【正文】 57 / 57深圳南華大廈營銷策劃報(bào)告深圳采納營銷策劃有限公司目 錄第一篇 市場篇 第一章 市場分析第二章 消費(fèi)者分析 第二篇 項(xiàng)目篇第一章 項(xiàng)目分析第二章 項(xiàng)目定位第三篇 營銷篇第一章 營銷策略第二章 營銷準(zhǔn)備第三章 推廣計(jì)劃第一篇 市場篇第一章 市場分析一、 寫字樓市場分析二、 公寓市場分析三、 商服用房市場分析四、 車公廟片區(qū)市場分析一、 寫字樓市場分析（一）寫字樓市場供需現(xiàn)狀市場供需（截至2001年5月）供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應(yīng)量為2,950,310平方米羅湖區(qū)1,024,516平方米福田區(qū)1,636,999平方米南山區(qū)240,830平方米需市場占有量為2,212,（占用率75%）羅湖（75%）：福田（80%）：南山（70%）：中心區(qū)確立給福田區(qū)寫字樓市場帶來商機(jī)，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。（二）寫字樓市場特征及趨勢預(yù)測 寫字樓市場租售略顯平淡進(jìn)入2001年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。一方面由于大多數(shù)公司已在去年末和今年初選好合適的辦公場所搬入，暫時(shí)不會(huì)再考慮新的物業(yè)。即使有客戶垂詢，多是為年底的搬遷做準(zhǔn)備。另一方面，美國經(jīng)濟(jì)滑坡，一些跨國公司原定的擴(kuò)張計(jì)劃擱淺；同時(shí)由于香港的經(jīng)濟(jì)跟隨美國大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。 兩大利好促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展a) 隨著申奧成功及明年初入WTO利好消息傳來，對(duì)深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了良好的影響，深圳的寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。展望2001年下半年，預(yù)計(jì)深圳寫字樓市場會(huì)比本季活躍。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢頭以外，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對(duì)物業(yè)需求的增加，科技產(chǎn)業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場也會(huì)逐步起動(dòng)。b) 加入WTO后，由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總量的增加，將從總體上擴(kuò)大國內(nèi)房地產(chǎn)的需求量，而需求的增加又將導(dǎo)致供給在下一期增加，形成動(dòng)態(tài)平衡的關(guān)系。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。 寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場開始活躍。位置好、價(jià)格合理、升值潛力大的樓盤是投資熱點(diǎn)，如位于中心區(qū)的江蘇大廈，已達(dá)到96%的入住率。 高交會(huì)促進(jìn)寫字樓市場深圳舉辦的高交會(huì)，促進(jìn)許多知識(shí)密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)寫字樓市場需求有所上升。 租賃寫字樓的大多為新成立的公司前期（2001年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴(kuò)租，其中AIA在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個(gè)整層的基礎(chǔ)上又?jǐn)U租29層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。這類客戶一般成交迅速，面積以100200平方米的小單位居多。三、南華大廈區(qū)域市場分析車公廟片區(qū)市場背景材料車公廟片區(qū)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農(nóng)科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林，南臨濱河路干道。南華大廈區(qū)域市場分析1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價(jià)格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項(xiàng)目有豪都大廈、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)廣場及南華大廈等，隔深南路在建寫字樓項(xiàng)目有世貿(mào)中心大廈、交通樞紐大廈等。逐漸形成西部的寫字樓組團(tuán)，辦公氛圍越來越濃。公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，導(dǎo)致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個(gè)公寓項(xiàng)目，多以中檔為主，配套一般，人氣不旺。2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比較分析公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70—100平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；另外，價(jià)格實(shí)惠的中戶型高層住宅也很受市場歡迎。價(jià)格上，公寓價(jià)格在6000元/平方米左右，而高層住宅面積在6500元/平方米左右。寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主，而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場受到眾多消費(fèi)者看好，無論廠房還是高檔寫字樓，都取得了不俗的市場成績。價(jià)格上，廠房的售價(jià)在38004000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價(jià)在7800元至8000元/平方米左右。i. 車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在的問題公寓：人氣不旺，片區(qū)內(nèi)人員雜亂，質(zhì)素不一。商業(yè)配套設(shè)施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。寫字樓：高檔的寫字樓氛圍尚未形成，周圍稍顯冷清。 競爭對(duì)手整體狀況分析（寫字樓）1）深圳寫字樓情況分析表一： 深圳寫字樓售價(jià)對(duì)照項(xiàng)目位置樓盤情況售價(jià)（元/平米）銷售狀況報(bào)業(yè)大廈深南路甲級(jí)寫字樓13000較好奧林匹克大廈景田商報(bào)社甲級(jí)寫字樓10900一般電子科技大廈深南大道甲級(jí)寫字樓10000好創(chuàng)展中心深南大道甲級(jí)寫字樓7800好大慶大廈深南大道甲級(jí)寫字樓8200一般國際文化大廈深南大道甲級(jí)寫字樓8000好江蘇大廈藍(lán)田路甲級(jí)寫字樓12000好現(xiàn)代之窗華強(qiáng)北甲級(jí)寫字樓860011000好表二：深圳寫字樓租價(jià)對(duì)照羅湖區(qū)寫字樓之租金報(bào)價(jià)物業(yè)名稱位 置總建筑面積（M2）月平均叫價(jià)（RMB/M2）月管理費(fèi)（RMB/M2）地王大廈蔡屋圍138,07513020032彭年廣場嘉賓路23,8538027嘉里中心人民南路60,73610028振業(yè)大廈寶安南路24,478A座60，B座5030國際金融大廈人民南路38,8288118 空調(diào)另計(jì)深房廣場人民南路95,2695225天安國際大廈人民南路68,6006527發(fā)展中心大廈人民南路61,7056034陽光酒店嘉賓路80國貿(mào)大廈39,00065新都酒店嘉賓路120 表三：福田區(qū)寫字樓之租金報(bào)價(jià)　　物業(yè)名稱位 置總建筑面積（M2）月平均叫價(jià)（RMB/M2）月管理費(fèi)（RMB/M2）特區(qū)報(bào)業(yè)大廈深南大道89,3008525深茂商業(yè)中心華泰路354012國際文化大廈深南大道51,0008018/F以上10以下6長江世貿(mào)大廈深南中路42,56970冬季：：佳和華強(qiáng)大廈深南中路41,18770賽格廣場深南中路92,8009025聯(lián)合廣場濱河大道114,4005025信息樞紐大廈福華路3000090國際科技大廈深南中路35,2007021創(chuàng)展中心深南大道南39,37065大慶大廈深南路旁35,000江蘇大廈藍(lán)田路37,500世貿(mào)中心大廈農(nóng)科中心旁64,21112028分析：◆ 上表可看出，本區(qū)域或接近本區(qū)域的甲級(jí)寫字樓售價(jià)較以上區(qū)域都低，但租賃情況尚好，可見本區(qū)樓盤有一定的投資價(jià)值?！? 上表分析：福田中心區(qū)成為深圳城市空間的傾向性選擇 深圳寫字樓中心從以國貿(mào)大廈為中心的寫字樓集中區(qū)域，到以地王大廈為中心的新的寫字樓熱點(diǎn)區(qū)域，再受福田中心區(qū)概念影響，導(dǎo)致寫字樓西移。位于深南大道旁的國際文化大廈、大慶大廈、創(chuàng)展中心及江蘇大廈的熱銷，均是寫字樓熱點(diǎn)西移的有力佐證，沿深南路的車公廟片區(qū)逐漸向新的商務(wù)中心區(qū)即泛商務(wù)中心區(qū)形象靠攏。以上寫字樓售價(jià)調(diào)查資料可以看出，中心區(qū)及中心區(qū)幅射地區(qū)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目價(jià)格已接近甚至超過了原有寫字樓中心片區(qū)的價(jià)位，西部寫字樓熱潮不日掀起?！? 表二、表三顯示：租賃方面數(shù)據(jù)顯示，國際文化大廈、創(chuàng)展中心等中心區(qū)及中心區(qū)輻射寫字樓出租率達(dá)到100%，而特區(qū)大廈、世貿(mào)中心大廈租價(jià)直逼深圳福田、羅湖甲級(jí)寫字樓，西部寫字樓市場，日漸感受市場熱力。2）片區(qū)同質(zhì)樓盤借鑒類別大慶大廈創(chuàng)展中