億凱商城策劃(已修改)
2025-05-08 05:17 本頁面
【正文】 億凱商城策劃（一） 上海別墅市場分析據(jù)初步調(diào)研，目前上海別墅市場在建和在售樓盤約150個。2002年上海別墅呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢，市場前景令人擔憂。2003年上海別墅市場如何發(fā)展、消化，價格是否繼續(xù)一路走高，這些問題都值得大家認真思考。我們認為，高端別墅市場供應不容樂觀，但經(jīng)濟型別墅走俏上海。資料顯示，目前上海別墅市場由前幾年供不應求一下子變?yōu)榧泄窬郑⒃诮陜?nèi)將形成供應高峰期。2000年上海在建別墅156萬平方米，當年銷售面積約為50萬平方米；2001年在建別墅約400萬平方米，當年銷售面積在100萬平方米上下；2002年在建別墅面積約800萬平方米。上市樓盤主要集中在松江、莘莊、虹橋、滬青平公路沿線等地，2003年僅佘山就有20多個別墅項目集中上市。別墅供應量正在成倍增加。根據(jù)先進國家經(jīng)驗，一般來說，住宅消費分為4個階段，第一階段，人均GDP3000美元以下為解困期；第二階段，人均GDP3000—8000美元為數(shù)量發(fā)展期；第三階段，人均GDP達到8000—15000美元為質(zhì)量期；第四階段，人均GDP超過15000美元為個性舒適期，即別墅概念。上海正處于第二階段，別墅市場也處于初步發(fā)展階段，能夠消費別墅的本地客戶畢竟有限。2002年上海別墅市場價格上漲幅度普遍超過普通住宅價格平均上漲幅度，我們認為，一旦消費能力跟不上供應量，別墅就會過剩。因此，投資商、開發(fā)商需要謹慎入市，而對于一些在銷個案應盡量快速去化以規(guī)避市場風險。事實上，上海市別墅總開發(fā)用地近2萬畝，平均每個項目的占地面積在10萬平方米左右；，近兩三年內(nèi)，上海別墅市場的供應量將達到940萬平方米，這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應量。所以，要在兩三年內(nèi)消化掉近千萬平方米的新建別墅，那么平均每年必須賣掉300多萬平方米，即1萬套以上。而短期內(nèi)的需求是多少呢？據(jù)中房指數(shù)辦公室的一項調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅物業(yè)，照此推算上海的別墅年需求量就只在7600套左右，建筑面積為200多萬平方米，與1萬套的供應量相差24%。顯然，短期供應量的增長速度已超過了需求量的增長速度。從上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)也得到了證實，目前上海市還沒有實現(xiàn)年平均成交1萬套別墅的市場記錄和市場消化量。反映在從價格分布的供求關(guān)系上，目前上海市場的別墅較多集中在100萬～200萬元的價格段，占到了供應總量的46%。其次是總價在200萬～300萬元的中高檔別墅，占總量的17%。而總價在100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬元以上的豪華別墅分別為15%和12%。但是根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，%；100萬～%，%，高端別墅供求比顯示其嚴重失衡，而且近來上海別墅市場已出現(xiàn)了成交放緩跡象，經(jīng)濟型別墅走俏上海。尤其是，50萬左右為界的中低端別墅具有市場潛力，我們認為，隨著普通住宅市場總價的不斷上升，更多初具實力的邊緣買家將有機會進入經(jīng)濟型別墅的消費市場，因此總價在控制在50—80萬元以內(nèi)的別墅需求量還將有所提高。（二） 南匯別墅市場分析南匯西枕黃浦江與上海市區(qū)相望，北接浦東新區(qū)，東瀕東海，南臨杭州灣。南匯北翼有連接上海兩大空港的外環(huán)線；東北端是浦東國際航空港；東南端是上海的重要出海門戶蘆潮港。根據(jù)南匯區(qū)整體規(guī)劃，未來南匯將以蘆潮港建設為龍頭，開發(fā)重心向滬南路以東，外環(huán)線以南區(qū)域轉(zhuǎn)移，在羅南路兩側(cè)建設高科技園區(qū)，成為上海工業(yè)新高地。并致力于“一區(qū)二帶三園”的開發(fā)建設，“二帶”中的“南六公路旅游經(jīng)濟帶”包括：桃源民俗村、野生動物園、桃城度假村和新馨度假村等一批旅游資源，所以南六公路沿線的個案均就位于此。南匯地區(qū)別墅主要聚集在滬南公路及南六公路沿線。216。 重點個案分析南匯地區(qū)內(nèi)別墅多以水景為主，近期開發(fā)的東方夏威夷便是其中的代表，而康橋半島花園更是以200萬平方米的占地面積成為了上海目前在建的最大社區(qū)。（1）、東方夏威夷簡介： 該案位于南匯縣滬南公路5388弄，原茜琦樂園地塊，總占地面積53萬平方米，小區(qū)共有400棟獨立式別墅。共分三期開發(fā)，當前開發(fā)的一期有106幢別墅，共有8種房型，面積在220—396平方米之間，而且每戶均享有400—800平方米私家花園，小區(qū)綠化率達到了65%。單價在6000—8000元之間，總價為130萬—300萬。建筑風格：小區(qū)內(nèi)的水系是先前就設計好的，共計45000平方米，原是個水上俱樂部，后才改建成別墅項目。因其獨特的水景布置以及整個小區(qū)所體現(xiàn)出的是一種純美式的建筑風格，所以，東方夏威夷因此得名。（2）、康橋半島花園簡介：該案位于滬南路2727弄，屬于康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)，與浦東新區(qū)隔（外）環(huán)相望，總規(guī)劃占地200萬平方米，小區(qū)預計為7800戶。共分為南加州園、夏威夷豪園、半
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1