【正文】 長春南部都市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)乙六路（南湖中街）公共租賃住房項目可行性研究報告（修改版） 長春市建筑設(shè)計研究院有限公司二○一一年六月目 錄第一章 總 論 1 1 1 1 2 3 4 7第二章 項目選址及建設(shè)條件 10 10二、該項目拆遷范圍內(nèi)住戶和公企統(tǒng)計數(shù)據(jù) 10三、拆遷補償金額 10 11 12第三章 建設(shè)方案 17 17 18 19 24 28 33 35第四章 節(jié)能 39 39 42 44第五章 環(huán)境影響分析 4執(zhí)行標準 45 45 46 47 49第六章 項目管理和進度安排 50 50 50第七章 工程招標 54 54 54 54第八章 投資估算與資金籌措 57 57 57 59 59第九章 財務(wù)分析 66 66 66 67 68第十章 社會影響分析 69 69 69 70 70第十一章 可行性研究結(jié)論 71附件：（220000201100039號）（長發(fā)改審批字【2011】262號）（長安組辦【2011】10號）附圖： 第一章總論第一章 總 論長春南部都市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)乙六路（南湖中街）公共租賃住房項目長春潤德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長春市綠園區(qū)富民大街1888號229 230室趙文杰新建長春市建筑設(shè)計研究院有限公司工程咨詢資質(zhì)編號：工咨甲 10820080005長春潤德房地產(chǎn)有限公司是2010年3月，經(jīng)長春市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、長春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、長春市工商行政管理局批準成立的由長春潤德投資集團有限公司出資設(shè)立的國有獨資有限責任公司。該房地產(chǎn)項目為該公司成立以來的第一個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。1.《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)〔2007〕24號；2.《吉林省人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》吉政發(fā)〔2007〕37號；3.《長春市人民政府保障性住房建設(shè)與管理辦法》（長市房改字〔2007〕1號）；》（長府發(fā)〔2008〕26號）；（220000201100039號）（長發(fā)改審批字【2011】262號）（長安組辦【2011】10號）、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建標〔2000〕205號）；10.《吉林省公共租賃住房管理暫行辦法》、法規(guī)、文件；；、數(shù)據(jù)。本可行性研究報告對位于丙六十七路以東，南湖中街以西，丙五十路以南。對項目的建設(shè)提出理由、規(guī)模、方案以及投資估算等進行了研究。目前城鎮(zhèn)住房矛盾主要集中在部分中低收入家庭，和大批中下層的“新城鎮(zhèn)居民”，政府將把住房擺在民生的重要方面。在以市場機制分配住房日益成為我國住房制度的基礎(chǔ)和房價持續(xù)高位運行的情況下，政府劃出土地，社會投入巨額資金，建立社會保障性住房制度，力求建立長效機制，不僅有利于構(gòu)建和諧社會，讓中低收入者享受經(jīng)濟發(fā)展的成果，而且從政策和制度創(chuàng)新的角度看，意義更為深遠。2008年12月22日長春市人民政府“關(guān)于加快保障型住房建設(shè)解決城市低收入家庭住房困難的實施意見”中指出：加快保障型住房建設(shè)，解決低收入家庭住房困難,是重要的民生工作，是各級政府的重要職責，對于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護社會穩(wěn)定具有十分重要的意義。各級政府和市政府有關(guān)部門要進一步提高認識,統(tǒng)一思想，積極推進，切實把這項工作落到實處。按照國務(wù)院“關(guān)于擴大內(nèi)需，加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租公租住房建設(shè)的支持力度，用3年時間解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難”的要求，我市要進一步完善多層次、多渠道解決低收入家庭住房困難的住房保障體系。2011年，將建設(shè)1萬套公共租賃住房和600套廉租住房。并拆除317棟D級危險房屋，通過異地安置、臨時安置、租房補貼等方式，妥善安置被拆除房屋居民。同時，還將完成200萬平方米以上未登記房屋確權(quán)工作。本公租住房項目對于長春市經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定以及改善中低收入人群的居住條件都具有重要意義；符合國家、地方關(guān)于公租住房開發(fā)建設(shè)政策，是實現(xiàn)公租住房建設(shè)規(guī)劃的一項重要工程。本項目擬建于丙六十七路以東，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北的規(guī)劃用地范圍內(nèi)。、內(nèi)容南湖中街公租房建設(shè)項目，本項目為A、B兩個地塊同時建設(shè)，，（，,物業(yè)面積為761m2,）。序號地塊占地（ha）住宅(m2)公建（m2）地下車庫（m2）合計(m2)1A區(qū)2B區(qū)114789163693合計項目建筑最大建筑高度為54米，本項目建設(shè)地上建筑物24棟，其中：住宅樓7棟，商住樓15棟，幼兒園1棟，燃氣調(diào)壓站1座，地下構(gòu)筑2處（A、B區(qū)各設(shè)置地下車庫一處）。項目可容納居住戶數(shù)約3743戶，全部為90m2以下住戶，居住人口約11979人。戶型明細戶型 面積m2套數(shù)套數(shù)比例面積比例小于50935501871%%50551502%%558027380370%%合計3743 m2，用途為小區(qū)地下車庫，不考慮人防工程，項目人防工程采用異地建設(shè)方式，人防工程面積按高層住宅的基底面積+多層住宅總建筑面積的5%計算，人防總面積為12500 m2。項目供水水源由前進大街的城市供水管網(wǎng)引入，供水管徑為DN400。供水系統(tǒng)采用地下室生活水池與變頻生活泵聯(lián)合供水系統(tǒng)。本項目A、B兩個地塊共用一個水泵房，設(shè)置于負荷中心的B15地下建筑。水泵房按照建筑規(guī)模、建筑高度和用水量，分高、中、低三個區(qū)設(shè)置水泵機組，其中16層為低區(qū)，712為中區(qū)，1218層為高區(qū)。本項目電力引自前進大街現(xiàn)有的供電線路，電源電壓為10KV，經(jīng)箱變輸出電壓等級220V/380V。根據(jù)本次評估對電力消耗的計算，按照本報告第五章各用能系統(tǒng)用電計算參數(shù)的取值，%，小區(qū)內(nèi)設(shè)置11臺630KVA的箱式變壓器，分別于A區(qū)、B區(qū)電力負荷中心，A區(qū)設(shè)置5臺，B區(qū)設(shè)置6臺?？梢詽M足區(qū)域內(nèi)包括照明應(yīng)急用電需要。變壓器接近負荷中心，并靠近電源側(cè)。項目采用熱源為長春市熱電三廠集中供熱管網(wǎng)。熱源引自南湖中街城市的熱力管網(wǎng)，供回水管徑為DN300，距離不超過200m，管線沿項目區(qū)道路直埋敷設(shè)。項目一次管網(wǎng)熱媒溫度為100/80℃熱水，項目采用散熱器采暖方式，其二次網(wǎng)供熱熱媒選用85/60℃熱水。集中供熱采用區(qū)域鍋爐房，本項目AB兩個地塊共設(shè)一個換熱站，位于熱負荷中心的B15地下建筑內(nèi)，建筑面積為300m2。換熱站按照建筑規(guī)模與建筑高度，分高、中、低三個區(qū)設(shè)置換熱機組，其中16層為低區(qū)，低區(qū)采暖面積約為11萬m2,712為中區(qū)，中區(qū)采暖面積約為8萬m2,1218層為高區(qū),高區(qū)采暖面積約為8萬m2。項目燃氣氣源引自長春市燃氣公司前進大街城市的天然氣中壓管網(wǎng)，管徑DE300，調(diào)壓站設(shè)在居民用戶較集中的地方。項目位于長春南部都市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，本項目所選擇地塊周圍已規(guī)劃等多條道路環(huán)繞，交通便利，可以滿足施工、運營過程中的運輸需求。項目范圍內(nèi)運輸條件較好，水泥、鋼材等建筑材料當?shù)鼐商峁＝?jīng)估算， 萬元，擬采取申請國家補助資金及地方配套兩種方式解決，所有建設(shè)資金將根據(jù)項目實施進度的要求，逐步投入。主要技術(shù)經(jīng)濟指標表項目單位設(shè)計指標備注ham2其中 m2,m2A ,B區(qū)16369m2m2，m2戶3743人11979m規(guī)劃控制指標＜65H滿足規(guī)劃控制指標多層對內(nèi)，對外；高層滿足大寒日2小時規(guī)劃控制指標合計＜（計算公式為地上計容面積247。占地面積）%規(guī)劃控制指標＞30%%18%規(guī)劃控制指標 ＜30（計算公式為地上建筑物占地面積247?？傉嫉孛娣e）　　　 90m2以下戶型面積m2戶型面積均在90m2以下 90m2以下戶型套數(shù)套3743占住宅總套數(shù)的100％萬元 萬元萬元萬元萬元月24　79第二章 項目選址及建設(shè)條件第二章 項目選址及建設(shè)條件項目建設(shè)單位已取得土地使用權(quán)，取得方式為劃撥。一、該項目安置拆遷范圍及來源，現(xiàn)剩余居民10戶，因補償價格低未達成協(xié)議。，分別為：長春市聯(lián)君塑鋼制品廠、長春是南關(guān)區(qū)幸福鄉(xiāng)八一村委會、長春市八一保溫材料長、長春吉榆豆制品有限責任公司、長春市凱天機械有限公司、長春市乾旺有限公司（魚塘）。二、該項目拆遷范圍內(nèi)住戶和公企統(tǒng)計數(shù)據(jù)該項目拆遷范圍內(nèi)共補償安置456戶，其中有證房屋120戶，獨立無證房屋330戶，公企6戶。，其中:。（民房包括：浮房、偏廈、門斗等）三、拆遷補償金額本項目主要為征地及拆遷補償費，合計費用為33000萬元，其中征地費用18225萬元，拆遷補償費為14775萬元，拆遷范圍內(nèi)所有住戶及公企主要采取貨幣補償?shù)姆绞剑ū卷椖坎疬w補償依據(jù)《長春市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》長春市政府第27號政府令）。本項目擬建于丙六十七路以東，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北的區(qū)域內(nèi)。南湖中街公租房建設(shè)項目，本項目為A、B兩個地塊同時建設(shè)，，（，,物業(yè)面積為761m2,）。A、B區(qū)建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容如下表：序號地塊占地（ha）住宅(m2)公建（m2）地下車庫（m2）合計(m2)1A區(qū)2B區(qū)114789163693合計項目建筑最大建筑高度為54米，本項目建設(shè)地上建筑物24棟，其中：住宅樓7棟，商住樓15棟，幼兒園1棟，燃氣調(diào)壓站1座，地下構(gòu)筑2處（A、B區(qū)各設(shè)置地下車庫一處）。項目可容納居住戶數(shù)約3743戶，全部為90m2以下住戶，居住人口約11979人。目前已經(jīng)開始進行場地平整等前期工作。（1）氣候條件長春市屬溫帶大陸性季風氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風交替，氣溫變化劇烈，有風沙。（2）氣象參數(shù)年平均氣壓:絕對最高氣溫:℃絕對最低氣溫:℃年平均氣溫:℃采暖室外設(shè)計溫度:℃年平均相對濕度:68%年平均降雨量:65Omm年最大凍結(jié)深度:169cm主導風向:冬季西北、夏季西南年平均風速:最大風速:根據(jù)該項目《巖土工程勘察報告》，擬建場地地形、地貌及地層條件如下：場地位于長春南部新城開發(fā)區(qū)丙六十七路以東，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北的區(qū)域內(nèi)，場區(qū)地勢高差變化較大。擬建場地地貌位于松遼平原臺地地貌單元，在擬建區(qū)域內(nèi)有天然形成的小湖，擬建場區(qū)在南關(guān)環(huán)衛(wèi)處周圍為垃圾填埋區(qū)，垃圾填埋深度約10米，深處達14米，垃圾填埋區(qū)周圍地下水水質(zhì)被污染，呈弱酸性，地層結(jié)構(gòu)：上部為雜填土及粘性土，下部為白堊紀粉砂巖與泥巖互層。、地層結(jié)構(gòu)及巖土性質(zhì)描述擬建場地屬于臺地地貌單元，主要地層描述如下：第①層，雜填土，主要為生活垃圾組成，局部為建筑垃圾，結(jié)構(gòu)松散，密度不均。生活垃圾經(jīng)長時間埋藏，產(chǎn)生沼氣，對人體有較大危害，受人為活動影響，該層厚度變化較大，分布不均，—。第①1層，新近代沉積粉質(zhì)粘土，黑色，灰色，灰黑色，軟塑至流塑狀態(tài)，飽和，高壓縮性，局部含有機質(zhì)，—。第②層，粉質(zhì)粘土，褐黃色，局部灰黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第③層，粉質(zhì)粘土，褐黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第④層，粉質(zhì)粘土，褐黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第⑤1層，粉質(zhì)粘土，灰黃色，灰色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第⑤層，粉質(zhì)粘土，褐黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第⑥層，粘土，褐黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第⑦層，粘土，褐黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第⑧層，全風化泥巖與粉砂巖互層，黃綠色，灰綠色，棕紅色，泥巖全風化呈硬塑狀態(tài)的粘土狀，粉砂巖風化呈粉砂狀，遇水軟化，具有崩解性，泥巖標貫擊數(shù)小于50擊。第⑨層,強風化泥巖與粉砂巖互層，棕紅色，黃綠色，灰綠色，泥巖強風化呈硬塑狀態(tài)堅硬狀態(tài)的塊狀，粉砂巖風化呈粉砂狀，較致密，巖芯結(jié)構(gòu)強度大，不易碎，厚層狀結(jié)構(gòu)。屬于極軟巖，標貫擊數(shù)50100擊。第⑩層,中風化泥巖與粉砂巖互層，棕紅色，黃綠色，灰綠色，泥巖中風化呈堅硬致密的塊狀，厚層狀結(jié)構(gòu)，粉砂巖巖芯結(jié)構(gòu)強度大，不易碎，致密。巖石分類為V類，屬于軟巖。標貫擊數(shù)大于100擊。場區(qū)地下水屬于潛水類型，埋藏在粘性土中，主要接受大氣降水補給。， ,水位隨季節(jié)變化有升降。粉質(zhì)粘土及粘土層滲透系數(shù)較小，第⑧層全風化泥巖與粉砂巖互層及第⑨層強風化泥巖與粉砂巖互層可認為是相對隔水底板。本場地無不良地質(zhì)作用的存在。項目建設(shè)區(qū)域市政配套設(shè)施完備，包括道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、煤氣管網(wǎng)、供熱管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施，建設(shè)條件較好。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，本項目建設(shè)全部使用商品混凝土、空心砌塊。項目所需所有建筑材料均由長春市本地供應(yīng)，長春市建筑材料市場的供應(yīng)充足，可以滿足該項目的建設(shè)需要。項目位于長春市南部都市經(jīng)濟