導(dǎo)向發(fā)展軸 ?綜合分析： ─貴陽城市正在拉開骨架實現(xiàn)跨越式發(fā)展，在四個發(fā)展方向中最有潛力是靠政府主導(dǎo)下的金陽新區(qū)，其次就是烏當(dāng)區(qū)，主要依托良好的資源優(yōu)勢，將成為下一個熱點區(qū)域。 發(fā)展方向 ?按照貴陽目前的城市格局，我們將貴陽城市劃分為六大功能板塊，通過板塊解讀，（如右圖）我們來發(fā)現(xiàn)烏當(dāng)價值。 生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 新城中心 高端休閑 度假區(qū) 老城中心 空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 板塊解讀 六大板塊對比分析 板塊劃分 依托區(qū)域 發(fā)展引擎 發(fā)展方向 老城中心 云巖、南明區(qū) 老城的教育、文化、商業(yè)、商務(wù)等配套資源 城市中心綜合服務(wù)區(qū) 新城中心 金陽新區(qū) 市政府的搬遷和政府力量的全面推動 未來大貴陽的新城市中心 高端休閑度假區(qū) 烏當(dāng)片區(qū) 豐富的溫泉資源和良好的區(qū)位、生態(tài)優(yōu)勢 貴陽的高端休閑、度假、居住區(qū) 空港經(jīng)濟(jì)區(qū) 龍洞堡片區(qū) 憑借貴陽機場大力發(fā)展空港經(jīng)濟(jì) 空港物流新城 高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 沙文組團(tuán)和新天組團(tuán) 國家級的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，重點在新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)上進(jìn)行突破 高新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū) 小河經(jīng)開區(qū)和花溪 依托小河區(qū)和花溪區(qū)的城市化進(jìn)程的加快，以生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為核心 生態(tài)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)聚集區(qū) 烏當(dāng)區(qū)：高端休閑度假區(qū) ?可以看出，在貴陽城市六大板塊中，烏當(dāng)區(qū)是一個最具備打造休閑度假功能的板塊；烏當(dāng)區(qū)雖然目前不是土地價值最大的區(qū)域，但是一定是未來發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域。 烏當(dāng)區(qū)價值 ?烏當(dāng)區(qū)將其品牌定位為“ 黔中秘境，自然烏當(dāng) —— 一個充滿詩意的林中泉城 ”，生態(tài)自然優(yōu)勢和溫泉資源是烏當(dāng)區(qū)的最大亮點。 ?所以，烏當(dāng)區(qū)作為貴陽的高端休閑度假區(qū)并非空穴來風(fēng)，而是由于烏當(dāng)先天的交通、資源、區(qū)位等多重價值決定的。 （ 1）門戶優(yōu)勢 ?烏當(dāng)緊靠貴陽機場，貴陽火車東站也位于區(qū)內(nèi)，環(huán)城快鐵、環(huán)城高速也穿城而過。 ?烏當(dāng)區(qū)交通便利，戰(zhàn)略要沖地位明顯，是貴陽城市東部門戶。 樂灣項目 貴陽東站 龍洞堡機場 東風(fēng)站 龍洞堡站 環(huán)城高速公路 環(huán)城快速鐵路 貴陽中心 溫泉大道（原水東路） 北京東路 貴陽火車站未來將開通廣州、重慶、長沙、成都、昆明五條高鐵干線，打造貴陽的四小時生活圈。 烏當(dāng)區(qū) 烏當(dāng) 中心 機場 10分鐘到中心 ， 15分鐘到機場， 4個小時到廣州 （ 2）自然優(yōu)勢 ?在烏當(dāng)城市定位中最大優(yōu)勢就是自然生態(tài)優(yōu)勢： ─第一，烏當(dāng)區(qū)地處貴州省最大的溫泉帶，現(xiàn)有 30余個可開發(fā)的溫泉點； ─第二，森林覆蓋率接近 50%，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑，旅游資源豐富，是四季休閑旅游的理想地。 本案 烏當(dāng)片區(qū)生態(tài)旅游資源分布 （ 3）集散平臺 ?在貴州旅游戰(zhàn)略規(guī)劃中，烏當(dāng)區(qū)地處通往銅仁片區(qū)和黔東南片區(qū)的東部門戶地位，要主動擔(dān)當(dāng)銅仁片區(qū)和黔東南片區(qū)相關(guān)旅游景區(qū)的集散功能，這里是一個旅游出發(fā)臺和回歸臺。 黎平 從江 榕江綜合旅游區(qū) 荔波綜合旅游區(qū) 凱里 鎮(zhèn)遠(yuǎn)綜合旅游區(qū) 烏江峽谷 梵凈山特色旅游區(qū) 烏當(dāng)區(qū) 貴陽 黔東南片區(qū) 銅仁片區(qū) 烏當(dāng) 烏當(dāng)在銅仁片區(qū)和黔東南片區(qū)的旅游集散功能 項目的戰(zhàn)略價值 貴陽 高新區(qū) 烏當(dāng) 行政 中心 生態(tài) 度假地 發(fā)展高新科技、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)功能 行政辦公中心，公共服務(wù)中心，市民生活中心 物流樞紐 客流樞紐 貴陽 東站 本案 本案位于貴陽的 15分鐘生活圈內(nèi)，占據(jù)“自然烏當(dāng)”的生態(tài)度假核心區(qū)，天生麗質(zhì)，是貴陽發(fā)展高端休閑項目的最佳區(qū)域之一。 項目在烏當(dāng)區(qū)的地位 本案 火車東站 城市中心 貴陽機場 項目在貴陽的地位 20分到中心 10分到東站 15分到中心 三、項目發(fā)展新思路 ? 項目四大優(yōu)勢 ?（ 1）規(guī)模大 ─項目占地 5000畝，在貴陽單個項目規(guī)模來說是最大的，規(guī)模優(yōu)勢勢必會讓項目成為貴陽的新關(guān)注焦點。 ?（ 2）起點高 ─項目本著高起點定位和高起點的規(guī)劃，以打造貴陽的新城市客廳為目標(biāo)，未來將成為貴陽和烏當(dāng)城市發(fā)展的重要引擎。 ?（ 3）配套全 ─擁有大規(guī)模公建配套設(shè)施，包括五星級酒店、高爾夫球場、溫泉度假村以及各種大型休閑設(shè)施配套等。 ?（ 4）生態(tài)優(yōu) ─擁有良好的山水資源、溫泉資源和高爾夫資源，具備發(fā)展高端度假的條件，漁洞俠和情人谷旅游區(qū)近在咫尺。 發(fā)展思路 ?思路一：打好城市牌 ——對接貴陽戰(zhàn)略，承接烏當(dāng)價值 ─對接貴陽提出的“避暑之都、溫泉之城”戰(zhàn)略，本案通過配置豐富的高端休閑設(shè)施，成為外地人進(jìn)入貴州的第一休閑場所。 ─另外，本案還將成為烏當(dāng)城市發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的重要引擎項目，通過本項目的提升烏當(dāng)區(qū)的城市形象。 ?思路二：打好休閑牌 ——彰顯資源優(yōu)勢，體現(xiàn)項目特色 ─ “休閑主題”是項目的最大特色和亮點，我們做的一切工作都要圍繞這個主題展開，結(jié)合項目自身生態(tài)優(yōu)勢，通過休閑特色避免常規(guī)地產(chǎn)的惡性競爭，走出一條休閑地產(chǎn)的突破之路。 ?思路三：打好形象牌 ——預(yù)留管線，好戲連臺 ─項目的成功不僅是銷售的成功，還應(yīng)該樹立起品牌形象。我們要在推廣中預(yù)留好管線，通過輿論引導(dǎo)、公關(guān)活動等各種推廣手段，形成好戲連臺，話題不斷的局面，最終樹立起項目和企業(yè)的品牌形象，為后續(xù)的全國性擴張奠定基礎(chǔ)。 第二部分 項目定位 ?一、戰(zhàn)略定位 ?二、總體定位 ?三、形象定位 ?四、市場定位 ?五、產(chǎn)品定位 ?六、功能定位 一、戰(zhàn)略定位 休閑避暑目的地 貴陽