【正文】 張家港【長江大廈項目】營銷策劃初案第一章 市場背景宏觀調(diào)查一. 張家港（市）地區(qū)概況1. 張家港市現(xiàn)狀概況【區(qū)位位置】 張家港市位于中國“黃金水道”——長江下游南岸江蘇省境內(nèi)， 處于中國沿江及沿海兩大經(jīng)濟帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無錫等大中城市環(huán)列四周，距上海120公里(沿江高速公路通車后，距上海98公里)、蘇州80公里（一級公路通車后，距蘇州58公里）、無錫40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距虹橋機場120公里（沿江高速公路通車后，為98公里），浦東機場150公里，南京祿口機場200公里【行政區(qū)劃】張家港市位于中國江蘇省東南部，蘇州地區(qū)北部，南依滬寧鐵路，北枕萬里長江，扼江海之咽喉，控南北之樞紐，地理位置十分優(yōu)越。前身是沙洲縣,1962年由常熟、江陰二縣各劃出一部分組建而成。1986年撤縣建市，以境內(nèi)天然良港張家港得名。全市總面積999平方公里，總?cè)丝谝话俣嗳f。境內(nèi)氣候宜人，土地肥沃，環(huán)境優(yōu)美，物產(chǎn)豐富。改革開放以來，特別是近幾年來，張家港市堅持以經(jīng)濟建設為中心，不斷深化改革，擴大開放，兩個文明建設取得了前所未有的長足發(fā)展，成為長江黃金水道上一個新興的港口工業(yè)城市，被譽為“蘇南明珠”。【地理位置】 張家港市位于江蘇省東南部、長江下游南岸，北緯31度43分32度02分，東徑120度21分120度52分，屬蘇州市行政轄區(qū)總面積999平方公里，人口82萬。張家港保稅區(qū)位于張家港市西北部的港區(qū)，緊鄰國際商港張家港港，距上海173公里，蘇州113公里，無錫58公里，常州55公里，南通62公里，揚州155公里，南京220公里?！練夂蛩摹? 保稅區(qū)地區(qū)氣候?qū)賮啛釒ШＱ笮詺夂颍募痉置?、溫和濕潤，無霜期長，無冰凍，，最低氣溫存1度。無霜期299天，年平均降雨量1025毫米，年平均相對濕度80%長江潮汐為非正規(guī)半日潮型，流態(tài)為往復流；按吳淞高程，,。二. 張家港保稅區(qū)概況【港口碼頭】 保稅區(qū)緊鄰國際商港張家港，港口深水貼岸，平均水深13米，引橋短、投資少，見效快，不凍不淤，現(xiàn)有28個萬噸級泊位，25個江心浮筒，可同時?？?1艘萬噸級貨輪，同世界上140多個港口有貨運往來，年吞吐能力達1500萬噸。在規(guī)劃范圍內(nèi)，保稅區(qū)可建4個數(shù)萬噸級碼頭，已建成使用年吞吐能力60萬噸級的化工碼頭一座?！净A設施】 ，區(qū)內(nèi)基本實現(xiàn)六通一平。區(qū)內(nèi)十字形中心道路及四周道路已形成主干道框架，主干道與港口碼頭、204國道、江陰長江大橋、滬寧高速公路緊緊相連。供電：主要來自華東電網(wǎng)、正在規(guī)劃建設11萬伏變配電站。供水：日供2萬噸水廠工程已投入使用。供熱：日供90噸蒸汽熱電廠工程竣工，已輸電供汽。排水排污：保稅區(qū)采用雨、污分流排水，區(qū)內(nèi)地下已鋪設排放管網(wǎng)?！距]電通訊】 區(qū)內(nèi)6000門、全市10萬門程控電話已開通，可直撥世界各地。保稅區(qū)郵電38分局大廈竣工，全球通（移動電話營業(yè)所）大樓即將投入運行。【人力資源】 保稅區(qū)周邊院校眾多，人才資源豐富，依托華東地區(qū)人才眾多的優(yōu)勢，能夠滿足企業(yè)用人需要。區(qū)內(nèi)企業(yè)用人實行人才招聘制、勞動合同制，用人自主、雙向選擇、能進能出、競爭上崗的勞動用工制度。人才中心與周邊大城市人才交流實行了電腦聯(lián)網(wǎng)，企業(yè)可隨時在全國各地招聘人才，企業(yè)所招聘的高級人才，其戶口可按規(guī)定遷移至保稅區(qū)所在市張家港市?！緞趧恿べY】普通員工600800元/月，管理人員10001200元/月。【城市發(fā)展】4年后。近日，張家港市委市政府召開動員大會，宣布了這一戰(zhàn)略性決策。按照規(guī)劃，到2007年，張家港將在市區(qū)南部和西部分別完成暨陽湖生態(tài)園區(qū)和商務居住區(qū)的建設。屆時，人口近30萬?！　?jù)蘇州日報報道，目前，市區(qū)建成區(qū)面積30平方公里，城市化率達52%。按照城市發(fā)展規(guī)劃推算，每年將有2萬人左右進城。而從老城區(qū)現(xiàn)有的容量和承載能力來看，已無法滿足這一需要。加上張家港城區(qū)人口集中在老城區(qū)，交通、環(huán)境、停車等問題已日益突出，群眾反響比較強烈。要解決這些問題，要為廣大市民創(chuàng)造適宜人居和創(chuàng)業(yè)的環(huán)境，就必須借鑒國內(nèi)外一些先進城市的經(jīng)驗，規(guī)劃新城區(qū)、建設新城區(qū)、發(fā)展新城區(qū)，已顯得十分迫切?！　∪ツ?，張家港邀請深圳規(guī)劃院編制了城市發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)過反復論證，中心城區(qū)的“一中心五組團”城市發(fā)展框架得到各方面的肯定。所謂“一中心五組團”，即中心商務區(qū)、東部物流市場區(qū)、城西生活片區(qū)、南部暨陽湖生態(tài)園區(qū)、城北居住片區(qū)。城市發(fā)展框架的出臺從根本上為優(yōu)化城市布局，加快新城區(qū)建設提供了前瞻性、科學性和可操作的依據(jù)?！　±醚亟咚俟方ㄔO之際，張家港采取集中取土的辦法來規(guī)劃建設暨陽湖生態(tài)園區(qū)。按照生態(tài)園區(qū)的規(guī)劃定位，以生態(tài)理念為指導、運用生態(tài)技術(shù)手段，建成以居住為主的集休閑、娛樂、度假為一體的極富現(xiàn)代氣息，體現(xiàn)生態(tài)園林特色的新城區(qū)，并成為長江三角洲旅游圈內(nèi)的一個新亮點。目前，暨陽湖生態(tài)園區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃編制工作已全部結(jié)束，45萬平方米的動遷安置房建設順利展開，征地拆遷等前期工作正按計劃有序推進。至2007年，整個生態(tài)園區(qū)將基本形成?！　“凑粘俏餍聟^(qū)的規(guī)劃定位，在東至港城大道、南至長安南路、西至西二環(huán)、北至東橫河區(qū)域，要建成集城市居住、商務辦公、休閑娛樂、文教衛(wèi)生為一體的新城區(qū)。至2007年，城西新區(qū)將基本形成。目前，城西新區(qū)控制性詳規(guī)已經(jīng)市政府批準，建設時序、經(jīng)營思路也已明確。 【交通狀況】 以沿江高速公路的開工建設為標志，張家港已基本實現(xiàn)了高等級公路與二級公路相配套的四縱四橫一環(huán)公路主骨架格局。新辟了二環(huán)路楊錦公路，改造了204國道鹿苑到西界港段、新沙錫路、楊新公路、樂紅線、西塘線等干支線公路。港口開發(fā)開放進一步加快，張家港已跨入大港行列，年吞吐量超過1000萬噸，集裝箱吞吐量達到12萬標箱。交通建設的大發(fā)展，有力地促進了張家港城鄉(xiāng)經(jīng)濟的持續(xù)快速增長。，。，其中省級航道6條、市級航道51條、。2001年年底全行業(yè)公路運量1634萬人，貨運量1204萬噸。運輸市場空前活躍?！　“凑栈緦崿F(xiàn)交通現(xiàn)代化的要求，張家港交通將繼續(xù)構(gòu)筑高標準、高等級和部、省、市規(guī)劃相銜接的交通基礎設施框架，營造適應生產(chǎn)發(fā)展，布局合理的交通運輸網(wǎng)。實現(xiàn)線型順暢，路面平整潔凈，快慢分道，標志醒目，綠樹成蔭，環(huán)境文明的公路網(wǎng)；以港口為樞紐，以開發(fā)區(qū)和大型交易市場為依托，合理配置站點。張家港交通的進一步發(fā)展，必將全面促進張家港經(jīng)濟的快速發(fā)展。2002年，我市交通基礎設施項目除全力保障沿江高速公路我市境內(nèi)段建設和全力爭取蘇虞張一級公路今年早日開工外，其作各項工程項目計劃總投資2億元。 2002年市委、市政府確定的10項實事工程中，涉及交通的有3項，分別是：北環(huán)路工程建設，西鳳恬公路改造工程和江海中路、張家港大橋工程，農(nóng)村危橋整治工程。年內(nèi)，交通工程建設項目具體有6項，分別為：（1）北環(huán)路工程。，總投資4900萬元，已于2001年9月開工，預計2002年10月底之前竣工通車。（2）沙錫公路改造工程。該工程主要是改善沿江高速公路張家港互通出入口條件，總投資4800萬元，預計2002年早日開工建設，到2003年10月底竣工。（3）西塘公路路面改造工程。，總投資3900萬元（含塘市大橋及欄桿橋改造費用），預計2002年上半年開工，2003年10月底竣工。（4）西（張）鳳（凰）恬（莊）公路改造工程。，其中鳳恬公路進行拓寬改造，總投資1100萬元，該工程于2002年平2月份開工，年底竣工。（5）港區(qū)江海中路和張家港大橋工程。、總投資2200萬元，爭取上半年開工建設，2003年6月之前竣工。（6）農(nóng)村危險橋梁整治工程。確保整治200座，爭取完成230座，工程預算總經(jīng)費約3500萬元?！窘?jīng)濟狀況】張家港市工業(yè)經(jīng)濟發(fā)達，工業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化，已形成紡織、冶金、汽車、化工和糧油食品五大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。2001年，有715個項目竣工投產(chǎn)。 全市規(guī)模型企業(yè)不斷擴大，形成了沙鋼、牡丹、華芳、華紡、永鋼、宏寶、梁豐、華潤、東海糧油、華昌十大集團企業(yè)和五十多家骨干企業(yè)，培育了沙鋼電爐鋼、牡丹汽車、華潤玻璃、梁豐食品、銀河電腦機箱、海獅干洗機等20多種品牌產(chǎn)品。企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新能力進一步增強，開發(fā)省級以上高新技術(shù)產(chǎn)品21個，省級以上高新技術(shù)企業(yè)30家。有12個項目被列為省以上火炬計劃和省重點技改項目，13個項目被列入國債扶持技改、國家“雙高一優(yōu)”和科技部中小型企業(yè)科技創(chuàng)新基金項目。有280家企業(yè)通過了ISO9000國際質(zhì)量體系認證，有7個單位通過了1SOI4000國際環(huán)保體系認證。 三. 保稅區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀1. 城市規(guī)?！埣腋凼惺且粋€新興的港口工業(yè)城市，地屬長江三角洲沖積平原，地勢平坦，屬亞熱帶海洋性季風氣候。全市總面積999平方公里，2001年底總?cè)丝?5萬，國內(nèi)生產(chǎn)總值307億元，財政收入32億元，綜合經(jīng)濟實力名列中國(縣)市前茅。　張家港市境內(nèi)長江岸線有57公里，其中可建萬噸級以上碼頭的岸線達33公里，且深水貼岸，不凍不淤，較低的碼頭建設投資適合大運量臨港工業(yè)的發(fā)展。張家港港口現(xiàn)有集裝箱件雜貨、鋼鐵、煤炭、木材、化工等碼頭泊位33個，其中萬噸級泊位29個，可?？?萬噸級貨輪，年吞吐能力三千五百萬噸，二00一年貨物吞吐量三千萬噸，是我國木材、植物油、鋼材和化工產(chǎn)品的主要集散港，是海外與中國中西部沿江省份的重要貨物轉(zhuǎn)運港。張家港港目前已開辟至日本、香港、韓國、東南亞、美國、新加坡、澳大利亞、歐洲等23條航線，每月有42個定期航班，同世界上40多個國家和地區(qū)的140多個港口有貨運往來?！　埣腋凼凶⒅厝伺c自然的和諧結(jié)合,注重環(huán)境保護,1994年成為全國首家國家環(huán)境保護模范城市，1998年被列為國家衛(wèi)生城市免檢單位，并且是全國創(chuàng)建文明城市工作先進城市?！　埣腋凼凶⒅厝说乃刭|(zhì)提高，以科技和教育為立市之本，市民都能受到良好的教育，全市擁有各類專業(yè)技術(shù)人員4萬多名。1984年創(chuàng)辦了全國第一所縣(辦)大學，是科技實力百強縣(市)，具有良好的人文環(huán)境。郵電通訊全面實現(xiàn)程控化、數(shù)字化，建成了以SDH和ATM為基礎的電信傳輸交換網(wǎng),。實施了寬帶網(wǎng)接入工程，實現(xiàn)了“千兆到小區(qū)、百兆到大樓、十兆到家庭”?！　埣腋凼兴娫O施配套，供電能力超過200萬千伏安，日供水能力超30萬噸，全市均能飲用到取之于長江的水質(zhì)優(yōu)良的自來水?！　埣腋凼袨槭雇馍掏顿Y企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營具有良好的外部環(huán)境，形成了一批基礎設施配套、行業(yè)特色明顯的招商園區(qū)。張家港保稅區(qū)經(jīng)國務院批準設立，是全國唯一的內(nèi)河港型保稅區(qū)，是“境內(nèi)關外”區(qū)域，主要功能是國際貿(mào)易、保稅倉儲、出口加工等?！　〗K省張家港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)江蘇省人民政府批準設立，緊靠城區(qū)，是全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū),發(fā)展中的新城區(qū)。2001年，江蘇省政府正式批準在我市設立江蘇揚子江國際化學工業(yè)園，是張家港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一部分，其中，重點發(fā)展以五大合成樹脂工業(yè)為主的臨港石油化工；以食品、飼料添加劑為主的精細化工和集石油產(chǎn)品倉儲、貨運、配送、包裝等于一體的散裝化工品物流產(chǎn)業(yè)?！　埣腋凼袌猿帧盀橥顿Y者服務，使投資者滿意，讓投資者盈利”的宗旨，堅持“團結(jié)拼搏、負重奮進、自加壓力、敢于爭先”的張家港精神，擴大開放，加快發(fā)展。張家港這顆長江三角洲的明珠將更加璀燦奪目。2. 房地產(chǎn)開發(fā)隨著改革開放的不斷深入和發(fā)展，玉林市房地產(chǎn)業(yè)逐步走上正規(guī)化、法制化的管理軌道，房地產(chǎn)業(yè)越來越顯示出其重要的作用，已成為該市經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。征用土地面積1108公頃。到目前為止，玉林市共建成３萬－５萬平方米住宅小區(qū)３個，５萬－10萬平方米住宅小區(qū)８個，10萬平方米以上住宅小區(qū)15個。由于這一批開發(fā)區(qū)、住宅區(qū)的建成，各縣市城區(qū)規(guī)模成倍擴大。新建城區(qū)幾倍于舊城區(qū)的面積，并且改變了舊城區(qū)臟、亂、差的局面。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在改變城市形象的同時也改變了交通、居住、人流、物流、城市空間環(huán)境、及生產(chǎn)、生活環(huán)境，使玉林市由一個小城鎮(zhèn)一躍成為一個現(xiàn)代化中等城市。經(jīng)過十多年的發(fā)展，該市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也得到壯大和發(fā)展，開發(fā)企業(yè)從1984年的兩家到目前的41家開發(fā)企業(yè)，目前該市房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成合理，并引入競爭機制，且全面走向了市場。四. 玉林市發(fā)展規(guī)劃1. 發(fā)展目標定位合理規(guī)劃，三區(qū)五園工業(yè)格局。三區(qū)以江蘇省張家港保稅區(qū)為龍頭，江蘇省張家港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和張家港市沿江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為配套。江蘇省張家港保稅區(qū)是目前全國唯一的一家內(nèi)河港型保稅區(qū)，1992年10月16日經(jīng)國務院批準設立，李鵬同志親自為保稅區(qū)題寫區(qū)名。保稅區(qū)依靠區(qū)位、功能、政策優(yōu)勢，國際貿(mào)易、保稅倉儲、出口加工三大功能全面拓展。至今累計批準各類進區(qū)企業(yè)2400多家，其中三資企業(yè)400家，投資總額22億美元，合同外資15億美元。投資領域涉及碼頭、糧油加工、倉儲運輸、國際貿(mào)易、出口加工等，投資客商遍布港、澳、臺、日本、美國、新加坡等20多個國家和地區(qū)。，地理位置優(yōu)越，水陸交通便捷，西距張家港港和張家港保稅區(qū)僅15公里，南接滬寧高速公路，隨著江陰長江大橋、沿江高速公路的先后建成，開發(fā)區(qū)將成為溝通大江南北的交通樞紐和長江中下游地區(qū)對外開放的重要基地。張家港市沿江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是江蘇省張家港保稅區(qū)的配套區(qū)，目前已建成全國五金工業(yè)之鄉(xiāng)——大新鎮(zhèn)，浦項冶金工業(yè)區(qū)，越洋、殼牌、陶氏、優(yōu)尼科、雪佛龍化學工業(yè)區(qū)、統(tǒng)一、江海、不二制油食品工業(yè)區(qū)和高科技農(nóng)業(yè)墾區(qū)。 2. 五園全市形成了以省重點企業(yè)沙鋼集團為支撐的張家港市鋼鐵工業(yè)園，張家港市化工企業(yè)聚集區(qū)的江蘇揚子江國際化學工業(yè)園，以東海糧油、統(tǒng)清食品兩大項目為依托的張家港市食品工業(yè)園，以牡丹汽車集團為龍頭、的國內(nèi)最大的客車生產(chǎn)基地之一張家港市汽車工業(yè)園 ，以紡織、機械、電子為主的張家港市歐洲工業(yè)區(qū)。五園各具特色，是張家港市工業(yè)發(fā)展的生力軍。1) 努力實現(xiàn)國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長，力爭經(jīng)濟增長速度高于全國、全區(qū)平均水平，主要人均指標高于全區(qū)平均水平，2015年比2000年人均國民生產(chǎn)總值翻2番。2) 工業(yè)：要高于全區(qū)的平均速度，加速發(fā)展把玉林市建成廣西的重要的機電、化工和農(nóng)副產(chǎn)品深加工、建材以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群的基地。3) 農(nóng)業(yè)：加快農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化進程。以市場為導向，以發(fā)展“三高”農(nóng)業(yè)為中心，強化農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，推動農(nóng)林牧副漁全面增長，把玉林市建成