【正文】 l 項(xiàng)目管理架構(gòu)l 組織模式l 責(zé)權(quán)利關(guān)系l 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及目標(biāo)管理第二章 項(xiàng)目開發(fā)工作流程l 項(xiàng)目開發(fā)工作流程網(wǎng)絡(luò)圖l 項(xiàng)目開發(fā)工作流程詳圖 第三章 工作職能及崗位職責(zé)l 項(xiàng)目公司工作職能l 項(xiàng)目公司崗位職責(zé) 項(xiàng)目副總崗位職責(zé)總工崗位職責(zé) 工程管理部總體職責(zé)及各崗位職責(zé) 第四章 與相關(guān)職能部門的工作銜接l 原則l 工作銜接部門及工作內(nèi)容l 工作銜接責(zé)任表第五章 項(xiàng)目公司工作流程及任務(wù)責(zé)任分配l 工作任務(wù)表(附)第一章 項(xiàng)目管理總則一、項(xiàng)目管理架構(gòu)公司實(shí)行以項(xiàng)目為中心的項(xiàng)目管理體制，即項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展的組織、協(xié)調(diào)、執(zhí)行、控制，其他職能部門提供相關(guān)的服務(wù)與支持。二、組織模式項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)制:一般情況下，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作采取項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)制，在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)成立。項(xiàng)目公司設(shè)置項(xiàng)目副總經(jīng)理，成員一般包括總工程師、前期部經(jīng)理、成本管理部成本經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理（副經(jīng)理）、市政工程師、水暖工程師、電力工程師、土建工程師、行政管理部經(jīng)理（副經(jīng)理）、行政助理、財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)、出納。項(xiàng)目公司指定專人或團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作,其他職能部門對(duì)項(xiàng)目公司工作提供支持與服務(wù)。項(xiàng)目公司組織架構(gòu)圖項(xiàng)目副總經(jīng)理成本管理部前期開發(fā)部工程管理部財(cái) 務(wù)部行政管理部 十市政工程師成本主管經(jīng)理主管電氣工程師水暖工程師土建工程師工程部經(jīng)理出納會(huì)計(jì)行政助理行政經(jīng)理實(shí)行項(xiàng)目公司制的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目副總由公司統(tǒng)一管理，所有其他人員按照業(yè)務(wù)系統(tǒng)由公司專業(yè)部門歸口管理。項(xiàng)目公司成立時(shí)由項(xiàng)目副總提出人員配置方案及具體進(jìn)入項(xiàng)目公司的時(shí)間要求，在各職能部門協(xié)商后，由人力資源部辦理調(diào)配手續(xù)，各專業(yè)人員在項(xiàng)目結(jié)束后回到歸口專業(yè)部門或調(diào)配到其他項(xiàng)目公司工作。三、責(zé)權(quán)利關(guān)系項(xiàng)目副總承擔(dān)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)責(zé)任，項(xiàng)目副總根據(jù)總經(jīng)理的授權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)責(zé)任中的一部分；項(xiàng)目工程部經(jīng)理承擔(dān)本項(xiàng)目的專業(yè)責(zé)任，負(fù)責(zé)從專業(yè)角度向項(xiàng)目總經(jīng)理、項(xiàng)目副總提供方案建議，當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)問題時(shí)，該項(xiàng)目總經(jīng)理和該項(xiàng)目副總均承擔(dān)全部責(zé)任，屬專業(yè)問題工程部經(jīng)理承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。職能部門與項(xiàng)目公司的關(guān)系：項(xiàng)目副總負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目公司各專業(yè)人員圍繞項(xiàng)目開展工作。職能部門負(fù)責(zé)進(jìn)行專業(yè)業(yè)務(wù)管理，即組織進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，提供專業(yè)支持、服務(wù)等。專業(yè)人員首先要服從項(xiàng)目工作安排，當(dāng)職能部門的專業(yè)人員從專業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目副總的決策有異議時(shí)可由職能部門經(jīng)理與項(xiàng)目副總進(jìn)行協(xié)調(diào)；職能部門經(jīng)理與項(xiàng)目副總意見不一致時(shí)，由公司總經(jīng)理協(xié)調(diào)。四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及目標(biāo)管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)公司確定的進(jìn)度、質(zhì)量、預(yù)算、客戶服務(wù)和創(chuàng)新目標(biāo)。（一）進(jìn)度進(jìn)度計(jì)劃的制定及審批項(xiàng)目公司依據(jù)公司項(xiàng)目管理部制定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃。由工程管理部制定專業(yè)施工控制計(jì)劃。計(jì)劃調(diào)整及審批影響到項(xiàng)目總體計(jì)劃和年度計(jì)劃的調(diào)整由集團(tuán)副總裁、項(xiàng)目總經(jīng)理、副總批準(zhǔn)，影響到項(xiàng)目月度計(jì)劃的調(diào)整由項(xiàng)目副總批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)發(fā)各職能部門，如職能部門對(duì)調(diào)整有異議，可及時(shí)向項(xiàng)目副總反饋。計(jì)劃的執(zhí)行項(xiàng)目副總負(fù)責(zé)執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)執(zhí)行專業(yè)計(jì)劃。過程監(jiān)督項(xiàng)目副總負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常具體監(jiān)督工作，集團(tuán)、區(qū)域總部通過上報(bào)的周報(bào)、月報(bào)、例會(huì)紀(jì)要和集團(tuán)、區(qū)域總部所規(guī)定的監(jiān)察程序和方法對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督。考核評(píng)價(jià)項(xiàng)目副總負(fù)責(zé)考評(píng)項(xiàng)目公司人員的工作進(jìn)度，集團(tuán)、區(qū)域總部負(fù)責(zé)考評(píng)項(xiàng)目的總體進(jìn)度。（二）質(zhì)量質(zhì)量包括設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程質(zhì)量。設(shè)計(jì)質(zhì)量由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督，關(guān)鍵點(diǎn)的設(shè)計(jì)質(zhì)量評(píng)價(jià)由項(xiàng)目副總經(jīng)理、工程部經(jīng)理組織專家進(jìn)行評(píng)議。工程質(zhì)量由項(xiàng)目公司監(jiān)督監(jiān)理公司對(duì)施工單位進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)理和直接監(jiān)督施工單位，項(xiàng)目公司工程管理部對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)控體系運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行監(jiān)督。（三）預(yù)算預(yù)算的制訂及審批項(xiàng)目副總組織項(xiàng)目公司編制項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)算、年度預(yù)算，經(jīng)項(xiàng)目管理部、成本管理部、財(cái)務(wù)部審核并報(bào)總經(jīng)理、集團(tuán)審批后執(zhí)行。預(yù)算的調(diào)整與審批項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)算、年度預(yù)算的調(diào)整由項(xiàng)目副總組織，經(jīng)成本管理部、財(cái)務(wù)部審核后報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理、集團(tuán)審批。項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行項(xiàng)目公司分配項(xiàng)目開發(fā)各階段、各專業(yè)的預(yù)算指標(biāo)，執(zhí)行批準(zhǔn)預(yù)算計(jì)劃。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入以預(yù)算收入為目標(biāo)，項(xiàng)目的成本控制以預(yù)算成本為依據(jù)。項(xiàng)目預(yù)算的監(jiān)督項(xiàng)目副總負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況，成本管理部對(duì)各項(xiàng)目公司預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督。 項(xiàng)目預(yù)算的考評(píng)集團(tuán)、區(qū)域總部對(duì)項(xiàng)目預(yù)算、成本控制情況進(jìn)行考評(píng)。（四）客戶服務(wù)客戶服務(wù)部對(duì)各項(xiàng)目客戶服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督。(五)創(chuàng)新項(xiàng)目公司在項(xiàng)目的建筑、技術(shù)、工程管理、銷售、物業(yè)管理等方面提出創(chuàng)新概念和計(jì)劃，報(bào)區(qū)域總部審批。第二章 項(xiàng)目開發(fā)工作流程53項(xiàng)目開發(fā)工作流程網(wǎng)絡(luò)圖過程關(guān)鍵點(diǎn)驗(yàn)收申報(bào)審定方案委托交通影響分析辦理開工證取得竣工備案表施工圖審查取得建設(shè)規(guī)劃許可證申報(bào)建設(shè)規(guī)劃許可證取得用地規(guī)劃許可證釘樁申報(bào)用地規(guī)劃許可證取得審定方案取得規(guī)劃意見書申報(bào)規(guī)劃意見書立項(xiàng)代可研批復(fù)BA施工建設(shè)產(chǎn)權(quán)辦理入住辦理接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收物業(yè)管理開工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)技術(shù)應(yīng)用設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)產(chǎn)品策劃產(chǎn)品定位投標(biāo)、簽約投資決策合同條款標(biāo)書條件深入測(cè)算分析初步測(cè)算分析看地ECF小市政管網(wǎng)設(shè)計(jì)綜合小市政專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)D銷售資料銷售策劃宣傳推廣銷售簽約房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程：A內(nèi)部立項(xiàng)（土地采購(gòu)）B產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)及前期手續(xù)C施工D銷售E交付使用F物業(yè)管理（客戶服務(wù)貫穿開發(fā)設(shè)計(jì)至物業(yè)管理各個(gè)階段）取得規(guī)劃方案成果紅線外市政協(xié)議申報(bào)市政規(guī)劃方案取得方案咨詢成果市政方案咨詢大市政設(shè)計(jì)綜合大市政規(guī)劃許可證大市政專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)大市政開工證辦理銷售證辦理土地證客戶服務(wù)第三章 工作職能及崗位職責(zé)一、 項(xiàng)目公司工作職能（一）投資策劃 制定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃。對(duì)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行分析，提供各方面成本的控制指標(biāo)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目總目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃?？傔M(jìn)度計(jì)劃是各階段進(jìn)度的控制依據(jù)，各階段進(jìn)度是相互銜接不可分割的，必須依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及資金運(yùn)作的要求進(jìn)行編制。 對(duì)項(xiàng)目資金流量進(jìn)行預(yù)測(cè)和合理計(jì)劃。確定啟動(dòng)資金的數(shù)額，制定資金的投入計(jì)劃與資金回籠計(jì)劃。 在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)項(xiàng)目的資金流量進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，根據(jù)計(jì)劃控制項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的收支，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際的收支與計(jì)劃的差異，以便采取適當(dāng)措施及時(shí)糾偏。 （二）從設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工到驗(yàn)收的監(jiān)控 建立項(xiàng)目品質(zhì)監(jiān)控體系（1）進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)。 （2）組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場(chǎng)，提高對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的感性認(rèn)識(shí)，同時(shí)避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際，與現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境不協(xié)調(diào)。 （3）實(shí)行定量限額設(shè)計(jì)，使工程預(yù)算數(shù)額不超出投資計(jì)劃。（4）組織設(shè)計(jì)評(píng)審小組對(duì)各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，評(píng)審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段。評(píng)審小組由項(xiàng)目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對(duì)設(shè)計(jì)提出全面的意見。（5）安排合理的設(shè)計(jì)進(jìn)度，使出圖的時(shí)間與招標(biāo)、施工計(jì)劃吻合。 （6）通過合同明確規(guī)定設(shè)計(jì)的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲方法。并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過程中親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。 建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系（1）設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度； （2）施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、材料設(shè)備招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程招標(biāo)計(jì)劃、施工臨時(shí)水電安裝進(jìn)度計(jì)劃、施工臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃、辦理施工前手續(xù)計(jì)劃； （3）施工進(jìn)度計(jì)劃：主要包括土建施工進(jìn)度計(jì)劃、水電設(shè)備安裝進(jìn)度計(jì)劃、材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃；（4）配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃：主要包括永久供水供電報(bào)裝及施工進(jìn)度計(jì)劃、電信工程進(jìn)度計(jì)劃、防盜系統(tǒng)工程進(jìn)度計(jì)劃、有線電視工程進(jìn)度計(jì)劃、煤氣工程進(jìn)度計(jì)劃、市政工程進(jìn)度計(jì)劃、綠化園林工程進(jìn)度計(jì)劃等。 建立完善的項(xiàng)目投資監(jiān)控體制。（1）建設(shè)用地成本：包括土地有償使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等； （2）工程建設(shè)成本：包括土建費(fèi)、水電設(shè)備安裝費(fèi)、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、檔案保證金、勞動(dòng)保險(xiǎn)金等； （3）銷售費(fèi)用：主要包括銷售營(yíng)業(yè)稅、所得稅、售樓中介費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等； （4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：主要包括貸款利息、資金運(yùn)作利息等。首先根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)編制投資計(jì)劃及各項(xiàng)成本控制指標(biāo)。在各項(xiàng)費(fèi)用中，一類是由政府有關(guān)部門收取的，如地價(jià)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，這些費(fèi)用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定計(jì)算出來(lái)；另一類是支付給各施工單位、服務(wù)單位的工程費(fèi)及服務(wù)費(fèi)，這些費(fèi)用準(zhǔn)確測(cè)算起來(lái)比較困難，需要根據(jù)概算指標(biāo)、市場(chǎng)情況等因素進(jìn)行測(cè)算。將各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃、合同價(jià)款及實(shí)際支付情況及時(shí)進(jìn)行對(duì)照，對(duì)部分超支費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整；