青島xx樓盤營銷策劃方案(已修改)
2025-08-31 15:17 本頁面
【正文】 青島 XX項(xiàng)目 營銷策劃方案 思考問題 請大家預(yù)估一下我們項(xiàng)目未來13年將達(dá)到的 價(jià)位是多少？ 通常計(jì)算真實(shí)通貨膨脹率的方法是： 官方數(shù)據(jù) 4 根據(jù)近幾年的真實(shí)通貨膨脹率都 ＞ 15%可以看出： 人民幣每 年以超過 10%的速度在貶值！ 方案大綱： 一、市場分析 二、項(xiàng)目分析 三、項(xiàng)目定位 四、銷售策略 五、市場推廣 六、營銷管理 七、預(yù)算 市場分析 宏觀市場現(xiàn)狀 區(qū)域市場現(xiàn)狀 消費(fèi)者現(xiàn)狀分析 市場分析 市場分析： 宏觀市場現(xiàn)狀 由于房地產(chǎn)市場過熱，部分一二線城市房地產(chǎn)泡沫過高，國家通過一系列房地產(chǎn)行業(yè)政策、土地政策、金融政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)。房地產(chǎn)市場從 2020年進(jìn)入寒冬期，成交量急劇下滑，客戶觀望情緒濃厚。 針對當(dāng)下多數(shù)開發(fā)商采取的降價(jià)策略，購房者明顯對降價(jià)產(chǎn)生了“抗體”，降幅小了，不買賬。降幅大了，使其他項(xiàng)目跟風(fēng)，最后助長了客戶“買漲不買跌”的心態(tài) 。 2020年房地產(chǎn)調(diào)控貫穿始終，調(diào)控政策出臺(tái)的密度、力度均超過 2020年，限購、限貸、限價(jià)、保障房四個(gè)方面不斷加碼，調(diào)控房地產(chǎn)市場的總體走勢。截止到 2020年 3月，調(diào)控效果顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年調(diào)控效果將會(huì)進(jìn)一步放大，房地產(chǎn)市場價(jià)格開始有所回落 市場分析： 區(qū)域市場現(xiàn)狀 截止到 2020年 2月 1日，青島各區(qū)存量房情況如下： 市場分析： 區(qū)域市場現(xiàn)狀 可以了解到青島樓市壓力最大的區(qū)域集中于西海岸，開發(fā)區(qū)膠南兩地的新建住宅的市場存量躋身于青島七區(qū)五市中的前三甲。 目前開發(fā)區(qū)在售樓盤突破 200個(gè)，同區(qū)域存量房數(shù)目巨大。導(dǎo)致同類產(chǎn)品競爭激烈。打折優(yōu)惠樓盤比比皆是。 近期隨著山大醫(yī)院附近幾個(gè)樓盤在力度較大的降價(jià)開始后，無形之中給其他樓盤在價(jià)格上帶來了較大壓力。 2020年第 10兩周（ ）全市住宅新增供應(yīng)量共計(jì) 2020套約 ，其中膠南市新增房源最多，套數(shù)占比達(dá) %。全市住宅總銷量 3953套約 ，房地產(chǎn)交易市場相對比較火爆，其中李滄區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)、市北區(qū)四區(qū)住宅銷量保持在 4萬平以上；住宅存量共計(jì) 103728套約 ；商品住宅簽約均價(jià) 7509元 /平方米，較 2020年第 8周小幅上揚(yáng) % 市場分析： 消費(fèi)者現(xiàn)狀分析 伴隨著房地產(chǎn)市場的不斷降溫，投資客急劇減少，目前市場以剛性需求為主。 在目前市場環(huán)境不好和前景不明朗的情況下，該不該買房成為一大熱門話題（注意 :是該不該買房而不是買不買的起房） 現(xiàn)今市場中，樓盤的軟性賣點(diǎn)和概念性賣點(diǎn)都引不起客戶注意（比如：龍城御苑的“無敵海景”、山海灣“一山一海一河一溪”的環(huán)境賣點(diǎn)，金澤儒家關(guān)于“建筑美學(xué)”的賣點(diǎn)，金石國際廣場“ LOFT公寓”賣點(diǎn)等等）?，F(xiàn)在客戶更在乎的是實(shí)實(shí)在在可以帶來切身利益的賣點(diǎn)（比如萊茵小鎮(zhèn) 89平套三戶型，青橙時(shí)代、秀蘭禧悅山低于 6000元 /平均價(jià)。 在市場持續(xù)低迷的情況下引起客戶注意、支撐客戶成交的元素發(fā)生巨大變化，客戶需求有了新的轉(zhuǎn)變 自然景觀 建筑風(fēng)格 區(qū)位價(jià)值 概念 文化 服務(wù) 品牌 第一 選擇 雖然已找到客戶需求變化 但是各個(gè)項(xiàng)目都面臨著幾個(gè)相同關(guān)鍵詞 密集、激烈、嚴(yán)重同質(zhì)、嚴(yán)重透支 我們面臨著一個(gè)非常嚴(yán)峻的局面：如何突出重圍、用什么樣的策略、面對什么樣的客群 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目分析 住宅項(xiàng)目區(qū)域分布 競爭對手分析 項(xiàng)目 SWOT分析 現(xiàn)市場項(xiàng)目營銷策略分析 項(xiàng)目分析： 住宅項(xiàng)目區(qū)域分布 安子片區(qū) 青島地區(qū)與外地客戶各占 50%，當(dāng)?shù)刭彿空叨嘁蚤_發(fā)區(qū)客戶為主，如造船廠職工、中海油職工等，多為工薪階層，也有部分市區(qū)客戶在此投資及度假用，而外地客戶中省內(nèi)客戶約占 30%，以東營、淄博客戶為主，省外客戶約 20%，以黑龍江、山西地區(qū)客戶居多。 保稅區(qū) — 山大醫(yī)院板塊 樓盤多為開發(fā)區(qū)原住居民或長期在保稅區(qū)周邊工作的人員購買，約占總比例的 70%，且多為自住或改善型住房；另外，也有部分投資客戶，投資客戶中青島市、省內(nèi)省外比例相當(dāng)。主要用于投資，度假為輔。部分用于養(yǎng)老或自住。 核心區(qū)板塊 客戶中青島市區(qū)占 55%，以開發(fā)
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