【正文】 目 錄第一部分市場(chǎng)分析篇一 未來(lái)一年對(duì)本項(xiàng)目重要影響因素:二 中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀:三 金融街是最大受益者四 本案區(qū)域市場(chǎng)分析:五 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),劣勢(shì)（一）優(yōu)勢(shì)分析:1,地理位置2,整體規(guī)劃3,園林規(guī)劃4,智能辦公5, 擁有70年產(chǎn)權(quán)的智能化寫(xiě)字樓(二)劣勢(shì)分析:1,項(xiàng)目規(guī)模有限2,項(xiàng)目周邊生活氛圍較濃3,停車(chē)位不足.4，商業(yè)環(huán)境不完善5，項(xiàng)目平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理6，項(xiàng)目配套分布區(qū)域、功能不明晰六本案項(xiàng)目改造方案增建展示區(qū)平面結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)改造完善辦公商業(yè)配套完善大廈辦公智能化、 （1）供電系統(tǒng):（2）空調(diào)系統(tǒng)（3）大廈智能化應(yīng)按5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì): 解決停車(chē)位 確立物業(yè)管理公司第二部分 產(chǎn)品定位篇一，客戶群確定:二 銷售對(duì)象定位.三 明光時(shí)代產(chǎn)品定位:四 客戶群分析:第三部分 銷售篇一項(xiàng)目的價(jià)格定位:二價(jià)格策略要求:（一）,定價(jià)原則第一階段:籌備期第二階段:開(kāi)盤(pán)期第三階段:強(qiáng)銷期第四階段:續(xù)銷期（二）促銷策略 市場(chǎng)預(yù)熱階段： 項(xiàng)目入市階段第四部分 廣 告 篇一廣告主題設(shè)定二首期形象主題三廣告主題語(yǔ)設(shè)定：四廣告策略（一）戶外廣告（二）直投雜志（三）大眾媒體(四)、整體形象包裝 (五)、媒體投放組合形式1，平面媒體直投雜志廣告 每月一期的客戶通訊4,地下車(chē)庫(kù)廣告5,雜志類:6，網(wǎng)絡(luò)推介： (六)、廣告媒體排期計(jì)劃1，銷售準(zhǔn)備期2，強(qiáng)銷期3，續(xù)銷期尾銷五銷售執(zhí)行方案: 六合作方式及價(jià)格方面的具體意見(jiàn) 第 一 部 分市場(chǎng)分析篇未來(lái)一年對(duì)本項(xiàng)目重要影響因素:中國(guó)于今年11月加入世界貿(mào)易組織，這對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響，但這種影響到底有多大，到底能不能產(chǎn)生人們所預(yù)期的效果，寫(xiě)字樓和公寓市場(chǎng)的需求會(huì)不會(huì)出現(xiàn)明顯的增加?對(duì)于高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，入世肯定會(huì)有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在外資銀行、保險(xiǎn)、基金等金融機(jī)構(gòu)；會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師行等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營(yíng)商等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許獨(dú)資經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，尤其是金融行業(yè)最明顯，這些外資企業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是以辦事處的形式出現(xiàn)，這些公司人員配備通常只有3到4人，工作范圍也只是收集和了解中國(guó)有關(guān)政策，有的甚至更少；因而，這些外資公司對(duì)寫(xiě)字樓的需求自然就非常弱。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營(yíng)本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)范圍的拓展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生對(duì)商業(yè)樓宇需求的增加.2002年北京寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)首先是三大商務(wù)板塊的競(jìng)爭(zhēng)。隨著國(guó)務(wù)院對(duì)中關(guān)村建設(shè)的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開(kāi)，我們可以斷言，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的三大熱點(diǎn)商圈已見(jiàn)端倪。這也符合北京做為國(guó)際化大都市，創(chuàng)造城市多元化格局發(fā)展的需要。中關(guān)村、金融街、CBD三大板塊理論上各自功能定位和目標(biāo)客戶定位不盡相同.中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀: 盡管我們相信在加入WTO后，以中小型高新技術(shù)企業(yè)為主流的客戶群將促進(jìn)中關(guān)村區(qū)域?qū)懽謽沁M(jìn)一步被吸納。但是以下幾個(gè)問(wèn)題同樣不容忽視：第一，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)的中關(guān)村西區(qū)、東區(qū)的開(kāi)發(fā)，在未來(lái)五年，有近300萬(wàn)平方米的商業(yè)樓宇投放量，是目前該區(qū)寫(xiě)字樓存量的四倍。第二，由于中關(guān)村寫(xiě)字樓租金高啟，令這些正在創(chuàng)業(yè)、資金有限的中小型企業(yè)承受不起；加之區(qū)域內(nèi)交通擁擠，商務(wù)配套不完善，致使中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊(cè)地辦公，轉(zhuǎn)為其他地區(qū)或者商住樓辦公。加上市場(chǎng)上風(fēng)傳500強(qiáng)企業(yè)微軟計(jì)劃“出村東遷”，使開(kāi)發(fā)商,投資商,企業(yè),開(kāi)始重新審視中關(guān)村的定位。目前政府在硬件——道路建設(shè)和軟件——平抑價(jià)格方面也制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦。以期能把分散在北京各處的高新技術(shù)企業(yè)吸引回到中關(guān)村。但那些分散在外的高新技術(shù)企業(yè)已在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認(rèn)同感，能不能把它們吸引回來(lái)，工作將是十分巨大、艱苦的。第三，國(guó)內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，表中關(guān)村目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與中關(guān)村的功能定位有些錯(cuò)位。由于中關(guān)村的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在向國(guó)際一流商務(wù)區(qū)發(fā)展，那么目前正在大力開(kāi)發(fā)的甲級(jí)寫(xiě)字樓和國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓建成后，中關(guān)村區(qū)域內(nèi)小型公司資金有限，眾多的小公司該去哪里辦公呢？因而，中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)。 　金融街是最大受益者　 首先金融街是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國(guó)家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部、證券、保險(xiǎn)、及電信和移動(dòng)等電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險(xiǎn)、及電信等都是一些目前沒(méi)有對(duì)外開(kāi)放進(jìn)入WTO后將率先開(kāi)放的行業(yè)。對(duì)于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來(lái)說(shuō)都是十分有利的，這些入世后首先開(kāi)放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。但金融街的缺點(diǎn)是服務(wù)于寫(xiě)字樓內(nèi)客戶的商業(yè)設(shè)施缺乏，加之該區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備量有限,可開(kāi)發(fā)用地少。 西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機(jī)構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點(diǎn)，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國(guó)家部委政府機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。98年以后,中資國(guó)有企業(yè)和中資機(jī)構(gòu)大面積地消化了北京金融街寫(xiě)字樓物業(yè)。是大客戶的主流。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)）的原因。例：租賃：客戶名稱簽約項(xiàng)目（物業(yè)）簽約面積（約）中國(guó)網(wǎng)通國(guó)際企業(yè)大廈6000平方米中國(guó)網(wǎng)通通泰大廈5000平方米中國(guó)吉通首都時(shí)代廣場(chǎng)3000平方米華夏基金通泰大廈3000平方米交通銀行遠(yuǎn)洋大廈2700平方米西南證券國(guó)際企業(yè)大廈2000平方米買(mǎi)賣(mài)：客戶名稱簽約項(xiàng)目（物業(yè)）簽約面積（約）銀河證券國(guó)際企業(yè)大廈35000平方米華泰保險(xiǎn)國(guó)際企業(yè)大廈10000平方米交通銀行通泰大廈30000平方米泰康人壽國(guó)際金融大廈整棟中國(guó)鋁業(yè)通泰大廈5000平方米中國(guó)電信國(guó)際金融中心整棟深發(fā)展銀行遠(yuǎn)洋大廈5000平方米并且工行總行、建行總行、中國(guó)銀行總行、中國(guó)人民銀行總部林立周遍從以上客戶可以看出，金融街區(qū)域已經(jīng)初步吸納中資金融機(jī)構(gòu)、電信部門(mén)等。 本案區(qū)域市場(chǎng)分析: ,坐落于京城八景薊門(mén)煙樹(shù)的絕佳風(fēng)水寶地上,南臨金融街商圈,北臨中關(guān)村,具有良好的商業(yè)氛圍與商業(yè)契機(jī),地理位置十分優(yōu)越.本項(xiàng)目定位于“商住型寫(xiě)字樓”,針對(duì)于“商住型寫(xiě)字樓”，我們做了市場(chǎng)分析,北京商住型寫(xiě)字樓投放量主要在五大商圈,如:一,燕莎商圈,國(guó)貿(mào)商圈,最典型的是現(xiàn)代城SOHO,亞北商圈,中關(guān)村區(qū)域,由于中關(guān)村企業(yè)私有化程度高,都是中小企業(yè),占到90％,最適合商住公寓辦公,所以這個(gè)區(qū)域的商住公寓最多如:新起點(diǎn),海泰大廈,數(shù)碼銀座,學(xué)知軒,當(dāng)代青云科技大廈；針對(duì)中關(guān)村區(qū)域的商住公寓我們認(rèn)為吸引這些客戶的重要因素是:地段好,位置好,交通便利,利于辦公,這樣才會(huì)吸引商家進(jìn)駐。 商住樓能真正實(shí)現(xiàn)24小時(shí)辦公,所以商住公寓的需求還會(huì)很大的增長(zhǎng).