【正文】 “XX公司”物業(yè)服務(wù)方案XXXXXXXXXXXX公司 201 年 月 日 XX市XX辦公樓物業(yè)管理方案目 錄第一章 XXXXXXXXX公司簡(jiǎn)介第二章 XX市XXX辦公樓概況及管理特點(diǎn)分析第三章 XX市XXX辦公樓物業(yè)管理服務(wù)思路第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾第五章 前期物資裝備一覽表第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算第七章 固定崗服務(wù)方案第八章 保潔服務(wù)方案第九章 緊急事件處理規(guī)程第十章 管理用房配置方案結(jié)束語(yǔ)XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托，擬對(duì)XXXXX辦公樓（以下簡(jiǎn)稱“XX辦公大樓”）提供全委托物業(yè)管理服務(wù)。針對(duì)該辦公樓的特點(diǎn)，制定本方案。第一章 XXXXXXXXX公司簡(jiǎn)介 我們的實(shí)力XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月，注冊(cè)資金50萬(wàn)元，是具有獨(dú)立法人資格和國(guó)家叁級(jí)物業(yè)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司。目前管理著社區(qū)高檔住宅及商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目公司大力拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，以物業(yè)管理為主導(dǎo)，保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、維修服務(wù)、家政服務(wù)以及代租代售等為一體，形成多元化的服務(wù)體系。公司下設(shè)綜合事物部、品質(zhì)管理部、物業(yè)管理處、財(cái)務(wù)部。公司一方面確立“寓管理于服務(wù)之中，寓效益于服務(wù)之中”的服務(wù)指導(dǎo)思想。另一方面挑戰(zhàn)物業(yè)管理服務(wù)新概念，打造“貼心業(yè)主，親情服務(wù)”的公司品牌，即：全方位近距離、全過(guò)程專(zhuān)業(yè)化、一站式親情服務(wù)。 公司為了與沿海大城市物業(yè)管理的先進(jìn)理念和方式接軌，每年都要派出管理人員到上海、深圳、廣州等城市的大型物業(yè)管理公司觀摩、學(xué)習(xí)，掌握先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 我們的理念216。 服務(wù)宗旨：盡心、盡力、盡責(zé)，善待每位客戶。216。 質(zhì)量方針：為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，讓客戶持續(xù)滿意。216。 團(tuán)隊(duì)精神：企業(yè)的命運(yùn)就是個(gè)人的命運(yùn)，企業(yè)的發(fā)展就是個(gè)人的發(fā)展。216。 發(fā)展目標(biāo)：以“生態(tài)型發(fā)展體系”為依托，致力于打造成都物業(yè)第一品牌。 我們的目標(biāo)216。 立足基礎(chǔ)服務(wù)，樹(shù)立XXX物業(yè)誠(chéng)信高效形象。216。 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，打造一流物業(yè)管理服務(wù)品牌。216。 細(xì)化服務(wù)質(zhì)量，倡導(dǎo)“溫馨暢想　顛峰體驗(yàn)”。 我們的項(xiàng)目物業(yè)名稱物業(yè)類(lèi)型建筑面積托管類(lèi)型華陽(yáng)一中學(xué)校XXX㎡包干制千禧華庭多層住宅小區(qū)XXX㎡包干制翠林小區(qū)多層住宅小區(qū)XXX㎡包干制德心名居多層住宅小區(qū)XXX㎡包干制德心苑多層住宅小區(qū)XXX㎡包干制德源鄉(xiāng)村第二章 XX市XXX辦公樓概況及管理特點(diǎn)分析 XX市XXX辦公樓概況XX市XXXXX辦公大樓，坐落于XXX，總建筑面積約XXX萬(wàn)平方米。由XX棟樓組成。室外停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位XX余輛；地下車(chē)庫(kù)設(shè)有XX個(gè)車(chē)位. 交通便利，地理位置極其優(yōu)越。共有辦公室XX間，設(shè)備間XX處，衛(wèi)生間XX處，消防樓梯4處，消控中心1處，中央空調(diào)主機(jī)2臺(tái)，分體空調(diào)20臺(tái)，風(fēng)機(jī)房2處，水箱房1個(gè). 公共區(qū)域設(shè)施及設(shè)備：隔柵燈116個(gè)、消防栓29個(gè)、閘箱13個(gè)、應(yīng)急燈7個(gè)、手動(dòng)報(bào)警38個(gè)、消防電話13個(gè)、廣播27個(gè)、疏散指示燈30個(gè)、安全出口燈14個(gè)、煙感58個(gè)、插座箱1個(gè)、筒燈213個(gè)、2U雙管日光燈20個(gè)、40W日光燈3個(gè)、水龍頭67個(gè)、小便器26個(gè)、蹲（坐）便33個(gè)。 業(yè)務(wù)群體分析物業(yè)管理的對(duì)象是房地產(chǎn)——不動(dòng)產(chǎn)，服務(wù)對(duì)象則是具有不同政治素質(zhì)、文化背景和社會(huì)閱歷的個(gè)體。要做好物業(yè)管理工作，必須充分了解管理項(xiàng)目業(yè)戶群體的構(gòu)成及特點(diǎn)。根據(jù)我們的實(shí)地考察與研究，該項(xiàng)目建設(shè)投入使用多年，XX辦公大樓是XXXXXX。其地處黃金地理位置、莊嚴(yán)俊朗的樓宇外觀、完善的配套設(shè)施以及獨(dú)特的設(shè)計(jì)等，無(wú)不彰顯散發(fā)著“人民代表為人民”的現(xiàn)代政務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)的氣息。根據(jù)對(duì)上述辦公樓的分析，XX辦公大樓的業(yè)戶群體具有如下的特征：樓內(nèi)辦公人員具有較高的文化素質(zhì)和一定的社會(huì)地位，擁有較強(qiáng)的政治素養(yǎng)，追求安全、舒適、安靜的辦公生活和會(huì)議環(huán)境，注重管理的品位和質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)服務(wù)的安靜性和尊貴性，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有著極高的要求。業(yè)戶分析的結(jié)論，是我們?cè)O(shè)定管理模式、設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的客觀依據(jù)。秉承“服務(wù)業(yè)戶，報(bào)效業(yè)戶”的核心理念，我們著力在XX辦公大樓營(yíng)造一個(gè)“安全、安靜、舒適、幽雅、清潔優(yōu)美、尊貴”的辦公生活和會(huì)議環(huán)境，并通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)保值增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)的辦公理念與現(xiàn)代政務(wù)辦公、會(huì)議及工作方式的高度共融。要想成功達(dá)到上述目的，我們擬在XX辦公大樓建立以人性化管理和個(gè)性化服務(wù)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理模式，并通過(guò)對(duì)管理服務(wù)流程的持續(xù)改善，不斷超越業(yè)戶的需求期望。同時(shí)，我們大膽設(shè)想，基于項(xiàng)目所具有特殊性和特色性，運(yùn)用嚴(yán)格的管理文化理念滲入日常管理和服務(wù)之中。我們將在管理服務(wù)中著力于以下四個(gè)方面：倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化；推廣“尊貴互動(dòng)”的服務(wù)文化；營(yíng)建“和諧親切”的政務(wù)大樓文化；塑造“親和人文”的環(huán)境文化。，容易產(chǎn)生管理及維護(hù)盲點(diǎn)XX辦公大樓不同于純寫(xiě)字樓或住宅小區(qū)，除設(shè)有供配電、給排水、消防、等系統(tǒng)之外，還配備多間會(huì)議設(shè)備系統(tǒng)、供冷空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控、微機(jī)等智能系統(tǒng)。對(duì)這樣一個(gè)設(shè)備數(shù)量較多，智能程度較高的政務(wù)會(huì)議辦公樓，一旦出現(xiàn)設(shè)備故障或停機(jī)，無(wú)疑將會(huì)對(duì)用戶的日常工作造成嚴(yán)重的影響及后果，如何消除維修保養(yǎng)上的管理盲點(diǎn)，確保設(shè)施設(shè)備的良好運(yùn)行狀態(tài)，將是XX辦公大樓物業(yè)管理的重點(diǎn)。、會(huì)議、開(kāi)會(huì)的人員眾多，車(chē)輛駛?cè)?、停放將存在違章、搶占等違章行為根據(jù)XX辦公大樓外院內(nèi)大門(mén)前的道路及停車(chē)場(chǎng)地現(xiàn)狀，車(chē)輛駛?cè)腭偝?、停?chē)、存車(chē)必將給車(chē)輛管理帶來(lái)一定的矛盾，如何化解違章及安全停放問(wèn)題，將是物業(yè)管理人在管理中需解決難點(diǎn)XX辦公大樓分幾棟，所處地理位置是繁華的XX路，噪音污染直接影響樓內(nèi)的正常辦公環(huán)境，加之夏天的外掛空調(diào)噪音與冷凝水的排放問(wèn)題直接導(dǎo)致噪音環(huán)境管理上的缺陷，如何解決缺陷，如何將上述影響缺陷減至最少，是物業(yè)管理中不可回避的一個(gè)問(wèn)題。XX辦公大樓既有一般寫(xiě)字樓的共性、又有其自身的特殊性，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)及難點(diǎn)的分析，我們將在XX辦公大樓的管理服務(wù)中全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理、ISO14001環(huán)境管理兩大體系，并結(jié)合實(shí)地考察和研究，我們提出如下的管理措施，以求針對(duì)性地解決上述各項(xiàng)問(wèn)題。，科學(xué)管養(yǎng)，消除設(shè)備設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)盲點(diǎn)堅(jiān)持“因地制宜、科學(xué)管養(yǎng)”的方針，編制科學(xué)的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，力求達(dá)到如下目的：延長(zhǎng)物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足用戶的正常使用功能；延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低管理成本支出，減輕業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。，在前期介入接管階段，我們將派各類(lèi)包括土建、機(jī)電、智能化等專(zhuān)業(yè)的工程技術(shù)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，以滿足物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的需求。同時(shí)，加強(qiáng)維修技術(shù)工人的培訓(xùn)工作。通過(guò)開(kāi)展長(zhǎng)期連續(xù)的專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共用部位，設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；。我們將結(jié)合實(shí)際情況編制《設(shè)備設(shè)施維固定崗理規(guī)定》、《設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程》等文件，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證；，設(shè)施設(shè)備的維修檔案。我們將對(duì)物業(yè)的各部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺(tái)帳（包括登記臺(tái)帳、分室、分層臺(tái)帳，分類(lèi)匯總臺(tái)帳），并將全部資料、信息輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握設(shè)備設(shè)施的使用（運(yùn)行）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考依據(jù)；，即“看、聽(tīng)、聞、摸、查、測(cè)、試、比、記”進(jìn)行操作，確保物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的實(shí)施效果；，共用設(shè)施設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向。，嚴(yán)格管理，減少安全及消防隱患：強(qiáng)調(diào)“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主”的原則，全力將有不良動(dòng)機(jī)的嫌疑人擋在大樓門(mén)以外，不給其可乘之機(jī)；通過(guò)固定崗的嚴(yán)密監(jiān)控及巡邏，震懾不法分子不敢作案；與周邊區(qū)域聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮綜合整治的群防優(yōu)勢(shì)。強(qiáng)調(diào)護(hù)衛(wèi)服務(wù)的零干擾，不給業(yè)戶造成心理壓力和“草木皆兵”的感覺(jué)。：堅(jiān)持“人防、技防、物防三結(jié)合”的原則，在確保24小時(shí)不間斷監(jiān)控和巡邏的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮紅外線、攝像監(jiān)控等智能系統(tǒng)的工作，建立立體交叉的安全防范體系。：對(duì)固定崗實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，做到“五統(tǒng)一”和“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。同時(shí)努力培養(yǎng)固定崗的服務(wù)意識(shí)，改變?cè)瓉?lái)固定崗單一的護(hù)衛(wèi)功能，使固定崗成為“安全管理員、迎賓員、服務(wù)員”的有機(jī)統(tǒng)一體。（從大門(mén)至車(chē)門(mén)；對(duì)女性實(shí)行代叫出租車(chē)護(hù)送服務(wù)）：堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹(shù)立“全員防消”的管理理念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制。：在大樓宣傳欄內(nèi)采取宣傳季、宣傳周和消防宣傳日等方式傳播消防知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座。在每個(gè)科室發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》強(qiáng)化全員防火意識(shí)，按消防標(biāo)準(zhǔn)在指定區(qū)域、地點(diǎn)及相關(guān)部位配置足數(shù)的滅火器材。：實(shí)施全方位消防管理，定期檢查消防設(shè)施，保持良好運(yùn)作。同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)固定崗的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和XX機(jī)關(guān)部分人員參與的消防演練，提高全員的“自救”意識(shí)和能力、防患于“未然”。，又有合作，創(chuàng)造雙贏局面對(duì)辦公樓區(qū)求“靜”與接待中心情況復(fù)雜的矛盾，我們解決思路是在辦公、會(huì)議、客房、休閑等正常使用的前提下，按照相關(guān)規(guī)定控制和約束來(lái)下榻人員的不良行為，如噪音、垃圾、違規(guī)服務(wù)等。安全管理。定期對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查和督導(dǎo)，確保各通道內(nèi)的消防系統(tǒng)、滅火器材完好無(wú)損，消防通道暢通無(wú)阻。嚴(yán)格控制內(nèi)部違章使用電器以及閑雜人員通往辦公區(qū)等違反安全及消防法規(guī)的行為。，減少車(chē)輛停放、噪音、環(huán)境污染與甲方協(xié)商溝通。通過(guò)對(duì)大樓后院的停車(chē)位及大樓右側(cè)的場(chǎng)地進(jìn)行改造后，減少內(nèi)部及來(lái)訪車(chē)輛停放困難的局面。通過(guò)嚴(yán)格的車(chē)場(chǎng)管理措施，解決好內(nèi)部車(chē)輛停車(chē)車(chē)位的問(wèn)題，同時(shí)減免停車(chē)違規(guī)行為。建議大樓的空調(diào)冷凝水集中管線排放，控制冷凝水給環(huán)境帶來(lái)污染。對(duì)外部的汽車(chē)噪音，通過(guò)與公交、城管、環(huán)保、公安交警等部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，采取減少控制鳴笛停車(chē)等措施，減免噪音干擾和影響。第三章 XX市XXX辦公樓物業(yè)管理服務(wù)思路經(jīng)過(guò)詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘察和交流溝通，秉著“強(qiáng)力保障 優(yōu)化形象”的指導(dǎo)思想。針對(duì)XX市XXX的物業(yè)需求特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理服務(wù)整體思路是：“一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn)”?！耙粋€(gè)中心” 是指我們的一切工作全部圍繞“服務(wù)于XX市XXX”這個(gè)工作中心；“兩個(gè)基本點(diǎn)”是指以強(qiáng)力保障為基本點(diǎn)，以優(yōu)化形象為基本點(diǎn)。根據(jù)XX市XXX辦公樓的物業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目需要，我們將提供“專(zhuān)業(yè)化系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)＋XXX辦公樓特色服務(wù)”的一體化模式，在做好日常物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，時(shí)刻做好應(yīng)急服務(wù)的準(zhǔn)備，有效樹(shù)立成都市XX市XXX對(duì)外窗口