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【正文】 威夷均7000獨(dú)立52羅山綠洲別墅980013000獨(dú)立16楓林雅苑均3740獨(dú)立2楓丹白露別墅51806000獨(dú)立28上海藍(lán)堡60008000獨(dú)立未開盤建德南郊花園均8000獨(dú)立未開盤（三） 上海商浦市場分析目前上海的商鋪投資異?；鸨瑥拇蟠笮⌒〉纳啼佌故緯筛Q一斑。這里的經(jīng)營行業(yè)相對豐富，包括購物中心、特色百貨店、大型專業(yè)店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設(shè)施、大型綜合超市、餐飲、生活服務(wù)設(shè)施等；據(jù)上海信義房產(chǎn)對2002年住宅用房投資收益分析，住宅用房的投資回報率約為68%，而商鋪的投資回報率則至少在812%以上。原有的舊城改造拆遷將使傳統(tǒng)的商業(yè)消失，商業(yè)流重新尋找新的經(jīng)營地點(diǎn)，這給商業(yè)拓展帶來了新的機(jī)遇；而更重要的是，大量賣場及批發(fā)市場的出現(xiàn)使居民傳統(tǒng)休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)出第三極態(tài)勢，即規(guī)?；c低成本效應(yīng)使其成為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的有力挑戰(zhàn)者。 因為區(qū)域相對不成熟，缺乏一定的知名度，對于本案來說有一點(diǎn)臨空造城的概念，因此市場啟動難度較大，前期投入也可能相應(yīng)增多，風(fēng)險也相對增加。開發(fā)商背景及其所擁有的資源將是本案成功推廣的關(guān)鍵，而尋找合適企劃、營銷代理機(jī)構(gòu)將為本案推廣“錦上添花”。 滬上投資者這些都是商鋪（專業(yè)商場）的追逐者，就本案所在位置來看，我們認(rèn)為前兩項是本案的重點(diǎn)客戶，尤其來自溫州、義烏等傳統(tǒng)小商品市場的投資者，他們一般有著傳統(tǒng)的“經(jīng)商養(yǎng)鋪”的觀念，俗稱“無租一身輕，一鋪富三代”，他們非常認(rèn)同上海發(fā)展?jié)摿?，更希望的是落戶上海、扎根上海，另外，受稅收政策調(diào)整的影響目前商鋪投資也逐漸趨向于“經(jīng)商養(yǎng)鋪”。其租售價格也隨之一路上揚(yáng)。 針對自營及投資者營銷方式：間接營銷為主（點(diǎn)對面模式） 通過媒體及耳語效應(yīng)做推廣推廣訴求：自營業(yè)主 商業(yè)經(jīng)營利潤 投資客戶 投資回報率（行業(yè)收益、商鋪?zhàn)饨鸺皟r格升值空間） 自營+投資 “一鋪富三代，無租一身輕”的小富心態(tài)營銷通道：媒體推介 我們可提供相關(guān)媒體資料 記者會 中介會 外圍包裝 引導(dǎo)客戶及形象展示 現(xiàn)場接待 我們可提供現(xiàn)場銷售團(tuán)隊及相關(guān)備案 SP活動 以已購買的客戶資源為核心，推動耳語的傳播并直接與客戶對話 掃鋪 在服裝行業(yè)的集中商業(yè)區(qū)做針對性的登門推廣 專題促銷 可結(jié)合不同客戶的需求特點(diǎn)做促銷推廣備案工作： 細(xì)化的階段營銷計劃制定 營銷計劃的監(jiān)控方案、銷售道具制作 銷售價格及控制方案制定現(xiàn)場布置、外圍包裝的選址及設(shè)計制作其他（三） 銷售計劃銷售節(jié)點(diǎn)銷售目的籌備工作準(zhǔn)備期（時間1個月）造勢確定推廣方案銷售道具準(zhǔn)備建筑設(shè)計定稿景觀規(guī)劃定案售樓處樣板房發(fā)包POP制作媒體制作及發(fā)包外圍包裝（戶外看板、圍墻、彩旗等）引導(dǎo)期（時間1個月）散發(fā)、擴(kuò)大知名度告知各界媒體造成耳語活動醞釀業(yè)內(nèi)客戶下定保留攔截其他個案客源塑造產(chǎn)品形象預(yù)收保留金配合公開日至現(xiàn)場補(bǔ)足，促成公開當(dāng)日購買熱潮對現(xiàn)場來客散播耳語DM散發(fā)銷售人員組織、培訓(xùn)以及其他準(zhǔn)備工作完成銷售道具、戶外包裝等工作完成公開期（時間1個月）前期客戶現(xiàn)場公開熱賣造成產(chǎn)品熱賣氛圍現(xiàn)場演練練習(xí)公開本案廣告量到頂峰通知收保留金客戶補(bǔ)足定金造成現(xiàn)場銷售熱況熱烈公開（包括廣告稿）強(qiáng)銷期（時間3個月）加強(qiáng)客戶SP活動吸引新客戶發(fā)展遠(yuǎn)景之塑造根據(jù)現(xiàn)狀及時修正推廣路線，完善下一步推廣計劃媒體廣告版面與制作SP活動籌備和舉辦持續(xù)期（時間3個月）挖掘新的客戶保持銷售平穩(wěn)提高做單成功率回籠資金（按揭款）盤尾期（時間1個月）地區(qū)加強(qiáng)派報加大客戶追蹤盡快使已定客戶補(bǔ)足延續(xù)銷售氣氛媒體重點(diǎn)運(yùn)作過濾客戶資料追蹤客戶補(bǔ)足簽約（四） 媒體計劃銷售節(jié)點(diǎn)媒體選擇推廣要點(diǎn)準(zhǔn)備期（時間1個月）戶外現(xiàn)場圍板 強(qiáng)調(diào)本案即將上市，預(yù)告性通知業(yè)內(nèi)人士和關(guān)心本案人群 一定程度上提高產(chǎn)品形象和品牌知名度 強(qiáng)調(diào)區(qū)域可能的升值
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