小戶型樓盤營銷策劃方案(已修改)
2025-05-26 01:48 本頁面
【正文】 第一部份 市場篇在現(xiàn)今激烈的市場競爭中，市場環(huán)境始終是處于不斷變化的狀態(tài)中。為了準(zhǔn)確把握 入市時機(jī)，我們組織了一支具有專業(yè)素質(zhì)的市調(diào)隊伍，針對項目所在區(qū)域市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。一、本案面臨的市場特征總體供過于求，局部供不應(yīng)求自2000年以來，市場購買需求與開發(fā)量同步增長，總體上有效需求不足，供大于求，但區(qū)域內(nèi)個別樓盤能在短期內(nèi)完成100%銷售，反映出市場無均衡性和開發(fā)水平的差異性。 發(fā)商注重市場研究，但準(zhǔn)確度把握不高有實力的開發(fā)商均投入力量仔細(xì)分析市場需求，以便進(jìn)行產(chǎn)品定位，但在方法中不能百分百保證產(chǎn)品定位的市場準(zhǔn)確度，造成大面積滯銷。3 經(jīng)濟(jì)實用房暢銷，小套型熱銷，高檔住宅緩銷，高檔電梯公寓滯銷。4 購買群體階層明顯90年代中期的購房群體主流為高級富有階層和集團(tuán)；90年代后期的購房群體主流為較成功企業(yè)商業(yè)主；目前的購房群體主流為中高及工薪階層；5 購買者注重實表與品質(zhì)共有的社區(qū)最能取悅消費者的社區(qū)應(yīng)具有一定個性，有一定品味，但價格要絕對實惠。6 總價市場主宰一切單價說明了社區(qū)品質(zhì)高低，總價反映了真實的客戶購買力，在有限的面積內(nèi)體會無限的生活品質(zhì)是當(dāng)今購房的時尚心態(tài)。7 競爭空前激烈?guī)缀趺恳粋€樓盤都擁有強(qiáng)勁的對手，較量集中在綜合品質(zhì)性價比與廣告，開發(fā)商的首要任務(wù)不是賺取暴利，而是先學(xué)會規(guī)避風(fēng)險。二、本案情況的調(diào)查對此市場情況的調(diào)查目的是：為了進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)本案的潛在市場和潛在需求量，掌握還有哪些市場可以開發(fā)和占領(lǐng)及公司在市場中的影響。本案在市場中的需求情況A、消費者的承受力從對消費者的調(diào)查中可以看出，在此區(qū)域置業(yè)的大部分消費者是有一定經(jīng)濟(jì)收入的工薪一族,都有一定的經(jīng)濟(jì)支配能力。一般可支配的購房首付款在5萬元之內(nèi)（7成20年按揭）。B、本案的目標(biāo)市場情況一室一廳單衛(wèi)、二室一廳單衛(wèi)，符合目前市場消費者的消費需求。從房屋總價及消費者承受的首付款來看，本案完全能控制在5萬元之內(nèi)。 三、價格的調(diào)查影響本案價格的有利因素A、房市逐步上升在眾多開發(fā)商的努力下，該區(qū)域的房價略有上升，且新開盤項目較多，在市場上造成了浣花風(fēng)景區(qū)房市景氣的印象。本案的價差策略在一個項目中，樓與樓、朝向與朝向、戶型與戶型，其定價差距應(yīng)有利于當(dāng)時之促銷。第二部份 產(chǎn)品篇一、 產(chǎn)品定位 建議在設(shè)計上充分體現(xiàn)實惠小套型概念。質(zhì)優(yōu)價惠，品質(zhì)優(yōu)良并擁有良好的社區(qū)文化氛圍。二、產(chǎn)品分析 本地小套型市場分析（1） 現(xiàn)狀分析：由于成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的白領(lǐng)階層不斷涌現(xiàn)，呈現(xiàn)年輕化和知識化的結(jié)構(gòu)，年輕人獨立意識逐步加強(qiáng)，個性追求和對私人空間的向往逐步走向成熟。使本市小套型住宅公寓有了極大的需求，而本地開發(fā)商也順應(yīng)該潮流，推出不少的具有針對性的小套型住宅，如麗陽天下、都市驛站、美利華、時代天驕、SOHO等項目，由于具有定位準(zhǔn)確，適銷對路，市場接受力強(qiáng)等特色，而深受市民，特別是年輕一族的喜愛，從而使這些項目開發(fā)的成功成為必然。（2） 未來分析：小套型的成功，一方面是，開發(fā)商成功把握了這一點，取得成功。另一方面是小套型市場的客戶群體基礎(chǔ)廣，客戶量大，客戶購買門檻低等特點，將成為長期的開發(fā)熱點，因為年輕一代總是不斷成長，需求總量不斷涌現(xiàn)，市場機(jī)會總是不斷出現(xiàn)。所以，小套型開發(fā)是大有前途的。 本項目市場分析本項目的開發(fā)定位于小套型，應(yīng)該說抓住了市場的熱點，也就抓住了市場機(jī)遇。（1） 小套型的概念：小套型的概念不僅是套型，更加包含總價低，月供款少這樣的信息，從而使客戶購買小型的門檻低，更加容易接受。 （2）小套型的總款限制和月供款。A、 一般來說，本項目小套型住宅的總價最高超過180000元，為控制總價，建議不裝修，全部為清水住宅。B、 月供款建議最高不超過800元/月，這樣的月供款將使本項目更加具有競爭力。三、對產(chǎn)品的建議針對該地段的消費者群體及其消費能力，特制定以下開發(fā)建議：A、 戶型：（詳見面積配比）B、 裝修標(biāo)準(zhǔn)：房屋內(nèi)部以清水房為標(biāo)準(zhǔn)，外部裝修則宜貼墻磚，從外墻磚的色彩及造型上突出特點。四、 產(chǎn)品的指標(biāo)建議建筑面積：15800平方米綠化率:31%面積配比: 40套 18% 40套 18% 40套 18% 40套 18% 20套 9% 20套 9% 4套 4套 110平方米 4套 4套 2套 2套 總計 220套第三部份 銷售篇通過我們對項目及項目各項情況進(jìn)行的細(xì)致深入的調(diào)查，以及我們對市場調(diào)查的研究和分析，本著滿足消費者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特擬定如下銷售計劃：一、 總體銷售策略通過我們對市場的調(diào)查研究和分析，結(jié)合開發(fā)商的具體操作情況，為規(guī)避市場風(fēng)險，爭取最后的成功，我們建議采取低開高走的定價策略，努力做好造勢工作。二、 銷售價格策略開盤
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