【正文】 。 支撐賣點 交通便利 ：道路四通八達 ，是晉、察、冀、蒙、俄經(jīng)商交通要道、樞紐 ， 商賈云集、 掌控繁華 。與品牌教育機構(gòu)合作，體現(xiàn)高檔社區(qū)配套的一致性； 營銷費用控制策略：本項目推廣費用控制在總銷售金額的 %以下，以 A/B 區(qū)住宅、車位及 C 區(qū)公寓總銷售額幾億元計算。 名人名居，增加別墅的故 事性 47 大師設(shè)計，別墅因設(shè)計者而聞名升值 藝術(shù)價值，如藝術(shù)真跡等增加稀缺性和藝術(shù)性 造傳世藝術(shù) 營銷策略 賣場形象策略 ： “體驗式營銷”，以實樓樣板區(qū)的高品質(zhì)建立市場形象，與周邊項目形成絕對差異，吸引客戶。 地下室的展廊可以集中展示主人的收藏或者手記，彰顯生活品質(zhì)和品味 。 “ 花園洋房 、聯(lián)排別墅” 產(chǎn) 品 45 當客戶充分體會過起居生活、休閑娛樂等功能生活空間給生活方式帶來的改變之后，新的要求和變化又順應(yīng)而生，即精神空間的塑造 如禪意庭院、內(nèi)生景觀、金魚水池等，它們滿足的不是居住舒適度的提升，也不是生活方的變遷，只是對生命對自我的思考，是從繁復(fù)的現(xiàn)實世界回歸到寧靜的自我空間 造精神空間 “ 綠葉別墅 玫瑰園 ” 獨立別墅 產(chǎn)品 展開了建筑單體與庭院景觀的提升探索， 形成了“前庭后 院”的建筑布局 46 “看得見風(fēng)景”是規(guī)劃設(shè)計的重點，戶型設(shè)計上也充分考慮 到景觀效果，通過精裝庭院滿足客戶對景觀的需求 當別墅時代演繹至第五代時，別墅本身價值的實現(xiàn)是其最終目的。 產(chǎn)品定 位 多層、小高層 、明清古建筑 根據(jù)項目的客戶定位， 150180 平方米的三居、 200 平米的三居或者四居為產(chǎn)品主力需求，因此產(chǎn) 品設(shè)計在滿足“ 70/90”要求的前提下，要求大于 90 平方米的產(chǎn)品定位為大面積三居或者四居室，精裝標準、景觀條件、設(shè)施配置標準高，小于 90 平方米的產(chǎn)品定位相對較低，盡量采用拼合等設(shè)計手法增加 150180 平方米三居室產(chǎn)品比例， 拼合后戶型的產(chǎn)品標準、配置與大戶型等同。 置業(yè)目的：自住為主要購房目的，兼顧投資（資產(chǎn)保值）。 客戶定位 景觀河北面上風(fēng) 上水、 向陽 北高南低 依山傍水，最佳 43 風(fēng)水寶地 認同城市 舊城區(qū) 北區(qū)發(fā)展價值的穩(wěn)定資產(chǎn)層 。 那么，該項目應(yīng)采取什么樣的包裝策略呢？要解決這個問題首先需要了解買家的特點，根據(jù)買家的要求去定義這樓盤，而要分析買家則要從項目的硬件方面著手。但無論從占地面積、建筑形式（含內(nèi) 部間隔）、小區(qū)綠化還是裝修等方面去衡量， 42 它都無法與周 邊的金華文苑、華府錦園、世紀新城、陽 光 小區(qū)在 成本方面相抗衡；如果要以大眾化（居家氛圍）去與鑫 小區(qū)、福地小區(qū) 相比，在價格上又不占任何優(yōu)勢，也沒有能突出自己與眾不同的特點。 ? 可鎮(zhèn)古城區(qū)唯一以水景、園林、山一體的 大型 綜合體建設(shè)項目 ，賣點獨特 ， 我們的最大機會就是我們內(nèi)外的綜合優(yōu)勢 。置業(yè)受區(qū)域限制性因素少，置業(yè)半徑大，對城市別墅住宅可承受的路程為 30分鐘車程內(nèi)。 37 在保持品牌概念單一的前提下，輸出更加多元化的產(chǎn)品信息 我們 的 開發(fā)策略 東岸國際成功經(jīng)驗 ： 虛實結(jié)合，是第一期成功的關(guān)鍵所在 我們在達茂旗東岸國際概念的推出吸引了眾多的消費者。 他們采取的策略：低價位，高品位引誘、誘惑消費者，隨著這些小區(qū)的建設(shè)日益完善，其廣告策略逐漸演進到對其實實在在的景觀、園林、設(shè)計等方面的訴求，得到消費者的認同 對我們的啟示 一 ） ：越實在、越直接的 廣告訴求點，就越能打動這 群目標消費者； 二 ） ：想要保持品牌的新鮮感，采取品牌策略是一個很不錯的方法。 三、 競爭壓力 分析 該縣已開工 在建的小區(qū) 9 個，這些開發(fā)商取得基本上是無拆遷的凈地，個別的小區(qū)拆遷 面積也是很少的，開發(fā)成本較低 。因而市場普遍預(yù)期，前期包括限購、限貸等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控組合拳并不會放松，仍將持續(xù)下去，但是新一輪調(diào)控政策出臺的可能性也不是很大，未來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控重點應(yīng)該放 36 在前期政策落實上，下半年保障性住房有望成為政策關(guān)注的重心。由 于當前房市的表現(xiàn)，尤其是房價的逐步趨穩(wěn)，在一定程度上與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向一致。雖然受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，這一需求受到一定程度的抑制，但不容忽視，尤其在當前通脹壓力不斷增加以及民間資金充裕的背景下，不少人認為房地產(chǎn)依然是投資首選。從此前 “五一 ”前后曾出現(xiàn)部分地區(qū)房屋銷售量反彈的現(xiàn)象也可以看出這一點。但是，市場普遍認為，房價大幅下 滑或出現(xiàn) 2022 年情形的可能性并不大。這一點，我們從另一個數(shù)據(jù)也可以看出，即前 5個月房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持較高增速。從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)來看，在偏緊的信貸環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源更多地依靠自身?？磥恚用竦挠^望氛圍更為濃厚，對 “拐點 ”的來臨預(yù)期較為 樂 觀。央行日前發(fā)布的二季度儲戶、銀行家、企業(yè)家問卷調(diào)查報告顯示，對當前房價水平， %的居民認為 “過高，難以接受 ”，與上季基本一致。從整體來看，大部分城市房價上漲的壓力依然存在，雖然部分城市的房價漲幅不管是環(huán)比同比都有所下降，但是下降的空間有限。 市場上也有不同的看法?？傮w上房價降溫節(jié)奏慢。 上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭認為， 5 月份 70 個城市房價基本延續(xù)了 2 月以來月降溫勢頭。 在業(yè)內(nèi)人士看來，二手房市場更能真實反映市場的剛性需求。 六月份 國統(tǒng)局公布的 70 個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示， 5 月份北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格環(huán)比未現(xiàn)下滑。 三、 可鎮(zhèn)新區(qū) 金華文苑小區(qū)： 住宅銷售 價 2200— 2400 元 /平米 商業(yè) 銷售價 4000— 4800 元 /平米 四、 可鎮(zhèn)新區(qū) 福地小區(qū)：起價 1500 元 /平米、三層是 2500 元 /平米、房已售完 五、陽光小區(qū)： 項目地址 ：可鎮(zhèn)騰飛大道中段縣醫(yī)院東側(cè)， 起價 2022 元 /平米、三層是 2300 元 /平米、 以上房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的租售價格，在實際定價過程中一般采取三種方法：一是成本導(dǎo)向定價法；二是購買者導(dǎo)向定價法；三是競爭導(dǎo)向定價法。 銷售情況：住宅、一期在 5 月 19 日開盤，起價 1700 元 /平米、三層是 1900 元 /平米、 6 月 11 日二次開盤：預(yù)計起價 2200 元 /平米，三樓賣到 24002500 元 /平米。 銷售情況：商業(yè)門臉、住宅、目前價位沒有出臺，下一步根據(jù)購買人員登記情況出臺價格。 6 月 11 日二次開盤：預(yù)計起價 2200 元 /平米，三樓賣到 24002500 元 /平米。一期在 5 月 19 日開盤，起價是 1700 元 /平米，三層是 1900 元 /平米。 2022 年一家北京房地產(chǎn)公司在該縣取得地價：是該縣的地價最高的地價。 C、用回遷抵土地費用。 土地： A、凈地要用資金但數(shù)量少。 三、投資 額 銷售收入及稅金 資金運作方式 投資期 第一、 投資 額 ：總計 57 億元 建安造價： 多層： 1428570 ㎡ 計 1000 元 /㎡ 合計： 14285701000= 億 高層、別墅： 649350 ㎡ 價 1500 元 /㎡ 合計： 6493501500= 億 商業(yè)： 519480 ㎡ 價 2022 元 /㎡ 合計： 5194802022= 億 配套費： 億 按 350 元 /㎡，即： 258740350= 億 勘察設(shè)計監(jiān)理費： 億 管理費： 億 不可預(yù)見費： 億 土地： 21 億 合計 57 億 30 第二 、銷售： 銷售收入： 90 億元 多層按 2900 元 /㎡ 14285702900= 億 高層別墅按 3500 元 /㎡ 6493503500= 億 商用： 5000 元 /㎡ 5194805000= 億 合計： 90 億 第三 、稅金 ： 7％ 90 億 = 億 五、返還： 稅金 5％返還 = 億 配套減免 30％： 土地出讓金按 90％返還 城中村及棚戶區(qū)改造的政策 第四 、資金運作 設(shè)計資金 5— 10% 31 我們僅僅用 510%的資金就可以使項目完成。 第一、 總占地面積： 1724934 ㎡ 景觀河南： ㎡合 畝 景觀河北： ㎡合 畝 （ 其中減去兒童游樂場及景觀地 200 畝 ㎡為 ㎡合 畝 ） 。 二、城鄉(xiāng)居民收入不高 ，武川縣經(jīng)濟總體上屬于欠發(fā)達地區(qū)，以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 萬元，年均增長 15%；農(nóng)民人均純收入 5000 元，年均增長 20%； 第 三 節(jié) 投資規(guī)劃范圍 投資規(guī)模，投資總額 投資期限 一、投資規(guī)劃范圍 該項目具體方位與四至： 可鎮(zhèn)城北景觀河南北兩側(cè) 26 一、項目一區(qū) 、西起繞城路 南至景觀河 東至 104 國道 北到 311省道南（金三角開發(fā)區(qū)南）。 岸上人家 、 花園洋房、聯(lián)排別墅 、綠葉別墅 ，系內(nèi)蒙古溫商房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和內(nèi)蒙古包頭浙江商會聯(lián)合投資 開發(fā)，實力企業(yè)和品牌浙商 ，順應(yīng)城市發(fā)展步伐， ， 聯(lián)合扛鼎，共筑精品。 開發(fā)實力 眼界，自在高處。 這個城市少數(shù)人享有的不被大眾所擁有的珍稀居所！ 25 一座建筑，代表著一個城市的居住理想，代言著一種城市居住風(fēng)尚，體現(xiàn)著一個城市的建筑精髓！ 可鎮(zhèn) 頂級純住特區(qū)典范。 “岸上人家 、花園洋房、聯(lián)排別墅 、綠葉別墅” ，一個名望與地位的新貴家族聚落群。 物以類聚，人以群分。 一個城市的高端生活圈即將在此誕生。 高處，心的領(lǐng)地。 武川可鎮(zhèn)古城區(qū)的年度巨作。 尊崇 規(guī)劃 典范， 花園洋房 、 聯(lián)排別墅、 綠葉別墅等 城市大宅。通過“建筑風(fēng)格”的非同尋常，項目具備了一種與成功相匹配的高度和境界！ 尊崇戶型 棲息，公館別墅。 這個城市少有的洋房排屋風(fēng)格 的 建筑 。 建筑立面 立面造型順應(yīng)平面功能，利用現(xiàn)代建筑設(shè)計手法，線條明快、色彩搭配新穎，既強調(diào)與周邊環(huán)境的和諧，又體現(xiàn)出應(yīng)有的時尚風(fēng)格，烘托出清新、自然、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格?? 環(huán)保節(jié)能 通過建筑圍護結(jié)構(gòu)的改善、建筑材料的選用、建筑施工標準的提高等多種手段和措施，嚴格按照國家建筑節(jié)能標