宣城xx山香榭山景別墅策劃案(已修改)
2025-05-06 22:24 本頁(yè)面
【正文】 宣城XX山香榭山景別墅策劃案市場(chǎng)研究篇宣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段對(duì)市場(chǎng)的研究相對(duì)較簡(jiǎn)單，對(duì)于本案來(lái)講主要圍繞類似本項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查即能夠滿足本案的需要。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析縱觀宣城房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，總體處于初級(jí)階段。但從宣城立市的時(shí)間和宣城的人口數(shù)量來(lái)看發(fā)展速度還是比較合理的。本案在這一時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng)還是有良好的市場(chǎng)前景的。宣城的地產(chǎn)市場(chǎng)目前或多或少存在一些滯后的現(xiàn)象。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過(guò)于單一大部分產(chǎn)品為多層的住宅項(xiàng)目，聯(lián)體、獨(dú)立別墅成為了市場(chǎng)的空白點(diǎn)。而對(duì)于別墅的需求卻是實(shí)實(shí)在在存在的，從而累計(jì)了一部分別墅消費(fèi)群體。商鋪雖然在市場(chǎng)上普遍存在，但是缺乏一種先進(jìn)的商業(yè)模式?，F(xiàn)有商鋪多為一些住宅項(xiàng)目的底層商鋪。產(chǎn)品缺乏特色大部分產(chǎn)品雖然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修飾上明顯缺乏特色。如有一種方形優(yōu)良，外立面豐富的樓盤推向市場(chǎng)極容易分流現(xiàn)有其他樓盤的客戶源。宣傳推廣理念相當(dāng)落后在產(chǎn)品上的落后折射出宣城地區(qū)發(fā)展商整體營(yíng)銷策劃理念的匱乏。一些設(shè)計(jì)水平落后，低質(zhì)的樓書(shū)，混亂的銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，讓人覺(jué)得僅僅是在購(gòu)置一套住宅。全然沒(méi)有感覺(jué)到這個(gè)樓盤能為你帶來(lái)身份地位的象征和對(duì)生活的享受。小區(qū)物業(yè)管理毫無(wú)特色同樣物業(yè)管理方面也是沒(méi)有任何特色。住在其中不能享受到高品質(zhì)的服務(wù)而僅僅改善了住房條件。項(xiàng)目分析每個(gè)項(xiàng)目在推廣之前必定會(huì)將項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真分析。找出于市場(chǎng)產(chǎn)生共鳴的切入點(diǎn)。同時(shí)也將項(xiàng)目不合理的地方提出進(jìn)行必要的修正，使之能夠被市場(chǎng)認(rèn)同。針對(duì)本案我司通過(guò)對(duì)項(xiàng)目自身的一些研判，提出本案市場(chǎng)定位的理論。 項(xiàng)目現(xiàn)狀研判本案目前已進(jìn)入詳細(xì)規(guī)劃階段，通過(guò)詳細(xì)規(guī)劃上的設(shè)計(jì)反映了設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)思路。但依然存在一些不明確以及一些產(chǎn)品缺陷，通過(guò)產(chǎn)品分析能清晰的反映出來(lái)。之前我司對(duì)本案進(jìn)行了SOWT分析，找出項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題以便進(jìn)一步優(yōu)化。商業(yè)用房SOWT分析優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品面積合理功能性強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目整體性強(qiáng)功能全每年的旅游季節(jié)能為業(yè)主帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益劣勢(shì)距離市區(qū)較遠(yuǎn)交通不便人氣不足，客源匱乏投資者信心不足風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)者對(duì)區(qū)位的抗性較大，對(duì)本案區(qū)位的認(rèn)同度較低本案所處地區(qū)難以在段時(shí)間內(nèi)形成商業(yè)濃厚的商業(yè)氛圍機(jī)會(huì)通過(guò)創(chuàng)造一種新興的商業(yè)模式來(lái)引領(lǐng)消費(fèi)隨著XX山旅游資源開(kāi)發(fā)力度的加大必將為本案帶來(lái)良好的投資前景 別墅社區(qū)SOWT分析優(yōu)勢(shì)小區(qū)依山傍水，社區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境極為優(yōu)越產(chǎn)品相對(duì)其他樓盤不論從建筑還是配套都要先進(jìn)許多小區(qū)物業(yè)管理十分成熟，是現(xiàn)有周邊別墅無(wú)可比擬的劣勢(shì)小區(qū)周邊生活機(jī)能不完善，生活不十分便捷小區(qū)距離市區(qū)較遠(yuǎn)，消費(fèi)者存在區(qū)位抗性個(gè)別單體別墅面積偏大會(huì)導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高市場(chǎng)難以接受風(fēng)險(xiǎn)別墅作為市場(chǎng)空白點(diǎn)，存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)過(guò)高的價(jià)格會(huì)扼殺大部分消費(fèi)者機(jī)會(huì)市場(chǎng)缺乏別墅產(chǎn)品為本案贏得市場(chǎng)空間XX山附近不存在同等品質(zhì)的別墅與之競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)存一定量消費(fèi)者存在別墅消費(fèi)需求XX山土地停止批租，本案成為不可替代性的產(chǎn)品 項(xiàng)目產(chǎn)品分析房型分析外立面： 使用功能： 房型B 房型E： 面積控制：項(xiàng)目產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格： 環(huán)境建議配套設(shè)施建議做為高品質(zhì)的別墅社區(qū)來(lái)講，完善的配套設(shè)施對(duì)于業(yè)主還是社區(qū)來(lái)講都是很重要的。本案地勢(shì)對(duì)小區(qū)景觀起到了決定性作用，但也為小區(qū)的安全帶來(lái)一定隱患，因此加強(qiáng)對(duì)小區(qū)保安設(shè)施的投入。第一重保安系統(tǒng)加強(qiáng)小區(qū)周邊紅外線警戒系統(tǒng)，確保一些保安人員難以涉足區(qū)域的安全第二重保安系統(tǒng)設(shè)置可視對(duì)講系統(tǒng)將危險(xiǎn)拒絕在門外第三重保安系統(tǒng)對(duì)門窗加裝窗磁門磁系統(tǒng)，以防止不安全因素入侵。第四重保安系統(tǒng)在室內(nèi)安裝報(bào)警系統(tǒng)，同時(shí)與小區(qū)物業(yè)相連接做到層層把關(guān)施工建議為了方便消費(fèi)者看房以及提升社區(qū)品質(zhì)的需要，建議對(duì)別墅類產(chǎn)品進(jìn)行分段施工。局部施工完畢，可將景觀同時(shí)施工形成樣板段便于看房。 房型建議根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)及特點(diǎn)，我司推薦幾種優(yōu)良房型以對(duì)目前的房型進(jìn)行調(diào)整。外立面建議方案一點(diǎn)評(píng) 該物業(yè)采用典型的美式鄉(xiāng)村風(fēng)格，立面層次鮮明色澤搭配和諧2門廳上方的陽(yáng)臺(tái)不僅起到較好的裝飾作用，同時(shí)也是一個(gè)不錯(cuò)的功能性陽(yáng)臺(tái)方案二、點(diǎn)評(píng)該方案的外立面較方案一相比更顯別墅氣質(zhì)，色澤搭配非常協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)角處理既活潑又大方方案三、點(diǎn)評(píng)該物業(yè)的外立面有著濃郁的鄉(xiāng)土氣息與本案的自然環(huán)境融為一體外立面樸素而秀美，又襯托出別墅獨(dú)有的氣質(zhì)房型建議方案一點(diǎn)評(píng)該房型面積控制在300平方米左右極大的優(yōu)化了物業(yè)的功能性恰到好處的中庭體現(xiàn)了該戶型的氣質(zhì)方案二、評(píng)會(huì)客室、起居室一應(yīng)俱全家庭餐廳、正餐廳強(qiáng)化了該物業(yè)的功能兩套主臥室方便主人招待重要客人轉(zhuǎn)角陽(yáng)光房采光充分點(diǎn)評(píng)該房型面積控制相當(dāng)合理，279平方米的面積做到主衛(wèi)18平方米交通動(dòng)線清晰，不浪費(fèi)面積功能性良好，可變性強(qiáng)項(xiàng)目整體定位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的研究得出在本案雖然同屬一個(gè)項(xiàng)目，但是其中包括別墅以及商業(yè)用房。這兩種產(chǎn)品有著本質(zhì)上的區(qū)別，使用功能、投資側(cè)重點(diǎn)、建筑形態(tài)都有著天壤之別。總體角度來(lái)看本案將成為宣城地區(qū)新興
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