【正文】 房地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度匯編作者：日期：管 理 體 系 文 件目 錄九、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理 3項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理職權(quán)分工 4項(xiàng)目定位與策劃管理制度 5流程名稱：項(xiàng)目定位與策劃管理流程 8市場建議審批單 9設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評審管理制度 11設(shè)計(jì)各階段評審、審核要求 18流程名稱：成都市區(qū)項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)管理流程 22流程名稱：異地項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)管理流程 23流程名稱：成都市區(qū)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)管理流程 26流程名稱：異地項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)管理流程 27流程名稱：施工圖設(shè)計(jì)管理流程 28流程名稱：二次深化設(shè)計(jì)管理流程 29流程名稱：成都市區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位招標(biāo)管理流程（異地項(xiàng)目參照執(zhí)行） 30設(shè)計(jì)評審要點(diǎn) 32設(shè)計(jì)評審表 33設(shè)計(jì)交流信息記錄表 34施工圖會(huì)審與技術(shù)交底管理辦法 35流程名稱：施工圖會(huì)審管理流程 41圖紙交接記錄 42施工圖審核要點(diǎn) 43施工圖交底紀(jì)要 44設(shè)計(jì)變更管理制度 45流程名稱：設(shè)計(jì)變更控制流程 48流程名稱：設(shè)計(jì)改進(jìn)管理流程 49設(shè)計(jì)變更申請及審批單 50設(shè)計(jì)變更通知單 52九、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)（產(chǎn)品設(shè)計(jì)）是房地產(chǎn)開發(fā)的重要工作之一，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系是公司管理體系的重要組成部分，是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一。加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理有利于提高產(chǎn)品的設(shè)計(jì)質(zhì)量，有利于減少設(shè)計(jì)變更和工程洽商，有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)度、造價(jià)控制指標(biāo)。本部門內(nèi)容體現(xiàn)了以下指導(dǎo)思想：（1）產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新能力是公司應(yīng)具備的核心能力之一。創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能極大地提高項(xiàng)目的競爭力，并能極大地提高項(xiàng)目的附加值，進(jìn)而能縮短項(xiàng)目的銷售時(shí)間，提高項(xiàng)目的利潤率。（2）在設(shè)計(jì)單位對項(xiàng)目的理解深度、責(zé)任心與開發(fā)商還難以比擬的情況下，在設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)能力有限的情況下，公司必須持續(xù)地加強(qiáng)產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)創(chuàng)新和設(shè)計(jì)策劃能力。（3）選擇境內(nèi)外著名的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)有利于提高項(xiàng)目的銷售力。加強(qiáng)對設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的選擇管理有利于提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、降低設(shè)計(jì)費(fèi)用。（4）設(shè)計(jì)變更通常會(huì)導(dǎo)致工程進(jìn)度的延遲和工程造價(jià)的增加。加強(qiáng)設(shè)計(jì)評審管理有利于提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、降低設(shè)計(jì)變更的數(shù)量。（5）產(chǎn)品設(shè)計(jì)是一項(xiàng)不斷總結(jié)、提高的過程。加強(qiáng)設(shè)計(jì)改進(jìn)管理有利于發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的缺陷，有利于持續(xù)提高產(chǎn)品的設(shè)計(jì)水平。根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程，本部分內(nèi)容包括了以下內(nèi)容：（1）項(xiàng)目定位與策劃管理制度；（2）設(shè)計(jì)委托與設(shè)計(jì)方案評審管理制度；（3）施工圖會(huì)審與技術(shù)交底管理辦法；（4）設(shè)計(jì)變更管理制度。公司產(chǎn)品技術(shù)部是設(shè)計(jì)管理的主控部門，在分管領(lǐng)導(dǎo)（總工程師）的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)管理工作，并指導(dǎo)項(xiàng)目公司的設(shè)計(jì)管理。各部門、項(xiàng)目公司應(yīng)以“提高設(shè)計(jì)效率和設(shè)計(jì)質(zhì)量”為己任，積極配合、支持公司產(chǎn)品技術(shù)部的工作。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理職權(quán)分工序號(hào)相關(guān)工作股份公司公司本部項(xiàng)目公司1制度建設(shè)⑴負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理規(guī)章制度的建立、實(shí)施和保持。⑵監(jiān)督、檢查項(xiàng)目公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理規(guī)章制度的執(zhí)行情況。執(zhí)行公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理規(guī)章制度。2設(shè)計(jì)管理⑴負(fù)責(zé)概念、方案及初步設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制。⑵負(fù)責(zé)本地項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)，審批異地項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)。監(jiān)督項(xiàng)目公司施工圖設(shè)計(jì)。⑶負(fù)責(zé)對項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)成果進(jìn)行備案，并負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)成果評價(jià)。⑷對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理提供技術(shù)支持。⑴參與概念、方案及初步設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制。⑵本地項(xiàng)目參與概念設(shè)計(jì)方案、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)，異地項(xiàng)目負(fù)責(zé)概念設(shè)計(jì)方案、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)。⑶負(fù)責(zé)本項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)。⑷參與設(shè)計(jì)成果評價(jià)。3設(shè)計(jì)供方選擇⑴負(fù)責(zé)擬制設(shè)計(jì)類標(biāo)準(zhǔn)化合同并監(jiān)督實(shí)施。⑵負(fù)責(zé)成都市區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)供方的選擇、評價(jià)。⑶負(fù)責(zé)審批異地項(xiàng)目設(shè)計(jì)供方的選擇。⑴負(fù)責(zé)執(zhí)行設(shè)計(jì)類標(biāo)準(zhǔn)化合同。⑵異地項(xiàng)目負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)供方的選擇、評價(jià)，并報(bào)公司審批。項(xiàng)目定位與策劃管理制度第一條 目的為綜合考慮和平衡影響產(chǎn)品的各專業(yè)意見，完成項(xiàng)目整體定位分析（包括市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位等）和產(chǎn)品策劃結(jié)論，指導(dǎo)下階段的概念設(shè)計(jì)、營銷推廣整體思路以及項(xiàng)目運(yùn)營策劃書深化等工作，特制定本管理制度。第二條 本制度適用于公司各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃工作。第三條 概念（一）項(xiàng)目定位：是根據(jù)項(xiàng)目本身所具有的屬性和特點(diǎn)，確定項(xiàng)目針對的目標(biāo)消費(fèi)群體、市場迎合點(diǎn)以及產(chǎn)品風(fēng)格等，并考慮產(chǎn)品的市場差異性和引導(dǎo)性。（二）產(chǎn)品策劃：是在明確項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，按照市場需求對多種產(chǎn)品方案進(jìn)行測算比較，并提出產(chǎn)品的最優(yōu)配置建議，一般需要包括場地分析、樓型配比、規(guī)劃排布、單體布局（非必需）等。第四條 職責(zé)（一）公司投資發(fā)展部是項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃的主要責(zé)任及組織部門，負(fù)責(zé)提出初步策劃方案，編制《項(xiàng)目定位與策劃書》。（二）產(chǎn)品技術(shù)部、營銷管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部、項(xiàng)目公司等部門參與項(xiàng)目定位與策劃工作，在職責(zé)范圍內(nèi)為公司項(xiàng)目定位與策劃工作提供支持。第五條 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃工作啟動(dòng)（一）項(xiàng)目取得之后即行啟動(dòng)項(xiàng)目定位及策劃工作，投資發(fā)展部應(yīng)根據(jù)可研報(bào)告的主要結(jié)論，并結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究成果，擬定相關(guān)工作計(jì)劃，明確此階段公司各職能部門分工，必要時(shí)可委托外部機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)市場調(diào)研。（二）計(jì)劃擬訂后，由分管領(lǐng)導(dǎo)審批。（三）各部門按修改后的工作計(jì)劃落實(shí)相關(guān)工作。第六條 項(xiàng)目定位與策劃報(bào)告項(xiàng)目定位及策劃報(bào)告內(nèi)容要點(diǎn)包括：（一）宏觀市場分析（經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、市場預(yù)測等）；（二）區(qū)域市場分析（區(qū)域環(huán)境、人文配套、周邊競品、項(xiàng)目SWOT分析）；（三）客戶群體分析（客戶群類別細(xì)分、購房動(dòng)機(jī)分析、價(jià)格承受能力）；（四）項(xiàng)目定位（市場定位描述、目標(biāo)客戶群體描述、）；（五）產(chǎn)品策劃（整體規(guī)劃建議、外觀設(shè)計(jì)建議、戶型設(shè)計(jì)建議、配套設(shè)施建議、裝修檔次建議、配套服務(wù)建議、物業(yè)管理建議；必選內(nèi)容包括產(chǎn)地分析/密度指標(biāo)分析、樓型配比規(guī)劃方案、規(guī)劃強(qiáng)排方案、單體布局）； （六）項(xiàng)目開發(fā)方案及項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏；（七）營銷賣點(diǎn)提煉。第七條 項(xiàng)目定位及策劃報(bào)告審批：（一）投資發(fā)展部組織擬訂《項(xiàng)目定位及產(chǎn)品策劃報(bào)告》，相關(guān)部門給予專業(yè)配合。（二）投資發(fā)展部在公司總經(jīng)理辦公會(huì)上匯報(bào)主要內(nèi)容，總經(jīng)理辦公會(huì)提出報(bào)告修改意見，交投資發(fā)展部進(jìn)行修訂完善。（三）《項(xiàng)目定位及策劃報(bào)告》最終經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)審議通過、公司總經(jīng)理審批。第八條 鑒于項(xiàng)目定位與策劃工作的特殊性，項(xiàng)目定位和策劃人員在日常工作中應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場特別是其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研，以不斷提高項(xiàng)目定位和策劃能力。第九條 本制度由公司負(fù)責(zé)解釋。第十條 本制度自頒布之日起施行。第十一條 相關(guān)流程、記錄表單與范本（一） 相關(guān)流程LC01：項(xiàng)目定位與策劃管理流程（二）記錄表單JLSJ01：市場建議審批單；（三）范本項(xiàng)目策劃報(bào)告范本。流程名稱：項(xiàng)目定位與策劃管理流程流程編號(hào)：LC01市場建議審批單編號(hào)：JLSJ01項(xiàng)目名稱結(jié)論概述 市場研究建議會(huì)簽建議內(nèi)容建議要點(diǎn)建議類型總經(jīng)理辦公會(huì)決議客戶模型建議及產(chǎn)品需求□參考 □實(shí)施□參考 □實(shí)施□參考 □實(shí)施戶型配比建議□參考 □實(shí)施□參考 □實(shí)施□參考 □實(shí)施樓型