【正文】 n中金嶺南營銷策劃方案 目 錄 第一篇 市場篇 第一章 市場分析 第二章 消費(fèi)者分析 第二篇 項(xiàng)目篇 第一章 項(xiàng)目分析 第二章 項(xiàng)目定位 第三篇 營銷篇 第一章 營銷策略 第二章 營銷準(zhǔn)備 第三章 推廣計劃 第一篇 市場篇 第一章 市場分析 一、 寫字樓市場分析 二、 公寓市場分析 三、 商服用房市場分析 四、 車公廟片區(qū)市場分析 一、 寫字樓市場分析 （一）寫字樓市場供需現(xiàn)狀 市場供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米 羅湖區(qū)1,024,516平方米 福田區(qū)1,636,999平方米 南山區(qū)240,830平方米 需 市場占有量為2,212,（占用率75%） 羅湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場帶來商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。 （二）寫字樓市場特征及趨勢預(yù)測 寫字樓市場租售略顯平淡 進(jìn)入2001年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場所搬入，暫時不會再考慮新的物業(yè)。即使有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做準(zhǔn)備。另一方面，美國經(jīng)濟(jì)滑坡，一些跨國公司原定的擴(kuò)張計劃擱淺；同時由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美國大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。 兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展 a) 隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。展望2001年下半年，預(yù)計深圳寫字樓市場會比本季活躍。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢頭以外，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對物業(yè)需求的增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場也會逐步起動。 b) 加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。 寫字樓市場整體趨向好 深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場開始活躍。位置好、價格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點(diǎn)，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達(dá)到96%的入住率。 高交會促進(jìn)寫字樓市場 深圳舉辦的高交會，促進(jìn)許多知識密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對寫字樓市場需求有所上升。 租賃寫字樓的大多為新成立的公司 前期（2001年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租，其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U租29層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。這類客戶一般成交迅速，面積以100200平方米的小單位居多。 三、南華大廈區(qū)域市場分析 車公廟片區(qū)市場背景材料 車公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。 南華大廈區(qū)域市場分析 1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀 寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房 改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項(xiàng)目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔深南路在建寫字樓項(xiàng)目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。逐漸形成西部的寫字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來越濃。 公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，導(dǎo)致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個公寓項(xiàng)目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。 2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比較分析 公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70 —100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價格實(shí)惠的中戶型高層住宅也很受市場歡迎。價格上，公寓價格在6000元/平方米左右，而高層住宅面積在6500元/平方米左右。 寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主， 而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場受到眾多消費(fèi)者看好，無論廠房還是高檔寫字樓，都取得了不俗的市場成績。價格上，廠房的售價在38004000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價在7800元至8000元/平方米左右。 i. 車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在的問題 公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。 商業(yè)配套設(shè)施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。 寫字樓：高檔的寫字樓氛圍尚未形成，周圍稍顯冷清。 競爭對手整體狀況分析（寫字樓） 1）深圳寫字樓情況分析 表一： 深圳寫字樓售價對照 項(xiàng)目 位置 樓盤情況 售價（元/平米） 銷售狀況 報業(yè)大廈 深南路 甲級寫字樓 13000 較好 奧林匹克大廈 景田商報社 甲級寫字樓 10900 一般 電子科技大廈 深南大道 甲級寫字樓 10000 好 創(chuàng)展中心 深南大道 甲級寫字樓 7800 好 大慶大廈 深南大道 甲級寫字樓 8200 一般 國際文化大廈 深南大道 甲級寫字樓 8000 好 江蘇大廈 藍(lán)田路 甲級寫字樓 12000 好 現(xiàn)代之窗 華強(qiáng)北 甲級寫字樓 860011000 好 表二：深圳寫字樓租價對照 羅湖區(qū)寫字樓之租金報價 物業(yè)名稱 位 置 總建筑面積（M2） 月平均叫價 （RMB/M2） 月管理費(fèi) （RMB/M2） 地王大廈 蔡屋圍 138,075 130200 32 彭年廣場 嘉賓路 23,853 80 27 嘉里中心 人民南路 60,736 100 28 振業(yè)大廈 寶安南路 24,478 A座60，B座50 30 國際金融大廈 人民南路 38,828 81 18 空調(diào)另計 深房廣場 人民南路 95,269 52 25 天安國際大廈 人民南路 68,600 65 27 發(fā)展中心大廈 人民南路 61,705 60 34 陽光酒店 嘉賓路 80 國貿(mào)大廈 39,000 65 新都酒店 嘉賓路 120 表三：福田區(qū)寫字樓之租金報價　　 物業(yè)名稱 位 置 總建筑面積（M2） 月平均叫價（RMB/M2） 月管理費(fèi) （RMB/M2） 特區(qū)報業(yè)大廈 深南大道 89,300 85 25 深茂商業(yè)中心 華泰路 3540 12 國際文化大廈 深南大道 51,000 80 18/F以上10以下6 長江世貿(mào)大廈 深南中路 42,569 70 冬季：： 佳和華強(qiáng)大廈 深南中路 41,187 70 賽格廣場 深南中路 92,800 90 25 聯(lián)合廣場 濱河大道 114,400 50 25 信息樞紐大廈 福華路 30000 90 國際科技大廈 深南中路 35,200 70 21 創(chuàng)展中心 深南大道南 39,370 65 大慶大廈 深南路旁 35,000 江蘇大廈 藍(lán)田路 37,500 世貿(mào)中心大廈 農(nóng)科中心旁 64,211 120 28 分析： ◆ 上表可看出，本區(qū)域或接近本區(qū)域的甲級寫字樓售價較以上區(qū)域都低，但租賃情況尚好，可見本區(qū)樓盤有一定的投資價值。 ◆ 上表分析：福田中心區(qū)成為深圳城市空間的傾向性選擇 深圳寫字樓中心從以國貿(mào)大廈為中心的寫字樓集中區(qū)域，到以地王大廈為中心的新的寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域，再受福田中心區(qū)概念影響，導(dǎo)致寫字樓西移。位于深南大道旁的國際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點(diǎn)西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務(wù)中心區(qū)即泛商務(wù)中心區(qū)形象靠攏。以上寫字樓售價調(diào)查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級寫字樓項(xiàng)目價格已接近甚至超過了原有寫字樓中心片區(qū)的價位，西部寫字樓熱潮不日掀起。 ◆ 表二、表三顯示：租賃方面 數(shù)據(jù)顯示，國際文化大廈