青城山策劃案word版(已修改)
2025-02-02 20:41 本頁面
【正文】 別墅：在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。 ——引自（現(xiàn)代漢語詞典）目 錄前言市場分析一、 大市場環(huán)境二、 成都別墅及小型住宅市場特性三、 青城山區(qū)域市場特性產(chǎn)品分析一、 本項(xiàng)目概況二、 本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn)三、 本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析投資回報分析一、 建筑成本二、 銷售成本三、 市場價格預(yù)測四、 投資回報計算策劃銷售一、 本項(xiàng)目策劃重點(diǎn)二、 銷售準(zhǔn)備工作重點(diǎn)三、 推盤時機(jī)四、 造勢運(yùn)動市場分析一、 大市場環(huán)境利多因素a、 政府堅持以擴(kuò)大內(nèi)需牽動經(jīng)濟(jì)，采取各種措施鼓勵消費(fèi)者購房、購車，并且伴隨基建的規(guī)?；l(fā)展，一輪又一輪的富有階層將源源不斷地產(chǎn)生。b、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可望于今年3月份開始，這有利于全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，鼓舞消費(fèi)信心。 利少因素a、 WTO的加入反而在近期造成消費(fèi)真空，持幣人群增多，購房、購車等觀望心態(tài)嚴(yán)重，近期房市低迷直接體現(xiàn)出這一點(diǎn)。b、 股市動蕩，雖然有轉(zhuǎn)好跡象，但股民信心不足，廣大市民也感到了經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定所帶來的風(fēng)險。二、 成都別墅及小型住宅市場特性 二環(huán)路以內(nèi)小型住宅以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部優(yōu)勢，“稀有”往往是這些樓盤宣傳廣告語中常見的一個詞，它正確反映了這批 樓盤的所有內(nèi)涵。但除此之外，這類住宅的別墅特征非常牽強(qiáng)。 二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型住宅錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚(yáng)高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點(diǎn)把外國別墅豪華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實(shí)生活巧妙結(jié)合，滿足消 費(fèi)者一種折中的高品質(zhì)居家生活夢想。不足之處在于，它們依然不能寧 靜致遠(yuǎn)，過于喧囂，并且容積率偏高。 成都近郊的小型住宅從青城山、龍泉、文家場到華陽，小型住宅都擁有一定的市場，它們宣揚(yáng)的最大賣點(diǎn)是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止，該類型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場極不穩(wěn)定。而且這類住宅環(huán)境的人工痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲的人工湖，青城高爾夫山莊的人造高爾夫球場。其中較成功的“芙蓉古城”，以成都本土休閑文化為基礎(chǔ)，精心打造老四合院居家方式，獲得了大眾的青睞。即便如此，它的過多的人造景觀和大雜燴式的排布與高級住宅的風(fēng)范相去甚遠(yuǎn)，更談不上豪華享受。與本案的國際性、豪華性、實(shí)用性、珍藏性不可并論。三、 青城山區(qū)域市場特性 客戶群體a、 企事業(yè)機(jī)關(guān)單位灰色收入人群b、 中產(chǎn)階級c、 企業(yè)、公司等單位自用d、 文化、藝術(shù)、體育圈人士 產(chǎn)品特點(diǎn)a、 別墅與聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從60m2—300m2豐富多彩b、 主推環(huán)境優(yōu)勢c、 強(qiáng)調(diào)休閑生活方式的重要性d、 在宣傳中把渡假與投資結(jié)合e、 均居于青城山腳下，借勢發(fā)揮有近山樓臺之優(yōu)勢青城白鷺洲，中國青城，高爾夫山莊比較占 地430畝單價（元/ m2）物管（元/ m2）付款方式公 寓60~106m21600—18001七成20年聯(lián)體別墅130~160m22600獨(dú)立別墅360~400m22700—3100青城白鷺洲中國青城占 地800余畝單價（元/ m2）物管
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