【正文】 l 項目管理架構(gòu)l 組織模式l 責權(quán)利關(guān)系l 項目開發(fā)經(jīng)營目標及目標管理第二章 項目開發(fā)工作流程l 項目開發(fā)工作流程網(wǎng)絡(luò)圖l 項目開發(fā)工作流程詳圖 第三章 工作職能及崗位職責l 項目公司工作職能l 項目公司崗位職責 項目副總崗位職責總工崗位職責 工程管理部總體職責及各崗位職責 第四章 與相關(guān)職能部門的工作銜接l 原則l 工作銜接部門及工作內(nèi)容l 工作銜接責任表第五章 項目公司工作流程及任務(wù)責任分配l 工作任務(wù)表(附)第一章 項目管理總則一、項目管理架構(gòu)公司實行以項目為中心的項目管理體制，即項目公司負責項目發(fā)展的組織、協(xié)調(diào)、執(zhí)行、控制，其他職能部門提供相關(guān)的服務(wù)與支持。二、組織模式項目公司負責制:一般情況下，公司房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作采取項目公司負責制，在項目啟動時成立。項目公司設(shè)置項目副總經(jīng)理，成員一般包括總工程師、前期部經(jīng)理、成本管理部成本經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理（副經(jīng)理）、市政工程師、水暖工程師、電力工程師、土建工程師、行政管理部經(jīng)理（副經(jīng)理）、行政助理、財務(wù)部會計、出納。項目公司指定專人或團隊負責項目工作,其他職能部門對項目公司工作提供支持與服務(wù)。項目公司組織架構(gòu)圖項目副總經(jīng)理成本管理部前期開發(fā)部工程管理部財 務(wù)部行政管理部 十市政工程師成本主管經(jīng)理主管電氣工程師水暖工程師土建工程師工程部經(jīng)理出納會計行政助理行政經(jīng)理實行項目公司制的項目公司，項目副總由公司統(tǒng)一管理，所有其他人員按照業(yè)務(wù)系統(tǒng)由公司專業(yè)部門歸口管理。項目公司成立時由項目副總提出人員配置方案及具體進入項目公司的時間要求，在各職能部門協(xié)商后，由人力資源部辦理調(diào)配手續(xù)，各專業(yè)人員在項目結(jié)束后回到歸口專業(yè)部門或調(diào)配到其他項目公司工作。三、責權(quán)利關(guān)系項目副總承擔項目的經(jīng)營責任，項目副總根據(jù)總經(jīng)理的授權(quán)承擔項目經(jīng)營責任中的一部分；項目工程部經(jīng)理承擔本項目的專業(yè)責任，負責從專業(yè)角度向項目總經(jīng)理、項目副總提供方案建議，當項目出現(xiàn)問題時，該項目總經(jīng)理和該項目副總均承擔全部責任，屬專業(yè)問題工程部經(jīng)理承擔相應(yīng)責任。職能部門與項目公司的關(guān)系：項目副總負責組織項目公司各專業(yè)人員圍繞項目開展工作。職能部門負責進行專業(yè)業(yè)務(wù)管理，即組織進行業(yè)務(wù)培訓，對項目公司進行專業(yè)指導(dǎo)，提供專業(yè)支持、服務(wù)等。專業(yè)人員首先要服從項目工作安排，當職能部門的專業(yè)人員從專業(yè)角度對項目副總的決策有異議時可由職能部門經(jīng)理與項目副總進行協(xié)調(diào)；職能部門經(jīng)理與項目副總意見不一致時，由公司總經(jīng)理協(xié)調(diào)。四、項目開發(fā)經(jīng)營目標及目標管理項目開發(fā)經(jīng)營目標是實現(xiàn)公司確定的進度、質(zhì)量、預(yù)算、客戶服務(wù)和創(chuàng)新目標。（一）進度進度計劃的制定及審批項目公司依據(jù)公司項目管理部制定項目總體開發(fā)計劃。由工程管理部制定專業(yè)施工控制計劃。計劃調(diào)整及審批影響到項目總體計劃和年度計劃的調(diào)整由集團副總裁、項目總經(jīng)理、副總批準，影響到項目月度計劃的調(diào)整由項目副總批準后轉(zhuǎn)發(fā)各職能部門，如職能部門對調(diào)整有異議，可及時向項目副總反饋。計劃的執(zhí)行項目副總負責執(zhí)行項目計劃，工程部經(jīng)理負責執(zhí)行專業(yè)計劃。過程監(jiān)督項目副總負責項目的日常具體監(jiān)督工作，集團、區(qū)域總部通過上報的周報、月報、例會紀要和集團、區(qū)域總部所規(guī)定的監(jiān)察程序和方法對各項目進度進行監(jiān)督?？己嗽u價項目副總負責考評項目公司人員的工作進度，集團、區(qū)域總部負責考評項目的總體進度。（二）質(zhì)量質(zhì)量包括設(shè)計質(zhì)量、工程質(zhì)量。設(shè)計質(zhì)量由設(shè)計管理部負責監(jiān)督，關(guān)鍵點的設(shè)計質(zhì)量評價由項目副總經(jīng)理、工程部經(jīng)理組織專家進行評議。工程質(zhì)量由項目公司監(jiān)督監(jiān)理公司對施工單位進行質(zhì)量監(jiān)理和直接監(jiān)督施工單位，項目公司工程管理部對工程質(zhì)量監(jiān)控體系運轉(zhuǎn)情況進行監(jiān)督。（三）預(yù)算預(yù)算的制訂及審批項目副總組織項目公司編制項目批準預(yù)算、年度預(yù)算，經(jīng)項目管理部、成本管理部、財務(wù)部審核并報總經(jīng)理、集團審批后執(zhí)行。預(yù)算的調(diào)整與審批項目批準預(yù)算、年度預(yù)算的調(diào)整由項目副總組織，經(jīng)成本管理部、財務(wù)部審核后報項目總經(jīng)理、集團審批。項目預(yù)算的執(zhí)行項目公司分配項目開發(fā)各階段、各專業(yè)的預(yù)算指標，執(zhí)行批準預(yù)算計劃。項目的經(jīng)營收入以預(yù)算收入為目標，項目的成本控制以預(yù)算成本為依據(jù)。項目預(yù)算的監(jiān)督項目副總負責監(jiān)督項目預(yù)算執(zhí)行情況，成本管理部對各項目公司預(yù)算執(zhí)行情況進行監(jiān)督。 項目預(yù)算的考評集團、區(qū)域總部對項目預(yù)算、成本控制情況進行考評。（四）客戶服務(wù)客戶服務(wù)部對各項目客戶服務(wù)工作進行監(jiān)督。(五)創(chuàng)新項目公司在項目的建筑、技術(shù)、工程管理、銷售、物業(yè)管理等方面提出創(chuàng)新概念和計劃，報區(qū)域總部審批。第二章 項目開發(fā)工作流程53項目開發(fā)工作流程網(wǎng)絡(luò)圖過程關(guān)鍵點驗收申報審定方案委托交通影響分析辦理開工證取得竣工備案表施工圖審查取得建設(shè)規(guī)劃許可證申報建設(shè)規(guī)劃許可證取得用地規(guī)劃許可證釘樁申報用地規(guī)劃許可證取得審定方案取得規(guī)劃意見書申報規(guī)劃意見書立項代可研批復(fù)BA施工建設(shè)產(chǎn)權(quán)辦理入住辦理接管驗收竣工驗收物業(yè)管理開工準備施工圖設(shè)計初步設(shè)計技術(shù)應(yīng)用設(shè)計方案設(shè)計產(chǎn)品策劃產(chǎn)品定位投標、簽約投資決策合同條款標書條件深入測算分析初步測算分析看地ECF小市政管網(wǎng)設(shè)計綜合小市政專業(yè)施工圖設(shè)計D銷售資料銷售策劃宣傳推廣銷售簽約房地產(chǎn)項目開發(fā)流程：A內(nèi)部立項（土地采購）B產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計及前期手續(xù)C施工D銷售E交付使用F物業(yè)管理（客戶服務(wù)貫穿開發(fā)設(shè)計至物業(yè)管理各個階段）取得規(guī)劃方案成果紅線外市政協(xié)議申報市政規(guī)劃方案取得方案咨詢成果市政方案咨詢大市政設(shè)計綜合大市政規(guī)劃許可證大市政專業(yè)施工圖設(shè)計大市政開工證辦理銷售證辦理土地證客戶服務(wù)第三章 工作職能及崗位職責一、 項目公司工作職能（一）投資策劃 制定項目總體開發(fā)計劃。對項目的投資成本進行分析，提供各方面成本的控制指標。對項目進度進行分析，確定項目總目標進度計劃?？傔M度計劃是各階段進度的控制依據(jù)，各階段進度是相互銜接不可分割的，必須依據(jù)項目開發(fā)的特點及資金運作的要求進行編制。 對項目資金流量進行預(yù)測和合理計劃。確定啟動資金的數(shù)額，制定資金的投入計劃與資金回籠計劃。 在項目實施過程中對項目的資金流量進行動態(tài)監(jiān)控，根據(jù)計劃控制項目開發(fā)費用的收支，及時發(fā)現(xiàn)實際的收支與計劃的差異，以便采取適當措施及時糾偏。 （二）從設(shè)計、報建、施工到驗收的監(jiān)控 建立項目品質(zhì)監(jiān)控體系（1）進行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標，從中選擇最佳方案，由中標單位負責項目的施工圖設(shè)計任務(wù)。 （2）組織設(shè)計人員踏勘現(xiàn)場，提高對現(xiàn)場的感性認識，同時避免設(shè)計圖紙脫離實際，與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。 （3）實行定量限額設(shè)計，使工程預(yù)算數(shù)額不超出投資計劃。（4）組織設(shè)計評審小組對各個專業(yè)的設(shè)計進行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計階段。評審小組由項目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負責人及各專業(yè)的專家組成，對設(shè)計提出全面的意見。（5）安排合理的設(shè)計進度，使出圖的時間與招標、施工計劃吻合。 （6）通過合同明確規(guī)定設(shè)計的職責，規(guī)定設(shè)計質(zhì)量獎懲方法。并要求項目負責人必須在工程進展過程中親臨現(xiàn)場對施工進行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。 建立完善的進度計劃及監(jiān)控體系（1）設(shè)計報建進度計劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計及報建進度、單體方案設(shè)計及報建進度、單體施工圖設(shè)計及報建進度、市政園林設(shè)計及報建進度； （2）施工準備階段進度計劃：主要內(nèi)容包括工程招投標進度計劃、材料設(shè)備招投標進度計劃、分項工程招標計劃、施工臨時水電安裝進度計劃、施工臨時設(shè)施進度計劃、辦理施工前手續(xù)計劃； （3）施工進度計劃：主要包括土建施工進度計劃、水電設(shè)備安裝進度計劃、材料設(shè)備進場計劃；（4）配套設(shè)施工程進度計劃：主要包括永久供水供電報裝及施工進度計劃、電信工程進度計劃、防盜系統(tǒng)工程進度計劃、有線電視工程進度計劃、煤氣工程進度計劃、市政工程進度計劃、綠化園林工程進度計劃等。 建立完善的項目投資監(jiān)控體制。（1）建設(shè)用地成本：包括土地有償使用費、征地拆遷費等； （2）工程建設(shè)成本：包括土建費、水電設(shè)備安裝費、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費、設(shè)計監(jiān)理費、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、檔案保證金、勞動保險金等； （3）銷售費用：主要包括銷售營業(yè)稅、所得稅、售樓中介費、廣告宣傳費等； （4）財務(wù)費用：主要包括貸款利息、資金運作利息等。首先根據(jù)項目的特點編制投資計劃及各項成本控制指標。在各項費用中，一類是由政府有關(guān)部門收取的，如地價、配套設(shè)施建設(shè)費、人防易地建設(shè)費、營業(yè)稅、所得稅等，這些費用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定計算出來；另一類是支付給各施工單位、服務(wù)單位的工程費及服務(wù)費，這些費用準確測算起來比較困難，需要根據(jù)概算指標、市場情況等因素進行測算。將各項費用支出計劃、合同價款及實際支付情況及時進行對照，對部分超支費用進行調(diào)整；