【正文】 長(zhǎng)春南部都市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)乙六路（南湖中街）公共租賃住房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（修改版） 長(zhǎng)春市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司二○一一年六月目 錄第一章 總 論 1 1 1 1 2 3 4 7第二章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 10 10二、該項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)住戶(hù)和公企統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 10三、拆遷補(bǔ)償金額 10 11 12第三章 建設(shè)方案 17 17 18 19 24 28 33 35第四章 節(jié)能 39 39 42 44第五章 環(huán)境影響分析 4執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 45 45 46 47 49第六章 項(xiàng)目管理和進(jìn)度安排 50 50 50第七章 工程招標(biāo) 54 54 54 54第八章 投資估算與資金籌措 57 57 57 59 59第九章 財(cái)務(wù)分析 66 66 66 67 68第十章 社會(huì)影響分析 69 69 69 70 70第十一章 可行性研究結(jié)論 71附件：（220000201100039號(hào)）（長(zhǎng)發(fā)改審批字【2011】262號(hào)）（長(zhǎng)安組辦【2011】10號(hào)）附圖： 第一章總論第一章 總 論長(zhǎng)春南部都市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)乙六路（南湖中街）公共租賃住房項(xiàng)目長(zhǎng)春潤(rùn)德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司長(zhǎng)春市綠園區(qū)富民大街1888號(hào)229 230室趙文杰新建長(zhǎng)春市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司工程咨詢(xún)資質(zhì)編號(hào)：工咨甲 10820080005長(zhǎng)春潤(rùn)德房地產(chǎn)有限公司是2010年3月，經(jīng)長(zhǎng)春市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、長(zhǎng)春市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、長(zhǎng)春市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的由長(zhǎng)春潤(rùn)德投資集團(tuán)有限公司出資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司。該房地產(chǎn)項(xiàng)目為該公司成立以來(lái)的第一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。1.《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)；2.《吉林省人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見(jiàn)》吉政發(fā)〔2007〕37號(hào)；3.《長(zhǎng)春市人民政府保障性住房建設(shè)與管理辦法》（長(zhǎng)市房改字〔2007〕1號(hào)）；》（長(zhǎng)府發(fā)〔2008〕26號(hào)）；（220000201100039號(hào)）（長(zhǎng)發(fā)改審批字【2011】262號(hào)）（長(zhǎng)安組辦【2011】10號(hào)）、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建標(biāo)〔2000〕205號(hào)）；10.《吉林省公共租賃住房管理暫行辦法》、法規(guī)、文件；；、數(shù)據(jù)。本可行性研究報(bào)告對(duì)位于丙六十七路以東，南湖中街以西，丙五十路以南。對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)提出理由、規(guī)模、方案以及投資估算等進(jìn)行了研究。目前城鎮(zhèn)住房矛盾主要集中在部分中低收入家庭，和大批中下層的“新城鎮(zhèn)居民”，政府將把住房擺在民生的重要方面。在以市場(chǎng)機(jī)制分配住房日益成為我國(guó)住房制度的基礎(chǔ)和房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行的情況下，政府劃出土地，社會(huì)投入巨額資金，建立社會(huì)保障性住房制度，力求建立長(zhǎng)效機(jī)制，不僅有利于構(gòu)建和諧社會(huì)，讓中低收入者享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，而且從政策和制度創(chuàng)新的角度看，意義更為深遠(yuǎn)。2008年12月22日長(zhǎng)春市人民政府“關(guān)于加快保障型住房建設(shè)解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見(jiàn)”中指出：加快保障型住房建設(shè)，解決低收入家庭住房困難,是重要的民生工作，是各級(jí)政府的重要職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有十分重要的意義。各級(jí)政府和市政府有關(guān)部門(mén)要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí),統(tǒng)一思想，積極推進(jìn)，切實(shí)把這項(xiàng)工作落到實(shí)處。按照國(guó)務(wù)院“關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需，加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租公租住房建設(shè)的支持力度，用3年時(shí)間解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難”的要求，我市要進(jìn)一步完善多層次、多渠道解決低收入家庭住房困難的住房保障體系。2011年，將建設(shè)1萬(wàn)套公共租賃住房和600套廉租住房。并拆除317棟D級(jí)危險(xiǎn)房屋，通過(guò)異地安置、臨時(shí)安置、租房補(bǔ)貼等方式，妥善安置被拆除房屋居民。同時(shí)，還將完成200萬(wàn)平方米以上未登記房屋確權(quán)工作。本公租住房項(xiàng)目對(duì)于長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定以及改善中低收入人群的居住條件都具有重要意義；符合國(guó)家、地方關(guān)于公租住房開(kāi)發(fā)建設(shè)政策，是實(shí)現(xiàn)公租住房建設(shè)規(guī)劃的一項(xiàng)重要工程。本項(xiàng)目擬建于丙六十七路以東，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北的規(guī)劃用地范圍內(nèi)。、內(nèi)容南湖中街公租房建設(shè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目為A、B兩個(gè)地塊同時(shí)建設(shè)，，（，,物業(yè)面積為761m2,）。序號(hào)地塊占地（ha）住宅(m2)公建（m2）地下車(chē)庫(kù)（m2）合計(jì)(m2)1A區(qū)2B區(qū)114789163693合計(jì)項(xiàng)目建筑最大建筑高度為54米，本項(xiàng)目建設(shè)地上建筑物24棟，其中：住宅樓7棟，商住樓15棟，幼兒園1棟，燃?xì)庹{(diào)壓站1座，地下構(gòu)筑2處（A、B區(qū)各設(shè)置地下車(chē)庫(kù)一處）。項(xiàng)目可容納居住戶(hù)數(shù)約3743戶(hù)，全部為90m2以下住戶(hù)，居住人口約11979人。戶(hù)型明細(xì)戶(hù)型 面積m2套數(shù)套數(shù)比例面積比例小于50935501871%%50551502%%558027380370%%合計(jì)3743 m2，用途為小區(qū)地下車(chē)庫(kù)，不考慮人防工程，項(xiàng)目人防工程采用異地建設(shè)方式，人防工程面積按高層住宅的基底面積+多層住宅總建筑面積的5%計(jì)算，人防總面積為12500 m2。項(xiàng)目供水水源由前進(jìn)大街的城市供水管網(wǎng)引入，供水管徑為DN400。供水系統(tǒng)采用地下室生活水池與變頻生活泵聯(lián)合供水系統(tǒng)。本項(xiàng)目A、B兩個(gè)地塊共用一個(gè)水泵房，設(shè)置于負(fù)荷中心的B15地下建筑。水泵房按照建筑規(guī)模、建筑高度和用水量，分高、中、低三個(gè)區(qū)設(shè)置水泵機(jī)組，其中16層為低區(qū)，712為中區(qū)，1218層為高區(qū)。本項(xiàng)目電力引自前進(jìn)大街現(xiàn)有的供電線路，電源電壓為10KV，經(jīng)箱變輸出電壓等級(jí)220V/380V。根據(jù)本次評(píng)估對(duì)電力消耗的計(jì)算，按照本報(bào)告第五章各用能系統(tǒng)用電計(jì)算參數(shù)的取值，%，小區(qū)內(nèi)設(shè)置11臺(tái)630KVA的箱式變壓器，分別于A區(qū)、B區(qū)電力負(fù)荷中心，A區(qū)設(shè)置5臺(tái)，B區(qū)設(shè)置6臺(tái)?？梢詽M(mǎn)足區(qū)域內(nèi)包括照明應(yīng)急用電需要。變壓器接近負(fù)荷中心，并靠近電源側(cè)。項(xiàng)目采用熱源為長(zhǎng)春市熱電三廠集中供熱管網(wǎng)。熱源引自南湖中街城市的熱力管網(wǎng)，供回水管徑為DN300，距離不超過(guò)200m，管線沿項(xiàng)目區(qū)道路直埋敷設(shè)。項(xiàng)目一次管網(wǎng)熱媒溫度為100/80℃熱水，項(xiàng)目采用散熱器采暖方式，其二次網(wǎng)供熱熱媒選用85/60℃熱水。集中供熱采用區(qū)域鍋爐房，本項(xiàng)目AB兩個(gè)地塊共設(shè)一個(gè)換熱站，位于熱負(fù)荷中心的B15地下建筑內(nèi)，建筑面積為300m2。換熱站按照建筑規(guī)模與建筑高度，分高、中、低三個(gè)區(qū)設(shè)置換熱機(jī)組，其中16層為低區(qū)，低區(qū)采暖面積約為11萬(wàn)m2,712為中區(qū)，中區(qū)采暖面積約為8萬(wàn)m2,1218層為高區(qū),高區(qū)采暖面積約為8萬(wàn)m2。項(xiàng)目燃?xì)鈿庠匆蚤L(zhǎng)春市燃?xì)夤厩斑M(jìn)大街城市的天然氣中壓管網(wǎng)，管徑DE300，調(diào)壓站設(shè)在居民用戶(hù)較集中的地方。項(xiàng)目位于長(zhǎng)春南部都市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，本項(xiàng)目所選擇地塊周?chē)岩?guī)劃等多條道路環(huán)繞，交通便利，可以滿(mǎn)足施工、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的運(yùn)輸需求。項(xiàng)目范圍內(nèi)運(yùn)輸條件較好，水泥、鋼材等建筑材料當(dāng)?shù)鼐商峁?。?jīng)估算， 萬(wàn)元，擬采取申請(qǐng)國(guó)家補(bǔ)助資金及地方配套兩種方式解決，所有建設(shè)資金將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的要求，逐步投入。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目單位設(shè)計(jì)指標(biāo)備注ham2其中 m2,m2A ,B區(qū)16369m2m2，m2戶(hù)3743人11979m規(guī)劃控制指標(biāo)＜65H滿(mǎn)足規(guī)劃控制指標(biāo)多層對(duì)內(nèi)，對(duì)外；高層滿(mǎn)足大寒日2小時(shí)規(guī)劃控制指標(biāo)合計(jì)＜（計(jì)算公式為地上計(jì)容面積247。占地面積）%規(guī)劃控制指標(biāo)＞30%%18%規(guī)劃控制指標(biāo) ＜30（計(jì)算公式為地上建筑物占地面積247。總占地面積）　　　 90m2以下戶(hù)型面積m2戶(hù)型面積均在90m2以下 90m2以下戶(hù)型套數(shù)套3743占住宅總套數(shù)的100％萬(wàn)元 萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元月24　79第二章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件第二章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)單位已取得土地使用權(quán)，取得方式為劃撥。一、該項(xiàng)目安置拆遷范圍及來(lái)源，現(xiàn)剩余居民10戶(hù)，因補(bǔ)償價(jià)格低未達(dá)成協(xié)議。，分別為：長(zhǎng)春市聯(lián)君塑鋼制品廠、長(zhǎng)春是南關(guān)區(qū)幸福鄉(xiāng)八一村委會(huì)、長(zhǎng)春市八一保溫材料長(zhǎng)、長(zhǎng)春吉榆豆制品有限責(zé)任公司、長(zhǎng)春市凱天機(jī)械有限公司、長(zhǎng)春市乾旺有限公司（魚(yú)塘）。二、該項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)住戶(hù)和公企統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)該項(xiàng)目拆遷范圍內(nèi)共補(bǔ)償安置456戶(hù)，其中有證房屋120戶(hù)，獨(dú)立無(wú)證房屋330戶(hù)，公企6戶(hù)。，其中:。（民房包括：浮房、偏廈、門(mén)斗等）三、拆遷補(bǔ)償金額本項(xiàng)目主要為征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，合計(jì)費(fèi)用為33000萬(wàn)元，其中征地費(fèi)用18225萬(wàn)元，拆遷補(bǔ)償費(fèi)為14775萬(wàn)元，拆遷范圍內(nèi)所有住戶(hù)及公企主要采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑ū卷?xiàng)目拆遷補(bǔ)償依據(jù)《長(zhǎng)春市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》長(zhǎng)春市政府第27號(hào)政府令）。本項(xiàng)目擬建于丙六十七路以東，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北的區(qū)域內(nèi)。南湖中街公租房建設(shè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目為A、B兩個(gè)地塊同時(shí)建設(shè)，，（，,物業(yè)面積為761m2,）。A、B區(qū)建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容如下表：序號(hào)地塊占地（ha）住宅(m2)公建（m2）地下車(chē)庫(kù)（m2）合計(jì)(m2)1A區(qū)2B區(qū)114789163693合計(jì)項(xiàng)目建筑最大建筑高度為54米，本項(xiàng)目建設(shè)地上建筑物24棟，其中：住宅樓7棟，商住樓15棟，幼兒園1棟，燃?xì)庹{(diào)壓站1座，地下構(gòu)筑2處（A、B區(qū)各設(shè)置地下車(chē)庫(kù)一處）。項(xiàng)目可容納居住戶(hù)數(shù)約3743戶(hù)，全部為90m2以下住戶(hù)，居住人口約11979人。目前已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行場(chǎng)地平整等前期工作。（1）氣候條件長(zhǎng)春市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替，氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。（2）氣象參數(shù)年平均氣壓:絕對(duì)最高氣溫:℃絕對(duì)最低氣溫:℃年平均氣溫:℃采暖室外設(shè)計(jì)溫度:℃年平均相對(duì)濕度:68%年平均降雨量:65Omm年最大凍結(jié)深度:169cm主導(dǎo)風(fēng)向:冬季西北、夏季西南年平均風(fēng)速:最大風(fēng)速:根據(jù)該項(xiàng)目《巖土工程勘察報(bào)告》，擬建場(chǎng)地地形、地貌及地層條件如下：場(chǎng)地位于長(zhǎng)春南部新城開(kāi)發(fā)區(qū)丙六十七路以東，南湖中街以西，丙五十路以南，乙六路以北的區(qū)域內(nèi)，場(chǎng)區(qū)地勢(shì)高差變化較大。擬建場(chǎng)地地貌位于松遼平原臺(tái)地地貌單元，在擬建區(qū)域內(nèi)有天然形成的小湖，擬建場(chǎng)區(qū)在南關(guān)環(huán)衛(wèi)處周?chē)鸀槔盥駞^(qū)，垃圾填埋深度約10米，深處達(dá)14米，垃圾填埋區(qū)周?chē)叵滤|(zhì)被污染，呈弱酸性，地層結(jié)構(gòu)：上部為雜填土及粘性土，下部為白堊紀(jì)粉砂巖與泥巖互層。、地層結(jié)構(gòu)及巖土性質(zhì)描述擬建場(chǎng)地屬于臺(tái)地地貌單元，主要地層描述如下：第①層，雜填土，主要為生活垃圾組成，局部為建筑垃圾，結(jié)構(gòu)松散，密度不均。生活垃圾經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間埋藏，產(chǎn)生沼氣，對(duì)人體有較大危害，受人為活動(dòng)影響，該層厚度變化較大，分布不均，—。第①1層，新近代沉積粉質(zhì)粘土，黑色，灰色，灰黑色，軟塑至流塑狀態(tài)，飽和，高壓縮性，局部含有機(jī)質(zhì)，—。第②層，粉質(zhì)粘土，褐黃色，局部灰黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第③層，粉質(zhì)粘土，褐黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第④層，粉質(zhì)粘土，褐黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第⑤1層，粉質(zhì)粘土，灰黃色，灰色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第⑤層，粉質(zhì)粘土，褐黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第⑥層，粘土，褐黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第⑦層，粘土，褐黃色，可塑狀態(tài)，中等壓縮性。第⑧層，全風(fēng)化泥巖與粉砂巖互層，黃綠色，灰綠色，棕紅色，泥巖全風(fēng)化呈硬塑狀態(tài)的粘土狀，粉砂巖風(fēng)化呈粉砂狀，遇水軟化，具有崩解性，泥巖標(biāo)貫擊數(shù)小于50擊。第⑨層,強(qiáng)風(fēng)化泥巖與粉砂巖互層，棕紅色，黃綠色，灰綠色，泥巖強(qiáng)風(fēng)化呈硬塑狀態(tài)堅(jiān)硬狀態(tài)的塊狀，粉砂巖風(fēng)化呈粉砂狀，較致密，巖芯結(jié)構(gòu)強(qiáng)度大，不易碎，厚層狀結(jié)構(gòu)。屬于極軟巖，標(biāo)貫擊數(shù)50100擊。第⑩層,中風(fēng)化泥巖與粉砂巖互層，棕紅色，黃綠色，灰綠色，泥巖中風(fēng)化呈堅(jiān)硬致密的塊狀，厚層狀結(jié)構(gòu)，粉砂巖巖芯結(jié)構(gòu)強(qiáng)度大，不易碎，致密。巖石分類(lèi)為V類(lèi)，屬于軟巖。標(biāo)貫擊數(shù)大于100擊。場(chǎng)區(qū)地下水屬于潛水類(lèi)型，埋藏在粘性土中，主要接受大氣降水補(bǔ)給。， ,水位隨季節(jié)變化有升降。粉質(zhì)粘土及粘土層滲透系數(shù)較小，第⑧層全風(fēng)化泥巖與粉砂巖互層及第⑨層強(qiáng)風(fēng)化泥巖與粉砂巖互層可認(rèn)為是相對(duì)隔水底板。本場(chǎng)地?zé)o不良地質(zhì)作用的存在。項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域市政配套設(shè)施完備，包括道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、煤氣管網(wǎng)、供熱管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施，建設(shè)條件較好。根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目建設(shè)全部使用商品混凝土、空心砌塊。項(xiàng)目所需所有建筑材料均由長(zhǎng)春市本地供應(yīng)，長(zhǎng)春市建筑材料市場(chǎng)的供應(yīng)充足，可以滿(mǎn)足該項(xiàng)目的建設(shè)需要。項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市南部都市經(jīng)濟(jì)