【正文】 1 武川縣可鎮(zhèn)棚戶區(qū)城中村改造 項(xiàng)目 策劃文案 內(nèi)蒙古包頭浙江商會(huì) 內(nèi)蒙古溫商房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 二 0 一一年八月九 日 2 武川縣 可鎮(zhèn) 棚戶區(qū) 城中村 改造項(xiàng)目 ★★★ 策劃文 案 ★★★ 目錄 概述 3 第一節(jié) 地理交通、自然資源 人口與經(jīng)濟(jì) 3 第二節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)之優(yōu)勢與劣勢分析 10 第 三 節(jié) 投資規(guī)劃范圍 投資規(guī)模 ，投資總額 投資期限 25 第四節(jié) 我們面臨的競爭壓力 及項(xiàng)目進(jìn)展因素分析 32 第五節(jié) 消費(fèi)群體分析 38 第六節(jié) 我們的機(jī)會(huì) 42 第七節(jié) 武川縣可鎮(zhèn)昆都侖河景觀河 棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目定位 42 第八節(jié) 推廣方案 48 3 概述 內(nèi)蒙古溫商房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任 公司 （以下簡稱公司） 與武川縣政府在 2022 年 8 月 8 日簽訂了棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目投資協(xié)議書。對 武川縣可鎮(zhèn) 古城區(qū)， 昆都侖景觀河 南 北兩 側(cè) 北到 311 省道、南到文化街整體改造 ， 并 沿原來的南北主街 準(zhǔn)備打造 1500 米長的茶馬古道明清風(fēng)格一條街 并以此結(jié)合河邊村 為中心，四周以休閑娛樂購物住宅為依托， 在 昆都侖河北 側(cè) 建造兒童游樂場、城中村改造 ， 山坡地帶建設(shè) 高檔別墅區(qū)， 公司開發(fā) 理念： 以 北魏重鎮(zhèn)帝王之都龍鳳 之鄉(xiāng) 紅色圣地 為主導(dǎo) 、扶 以養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、保健 、 打造武川縣最大的多功能 居住 休閑 旅游 生態(tài)商業(yè)區(qū) 、打造中華第一帝王之鄉(xiāng)。 第一節(jié) 地理 交通 、自然資源 人口與經(jīng)濟(jì) 4 一、地理交通 自古 以來 皆是商賈云集之地、 晉、冀、蒙 、俄通商 往來的 集散地 。 武川縣位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部、大青山山脈北麓。全境在北緯 40 47′ —— 4l 23′．東徑 ll0 3l′ —— 11l 53′之間?？h境東西最長約 110 公里，南北最寬約 60 公里，總面積 平方公里。 縣政府駐可可以力更鎮(zhèn)（以下簡稱可鎮(zhèn)，下同） 是縣域政治、文化、科技、商貿(mào)、工業(yè) 、交通、旅游中心； 縣境的東南部和南部與呼和浩特市郊區(qū)、土默特左旗相連；西南和西部與包頭市土默特右旗、固陽縣毗鄰；北部與包頭市達(dá)爾罕茂明安聯(lián)臺旗、烏蘭察布市四子王旗接壤，東與烏蘭察布市卓資縣交界。 縣城可 鎮(zhèn)南距自治區(qū)首府呼和浩特 26 公里，西距固陽縣城 5 138 公里，西北距 達(dá)茂旗政府所在地 百靈廟鎮(zhèn) 120 公里，東北距四子王旗政府所在地 烏蘭花鎮(zhèn) 60 公里，東距 察合爾右翼中旗政府所在地 科布爾鎮(zhèn) 120 公里。通過呼百、呼錫、集固等公路，使武川縣與呼、包二市相鄰旗縣交通相連。 交通四通八達(dá)。是首府到達(dá)茂旗、四子王旗的必經(jīng)之路， 咽喉要道。 是呼和浩特通往二連口岸、滿肚拉口岸的必經(jīng)之地。 可鎮(zhèn)自古 以來 皆是商賈云集之地，貨如輪轉(zhuǎn)，多出富商。這里 是 晉、冀、蒙 、俄 通商 往來的重要樞紐。與此同時(shí) ,在 古城可鎮(zhèn)文明氛圍中成長起來的 武川縣 也具有著數(shù)千年的悠久文明，它作為古 代重要的經(jīng)濟(jì)、文化、軍事重鎮(zhèn) ， 也 中華文明的 重要 發(fā)源地之一。 二、 自然資源、地貌 武川縣屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣侯，除具有降水少、日照多、蒸發(fā)量大及冬春多大風(fēng)等外還由于地處在內(nèi)蒙古高原的大青山區(qū)，獨(dú)具以下氣候特點(diǎn)：氣候嚴(yán)寒、空氣較濕潤、農(nóng)業(yè)多災(zāi)。 降水：影響縣境降水的水氣主要來自海洋， 靠夏季風(fēng)輸送而來，雨量多集中在夏季。年平均降水量 毫米。 地貌：縣域山地面積 平方公里，占全縣總面積的 47％。境內(nèi)山脈即陰山山脈的中段 —— 大青山。南北寬約 50 公里，縣境內(nèi)東西長約 120 公里。境內(nèi)大青山脈的北坡，地勢漸趨平緩。從中低山、低山地形向高原低山丘陵，高原波狀丘陵過渡。全縣丘陵面積 平方公里，占總面積的 53％，可分為西部和中 6 北部兩個(gè)丘陵區(qū)。 水文：全縣境分布地表水和地下水兩大水系。其中：地表水為黃河水系由境內(nèi)自東向西的卯獨(dú)沁河，搶盤河、榆樹店河及克力溝河四條構(gòu)成；縣境地下水 主要由潛水和承壓水兩部分組成，其中潛水 億立方米，承壓水 億立方米。 礦藏：縣境內(nèi)已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)種類 28 種，礦產(chǎn)地 20l 處，其中大型礦床 2 處，中型礦床 4 處，小型礦床 29 處，礦點(diǎn)、礦化點(diǎn) 166處。已提交儲(chǔ)量的礦種有金、銀，銅、鋁、鐵、鎢、石墨、煤、金云母、石棉、石榴石、水泥灰?guī)r等。 三、 人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 人口 武川縣 2022 農(nóng)總?cè)丝?176112 人，城鎮(zhèn)戶籍人口 29915 人，常住人口 58208 人，流動(dòng)人口 7 萬人?？?鎮(zhèn) 城區(qū)面積 2022 年 8平方公里， 2022 年拓展到 12 平方公里。樓房面積由 2022 年的 70萬平方米增加到 2022 年的 130 萬平方米，居住人口由 2022 年 4萬人增加到 2022 年的 6 萬人。 可鎮(zhèn)十二五規(guī)劃人口增加到 10 萬人 ，現(xiàn)在該鎮(zhèn) 僅 流動(dòng)人口約 7 萬人 。 經(jīng)濟(jì)總量 2022 年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元。財(cái)政收入 億元，農(nóng)民人均純收入 元。 2022 年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元。財(cái)政收入 億元，農(nóng)民人均收入 4228 元。 7 根據(jù)武川縣《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中對經(jīng)濟(jì)增長的特征和對發(fā)展?jié)摿Φ墓烙?jì)， 20222022 年 GDP 能夠保持 25%左右的增長率， 實(shí)際達(dá)到 武川 的 GDP 在 2022 年 達(dá)到 60 多億元。 2022年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整到 15： 65： 20，各項(xiàng)建設(shè)將穩(wěn)步發(fā)展。 今后的主要預(yù)期目標(biāo)為：地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 60 億元，年均增長 25%左右，財(cái)政收入 億元，年均增長 32%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬元，年均增長 15%；農(nóng)民人均純收入 5000 元，年均增長20%；固定資產(chǎn)投資 25 億元；招商引資完成 18 億元；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)。 武川發(fā)展的新機(jī)遇：武川發(fā)展瓶頸將發(fā)生轉(zhuǎn)變 —進(jìn)入快速發(fā)展期 第一、 武川即將步入快速發(fā)展階段 ? 武川即將步入工業(yè)化快速發(fā)展階段 經(jīng) 濟(jì)發(fā)展初具規(guī)模。 2022 年 億元，是 2022 年的 倍，經(jīng)濟(jì)增長呈加速趨勢。 處于工業(yè)化初期向中期過渡階段，工業(yè)化進(jìn)程將加速。按照錢納里工業(yè)化階段劃分標(biāo)準(zhǔn)， 2022 年武川縣人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為 2395 美元（ 2022 年價(jià)），處于工業(yè)化初期階段，即將步入工業(yè)化中期。 ? 武川即將步入城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段 近十年來武川縣城鎮(zhèn)化水平逐年提高，已超過 35%，進(jìn)入高速增長時(shí)期。 8 人均 GDP（美元） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段 745~1490 初級產(chǎn)品生產(chǎn)階段 1490~2980 初期 工業(yè)化階段 2980~5960 中期 5960~11170 后期 11170~17890 初級階段 發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段 武川發(fā)展的新機(jī)遇： 區(qū)域新態(tài)勢下武川發(fā)展機(jī)遇 在呼和浩特“一核兩圈”格局中，處于邊緣化的位置 區(qū)域發(fā)展新態(tài)勢：首府功能升級，帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展 自治區(qū)工業(yè)化進(jìn)程快速推動(dòng)對首府城市職能升級提出更高要求 9 —— 重點(diǎn)對生產(chǎn)組織運(yùn)營及現(xiàn)代新興高端服務(wù)需求日趨強(qiáng)烈 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展： 呼包鄂地區(qū)已成為全國乃至世 界五百強(qiáng)企業(yè)密集投資的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)的活躍促進(jìn)了資本的聚集、人才的聚集和商務(wù)活動(dòng)的聚集，隨之產(chǎn)生了大量會(huì)議展覽、科研培訓(xùn)等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)需求，首府呼和浩特將成為一系列高端生產(chǎn)服務(wù)業(yè)職能的重要承載區(qū)。 消費(fèi)性服務(wù)業(yè)的需求： 2022 年，呼和浩特人均 GDP 達(dá)到 萬元。從消費(fèi)能力來看，呼包鄂地區(qū)文化、休閑、旅游、綠色食品的市場需求越發(fā)旺盛 , 即將進(jìn)入體驗(yàn)旅游時(shí)代。 《呼包鄂城鎮(zhèn)群規(guī)劃》提出，呼和浩特市中心城區(qū)要進(jìn)一步強(qiáng)化首府城市的金融中心、管理中樞、總 部基地、文教研發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)職能，建設(shè)成為我國北方沿邊重要的開放型中心城市。 武川發(fā)展的新機(jī)遇：區(qū)域新態(tài)勢下武川發(fā)展機(jī)遇 10 區(qū)域新態(tài)勢下武川發(fā)展的機(jī)遇判斷 首府城市高端職能協(xié)作區(qū) ：重點(diǎn)承擔(dān)休閑旅游等職能 服務(wù)首府傳統(tǒng)職能保障區(qū) ：重點(diǎn)承擔(dān)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)、資源原材料保障、礦產(chǎn)資源深加工基地等職能 首府向北輻射的關(guān)鍵樞紐 ：重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)、旅游服務(wù)和現(xiàn)代物流等職能，推進(jìn)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 新時(shí)期 “三架馬車 ”助推武川跨越式發(fā)展 第二 節(jié) 項(xiàng)目開發(fā)之優(yōu)勢與劣勢分 析 11 第一、優(yōu)勢分析 一 、地緣 優(yōu)勢 可鎮(zhèn) 是在“十二五呼市五十公里城市 群 規(guī)模發(fā)展”的規(guī)劃區(qū)域內(nèi) ，自古 以來都 是 溝通內(nèi)地與俄蒙貿(mào)易的重要通道，是 晉、冀、蒙 、俄通商 往來的 集散地 、及重要交通樞紐 。 該鎮(zhèn)也是 呼和浩特市政府和內(nèi)蒙古自治區(qū)政府“十二五規(guī)劃”市區(qū)重點(diǎn)發(fā)展和規(guī)劃在 50 公里范圍圈，加大開發(fā)力度，加大呼和浩特市城市建設(shè)規(guī)模。 該區(qū)域離呼和浩特市鬧市、市中心區(qū)域 30 公里，是在內(nèi)蒙古、呼市兩級政府制定的“十二五” 50 公里城市規(guī)模 群 范圍內(nèi)。而且新開通的復(fù)線公路，離呼市 僅僅 28 里，呼市的金川區(qū)到呼市的如意區(qū)距離是 32 公里，我們以從回民區(qū)政府、武川縣可鎮(zhèn)縣委、兩地同時(shí)出發(fā)到市政府，可以說幾乎是同時(shí)到達(dá)市政府，距離 首府最近的小城市 ，這就是武川縣可鎮(zhèn)極好的 、便捷的 交通狀況， 造就了武川縣交通的最佳優(yōu)勢。 這 是周邊旗縣 城市不具備、也 無法相比的位置優(yōu)勢、地緣 優(yōu)勢。區(qū)位優(yōu)勢。 武川發(fā)展的新機(jī)遇： 武川發(fā)展瓶頸將發(fā)生轉(zhuǎn)變 第一， 武川與中心城區(qū)交通聯(lián)系瓶頸即將突破 呼武一級公路的修通將實(shí)現(xiàn)武川與中心城市的“一體化”。 呼武一級公路即將修通，武川與中心城市的距離將縮短為 28 公里，僅需 30 分鐘車程。 快速軌道交通建設(shè)有望實(shí)現(xiàn)與中心城市的“同城 化”。 12 呼市與周邊旗縣軌道交通建設(shè)已列入規(guī)劃，修通后，武川與呼市將更為緊密。 與呼市距離（公里） 武川縣 28（呼武一級公路建成） 土默特左旗 48 托克托縣 65 和林格爾縣 50 清水河縣 100 交通區(qū)位優(yōu)勢 —— 首府新樞紐 武川與中心城區(qū)的聯(lián)系日趨便捷 —— 武川縣位于呼和浩特市區(qū)北部，距首府僅 28 公里，隨著一級公路、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，交通區(qū)位條件將更為優(yōu)越。 首府向北擴(kuò)張腹地、實(shí)施北進(jìn)戰(zhàn)略的關(guān)鍵樞紐 —— 中心城市輻射帶動(dòng)北部地區(qū)的關(guān)鍵樞紐，輻射武川、四子王旗、達(dá)茂旗。同時(shí)，也是首府向 北向蒙古開放的重要前沿陣地。 13 二 、 避暑勝地 氣溫氣候特征 涼爽的氣溫，造就最佳避暑佳地 。 武川可鎮(zhèn)獨(dú)特的氣候 特征 ： 氣候類型：屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候