【正文】 空間 戶外選擇的地點需要探討，一般選定在目標客戶集中的區(qū)域引導期（時間1個月）平面廣告，報紙為主要（包括新民晚報、新聞晨報等） 現場已經完全包裝Ok，需要在大眾媒體上告知本案可以接受預定，并與何時開盤 展現區(qū)域價值，展現本案未來前景。商業(yè)選址不比住宅，本案作為城市郊區(qū)商業(yè)區(qū)，要成功，規(guī)模化、專業(yè)化是關鍵，用價格上的優(yōu)勢吸引資金有限的客源群體，同時帶動一批眼光長遠的投資客，如何贏得市場的信任，如何拉動這個區(qū)域價值，如何同時依靠已有客源的社會網絡帶動后期開發(fā)，在明確了我們的客戶是誰之后這些將是我們項目企劃推廣的側重所在。 轉租轉賣216。商鋪（專業(yè)商場）如今是滬上炙手可熱的投資理財方向：216。 整個上海商鋪供應激增，雖然目前還處于供不應求的局面，但市場競爭進一步加劇，客戶選擇面更為寬泛，客戶要求也相應提高。 產品具有綜合型的產品規(guī)劃優(yōu)勢，亦住亦商，同時還包括五星級酒店，這也是本案的重要賣點，高標準酒店的出現將增加本案區(qū)域熱點的說服力。216。商鋪租售行情在99年開始出現反彈后呈穩(wěn)步上揚的態(tài)勢，這也從一個側面證明了上海商業(yè)市場的繁榮趨勢。一類是市級商業(yè)中心，包括南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城。 特點分析：（1）、產品開發(fā)較早，已形成沿線特色作為南匯地區(qū)的康橋鎮(zhèn)與浦東新區(qū)相鄰，在地價上與新區(qū)有明顯的差異，所以一直以來就成了開發(fā)的熱點，特別是別墅類項目，早期的經典花園、綠寶園、海通花園以及現在還處于開發(fā)階段的康橋半島花園都是這一地區(qū)的代表，而隨著近階段楓林雅苑、東方夏威夷沿滬南公路不斷向南匯內部沿伸，南六公路已出現了大盤，該地區(qū)已形成了帶狀分布。因其獨特的水景布置以及整個小區(qū)所體現出的是一種純美式的建筑風格，所以，東方夏威夷因此得名。并致力于“一區(qū)二帶三園”的開發(fā)建設，“二帶”中的“南六公路旅游經濟帶”包括：桃源民俗村、野生動物園、桃城度假村和新馨度假村等一批旅游資源，所以南六公路沿線的個案均就位于此。反映在從價格分布的供求關系上，目前上海市場的別墅較多集中在100萬～200萬元的價格段，占到了供應總量的46%。上海正處于第二階段，別墅市場也處于初步發(fā)展階段，能夠消費別墅的本地客戶畢竟有限。2002年上海別墅呈現出供大于求的態(tài)勢，市場前景令人擔憂。上市樓盤主要集中在松江、莘莊、虹橋、滬青平公路沿線等地，2003年僅佘山就有20多個別墅項目集中上市。而短期內的需求是多少呢？據中房指數辦公室的一項調查數據分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅物業(yè)，照此推算上海的別墅年需求量就只在7600套左右，建筑面積為200多萬平方米，與1萬套的供應量相差24%。（二） 南匯別墅市場分析南匯西枕黃浦江與上海市區(qū)相望，北接浦東新區(qū)，東瀕東海，南臨杭州灣。共分三期開發(fā)，當前開發(fā)的一期有106幢別墅，共有8種房型，面積在220—396平方米之間，而且每戶均享有400—800平方米私家花園，小區(qū)綠化率達到了65%。配套：該案為超大型的社區(qū)項目，開發(fā)商在小區(qū)內集中興建了以提供市政管理，醫(yī)療衛(wèi)生，銀行，郵局等服務為主的社區(qū)中心，該案也是“一城九鎮(zhèn)”的城市周邊住宅發(fā)展規(guī)劃中規(guī)模最大的“周康中心鎮(zhèn)”的核心組成部分，而中福會幼兒園、12年制尚德實驗學校、英國國際學校匯集在此。據不完全統(tǒng)計，上海正在形成114個大型居住區(qū)，可發(fā)展形成的社區(qū)商業(yè)面積達到250萬平方米。三類指社區(qū)（居住區(qū)商業(yè)），一般為沿街商鋪，經營行業(yè)以生活便利為主，包括社區(qū)購物中心、超市、便利店、菜市場、大眾化餐飲網點、物資回收網點、生活服務網點、文化娛樂、沐浴、美容美發(fā)、快餐店等。在賺錢效應的示范下，越來越多投資客經營其中。 我們認為，本案最大的優(yōu)勢在于其規(guī)模效應，不同商家聚集一起而產生的聚集效應一來可以互相影響，吸引八方客源，二來可以充分利用物流，有效降低營業(yè)成本，如果再利用錯位經營，就我們看如本案能在“禮品、飾品”這一領域有所拓展，以區(qū)別于市區(qū)這一業(yè)態(tài)零散的現狀，對于本案有較為重要的意義。 目前出臺的一系列政策（如稅收的調高）短期內將會打壓商鋪市場，雖然影響不會長遠，但投資客選擇范圍將更為謹慎，對于一個剛啟動的項目影響還是有的。綜合SWOT分析，我們認為，南匯商機的前景是本案區(qū)位價值體現的重要依據，如何提高區(qū)域知名度，挖掘客戶資源是本案注意的重點，如本案能有效利用占駐商鋪市場的“氣位”，將動線“接點”地利優(yōu)勢轉化成品牌、口碑，并最終形成商業(yè)優(yōu)勢，則本案商鋪的成功推廣就有較大把握，當然本案也存在著這樣那樣的缺陷與不足，如何弱化這一塊的不利影響需要開發(fā)商與企劃、營銷代理機構共