某商城營(yíng)銷策劃方案(已修改)
2025-05-07 02:52 本頁(yè)面
【正文】 上海東方名品城策劃報(bào)告目 錄一、市場(chǎng)分析上海別墅分析南匯別墅分析上海商鋪分析二、項(xiàng)目分析三、客戶分析四、廣告推廣計(jì)劃訴求點(diǎn)客戶對(duì)策銷售計(jì)劃媒體計(jì)劃市場(chǎng)分析（一） 上海別墅市場(chǎng)分析據(jù)初步調(diào)研，目前上海別墅市場(chǎng)在建和在售樓盤(pán)約150個(gè)。2002年上海別墅呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)前景令人擔(dān)憂。2003年上海別墅市場(chǎng)如何發(fā)展、消化，價(jià)格是否繼續(xù)一路走高，這些問(wèn)題都值得大家認(rèn)真思考。我們認(rèn)為，高端別墅市場(chǎng)供應(yīng)不容樂(lè)觀，但經(jīng)濟(jì)型別墅走俏上海。資料顯示，目前上海別墅市場(chǎng)由前幾年供不應(yīng)求一下子變?yōu)榧泄?yīng)格局，并在近三年內(nèi)將形成供應(yīng)高峰期。2000年上海在建別墅156萬(wàn)平方米，當(dāng)年銷售面積約為50萬(wàn)平方米；2001年在建別墅約400萬(wàn)平方米，當(dāng)年銷售面積在100萬(wàn)平方米上下；2002年在建別墅面積約800萬(wàn)平方米。上市樓盤(pán)主要集中在松江、莘莊、虹橋、滬青平公路沿線等地，2003年僅佘山就有20多個(gè)別墅項(xiàng)目集中上市。別墅供應(yīng)量正在成倍增加。根據(jù)先進(jìn)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，一般來(lái)說(shuō)，住宅消費(fèi)分為4個(gè)階段，第一階段，人均GDP3000美元以下為解困期；第二階段，人均GDP3000—8000美元為數(shù)量發(fā)展期；第三階段，人均GDP達(dá)到8000—15000美元為質(zhì)量期；第四階段，人均GDP超過(guò)15000美元為個(gè)性舒適期，即別墅概念。上海正處于第二階段，別墅市場(chǎng)也處于初步發(fā)展階段，能夠消費(fèi)別墅的本地客戶畢竟有限。2002年上海別墅市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度普遍超過(guò)普通住宅價(jià)格平均上漲幅度，我們認(rèn)為，一旦消費(fèi)能力跟不上供應(yīng)量，別墅就會(huì)過(guò)剩。因此，投資商、開(kāi)發(fā)商需要謹(jǐn)慎入市，而對(duì)于一些在銷個(gè)案應(yīng)盡量快速去化以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，上海市別墅總開(kāi)發(fā)用地近2萬(wàn)畝，平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬(wàn)平方米左右；，近兩三年內(nèi)，上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量將達(dá)到940萬(wàn)平方米，這還沒(méi)有計(jì)算近兩年內(nèi)新批土地的潛在供應(yīng)量。所以，要在兩三年內(nèi)消化掉近千萬(wàn)平方米的新建別墅，那么平均每年必須賣掉300多萬(wàn)平方米，即1萬(wàn)套以上。而短期內(nèi)的需求是多少呢？據(jù)中房指數(shù)辦公室的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在購(gòu)房者中只有5%的家庭會(huì)選擇別墅物業(yè)，照此推算上海的別墅年需求量就只在7600套左右，建筑面積為200多萬(wàn)平方米，與1萬(wàn)套的供應(yīng)量相差24%。顯然，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度已超過(guò)了需求量的增長(zhǎng)速度。從上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)也得到了證實(shí)，目前上海市還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)年平均成交1萬(wàn)套別墅的市場(chǎng)記錄和市場(chǎng)消化量。反映在從價(jià)格分布的供求關(guān)系上，目前上海市場(chǎng)的別墅較多集中在100萬(wàn)～200萬(wàn)元的價(jià)格段，占到了供應(yīng)總量的46%。其次是總價(jià)在200萬(wàn)～300萬(wàn)元的中高檔別墅，占總量的17%。而總價(jià)在100萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)元以上的豪華別墅分別為15%和12%。但是根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，%；100萬(wàn)～%，%，高端別墅供求比顯示其嚴(yán)重失衡，而且近來(lái)上海別墅市場(chǎng)已出現(xiàn)了成交放緩跡象，經(jīng)濟(jì)型別墅走俏上海。尤其是，50萬(wàn)左右為界的中低端別墅具有市場(chǎng)潛力，我們認(rèn)為，隨著普通住宅市場(chǎng)總價(jià)的不斷上升，更多初具實(shí)力的邊緣買(mǎi)家將有機(jī)會(huì)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型別墅的消費(fèi)市場(chǎng)，因此總價(jià)在控制在50—80萬(wàn)元以內(nèi)的別墅需求量還將有所提高。（二） 南匯別墅市場(chǎng)分析南匯西枕黃浦江與上海市區(qū)相望，北接浦東新區(qū)，東瀕東海，南臨杭州灣。南匯北翼有連接上海兩大空港的外環(huán)線；東北端是浦東國(guó)際航空港；東南端是上海的重要出海門(mén)戶蘆潮港。根據(jù)南匯區(qū)整體規(guī)劃，未來(lái)南匯將以蘆潮港建設(shè)為龍頭，開(kāi)發(fā)重心向滬南路以東，外環(huán)線以南區(qū)域轉(zhuǎn)移，在羅南路兩側(cè)建設(shè)高科技園區(qū)，成為上海工業(yè)新高地。并致力于“一區(qū)二帶三園”的開(kāi)發(fā)建設(shè)，“二帶”中的“南六公路旅游經(jīng)濟(jì)帶”包括：桃源民俗村、野生動(dòng)物園、桃城度假村和新馨度假村等一批旅游資源，所以南六公路沿線的個(gè)案均就位于此。南匯地區(qū)別墅主要聚集在滬南公路及南六公路沿線。216。 重點(diǎn)個(gè)案分析南匯地區(qū)內(nèi)別墅多以水景為主，近期開(kāi)發(fā)的東方夏威夷便是其中的代表，而康橋半島花園更是以200萬(wàn)平方米的占地面積成為了上海目前在建的最大社區(qū)。（1）、東方夏威夷簡(jiǎn)介： 該案位于南匯縣滬南公路5388弄，原茜琦樂(lè)園地塊，總占地面積53萬(wàn)平方米，小區(qū)共有400棟獨(dú)立式別墅。共分三期開(kāi)發(fā)，當(dāng)前開(kāi)發(fā)的一期有106幢別墅，共有8種房型，面積在220—396平方米之間，而且每戶均享有400—800平方米私家花園，小區(qū)綠化率達(dá)到了65%。單價(jià)在6000—8000元之間，總價(jià)為130萬(wàn)—300萬(wàn)。建筑風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)的水系是先前就設(shè)計(jì)好的，共計(jì)45000平方米，原是個(gè)水上俱樂(lè)部，后才改建成別墅項(xiàng)目。因其獨(dú)特的水景布置以及整個(gè)小區(qū)所體現(xiàn)出的是一種純美
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