【正文】 蝕裊羄膄莀蚇袀芄蒂袃膈芃薅 建設(shè)某縣的休閑一體化商業(yè)步行街項目可行性研究報告工程咨詢資質(zhì)等級：乙 級 資格證書編號：工咨乙XX市城市規(guī)劃設(shè)計研究院二○一○年七月建設(shè)方： XX縣XX鎮(zhèn)人民政府 XX縣易旺食品投資有限公司 編制單位：XX市城市規(guī)劃設(shè)計研究院 工程咨詢證書等級及編號：乙級 發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會工程設(shè)計證書等級及編號：乙級 發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國建設(shè)部院 長： 技術(shù)總負(fù)責(zé)： 注冊咨詢工程師（投資）項目負(fù)責(zé)人： 注冊造價師編制人員： 注冊造價師 道橋工程師 電氣工程師 給排水工程師 園林工程師 高級會計師目 錄第一部分 項目可行性研究報告 1第一章 總 論 1一、項目研究概論 1二、研究工作編制依據(jù) 1三、研究范圍與內(nèi)容 1四、研究的主要結(jié)論 2五、項目實施建議 5第二章 項目背景和建設(shè)必要性 6一、項目提出的背景 6二、項目建設(shè)的必要性 7第三章 建設(shè)規(guī)模規(guī)劃理念和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 8一、建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃理念和規(guī)劃構(gòu)想 8二、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 15第四章 建設(shè)條件 15一、區(qū)域位置和自然條件 15二、工程地質(zhì)條件 16第五章 投資估算及資金籌措 17一、投資估算 17二、資金籌措 20第六章 實施方案 21一、項目實施計劃進度 21二、建設(shè)施工條件及施工進度的保證 21三、施工進度安排 21第七章 環(huán)境影響評價 22一、自然環(huán)境 22二、雨水和生活污水的排放 22三、大氣污染 22第八章 社會評價與經(jīng)濟評價 23一、社會評價 23二、國民經(jīng)濟評價 25三、財務(wù)盈利能力指標(biāo)分析 29四、敏感性分析 37五、經(jīng)濟評價結(jié)論 38第九章 招標(biāo)方案 39第十章 結(jié)論與建議…………………………………………… 42第二部分 文件匯編 43委 托 書 43第三部分 圖 件 44第一部分 項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目研究概論1．項目名稱：XX縣XX休閑步行街2．項目承辦方：XX縣XX鎮(zhèn)人民政府XX縣易旺食品投資有限公司3．可行性研究報告編制單位：XX市城市規(guī)劃設(shè)計研究院二、研究工作編制依據(jù)（1）、《委托合同》；（2）、《XX縣XX鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》；（3）、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（4）、2009年第14期《XX縣人民政府常務(wù)會議紀(jì)要》三、研究范圍與內(nèi)容1．研究范圍：本次研究范圍為XX縣XX休閑步行街項目。2．研究內(nèi)容依據(jù)委托方要求，我院對XX縣XX休閑步行街項目的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性進行綜合、客觀的分析論證，其研究內(nèi)容包括：（1）XX縣XX鎮(zhèn)社會經(jīng)濟現(xiàn)狀與規(guī)劃（2）XX縣XX鎮(zhèn)城市布局現(xiàn)狀及規(guī)劃（3）休閑步行街建設(shè)的形態(tài)、作用、規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)（4）建設(shè)條件的調(diào)查分析（5）工程的初步設(shè)計（6）工程量估算（7）投資估算及資金籌措（8）工程實施方案及工期安排（9）經(jīng)濟評價（10）環(huán)境影響評價評價年限評價期定為2010年～2011年。四、研究的主要結(jié)論（一）．建設(shè)規(guī)模XX縣易旺食品投資有限公司通過掛牌取得該項目土地使用權(quán),統(tǒng)一完成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和休閑步行街的景觀建設(shè),按規(guī)劃出讓該休閑步行街商業(yè)門面地基，XX鎮(zhèn)人民政府通過嚴(yán)格的規(guī)劃管理措施對休閑步行街的建設(shè)進行管理，確保按規(guī)劃建設(shè)好高標(biāo)準(zhǔn)的的XX休閑步行街。場地平整土石方工程：根據(jù)現(xiàn)狀，結(jié)合地形設(shè)計，整個項目區(qū)的土石方工程估算2萬立方米。路網(wǎng)工程：1）商業(yè)步行北街長90m，2）商業(yè)步行南街長80m，3)商業(yè)廣場3126平方米、商業(yè)廣場路長74m；美食廣場約1820平方米。休閑廣場約3800平方米。4）消防路：長747m,停車位：地面21個小車車位； 房屋建筑工程：公共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站（磚混結(jié)構(gòu)）100平方米市政管線及綠化工程排水管D500長1200米；給水管道D200長300米；D100長300米道路綠化：4000平方米（二）．建設(shè)方案規(guī)劃布局休閑步行街主街寬度不小于16米，沿主街中軸線設(shè)置中央水景，兩旁鋪以綠化景觀設(shè)施。休閑步行街南端與中河街的連接因為場地高差大，考慮采用臺階形式；休閑步行街北端設(shè)休閑商業(yè)廣場，廣場面積3126平方米；休閑步行街中間部設(shè)美食廣場，面積1820平方米；休閑步行街南端臨蓼水河處設(shè)親水平臺，面積約1800平方米。該項目東西兩面消防路將南京路與中河街連通，消防路寬度不小于5米。給水工程水源取自XX縣XX鎮(zhèn)自來水廠，由南京路城市主供水管引入給水區(qū)。供水管管徑為Ｄ200，再沿次干道分開鋪設(shè)，沿線設(shè)置室外消火栓，間距不超過120M。排水工程采用雨污分流的排水方式，依照自然地形條件，均采用重力式自流排水形式，污水主要排向臨河道路，再設(shè)置污水截流管區(qū)，截流后引入污水處理系統(tǒng)。雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。供電工程利用城市電網(wǎng)供電，條件十分優(yōu)越。電訊工程按規(guī)劃要求預(yù)埋電訊管道，進入地塊。路燈照明工程休閑步行街的路燈沿路布置具體位置見景觀平面布置圖，消防道路及停車場的路燈在道路一側(cè)布置，路燈間距不超過40米。（三）．投資估算本項目投資估算主要依據(jù)《湖南省市政工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》、《湖南省園林綠化工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》和《湖南省建筑工程消耗量標(biāo)準(zhǔn)》確定，工程總造價約為3609萬元。3．經(jīng)濟評價（1）國民經(jīng)濟評價結(jié)果經(jīng)濟凈現(xiàn)值：ENPV=1024萬元經(jīng)濟內(nèi)部收益率：EIRR=%效益費用比：EBCR=投資回收期：EN=2年（2）財務(wù)分析結(jié)果財務(wù)凈現(xiàn)值：FNPV=341萬元財務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR=%動態(tài)投資回收期：FN=2年（3）貸款償還期為：2年經(jīng)濟分析結(jié)果表明，本項目社會效益、環(huán)境效益顯著，財務(wù)上可行，投資回收期短。五、項目實施建議本項目建設(shè)技術(shù)和物質(zhì)條件具備，社會效益和環(huán)境效益顯著，經(jīng)濟上可行。建議做好前期準(zhǔn)備工作，使該項目盡快付諸實施。第二章 項目背景和建設(shè)必要性一、項目提出的背景XX縣位于湖南省西南部的資水上游，是我國著名的“雪峰蜜桔”之鄉(xiāng)，區(qū)域面積2200平方公里，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一個管理區(qū)，565個村，總?cè)丝?3萬，XX是蔡鍔將軍的出生地、革命老區(qū)縣，系全國500強產(chǎn)糧大縣、商品糧基地、農(nóng)村生態(tài)建設(shè)示范縣，全省柑橘和優(yōu)質(zhì)茶基地縣、重點林區(qū)縣、畜牧業(yè)五強縣、省級金融安全區(qū)。境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富、蘊藏礦產(chǎn)20余種，其中煤儲量1680萬噸，錳探明儲量788萬噸。，%。，增長31%。，%。, %。新型工業(yè)化工作連續(xù)四年在全市考評中進入前三名。XX鎮(zhèn)，位于縣境之南，東與黃橋鎮(zhèn)相臨，西與花園鄉(xiāng)接壤，南與武崗毗鄰。轄區(qū)面積41平方公里，人口約14萬。XX古為沙洲，后因蓼水易道，地勢增高，故名XX。XX交通方便，物產(chǎn)豐富，商賈云集，生意興隆，歷為XX、綏寧、武崗三縣木材、糧食、豬禽集散地。仔豬遠(yuǎn)銷云南、貴州、廣東、廣西、江蘇、浙江等省市和港澳地區(qū)。隨著滬昆高速公路的通車和洞新高速公路的開工建設(shè)，XX縣的區(qū)位優(yōu)勢更加突出，交通優(yōu)勢越來越強。XX的交通優(yōu)勢也凸顯出來，東面有洞新高速公路緊臨XX城區(qū)穿過，且在XX鎮(zhèn)設(shè)一出入口，南面有高速公路連接線，北面與縣城之間有一級公路相連，作為全國小城鎮(zhèn)建設(shè)試點鎮(zhèn)的XX有著無限的發(fā)展空間。對于改善XX鎮(zhèn)城市人口的生活居住環(huán)境條件，發(fā)展XX經(jīng)濟和社會事業(yè)，XX休閑步行街建設(shè)具有十分重要的意義。XX素有“小南京”之稱，商業(yè)貿(mào)易活躍。自企業(yè)改制以來，原XX酒廠的廠區(qū)長期閑置，易旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司易文仙先后投入調(diào)研經(jīng)費數(shù)十萬元，組織市場調(diào)查和休閑步行街建設(shè)考察，通過全面調(diào)查研究，不失時機地提出建設(shè)XX休閑步行街的設(shè)想。商業(yè)步行街的歷史可以追溯到唐朝以前，從最早的賣貨郎沿街叫賣，到現(xiàn)在固定的商業(yè)步行街，形式幾經(jīng)易樣，日趨成熟。隨著消費理念的轉(zhuǎn)變和商業(yè)模式的多樣化，商業(yè)步行街在全國各地迅速發(fā)展起來，已成為打造“城市名片”的形象工程。商業(yè)街在我國發(fā)展歷史悠久，所謂市口，一直是城鎮(zhèn)聚集的核心。現(xiàn)代商業(yè)步行街迅速發(fā)展，特別是商業(yè)街的休閑功能，在旅游產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)生了巨大的影響。大周末實施以來，商業(yè)步行街成為城市休閑的重要場所，隨后“休閑步行街”高速發(fā)展，成為了都市休閑的主戰(zhàn)場之一。步行街這種商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)項目，可以很好的把旅游產(chǎn)業(yè)的休閑化發(fā)展與休閑升級的需求，與房地產(chǎn)的快速回收模式有效結(jié)合起來，具有快速引爆人氣，打造都市旅游品牌，形成高回報的可能性。我國商業(yè)街的歷史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古長安的東市、西市，清明上河圖描述的宋代汴梁的繁華商業(yè)街。最早的商業(yè)街形式比較簡單，如百貨、超市