【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)成本管理指引手冊(cè)前 言為提高公司的供應(yīng)環(huán)節(jié)（包括但不限于總承包工程、分包工程、甲供材供應(yīng)）成本管理水平，進(jìn)一步強(qiáng)化全員、全過程管理成本的意識(shí)，逐步建立合理的目標(biāo)成本管理體系，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本管理體系，加強(qiáng)成本有效的動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)事前控制和主動(dòng)控制，通過不斷的完善成本管理制度和總結(jié)，創(chuàng)造價(jià)值，提升公司利潤水平。 目 錄第一章 目標(biāo)成本管理指引 1第二章 責(zé)任成本管理指引 6第三章 動(dòng)態(tài)成本管理指引 8第四章 設(shè)計(jì)變更管理指引 13第五章 工程簽證管理指引 20第六章 零星工程管理指引 27第七章 主要分項(xiàng)工程控制要點(diǎn)指引 32 第一章 目標(biāo)成本管理指引1. 目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本指標(biāo)。 目標(biāo)成本文件的組成部分：《目標(biāo)成本測算表》《部門目標(biāo)成本控制書》（樣表見附件2）。 《目標(biāo)成本測算表》是反應(yīng)項(xiàng)目標(biāo)成本的金額。目標(biāo)成本是建設(shè)項(xiàng)目成本的控制線，由各分項(xiàng)目標(biāo)成本組成。 《部門目標(biāo)成本控制書》是對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門（設(shè)計(jì)部、工程部、預(yù)審部、總工辦、客服中心）及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點(diǎn)和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)。 成本管理職能部門的組成：設(shè)計(jì)部、工程部、預(yù)審部、總工辦、客服中心。2.目標(biāo)成本管理原則 市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。 準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，數(shù)據(jù)來源要有依據(jù)。 事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本的發(fā)生。 動(dòng)態(tài)管理原則：建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本要及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。3.目標(biāo)成本科目的分類：詳附件1：《目標(biāo)成本科目分類》4. 目標(biāo)成本文件制訂的步驟及要求在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃定位階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及前期工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場價(jià)格因素，選材用料標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本管理目標(biāo)。在項(xiàng)目過程的不同階段進(jìn)行目標(biāo)成本測算，最終根據(jù)施工圖確定最終的目標(biāo)成本。施工圖設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段：確定產(chǎn)品各分部、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目規(guī)劃定位階段：概念性方案設(shè)計(jì)施工圖預(yù)算招標(biāo)工程量清單概念性方案設(shè)計(jì)概算設(shè) 計(jì) 概 算目標(biāo)成本測算2確定目標(biāo)成本目標(biāo)成本測算1 項(xiàng)目規(guī)劃定位階段的目標(biāo)成本測算內(nèi)容及要求： 在項(xiàng)目規(guī)劃定位階段，設(shè)計(jì)單位根據(jù)《設(shè)計(jì)任務(wù)書》完成概念性方案設(shè)計(jì)后提供概念性方案設(shè)計(jì)概算，預(yù)審部根據(jù)公司相關(guān)部門討論確定的項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)部編制的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》、概念性方案設(shè)計(jì)，完成“項(xiàng)目規(guī)劃定位階段的工程成本測算”。并根據(jù)測算基礎(chǔ)，結(jié)合設(shè)計(jì)概算，提出實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，以此指導(dǎo)實(shí)施方案階段的造價(jià)控制。 實(shí)施方案階段（方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段）的目標(biāo)成本測算內(nèi)容及要求 ： 設(shè)計(jì)院根據(jù)設(shè)計(jì)部編制的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》和設(shè)計(jì)方案，出具設(shè)計(jì)概算書。實(shí)施方案確定后對(duì)《項(xiàng)目成本測算表》進(jìn)行細(xì)化和修訂。工程成本的控制在主要材料設(shè)備選型確定后，需增加主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。對(duì)設(shè)計(jì)概算和項(xiàng)目成本測算進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合設(shè)計(jì)院的承諾明確各產(chǎn)品類型的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，提出實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段的成本控制目標(biāo)、措施或建議，以此指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制。 施工圖階段的目標(biāo)成本測算內(nèi)容及要求：施工圖完成后及時(shí)進(jìn)行招標(biāo)，招標(biāo)完成后對(duì)《目標(biāo)成本測算表》全面進(jìn)行細(xì)化和修訂，作為最終的目標(biāo)成本。并按已完工程的經(jīng)驗(yàn)和“責(zé)任成本體系”的要求，編制正式的《部門目標(biāo)成本控制書》，并以此指導(dǎo)施工過程中的成本費(fèi)用使用與管理。，根據(jù)成本科目分類，匯總各個(gè)標(biāo)段的成本數(shù)據(jù)，建立各專業(yè)主要分項(xiàng)工程的單位含量，建立甲供材料和指定品牌材料價(jià)格數(shù)據(jù)庫。5目標(biāo)成本測算表的編制及要求 目標(biāo)成本的制訂以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測算表應(yīng)附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)。 成本測算表中各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出。施工圖預(yù)算完成后《成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果?！赌繕?biāo)成本測算表》中的材料設(shè)備，對(duì)其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，根據(jù)市場狀況和公司的利潤要求，結(jié)合目標(biāo)成本測算，在保證產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量的前提下，可以對(duì)設(shè)備、材料標(biāo)準(zhǔn)檔次進(jìn)行改變。 規(guī)劃定位階段和實(shí)施方案階段的成本測算的量價(jià)分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時(shí)，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗(yàn)直接填寫建筑面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。6《部門目標(biāo)成本控制書》的編制部門目標(biāo)成本控制書是目標(biāo)成本管理的指導(dǎo)性文件，目標(biāo)成本控制書的制定，應(yīng)按照《責(zé)任成本管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內(nèi)容、控制原則、責(zé)任部門等?！赌繕?biāo)成本控制書》應(yīng)包含的內(nèi)容描述：①開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)。②主體建安費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制要點(diǎn)，應(yīng)避免的已完工程的失敗教訓(xùn)總結(jié)；還應(yīng)包括材料的供應(yīng)方式及供應(yīng)商的選擇要點(diǎn)。③園林環(huán)境工程控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制手段和要點(diǎn)。④小區(qū)市政道路及綜合管網(wǎng)、配套設(shè)施工程控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制手段和要點(diǎn)。⑤后期的零星工程控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制手段和要點(diǎn)。 《部門目標(biāo)成本控制書》由成本管理職能部門負(fù)責(zé)編寫，部門內(nèi)部討論、修改、達(dá)成一致后由各部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行。經(jīng)總經(jīng)理簽字后，轉(zhuǎn)預(yù)審部一份。 《部門目標(biāo)成本控制書》編制的時(shí)間為每年的1月1日15日。7 目標(biāo)成本的執(zhí)行，成本管理職能部門應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制：業(yè)務(wù)制度化、流程規(guī)范化、權(quán)責(zé)明確化，實(shí)施目標(biāo)控制?！恫块T目標(biāo)成本控制書》，分工負(fù)責(zé)，加強(qiáng)過程控制，落實(shí)控制措施，確保成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目結(jié)算完成后或者季度成本管理工作總結(jié)時(shí)，應(yīng)按照《部門目標(biāo)成本控制書》對(duì)成本管理職能部門的成本管理進(jìn)行評(píng)價(jià)。，應(yīng)按目標(biāo)成本科目分類，總結(jié)各成本項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建立信息數(shù)據(jù)庫，為新項(xiàng)目測算提供參考依據(jù)。項(xiàng)目結(jié)算完成后，應(yīng)分析項(xiàng)目的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計(jì)提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。8目標(biāo)成本的修訂施工圖確定招標(biāo)后的成本數(shù)值為最終目標(biāo)成本，除規(guī)劃條件、政府政策、市場環(huán)境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動(dòng)態(tài)變化在《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)表》中反映即可。工程施工和銷售過程中，如果成本發(fā)生較大變化時(shí)（對(duì)利潤影響達(dá)5％），應(yīng)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂，并報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。 結(jié)合市場售價(jià)和材料標(biāo)準(zhǔn)、檔次，當(dāng)要求發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修訂。9 附件 附件1《成本科目分類表》 附件1《部門目標(biāo)成本控制責(zé)任書》 附件1成本科目分類表項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）工程造價(jià)（元）平米單價(jià)(元/㎡)（一）基礎(chǔ)費(fèi)用三通一平費(fèi)（臨時(shí)道路、臨時(shí)水、臨時(shí)電、場地平整）　　　土石方　　　基坑支護(hù)　　　樁基工程　　?。ǘ┲黧w建安費(fèi)總承包工程建筑安裝工程　　　鋁合金門窗工程　　　內(nèi)精裝修工程（分包工程）　　　外精裝修工程（分包工程）　　　消防工程　　　智能化及弱電工程　　　通風(fēng)、空調(diào)工程　　　電梯設(shè)備及安裝工程　　　單元門、大堂門工程　　　水箱工程　　　鋼結(jié)構(gòu)工程　　　（二）小計(jì)　　?。ㄈ┦姓捌渌涮仔^(qū)市政道路及綜合管網(wǎng)工程　　　園林環(huán)境綠化工程　　　中水處理站工程　　　開關(guān)站泵房工程　　　其它工程　　?。ㄈ┬∮?jì)　　　合計(jì)：（一）+（二）+（三）　　　附件2部門目標(biāo)成本控制責(zé)任書（樣表）部門： 年 月 日內(nèi)容描述：主要職責(zé)的說明控制內(nèi)容目標(biāo)控制手段和要點(diǎn)部門負(fù)責(zé)人：簽發(fā)人（總經(jīng)理）：第二章 責(zé)任成本管理指引責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定、執(zhí)行和評(píng)價(jià)，來保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建立責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則，利用全員自覺實(shí)施成本管理行為。1 責(zé)任成本體系釋義 房地產(chǎn)業(yè)