上海某大廈營(yíng)銷推廣策劃方案(已修改)
2025-05-26 22:32 本頁(yè)面
【正文】 32 / 32上海市柳林大廈營(yíng)銷推廣方案 目 錄第一部分 產(chǎn)品概述 3第二部分 市場(chǎng)分析 4第三部分 產(chǎn)品SWOT分析 8一、優(yōu)勢(shì) 8二、劣勢(shì) 9三、機(jī)會(huì)點(diǎn) 10四、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 13第四部分 產(chǎn)品定位 14第五部分 客戶定位 15第六部分 企劃總精 16第七部分 我們的表現(xiàn) 17第八部分 推廣計(jì)劃 18一、準(zhǔn)備及蓄水期 18二、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 19三、開盤強(qiáng)銷期 24四、持續(xù)期 27第九部分 定價(jià)原則 29第十部分 推廣預(yù)算 31 第一部分 產(chǎn)品概述一、項(xiàng)目名稱柳林大廈二、本案地理位置位于盧灣區(qū)淮海中路、西藏中路口，緊鄰金鐘廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)。三、本案基本數(shù)據(jù)柳林大廈商場(chǎng)部分，分6個(gè)層面。最早曾為柳林路羊毛衫市場(chǎng)。隨著周邊大型寫字樓數(shù)量的增加，曾經(jīng)營(yíng)過(guò)百腦匯數(shù)碼廣場(chǎng)?；A(chǔ)數(shù)據(jù)如下：總建筑面積14800M21—4層10397M25—6層4403M2室內(nèi)商鋪基本分隔主力建筑面積1020M2得房率38% 第二部分 市場(chǎng)分析根據(jù)本案所處地理位置、經(jīng)營(yíng)格局以及可能采取的經(jīng)營(yíng)回報(bào)方式，我司對(duì)目前商鋪市場(chǎng)、尤其是與本案較為類似的市中心商場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)分析：一、 租金情況分析由數(shù)據(jù)分析可見，淮海路以時(shí)尚經(jīng)營(yíng)為主題，成為時(shí)尚白領(lǐng)購(gòu)物的首選區(qū)域。由于經(jīng)營(yíng)檔次、客戶層次的高檔性，其租金價(jià)格甚至超越南京路，其商鋪的投資回報(bào)前景也非?？捎^?；春Ｂ肥侵行膮^(qū)域中租金最高的板塊二、 目前商鋪售價(jià)情況分析由租金決定售價(jià)。針對(duì)市中心大商場(chǎng)分隔成小面積商鋪的營(yíng)銷方式來(lái)看，其地段、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、消費(fèi)人群均對(duì)價(jià)格有強(qiáng)大的支撐作用。部分商場(chǎng)以“使用面積”作為銷售單位而顯得單價(jià)突兀，但由于受其得房率的限制，單價(jià)換算到建筑面積上也并不算非?？捎^。目前淮海路沒有在售的大商場(chǎng)小商鋪，在市場(chǎng)上具有稀缺性。三、 從商鋪的銷售面積上分析為迎合投資者的需求、降低投資門檻，目前市中心在售的商鋪（本案潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案）大多以小面積分隔形式出售，一般面積都在50M2以下。且面積越小，單價(jià)越容易獲得提升，而總價(jià)也能為市場(chǎng)所接受。本案的面積在整個(gè)商鋪中屬于最小四、 從商鋪的投資特性分析為滿足投資客商鋪投資價(jià)值的期望，目前在售的大多商鋪都采取一定年限內(nèi)的回租方式作為招徠投資客的手段。從目前市場(chǎng)銷售情況上看，帶有一定回租保障的商鋪更能獲得投資客的認(rèn)可，其去化率相對(duì)更快。7—8%的投資回報(bào)率是客戶所能接受的范圍。3年的回租是市場(chǎng)所能接受的最低底限，也是操作個(gè)案中使用最多的回租年限對(duì)于本案擬訂的火爆營(yíng)銷的銷售路線來(lái)說(shuō)，給予客戶一定的投資回報(bào)，將大大增強(qiáng)投資客的投資信心，利于本案實(shí)現(xiàn)高速率、高利潤(rùn)空間的去化目標(biāo)。 第三部分 SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)分析地理位置處于商業(yè)繁華地段柳林大廈坐落于淮海中路西藏中路。寸土寸金之地集人民廣場(chǎng)商圈、淮海中路商圈、城隍廟商圈人氣之大成，更兼新天地、淮海公園的時(shí)尚、人文，商業(yè)氛圍不言而喻。分隔面積小，利于總價(jià)控制室內(nèi)商鋪基本分隔建筑面積：1020m2左右。有效控制物業(yè)的總體價(jià)格，使產(chǎn)品的受眾面更為廣泛?，F(xiàn)房，即買即回報(bào)現(xiàn)房減少了投資客的前期投入，盡早實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)貸，是減少投資客資金壓力、增強(qiáng)回報(bào)信心的最大體現(xiàn)。產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)具有稀缺性整條淮海路商圈乃至上海黃金商圈，目前幾乎均無(wú)可售之產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)，本案的適時(shí)推出，將有效聚集商業(yè)房產(chǎn)投資人氣。產(chǎn)權(quán)年限長(zhǎng)本物業(yè)產(chǎn)權(quán)使用年限為50年，給客戶充分的獲利時(shí)間。二、劣勢(shì)分析竣工至今，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目檔次始終不高，在客戶心目中形象不佳從原先最早的柳林路羊毛衫市場(chǎng)，到目前的賽博數(shù)碼廣場(chǎng)，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目檔次始終不高，并因此留下一定的社會(huì)口碑。停車位少，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的限制較大本案商場(chǎng)只配備8個(gè)停車位，數(shù)量明顯偏少，限制了本商場(chǎng)（尤其是6樓）的業(yè)態(tài)選擇。如需要大量停車位的飯店、洗浴中心等將受到限制。套數(shù)多，體量較大14層商場(chǎng)面積10397M2，占本案全部總銷面積的70%以上。按分隔以1020m2/單元計(jì)，鋪位數(shù)高達(dá)794個(gè)，將對(duì)短期的市場(chǎng)迅速有效去化帶來(lái)相當(dāng)?shù)碾y度。目前區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不理想本案雖位于淮海路沿線，但距離商業(yè)最為發(fā)達(dá)的淮海中路仍有較大距離，區(qū)域內(nèi)的幾家商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，對(duì)投資者的投資心理將產(chǎn)生一定的影響。得房率底，使用價(jià)值低本案得房率僅有38%，在建筑面積為1020M2的情況下，使用面積很小，將影響該商鋪的經(jīng)營(yíng)使用。對(duì)自用客戶的影響較大。三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析委托商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理品牌企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理為增強(qiáng)本案商鋪的核心競(jìng)爭(zhēng)力，我司將引進(jìn)一百集團(tuán)進(jìn)行商場(chǎng)管理。除借助其行業(yè)內(nèi)的知名度、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，有效加強(qiáng)投資客的信心，實(shí)現(xiàn)投資的安全性及獲利性。小商鋪出售+主題經(jīng)營(yíng)理念的定位通過(guò)市調(diào)，本案推出以“香港城（HK100）”為主題的主題經(jīng)營(yíng)定位，同時(shí)形成區(qū)域內(nèi)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的局面。除推出全新的經(jīng)營(yíng)模式之外
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