【正文】 .莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告..目 錄一、總 論 5（一）項目承辦單位概況 5（二）項目概況 6（三）報告編制的依據(jù)及原則 8二、建設(shè)背景及必要性 11（一）項目建設(shè)背景 11（二）項目建設(shè)的必要性 14三、市場分析 19（一）**市房地產(chǎn)建設(shè)現(xiàn)狀 19（二）**市房產(chǎn)市場發(fā)展分析 20（三）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展 21（四）房地產(chǎn)應(yīng)對金融危機的影響 22（五）項目的區(qū)位優(yōu)勢 23四、場址選擇與建設(shè)條件 24（一）場址現(xiàn)狀 24（二）建設(shè)條件 24五、工程建筑方案 33（一）工程設(shè)計指導思想和原則 33（二）項目總體規(guī)劃方案 34（三）建筑工程方案 40（四）公用工程方案 46（五）主要經(jīng)濟技術(shù)指標 53六、節(jié)能節(jié)水措施 55（一）節(jié)能措施 55（二）節(jié)水措施 56七、環(huán)境影響評價 57（一）項目環(huán)境保護執(zhí)行的法規(guī)、標準 57（二）環(huán)境現(xiàn)狀 57（三）環(huán)境影響分析 58八、勞動安全保護與消防 62（一）勞動安全 62（二）消防措施 64九、組織機構(gòu)與人力資源配置 66（一）項目建成后組織機構(gòu) 66（二）人力資源配置 66（三）人員來源 67（四）人員培訓 67十、項目實施進度 68（一）建設(shè)工期 68（二）項目實施進度安排 68十一、投資估算與資金籌措 69（一）投資估算依據(jù) 69（二）建設(shè)投資估算 69（三）資金籌措方案 71十二、還貸分析 72（一）還貸能力分析 72二、還貸計劃 73十三、社會評價 75（一）項目對社會的影響分析 75（二）社會評價結(jié)論 76十四、工程招標 77（一）發(fā)包方式 77（二）招標組織形式 77（三）招標方式 77（四）本項目招標形式和招標內(nèi)容 79十五、結(jié)論與建議 81（一）結(jié)論 81（二）建議 81莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告一、總 論（一）項目承辦單位概況項目名稱：某莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項目承辦單位：某縣城市建設(shè)投資有限公司法人代表：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：手機：辦公室電話：單位概況某縣城市建設(shè)投資有限公司（以下簡稱城投公司）于2006年4月成立，是直屬縣政府的國有獨資公司，具有一級法人資格。城投公司主要經(jīng)營業(yè)務(wù)是集中管理運作財政性建設(shè)資金，實施經(jīng)營城鎮(zhèn)戰(zhàn)略，承擔政府性投資融資任務(wù)，運作城鎮(zhèn)建設(shè)資金，壟斷城鎮(zhèn)營利性項目、收儲和開發(fā)經(jīng)營土地、融資等方式多渠道籌集建設(shè)資金。為增強城投公司整體實力，縣政府將一批優(yōu)良國有資產(chǎn)劃歸城投公司管理經(jīng)營，經(jīng)評估驗資，城投公司注冊資本人民幣10183萬元。城投公司作為國有獨資公司，現(xiàn)已擁有城市商貿(mào)區(qū)土地427畝，資產(chǎn)總額9180萬元。按照現(xiàn)代企業(yè)制度，公司董事長兼總經(jīng)理由張輝擔任，全面負責公司日常經(jīng)營和行政管理，公司設(shè)置項目部、財務(wù)部、綜合部、工程部、辦公室，公司現(xiàn)有員工18人。城投公司積極籌措建設(shè)資金，管理、組織和實施政府性投資建設(shè)項目，通過資產(chǎn)運作，盤活存量資產(chǎn)，用好增量資金，參與經(jīng)營開發(fā)，滾動發(fā)展，提高效益。某縣城市建設(shè)投資有限公司作為縣政府經(jīng)營城市的重要載體，主要承擔全縣市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程。公司組建以來，先后完成了虎山南路、烈山路、老城后大街段、濉河路、金桂路、白楊路、國槐路、銀杏路、女貞路、合歡路等建設(shè)工程，正在開發(fā)建設(shè)的工程有閘河東路、老濉河大橋、新濉河大橋、白楊路跨王引河大橋、玉蘭路跨王引河大橋、閘河東路鐵路立交橋、工業(yè)園B區(qū)道路以及縣污水處理廠、沱河路改造等工程。為某縣改善城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市化水平做出應(yīng)有的貢獻。（二）項目概況擬建地點本項目擬建地點位于某鎮(zhèn)**莊，淮海路以東、堿河路以北、劉專線以南、符夾線以西。項目區(qū)內(nèi)交通等外部條件良好。建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容（1）建設(shè)規(guī)模；㎡（約98畝）；，；，安置1884戶，6029人。（2）建設(shè)內(nèi)容具體建設(shè)內(nèi)容如下表：綜合技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)量備注1規(guī)劃總用地面積m22總建筑面積m2其他住宅建筑面積m2建筑公攤28239商業(yè)建筑面積m2社區(qū)及物業(yè)用房建筑面積m2公廁建筑面積m2120門衛(wèi)建筑面積m2853綠地面積m2228804容積率—按地上面積算5建筑密度%306綠地率%357戶數(shù)18848人數(shù)60299機動車停車位輛1130項目總投資：。，銀行貸款30000萬元。建設(shè)周期：2年。（三）報告編制的依據(jù)及原則項目編制依據(jù)：（1）國家及安徽省有關(guān)定額指標和建設(shè)標準；（2）**市“十二五”發(fā)展規(guī)劃；（3）**市城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃（4）項目單位提供的其他資料和數(shù)據(jù)。（5）承辦單位編制可行性研究報告的委托書（6）國務(wù)院和中央九部委關(guān)于整頓、規(guī)范市場秩序、專項整治市場的通知（7）安徽省、**市《關(guān)于加快發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)的決定》（8）國務(wù)院關(guān)于擴大內(nèi)需，建設(shè)專業(yè)批發(fā)市場的若干意見（9）《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005（10）《住宅設(shè)計規(guī)范》GB 500961999（11）《城市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范》GB 5018093（12）國家房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策；（13）**市建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件通知書；（14）項目區(qū)地質(zhì)勘探資料； （15）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》 JGJ 2695；（16）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（17）國家相關(guān)的法律、法規(guī)及建筑設(shè)計規(guī)范。報告編制原則：（1）依據(jù)《**市建設(shè)規(guī)劃》，結(jié)合**市的客觀實際，以能充分體現(xiàn)項目“統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)”的原則。（2）建設(shè)以“高起點、高標準、規(guī)范化”的原則，點線面結(jié)合，參與構(gòu)筑**市的城市基礎(chǔ)設(shè)施框架，創(chuàng)造**市的新形象，新面貌。（3）根據(jù)規(guī)劃要求，本著科學、實用的原則，充分考慮城市現(xiàn)有和規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，加強項目建設(shè)與城市總體規(guī)劃的銜接，使兩者有機結(jié)合，優(yōu)勢互補，協(xié)調(diào)發(fā)展。（4）合理有效使用**市的土地資源。（5）堅持軟件建設(shè)與硬件建設(shè)同步推進，協(xié)調(diào)發(fā)展。以服務(wù)為宗旨，重視管理隊伍建設(shè)，廣開科技信息渠道，體現(xiàn)高效精干的原則。重視人才培養(yǎng)和人才引進，提高企業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)和整體水平。（6）以改革的精神，開放的姿態(tài)，求實的態(tài)度，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)基本建設(shè)的法規(guī)和管理規(guī)定，提高項目的運作效率，增強企業(yè)的競爭活力。二、建設(shè)背景及必要性（一）項目建設(shè)背景我國房地產(chǎn)建設(shè)背景房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風險高、回報顯著的行業(yè)，是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。近兩年我國由于商品房價格快速上漲，引起了社會各界人士對我國房地產(chǎn)市場的強烈關(guān)注。2010年3月3日，十屆全國人民代表大會四次會議和政協(xié)第十屆全國委員會四次會議正式拉開帷幕，“住房”話題成為最受公眾關(guān)心的重中之重。溫家寶總理作《政府工作報告》時表示，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。保增長、防通脹、調(diào)預(yù)期、促穩(wěn)定將是今年樓市的基調(diào)?；诜康禺a(chǎn)對中國經(jīng)濟的拉動作用，在整個國家經(jīng)濟沒有完全好轉(zhuǎn)的前提下，中央政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策就不會發(fā)生根本性的變化，只是會采取一些針對性的措施抑制投資和投機性買房，即保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略不變。國家出臺一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策，將抑制沿海及大城市房價過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，但對于房價較低的二三線城市、特別是中西部的中小城市，該政策的負面影響較小，反而可以促進這些地區(qū)房地產(chǎn)市場積極理性、健康發(fā)展。 “十二五”是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，而我國城鎮(zhèn)住房定量的理想化目標應(yīng)為，到“十二五”期末，城鎮(zhèn)戶均建筑面積80平方米，2020年戶均90平方米。因此，“十二五”的發(fā)展目標就是要做到“人人有房住”。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民的住房總面積已經(jīng)從1990年的20億平方米增長到了2008年的124億平方米。在住房建設(shè)規(guī)模和速度上，以及人均住房面積水平上，我們都已經(jīng)創(chuàng)造了一個世界性、歷史性的奇跡。客觀判斷，我們已經(jīng)走過了嚴重的“房荒”階段，已經(jīng)解決了“大多數(shù)人有房子住”的問題，從總體上已經(jīng)基本實現(xiàn)了住房“脫困”的目標。但由于起點的住房水平過低、發(fā)展歷史短、城鎮(zhèn)化速度不斷加快、發(fā)展不平衡等原因，低收入群體住房困難狀況仍然普遍存在，城鎮(zhèn)化過程中向城鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠未滿足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房價的尖銳矛盾?！笆濉钡?020年，我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展仍處于“脫困優(yōu)先、適度改善”的階段。在“大多數(shù)人有房住”的基礎(chǔ)上，我們要努力實現(xiàn)的下一戰(zhàn)略目標應(yīng)是“人人有房住”、“大多數(shù)人適度改善”和“中低收入群體優(yōu)先改善”。也就是說，下一戰(zhàn)略周期內(nèi)，我國城鎮(zhèn)住房基本目標，仍是“住有所居”。**市房地產(chǎn)建設(shè)背景當前**市委、市政府提出的建設(shè)百平方公里、百萬人口“雙百城市”的目標和要求以及城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)和日常生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。**市房地產(chǎn)業(yè)近年來得到了長足的發(fā)展，已成為繼煤炭、紡織、電力、釀酒支柱產(chǎn)業(yè)之后的又一生力軍，成為我市經(jīng)濟增長亮點。隨著招商力度的不斷加大，大批外商陸續(xù)進入**，帶動并激活民間資本，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增添了新的活力；隨著消費觀念的更新，信貸投放的增加，市場將進一步開放。根據(jù)**市委市政府的統(tǒng)一部署，以黨的十七大和十七屆三中全會精神統(tǒng)攬房地產(chǎn)發(fā)展全局，按照全面建設(shè)小康社會和“加快發(fā)展、富民強省”的要求，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，加快建立和完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控機制，著力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，進一步加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，努力搞活住房市場，正確引導住房消費，大力促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展；努力改善中低收入家庭住房困難問題，認真解決住房拆遷建設(shè)和流通消費過程中的矛盾糾紛，切實維護群眾利益；加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，全面提高住宅建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理水平。本項目建設(shè)背景該項目是某縣城中村改造項目，位于某鎮(zhèn)**莊，淮海路以東、堿河路以北、劉專線以南、符夾線以西。地處**市區(qū)及某縣縣城中間區(qū)域，**莊有居民1200戶，村貌不整，住房條件差，與周圍環(huán)境極不協(xié)調(diào)，為加強某縣城鎮(zhèn)化建設(shè)，改善居民住房條件，某縣城市建設(shè)投資有限公司提出了某莊苑安置房小區(qū)建設(shè)項目。基本思路是：本項目位于淮海路以東、堿河路以北、劉專線以南、符夾線以西**莊地塊。該地塊共有1200戶、115296平方米的需拆遷安置，（），（98畝），（），，出讓給開發(fā)商建設(shè)商住樓小區(qū)。出讓收入作為償還貸款及建設(shè)安置房的資金來源。其拍賣收入首先用于支付銀行貸款。土地出讓金剩余資金用于公司其他項目建設(shè)。（二）項目建設(shè)的必要性本項目建設(shè)對于加快某縣建設(shè)，推進**跨越式發(fā)展意義重大。推進**大建設(shè)、打造現(xiàn)代化城市，是縣委、縣政府順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，推進**崛起作出的重大決策。為了繼續(xù)強力推進“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”，保障性限價房無疑是最大的前提，誰先把社會保障性質(zhì)住宅工作做好、做到位，誰將率先搶得建設(shè)先機，贏得發(fā)展主動?？梢姡Ｕ闲韵迌r房建設(shè)工作在城市建設(shè)中的先行作用日益明顯，一是保障了城市總體規(guī)劃和建設(shè)項目的順利實施，使市區(qū)的建成面積不斷擴大；二是為住房困難的低收入家庭提供社會保障性質(zhì)的住宅，使其能安居樂業(yè)，促進社會和諧穩(wěn)定；三是促進了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。本項目是**現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要組成部分，也是**擴展、發(fā)展的主陣地。如果不抓緊做好保障性限價房工作，必將錯失加快建設(shè)發(fā)展的良機，喪失新一輪區(qū)域競爭的主動權(quán)。而且，保障性限價房工作宜快不宜慢，時間拖得越長，風險就越大，付出的成本就越高。從這個意義上說，抓好保障性限價房工作，就是抓機遇、抓發(fā)展、抓融入，因此，在思想上、行動上都不能有絲毫的懈怠，一定要以快速推進的工作成效，把機遇轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實。 本項目的建設(shè)是提升城區(qū)形象、改善城市環(huán)境的迫切需要。某縣的經(jīng)濟是新興城市經(jīng)濟，而城市的發(fā)展往往取決于良好的城市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產(chǎn)力已成為人們的共識。**近幾年的快速發(fā)展，無不得益于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善、環(huán)境形象的提升。通過建設(shè)保障性限價房，使住房困難的低收入家庭“居者有其屋”確保人民安居樂業(yè)，維護社會安定團結(jié)。本著對人民負責的態(tài)度，站在**長遠發(fā)展大局的高度，本著對民眾負責的態(tài)度，加快保障性限價房建設(shè)，以住房困難的低收入家庭居住條件的改善，進而提升某縣城鎮(zhèn)環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機遇。該項目是某縣城中村改造項目，地處**市區(qū)及某縣縣城中間區(qū)域，**莊由居民1200戶，村貌不整，住房條件差，與周圍環(huán)境極不協(xié)調(diào)，為加強某縣城鎮(zhèn)化建設(shè)，改善居民住房條件，喚起人們心中對親切、優(yōu)雅、悠閑生活的回歸感，在喧囂、激烈、多變的現(xiàn)代都市中，營造人們企盼已久的家。某縣城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的要求黨的十七大報告對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟和創(chuàng)建新型城鄉(xiāng)關(guān)系提出了新的目標和要求，報告明確指出：“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。根據(jù)中央關(guān)于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的總體要求，經(jīng)安徽省政府第二十次常務(wù)會議研究決定，**市于2008年11月被正式批準為全省城鄉(xiāng)一體化綜合配套改革試點市之一。近年來，某縣委、縣政府堅決貫徹黨的十七大關(guān)于形成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展新格局的決定部署，堅持把加快推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展綜合配套改革試點作為深入貫徹落實科學發(fā)展觀的重大舉措。項目建設(shè)就是某縣實施城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的具體體現(xiàn)。本項目的建設(shè)是維護社會穩(wěn)定的需要。保障性限價房工作不僅關(guān)系到城市建設(shè)是否可以順利進行和城市是否可持續(xù)發(fā)展的問題，而且還涉及低收入家庭的切身利益和社會的穩(wěn)定問題。對此，某縣委