北京某房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例(已修改)
2025-05-24 00:14 本頁面
【正文】 北京某房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例一、項目概況隨著北京城市化進程的加快、城市社會經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能需作進一步調(diào)整。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室于2016年1月30日召開第四次聯(lián)席會議，原則上同意將北京市毛紡廠改造為“毛紡廠居住區(qū)”。該項目擬由北京益華集團房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。項目財務(wù)評價的目的是通過市場供需研究和財務(wù)經(jīng)濟分析，確定項目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對象，并對項目的經(jīng)濟可行性做出評價，為委托方投資決策及開發(fā)項目融資提供依據(jù)。1．項目位置及占地面積擬建“毛紡廠居住區(qū)”位于朝陽區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀毛紡廠廠區(qū)和五建公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至朝陽北路，西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。，其中：。本項目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，詳見表1所示。表1 項目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(m2)可開發(fā)用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)益華37980033203747763五建76520712005320合計456320403237530832．項目現(xiàn)狀特點項目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅，將來都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期開發(fā)，中間鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待將來有條件時再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示。表2 項目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途益華五建占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建2209200合計47763122092532030000項目規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲區(qū)。鐵路專用線以西，本項目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。3．項目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案，毛紡廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見表3）。建設(shè)用地面積456300平方米，總建筑面積912600平方米。表3 項目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例 (%)保留建筑152092新建建筑高層住宅437908多層住宅137600地區(qū)商服85000配套公建100000小計760508合計9126004．項目服務(wù)對象居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)一處地區(qū)級公建中心和一所醫(yī)院，為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務(wù)，其余建筑為多層、高層住宅和配套公建。其中，部分新建住宅為益華集團其它開發(fā)項目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分別為30%和70%。5．市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施據(jù)測算，毛紡廠居住區(qū)建成后，對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測如下：(1)供熱小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負(fù)責(zé)整個小區(qū)的供熱。(2)供電根據(jù)《北京毛紡廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報告》，毛紡廠住宅區(qū)的能源供應(yīng)方式采用鍋爐房（或熱力網(wǎng)）供熱，煤氣或天然氣炊事，集中與分散空調(diào)相結(jié)合方案，新建住宅和新建公建用電定額分別按25瓦/平方米和50瓦/平方米計算，則該小區(qū)用電總計約20000千瓦。，則最大負(fù)荷約16000千瓦，需安裝24000千伏安變壓器。根據(jù)測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需400萬元和480萬元，需交納的供電貼費為2880萬元，以上三項共計3760萬元。另外，居住區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地方電力建設(shè)基金4000萬元，此項費用可分期交納。(3)煤氣據(jù)北京市煤氣公司測算，按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶、，高峰用氣量為3500立方米。(4)電訊據(jù)北京市電信管理局測算，按居住人口2萬多、住戶7736戶計，毛紡廠居住區(qū)至少需電話9000部（包括公建），初期至少需安裝程控交換機1萬門。二、市場研究（一）北京市當(dāng)前房地產(chǎn)市場概況（略）（二）北京市普通住宅市場分析（三）市場供需關(guān)系分析（略）經(jīng)過對北京市的投資環(huán)境和市場供求關(guān)系分析，我們提出如下建議：本項目所處位置緊鄰北京市房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一——東四環(huán)路，建議市場定位如下：(1)功能分配。小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主，配以適當(dāng)?shù)膶懽謽恰⑸虡I(yè)及公建用房。普通住宅占70%，其中多層與高層并重，為提高項目的建筑面積，適當(dāng)增加高層的比例。(2)銷售對象。普通住宅銷售對象以企事業(yè)單位、集團購買和益華集團內(nèi)部其它項目的拆遷用房為主，外地駐京機構(gòu)為輔，兼顧散戶。(3)戶型與功能?？紤]到銷售對象，普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占70%；四室二廳為輔，占10%，其余為二室或一室。面積約60120平方米。在節(jié)約成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達到中檔水平，如設(shè)計冰箱、洗衣機、空調(diào)的預(yù)留位置。（三）北京市寫字樓市場分析（略）（四）北京市商業(yè)用房市場分析（略）三、項目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件（一）項目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端。規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近鐵路的東北角，在高度控制方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越低，以減少鐵路噪音對居民的干擾。毛紡廠周圍居住區(qū)建成較早，配套設(shè)施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級公建中心。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（朝陽北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀毛紡廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級的公建中心。由于周圍地區(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院，所以在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院。星火路是經(jīng)過居住區(qū)的一條主要生活性道路，規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置。在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場，以解決星火路沿線的馬路市場問題。在朝陽北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。居住區(qū)東部目前是倉儲區(qū)，有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊經(jīng)過。規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場站布置在鐵路沿線，另外將中小學(xué)用地也靠近鐵
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