小戶型樓盤營(yíng)銷策劃方案(已修改)
2025-05-26 01:48 本頁(yè)面
【正文】 第一部份 市場(chǎng)篇在現(xiàn)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，市場(chǎng)環(huán)境始終是處于不斷變化的狀態(tài)中。為了準(zhǔn)確把握 入市時(shí)機(jī)，我們組織了一支具有專業(yè)素質(zhì)的市調(diào)隊(duì)伍，針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。一、本案面臨的市場(chǎng)特征總體供過(guò)于求，局部供不應(yīng)求自2000年以來(lái)，市場(chǎng)購(gòu)買需求與開發(fā)量同步增長(zhǎng)，總體上有效需求不足，供大于求，但區(qū)域內(nèi)個(gè)別樓盤能在短期內(nèi)完成100%銷售，反映出市場(chǎng)無(wú)均衡性和開發(fā)水平的差異性。 發(fā)商注重市場(chǎng)研究，但準(zhǔn)確度把握不高有實(shí)力的開發(fā)商均投入力量仔細(xì)分析市場(chǎng)需求，以便進(jìn)行產(chǎn)品定位，但在方法中不能百分百保證產(chǎn)品定位的市場(chǎng)準(zhǔn)確度，造成大面積滯銷。3 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房暢銷，小套型熱銷，高檔住宅緩銷，高檔電梯公寓滯銷。4 購(gòu)買群體階層明顯90年代中期的購(gòu)房群體主流為高級(jí)富有階層和集團(tuán)；90年代后期的購(gòu)房群體主流為較成功企業(yè)商業(yè)主；目前的購(gòu)房群體主流為中高及工薪階層；5 購(gòu)買者注重實(shí)表與品質(zhì)共有的社區(qū)最能取悅消費(fèi)者的社區(qū)應(yīng)具有一定個(gè)性，有一定品味，但價(jià)格要絕對(duì)實(shí)惠。6 總價(jià)市場(chǎng)主宰一切單價(jià)說(shuō)明了社區(qū)品質(zhì)高低，總價(jià)反映了真實(shí)的客戶購(gòu)買力，在有限的面積內(nèi)體會(huì)無(wú)限的生活品質(zhì)是當(dāng)今購(gòu)房的時(shí)尚心態(tài)。7 競(jìng)爭(zhēng)空前激烈?guī)缀趺恳粋€(gè)樓盤都擁有強(qiáng)勁的對(duì)手，較量集中在綜合品質(zhì)性價(jià)比與廣告，開發(fā)商的首要任務(wù)不是賺取暴利，而是先學(xué)會(huì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。二、本案情況的調(diào)查對(duì)此市場(chǎng)情況的調(diào)查目的是：為了進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)本案的潛在市場(chǎng)和潛在需求量，掌握還有哪些市場(chǎng)可以開發(fā)和占領(lǐng)及公司在市場(chǎng)中的影響。本案在市場(chǎng)中的需求情況A、消費(fèi)者的承受力從對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查中可以看出，在此區(qū)域置業(yè)的大部分消費(fèi)者是有一定經(jīng)濟(jì)收入的工薪一族,都有一定的經(jīng)濟(jì)支配能力。一般可支配的購(gòu)房首付款在5萬(wàn)元之內(nèi)（7成20年按揭）。B、本案的目標(biāo)市場(chǎng)情況一室一廳單衛(wèi)、二室一廳單衛(wèi)，符合目前市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。從房屋總價(jià)及消費(fèi)者承受的首付款來(lái)看，本案完全能控制在5萬(wàn)元之內(nèi)。 三、價(jià)格的調(diào)查影響本案價(jià)格的有利因素A、房市逐步上升在眾多開發(fā)商的努力下，該區(qū)域的房?jī)r(jià)略有上升，且新開盤項(xiàng)目較多，在市場(chǎng)上造成了浣花風(fēng)景區(qū)房市景氣的印象。本案的價(jià)差策略在一個(gè)項(xiàng)目中，樓與樓、朝向與朝向、戶型與戶型，其定價(jià)差距應(yīng)有利于當(dāng)時(shí)之促銷。第二部份 產(chǎn)品篇一、 產(chǎn)品定位 建議在設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)實(shí)惠小套型概念。質(zhì)優(yōu)價(jià)惠，品質(zhì)優(yōu)良并擁有良好的社區(qū)文化氛圍。二、產(chǎn)品分析 本地小套型市場(chǎng)分析（1） 現(xiàn)狀分析：由于成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的白領(lǐng)階層不斷涌現(xiàn)，呈現(xiàn)年輕化和知識(shí)化的結(jié)構(gòu)，年輕人獨(dú)立意識(shí)逐步加強(qiáng)，個(gè)性追求和對(duì)私人空間的向往逐步走向成熟。使本市小套型住宅公寓有了極大的需求，而本地開發(fā)商也順應(yīng)該潮流，推出不少的具有針對(duì)性的小套型住宅，如麗陽(yáng)天下、都市驛站、美利華、時(shí)代天驕、SOHO等項(xiàng)目，由于具有定位準(zhǔn)確，適銷對(duì)路，市場(chǎng)接受力強(qiáng)等特色，而深受市民，特別是年輕一族的喜愛，從而使這些項(xiàng)目開發(fā)的成功成為必然。（2） 未來(lái)分析：小套型的成功，一方面是，開發(fā)商成功把握了這一點(diǎn)，取得成功。另一方面是小套型市場(chǎng)的客戶群體基礎(chǔ)廣，客戶量大，客戶購(gòu)買門檻低等特點(diǎn)，將成為長(zhǎng)期的開發(fā)熱點(diǎn)，因?yàn)槟贻p一代總是不斷成長(zhǎng)，需求總量不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)總是不斷出現(xiàn)。所以，小套型開發(fā)是大有前途的。 本項(xiàng)目市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的開發(fā)定位于小套型，應(yīng)該說(shuō)抓住了市場(chǎng)的熱點(diǎn)，也就抓住了市場(chǎng)機(jī)遇。（1） 小套型的概念：小套型的概念不僅是套型，更加包含總價(jià)低，月供款少這樣的信息，從而使客戶購(gòu)買小型的門檻低，更加容易接受。 （2）小套型的總款限制和月供款。A、 一般來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目小套型住宅的總價(jià)最高超過(guò)180000元，為控制總價(jià)，建議不裝修，全部為清水住宅。B、 月供款建議最高不超過(guò)800元/月，這樣的月供款將使本項(xiàng)目更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。三、對(duì)產(chǎn)品的建議針對(duì)該地段的消費(fèi)者群體及其消費(fèi)能力，特制定以下開發(fā)建議：A、 戶型：（詳見面積配比）B、 裝修標(biāo)準(zhǔn)：房屋內(nèi)部以清水房為標(biāo)準(zhǔn)，外部裝修則宜貼墻磚，從外墻磚的色彩及造型上突出特點(diǎn)。四、 產(chǎn)品的指標(biāo)建議建筑面積：15800平方米綠化率:31%面積配比: 40套 18% 40套 18% 40套 18% 40套 18% 20套 9% 20套 9% 4套 4套 110平方米 4套 4套 2套 2套 總計(jì) 220套第三部份 銷售篇通過(guò)我們對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的細(xì)致深入的調(diào)查，以及我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的研究和分析，本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定如下銷售計(jì)劃：一、 總體銷售策略通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究和分析，結(jié)合開發(fā)商的具體操作情況，為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取最后的成功，我們建議采取低開高走的定價(jià)策略，努力做好造勢(shì)工作。二、 銷售價(jià)格策略開盤
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