【正文】 ***************之項(xiàng)目開發(fā)流程、管理控制指導(dǎo)手冊(cè)編制：******* 審核：********二OO九年三月前言鑒于公司成立不久，各方面工作都在努力完善中，內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)范制度及各精細(xì)化管理都沒有完全成形。在*******的倡議和指導(dǎo)下，經(jīng)過一個(gè)多月的不斷編制和修改,我們工程部根據(jù)公司實(shí)際情況終于完成了本實(shí)用手冊(cè)的編制工作。本手冊(cè)，編制內(nèi)容是根據(jù)公司的經(jīng)營范圍是以項(xiàng)目開發(fā)為先決條件，編制時(shí)將項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程為主軸線，以各流程的大綱為主，加入各流程工作的詳細(xì)操作及管理控制內(nèi)容。我們編制的原則是以目前公司運(yùn)作的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，盡量做到宜懂實(shí)用，目的是希望本手冊(cè)能進(jìn)一步完善公司的內(nèi)部基礎(chǔ)建設(shè)，更能在公司以后各項(xiàng)工作的實(shí)際運(yùn)作中能起到一定引導(dǎo)作用。我們也憧憬在各方面的合理的建議下,能將本手冊(cè)做到盡善盡美,但我們會(huì)更努力更用心的去完善它,努力總會(huì)有回報(bào)!*****年*月目 錄前 言 2第一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念 5一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類 5二、房地產(chǎn)開發(fā)的基本原則及要求 5三、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的條件 5四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序 6第二章：可行性研究和項(xiàng)目決策階段 7一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的根本目的 7二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的四方面研究方向 7三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究步驟 8四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 8五、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的工作階段 8六、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)效益分析 9七、項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論與建議 9第三章：建設(shè)前期準(zhǔn)備階段 10一、土地使用權(quán)的獲取及開發(fā) 10（一）、土地使用權(quán) 10（二）、土地開發(fā) 12二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 13三、確定勘察、監(jiān)理 15四、規(guī)劃設(shè)計(jì) 16五、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招投標(biāo) 22六、申辦《施工許可證》 24第四章：工程建設(shè)實(shí)施階段 26一、工程建設(shè)實(shí)施準(zhǔn)備階段 26二、工程建設(shè)實(shí)施階段 26（一）、工程進(jìn)度的控制 26（二）、工程質(zhì)量的控制 28（三）、工程成本的控制 29（四）、工程合同的控制 34第五章：項(xiàng)目銷售階段 37一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃 37二、房地產(chǎn)銷售 38三、房地產(chǎn)銷售的流程 41第六章：房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理 42一、物業(yè)管理的概念 42二、物業(yè)管理的特點(diǎn) 42三、物業(yè)管理在當(dāng)前的地位和作用 43四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 45五、物業(yè)管理費(fèi) 46第七章：附錄：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)流程 47房地產(chǎn)開發(fā)全流程 47辦理質(zhì)量監(jiān)督程序及提交資料 57辦理安全監(jiān)督程序及提交資料 57辦理建筑工程施工許可證程序及提交資料 57土地一級(jí)開發(fā)一般工作程序 58施工監(jiān)理工作的總程序 59施工組織設(shè)計(jì)審核流程 60圖紙會(huì)審監(jiān)理工作流程 61工程款支付基本程序 62工程變更管理的基本程序 63進(jìn)度控制監(jiān)理工作程序 64主體工程質(zhì)量控制流程 65單位工程驗(yàn)收基本程序 66質(zhì)量評(píng)定監(jiān)理工作程序 67建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案流程 68后 記 69第一章：房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中一項(xiàng)重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)在人們的生活中占居越來越重要的地位，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，時(shí)代越進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)的范圍越廣，程度越深，內(nèi)容越豐富。一、房地產(chǎn)開發(fā)的種類：房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對(duì)已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對(duì)土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動(dòng)。就房屋開發(fā)而言，一般包括四個(gè)層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開