【正文】 .莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..目 錄一、總 論 5（一）項(xiàng)目承辦單位概況 5（二）項(xiàng)目概況 6（三）報(bào)告編制的依據(jù)及原則 8二、建設(shè)背景及必要性 11（一）項(xiàng)目建設(shè)背景 11（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 14三、市場(chǎng)分析 19（一）**市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀 19（二）**市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 20（三）房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展 21（四）房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響 22（五）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 23四、場(chǎng)址選擇與建設(shè)條件 24（一）場(chǎng)址現(xiàn)狀 24（二）建設(shè)條件 24五、工程建筑方案 33（一）工程設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 33（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 34（三）建筑工程方案 40（四）公用工程方案 46（五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 53六、節(jié)能節(jié)水措施 55（一）節(jié)能措施 55（二）節(jié)水措施 56七、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 57（一）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)執(zhí)行的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) 57（二）環(huán)境現(xiàn)狀 57（三）環(huán)境影響分析 58八、勞動(dòng)安全保護(hù)與消防 62（一）勞動(dòng)安全 62（二）消防措施 64九、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 66（一）項(xiàng)目建成后組織機(jī)構(gòu) 66（二）人力資源配置 66（三）人員來源 67（四）人員培訓(xùn) 67十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 68（一）建設(shè)工期 68（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 68十一、投資估算與資金籌措 69（一）投資估算依據(jù) 69（二）建設(shè)投資估算 69（三）資金籌措方案 71十二、還貸分析 72（一）還貸能力分析 72二、還貸計(jì)劃 73十三、社會(huì)評(píng)價(jià) 75（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 75（二）社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 76十四、工程招標(biāo) 77（一）發(fā)包方式 77（二）招標(biāo)組織形式 77（三）招標(biāo)方式 77（四）本項(xiàng)目招標(biāo)形式和招標(biāo)內(nèi)容 79十五、結(jié)論與建議 81（一）結(jié)論 81（二）建議 81莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總 論（一）項(xiàng)目承辦單位概況項(xiàng)目名稱：某莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目承辦單位：某縣城市建設(shè)投資有限公司法人代表：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：手機(jī)：辦公室電話：?jiǎn)挝桓艣r某縣城市建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱城投公司）于2006年4月成立，是直屬縣政府的國(guó)有獨(dú)資公司，具有一級(jí)法人資格。城投公司主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是集中管理運(yùn)作財(cái)政性建設(shè)資金，實(shí)施經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)戰(zhàn)略，承擔(dān)政府性投資融資任務(wù)，運(yùn)作城鎮(zhèn)建設(shè)資金，壟斷城鎮(zhèn)營(yíng)利性項(xiàng)目、收儲(chǔ)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)土地、融資等方式多渠道籌集建設(shè)資金。為增強(qiáng)城投公司整體實(shí)力，縣政府將一批優(yōu)良國(guó)有資產(chǎn)劃歸城投公司管理經(jīng)營(yíng)，經(jīng)評(píng)估驗(yàn)資，城投公司注冊(cè)資本人民幣10183萬元。城投公司作為國(guó)有獨(dú)資公司，現(xiàn)已擁有城市商貿(mào)區(qū)土地427畝，資產(chǎn)總額9180萬元。按照現(xiàn)代企業(yè)制度，公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理由張輝擔(dān)任，全面負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營(yíng)和行政管理，公司設(shè)置項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、綜合部、工程部、辦公室，公司現(xiàn)有員工18人。城投公司積極籌措建設(shè)資金，管理、組織和實(shí)施政府性投資建設(shè)項(xiàng)目，通過資產(chǎn)運(yùn)作，盤活存量資產(chǎn)，用好增量資金，參與經(jīng)營(yíng)開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，提高效益。某縣城市建設(shè)投資有限公司作為縣政府經(jīng)營(yíng)城市的重要載體，主要承擔(dān)全縣市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程。公司組建以來，先后完成了虎山南路、烈山路、老城后大街段、濉河路、金桂路、白楊路、國(guó)槐路、銀杏路、女貞路、合歡路等建設(shè)工程，正在開發(fā)建設(shè)的工程有閘河?xùn)|路、老濉河大橋、新濉河大橋、白楊路跨王引河大橋、玉蘭路跨王引河大橋、閘河?xùn)|路鐵路立交橋、工業(yè)園B區(qū)道路以及縣污水處理廠、沱河路改造等工程。為某縣改善城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市化水平做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。（二）項(xiàng)目概況擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于某鎮(zhèn)**莊，淮海路以東、堿河路以北、劉專線以南、符夾線以西。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)交通等外部條件良好。建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容（1）建設(shè)規(guī)模；㎡（約98畝）；，；，安置1884戶，6029人。（2）建設(shè)內(nèi)容具體建設(shè)內(nèi)容如下表：綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1規(guī)劃總用地面積m22總建筑面積m2其他住宅建筑面積m2建筑公攤28239商業(yè)建筑面積m2社區(qū)及物業(yè)用房建筑面積m2公廁建筑面積m2120門衛(wèi)建筑面積m2853綠地面積m2228804容積率—按地上面積算5建筑密度%306綠地率%357戶數(shù)18848人數(shù)60299機(jī)動(dòng)車停車位輛1130項(xiàng)目總投資：。，銀行貸款30000萬元。建設(shè)周期：2年。（三）報(bào)告編制的依據(jù)及原則項(xiàng)目編制依據(jù)：（1）國(guó)家及安徽省有關(guān)定額指標(biāo)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；（2）**市“十二五”發(fā)展規(guī)劃；（3）**市城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（4）項(xiàng)目單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。（5）承辦單位編制可行性研究報(bào)告的委托書（6）國(guó)務(wù)院和中央九部委關(guān)于整頓、規(guī)范市場(chǎng)秩序、專項(xiàng)整治市場(chǎng)的通知（7）安徽省、**市《關(guān)于加快發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的決定》（8）國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需，建設(shè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的若干意見（9）《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005（10）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 500961999（11）《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 5018093（12）國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策；（13）**市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；（14）項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)勘探資料； （15）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ 2695；（16）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（17）國(guó)家相關(guān)的法律、法規(guī)及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。報(bào)告編制原則：（1）依據(jù)《**市建設(shè)規(guī)劃》，結(jié)合**市的客觀實(shí)際，以能充分體現(xiàn)項(xiàng)目“統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)”的原則。（2）建設(shè)以“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化”的原則，點(diǎn)線面結(jié)合，參與構(gòu)筑**市的城市基礎(chǔ)設(shè)施框架，創(chuàng)造**市的新形象，新面貌。（3）根據(jù)規(guī)劃要求，本著科學(xué)、實(shí)用的原則，充分考慮城市現(xiàn)有和規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與城市總體規(guī)劃的銜接，使兩者有機(jī)結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)調(diào)發(fā)展。（4）合理有效使用**市的土地資源。（5）堅(jiān)持軟件建設(shè)與硬件建設(shè)同步推進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。以服務(wù)為宗旨，重視管理隊(duì)伍建設(shè)，廣開科技信息渠道，體現(xiàn)高效精干的原則。重視人才培養(yǎng)和人才引進(jìn)，提高企業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)和整體水平。（6）以改革的精神，開放的姿態(tài)，求實(shí)的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)基本建設(shè)的法規(guī)和管理規(guī)定，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)活力。二、建設(shè)背景及必要性（一）項(xiàng)目建設(shè)背景我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)顯著的行業(yè)，是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)和支持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。近兩年我國(guó)由于商品房?jī)r(jià)格快速上漲，引起了社會(huì)各界人士對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。2010年3月3日，十屆全國(guó)人民代表大會(huì)四次會(huì)議和政協(xié)第十屆全國(guó)委員會(huì)四次會(huì)議正式拉開帷幕，“住房”話題成為最受公眾關(guān)心的重中之重。溫家寶總理作《政府工作報(bào)告》時(shí)表示，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。保增長(zhǎng)、防通脹、調(diào)預(yù)期、促穩(wěn)定將是今年樓市的基調(diào)?；诜康禺a(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，在整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)沒有完全好轉(zhuǎn)的前提下，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策就不會(huì)發(fā)生根本性的變化，只是會(huì)采取一些針對(duì)性的措施抑制投資和投機(jī)性買房，即保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略不變。國(guó)家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策，將抑制沿海及大城市房?jī)r(jià)過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，但對(duì)于房?jī)r(jià)較低的二三線城市、特別是中西部的中小城市，該政策的負(fù)面影響較小，反而可以促進(jìn)這些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展。 “十二五”是我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，而我國(guó)城鎮(zhèn)住房定量的理想化目標(biāo)應(yīng)為，到“十二五”期末，城鎮(zhèn)戶均建筑面積80平方米，2020年戶均90平方米。因此，“十二五”的發(fā)展目標(biāo)就是要做到“人人有房住”。改革開放以來，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房總面積已經(jīng)從1990年的20億平方米增長(zhǎng)到了2008年的124億平方米。在住房建設(shè)規(guī)模和速度上，以及人均住房面積水平上，我們都已經(jīng)創(chuàng)造了一個(gè)世界性、歷史性的奇跡。客觀判斷，我們已經(jīng)走過了嚴(yán)重的“房荒”階段，已經(jīng)解決了“大多數(shù)人有房子住”的問題，從總體上已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了住房“脫困”的目標(biāo)。但由于起點(diǎn)的住房水平過低、發(fā)展歷史短、城鎮(zhèn)化速度不斷加快、發(fā)展不平衡等原因，低收入群體住房困難狀況仍然普遍存在，城鎮(zhèn)化過程中向城鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠(yuǎn)未滿足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房?jī)r(jià)的尖銳矛盾?！笆濉钡?020年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展仍處于“脫困優(yōu)先、適度改善”的階段。在“大多數(shù)人有房住”的基礎(chǔ)上，我們要努力實(shí)現(xiàn)的下一戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)是“人人有房住”、“大多數(shù)人適度改善”和“中低收入群體優(yōu)先改善”。也就是說，下一戰(zhàn)略周期內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房基本目標(biāo)，仍是“住有所居”。**市房地產(chǎn)建設(shè)背景當(dāng)前**市委、市政府提出的建設(shè)百平方公里、百萬人口“雙百城市”的目標(biāo)和要求以及城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)和日常生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。**市房地產(chǎn)業(yè)近年來得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，已成為繼煤炭、紡織、電力、釀酒支柱產(chǎn)業(yè)之后的又一生力軍，成為我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亮點(diǎn)。隨著招商力度的不斷加大，大批外商陸續(xù)進(jìn)入**，帶動(dòng)并激活民間資本，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增添了新的活力；隨著消費(fèi)觀念的更新，信貸投放的增加，市場(chǎng)將進(jìn)一步開放。根據(jù)**市委市政府的統(tǒng)一部署，以黨的十七大和十七屆三中全會(huì)精神統(tǒng)攬房地產(chǎn)發(fā)展全局，按照全面建設(shè)小康社會(huì)和“加快發(fā)展、富民強(qiáng)省”的要求，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)制，著力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，努力搞活住房市場(chǎng)，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展；努力改善中低收入家庭住房困難問題，認(rèn)真解決住房拆遷建設(shè)和流通消費(fèi)過程中的矛盾糾紛，切實(shí)維護(hù)群眾利益；加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理水平。本項(xiàng)目建設(shè)背景該項(xiàng)目是某縣城中村改造項(xiàng)目，位于某鎮(zhèn)**莊，淮海路以東、堿河路以北、劉專線以南、符夾線以西。地處**市區(qū)及某縣縣城中間區(qū)域，**莊有居民1200戶，村貌不整，住房條件差，與周圍環(huán)境極不協(xié)調(diào)，為加強(qiáng)某縣城鎮(zhèn)化建設(shè)，改善居民住房條件，某縣城市建設(shè)投資有限公司提出了某莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目?；舅悸肥牵罕卷?xiàng)目位于淮海路以東、堿河路以北、劉專線以南、符夾線以西**莊地塊。該地塊共有1200戶、115296平方米的需拆遷安置，（），（98畝），（），，出讓給開發(fā)商建設(shè)商住樓小區(qū)。出讓收入作為償還貸款及建設(shè)安置房的資金來源。其拍賣收入首先用于支付銀行貸款。土地出讓金剩余資金用于公司其他項(xiàng)目建設(shè)。（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于加快某縣建設(shè)，推進(jìn)**跨越式發(fā)展意義重大。推進(jìn)**大建設(shè)、打造現(xiàn)代化城市，是縣委、縣政府順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，推進(jìn)**崛起作出的重大決策。為了繼續(xù)強(qiáng)力推進(jìn)“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”，保障性限價(jià)房無疑是最大的前提，誰先把社會(huì)保障性質(zhì)住宅工作做好、做到位，誰將率先搶得建設(shè)先機(jī)，贏得發(fā)展主動(dòng)?？梢?，保障性限價(jià)房建設(shè)工作在城市建設(shè)中的先行作用日益明顯，一是保障了城市總體規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施，使市區(qū)的建成面積不斷擴(kuò)大；二是為住房困難的低收入家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住宅，使其能安居樂業(yè)，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定；三是促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。本項(xiàng)目是**現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要組成部分，也是**擴(kuò)展、發(fā)展的主陣地。如果不抓緊做好保障性限價(jià)房工作，必將錯(cuò)失加快建設(shè)發(fā)展的良機(jī)，喪失新一輪區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。而且，保障性限價(jià)房工作宜快不宜慢，時(shí)間拖得越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)就越大，付出的成本就越高。從這個(gè)意義上說，抓好保障性限價(jià)房工作，就是抓機(jī)遇、抓發(fā)展、抓融入，因此，在思想上、行動(dòng)上都不能有絲毫的懈怠，一定要以快速推進(jìn)的工作成效，把機(jī)遇轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)。 本項(xiàng)目的建設(shè)是提升城區(qū)形象、改善城市環(huán)境的迫切需要。某縣的經(jīng)濟(jì)是新興城市經(jīng)濟(jì)，而城市的發(fā)展往往取決于良好的城市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產(chǎn)力已成為人們的共識(shí)。**近幾年的快速發(fā)展，無不得益于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善、環(huán)境形象的提升。通過建設(shè)保障性限價(jià)房，使住房困難的低收入家庭“居者有其屋”確保人民安居樂業(yè)，維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。本著對(duì)人民負(fù)責(zé)的態(tài)度，站在**長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展大局的高度，本著對(duì)民眾負(fù)責(zé)的態(tài)度，加快保障性限價(jià)房建設(shè)，以住房困難的低收入家庭居住條件的改善，進(jìn)而提升某縣城鎮(zhèn)環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機(jī)遇。該項(xiàng)目是某縣城中村改造項(xiàng)目，地處**市區(qū)及某縣縣城中間區(qū)域，**莊由居民1200戶，村貌不整，住房條件差，與周圍環(huán)境極不協(xié)調(diào)，為加強(qiáng)某縣城鎮(zhèn)化建設(shè)，改善居民住房條件，喚起人們心中對(duì)親切、優(yōu)雅、悠閑生活的回歸感，在喧囂、激烈、多變的現(xiàn)代都市中，營(yíng)造人們企盼已久的家。某縣城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的要求黨的十七大報(bào)告對(duì)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)建新型城鄉(xiāng)關(guān)系提出了新的目標(biāo)和要求，報(bào)告明確指出：“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。根據(jù)中央關(guān)于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的總體要求，經(jīng)安徽省政府第二十次常務(wù)會(huì)議研究決定，**市于2008年11月被正式批準(zhǔn)為全省城鄉(xiāng)一體化綜合配套改革試點(diǎn)市之一。近年來，某縣委、縣政府堅(jiān)決貫徹黨的十七大關(guān)于形成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展新格局的決定部署，堅(jiān)持把加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)作為深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的重大舉措。項(xiàng)目建設(shè)就是某縣實(shí)施城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的具體體現(xiàn)。本項(xiàng)目的建設(shè)是維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要。保障性限價(jià)房工作不僅關(guān)系到城市建設(shè)是否可以順利進(jìn)行和城市是否可持續(xù)發(fā)展的問題，而且還涉及低收入家庭的切身利益和社會(huì)的穩(wěn)定問題。對(duì)此，某縣委