【正文】 ，坐落于 武川縣可鎮(zhèn)城市古城 區(qū)域，成就一道靚麗的城市風(fēng)景線線。 小高層 公寓也能享受到多層底樓才有的超大“私家花園 ”。 大型坡地式建筑， 巔峰豪宅，無(wú)法復(fù)制的別墅建筑， 山海相望，獨(dú)享頂級(jí)夢(mèng)幻私家景觀， 從傳頌到傳世，領(lǐng)御城市至上榮耀 這個(gè)城鎮(zhèn)少數(shù)人享有的不被大眾所擁有的珍稀居所！ 一座建筑，代表著一個(gè)城市的居住理想，代言著一 種城市居住風(fēng)尚，體現(xiàn)著一個(gè)城市的建筑精髓！ 可鎮(zhèn) 頂級(jí)純住特區(qū)典范。 尊崇配置 質(zhì)地，真材實(shí)料 24 后新古典主義建筑代表、用材考究 多年建筑資質(zhì)品牌企業(yè) 2022 扛鼎力作 。 可鎮(zhèn)古城區(qū)核心地域 ，城市形象大堂； 精彩生活情節(jié)，一生棲息舞臺(tái)。 尊棲，城市公館。富有尊崇，新貴家族。 這個(gè)城市少數(shù)人具備的境界和視界！ 尊崇規(guī)劃 典范，城市大宅。 武川縣可鎮(zhèn) 的年度巨作。 多年 建筑資質(zhì)，本地實(shí)力公司；溫商 人脈企業(yè)，專(zhuān)司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 第二、 劣勢(shì)分析 一、居民城鎮(zhèn) 常住 人口不多 2022 年 常住人口僅 6 萬(wàn)人 ， 流動(dòng)人口 7 萬(wàn)余人。 二、項(xiàng)目二區(qū)：西起繞城路 南至文化街 東至 104 國(guó)道 北到景觀河南岸； 見(jiàn)項(xiàng) 目用地規(guī)劃圖 ： 27 28 二、投資規(guī)模 占地面積 建筑面積 該項(xiàng)目以 打造 以 茶馬古道明清建筑風(fēng)格 為核心， 旅游、服務(wù)、商貿(mào)、 兒童游樂(lè)、休閑 娛樂(lè)、綠色農(nóng)業(yè)； 高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、集商業(yè)娛樂(lè)、文化藝術(shù)及都市居住為一體的 “金融商務(wù) 旅游、生活居住為一體的 城市 綜合體建設(shè) 生態(tài)區(qū) ”。 第二、建筑面積 總建筑面積 2587401 ㎡ 多層建筑面積 1428570 ㎡ 高層、花園洋房、聯(lián)排、獨(dú)立別墅面積 649350 ㎡ 商業(yè)面積 519480 ㎡ 第三、 、容積率： 第四 、綠化率： 35％ 此外， 在 東梁山坡地帶 ，根據(jù)特殊的地形 建設(shè)高檔洋房排屋 ，建設(shè)規(guī)劃中 要體現(xiàn) 出要合理開(kāi)發(fā) 地上與 地下空間，包括設(shè)置地下通道、 29 地下商業(yè)和地下停車(chē)場(chǎng) 、在原可鎮(zhèn)苗圃，在不影響原有樹(shù)木的情況下，依傍自然樹(shù)林，景觀河，建造別群群 等等。真正以小博大，四兩撥千斤。 B、拆遷要用資金但可少交。 勘察設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi) A、前期費(fèi)用低或墊資 B、后期按進(jìn)度 付款 建筑 A、可引進(jìn)其他開(kāi)發(fā)商以我們的名義共同開(kāi)發(fā) B、引進(jìn)施工隊(duì)伍墊資施工 回籠 A、提前排號(hào)銷(xiāo)售 B、按按政策辦理無(wú)息貸款 C、辦理按揭貸款 四：建設(shè)期： 35 年 32 第四 節(jié) 我們面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力 及項(xiàng)目進(jìn)展因素分析 一、武川縣可鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析 目前該縣已開(kāi)工在建的小區(qū) 9 個(gè)，這些開(kāi)發(fā)商取得基本上是無(wú)拆遷的凈地。就這家房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況，我們做了詳細(xì)的調(diào)查了解：該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分 三期。一個(gè)上午就被一搶而空。 其他開(kāi)發(fā)小區(qū)的調(diào)查情況是： 一、華府錦園小區(qū)： 項(xiàng)目地址：可鎮(zhèn)騰飛大道中段縣醫(yī)院西側(cè)，開(kāi)發(fā)商是北京華怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，總建筑面積 97359 平方米，由 16 棟多層住宅， 6幢小高層住宅，底層商業(yè)建筑和幼兒園、社區(qū)活動(dòng)中心等圍和而成。 多層戶(hù)型、三室兩廳、建筑面積 平米 小高層戶(hù)型、兩室兩廳二衛(wèi)、建筑面積 平米 高層戶(hù)型、三室兩室二衛(wèi)、建筑面積 平米 高層戶(hù)型、三室二廳兩衛(wèi)、建筑面積 平米 平米 高層戶(hù)型、兩室二廳一衛(wèi)、建筑面積 平米 平米 二 、 可鎮(zhèn)新區(qū) 世紀(jì)金城小區(qū)： 33 項(xiàng)目地址 可鎮(zhèn)新區(qū) ：影視西街與迎賓路交匯處路東 50 米林業(yè)局西側(cè)開(kāi)發(fā)商是鄂爾多斯市鑫億達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，占地 平方米，總建筑面積 113495 平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)近 55000平方 米大型綜合商業(yè)配套大型超市、特色餐飲、娛樂(lè)及休閑設(shè)施，四星級(jí)酒店、及幼兒園。 戶(hù)型采用全明戶(hù)型設(shè)計(jì)， 80— 120 平米。 六、碧水龍園 項(xiàng)目地址可鎮(zhèn)水泥廠南家屬區(qū)宿舍 二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 34 目前，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)保持壓力的背景下，當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)了 “拐點(diǎn)有望來(lái)臨 ”的預(yù)期。但是總體來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的幅度繼續(xù)放緩， 尤其是從全國(guó)范圍看，二手住宅房?jī)r(jià)漲幅要小于新建商品住宅。二手房房?jī)r(jià)漲幅的縮小，進(jìn)一步釋放出房?jī)r(jià)上行腳步放緩的信號(hào)。二手房比一手房更敏感些，降溫幅度略大。按此態(tài)勢(shì)， 6 月總體將依然上漲，房?jī)r(jià)整體由漲轉(zhuǎn)跌的時(shí)間點(diǎn)將出現(xiàn)于三季度， 7 月或 8 月可能性最大。刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，判斷房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn) “拐點(diǎn) ”還為 時(shí)過(guò)早，市場(chǎng)小部分樓盤(pán)價(jià)格促銷(xiāo)5%至 10%左右，房?jī)r(jià)未實(shí)質(zhì)下調(diào)，不代表價(jià)格拐點(diǎn)。 對(duì)于老百姓而言，更多的人似乎并不看好未來(lái)房?jī)r(jià)走低。預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)以 “保持穩(wěn)定 ”和 “無(wú)法判斷 ”為主。 對(duì)于 “拐點(diǎn) ”是否將會(huì) 出現(xiàn)，人們把關(guān)注的目光投向了房地產(chǎn)企業(yè) 35 的資金鏈，市場(chǎng)分析師大多認(rèn)為，經(jīng)過(guò)歷次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已經(jīng)迫使開(kāi)發(fā)商融資方式轉(zhuǎn)變，對(duì)銀行貸款的依賴(lài)度逐漸降低。從 5 月份的數(shù)據(jù)中我們可以看出，仍然在上行通道上前行的房?jī)r(jià)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏降價(jià)的動(dòng)力，因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金面并未惡化。房市是否將迎來(lái) “拐點(diǎn) ”，可以說(shuō)智者見(jiàn)智、仁者見(jiàn)仁。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量的需求仍將支撐房?jī)r(jià)難以大幅下滑。此外，當(dāng)前我國(guó)百姓投資渠道狹窄，房地產(chǎn)投資仍然是人們熱衷的一種方式。 在房市處于僵持的關(guān)鍵時(shí)期，政策的走向可以說(shuō)至關(guān)重要，將對(duì)未來(lái)房市走向起到重要的作用。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，維穩(wěn)房?jī)r(jià)而不是 “一落千丈 ”符合調(diào)控目標(biāo)。 以上說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)旗縣發(fā)展的空間非常有潛力，因此公司重點(diǎn)以打造棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目為重點(diǎn)。 華府錦園小區(qū) 、 世紀(jì)金城小區(qū) 、 陽(yáng)光小區(qū) 、 金華文苑小區(qū) 、碧水龍園、福地小區(qū) 等已開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 對(duì)我們 形成一定的競(jìng)爭(zhēng) 壓力： 分流了目標(biāo)消費(fèi)群； 價(jià)格上也有一定優(yōu)勢(shì) ； 配套較為成熟和完善。 三 ） ：想要保持品牌的新鮮感，采取子品牌策略是一個(gè)不錯(cuò)的方法。 “東岸國(guó)際 ”概念的推出，引起消費(fèi)者對(duì)一種生活方式的向往 第一期現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景的完成，大大刺激了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心 實(shí)在的銷(xiāo)售價(jià)格，促成消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi) 品牌概念信息輸出的單調(diào)化 單純的品牌輸出已經(jīng)我無(wú)法打動(dòng)消費(fèi)者，在保持品牌概念單一的前提下，輸出更加多元化的產(chǎn)品信息 啟示 ? 銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在 ? 輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群 ? 為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，保持品牌的新鮮感 四、項(xiàng)目進(jìn)展因素分析 影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素： 1）、 政策法規(guī)因素 2）、 地塊狀況因素 3）、 發(fā)展商操作水平因素 38 4）、資金投放量及資 金回收要求 第五節(jié) 消費(fèi)群體分 一、買(mǎi)我們的樓是誰(shuí)？ A、他們的基本特征 ? 年齡： 30—40 歲 ? 來(lái)源：呼和浩特市市區(qū)、武川縣可鎮(zhèn)附近上班居多，本地、外地各半 ? 現(xiàn)在生活形態(tài)：以三口之家或者四口之家為主 ? 購(gòu)房動(dòng)機(jī)：二次置業(yè)，改善居住環(huán)境為主 ? 收入：家庭年收入為 1220 萬(wàn)元，屬于呼和浩特市武川縣的“中產(chǎn)階層” B、他們現(xiàn)在的工作形態(tài) ? 工作緊張，生活壓力大，但從來(lái)沒(méi)有怨言 ? 難得的休閑時(shí)間一般與家人一起逛街、看電視、喝早茶或者與朋友一起聊天、玩麻將 ? 他們珍惜與家人相處的機(jī)會(huì)，下班回家吃一頓可口的飯菜是他們最希望的 事，覺(jué)得一家大小共享天倫之樂(lè)是最快樂(lè)的事情 ? 喜歡聽(tīng)音樂(lè)、打球、去西餐廳等休閑活動(dòng)，以舒緩工作壓力，放松自己的心情 ? 由于有了買(mǎi)樓計(jì)劃，所以節(jié)假日常常去看一些樓盤(pán) 39 C、 他們對(duì)現(xiàn)有居住條件不滿(mǎn)意的地方 ? 面積小，老舊、危房，房型結(jié)構(gòu)不合理、采光不好 ? 出入人員復(fù)雜、缺乏管理、治安差 ? 設(shè)施不齊備；交通不方便 ? 樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化 ? 近馬路，噪音、污染大 D、他們確定樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)的原因 潛在消費(fèi)者確定購(gòu)買(mǎi)的原因 E、他們心目中的理想居住環(huán)境 ? 園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間 ? 間隔合理、實(shí)用率高 、采光好、空氣流通 ? 樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野 ? 完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理 55%50%31%28%22%9%9%6%環(huán)境便利性?xún)r(jià)格設(shè)施房屋設(shè)計(jì)樓盤(pán)形象地理位置小區(qū)設(shè)計(jì)?小區(qū)面積大／小區(qū)規(guī)劃好 ?有發(fā)展前景／公司實(shí)力強(qiáng) ?樓盤(pán)大 /規(guī)模大／信譽(yù)好 ?結(jié)構(gòu)合理／實(shí)用面積大 ?外墻美觀 ?學(xué)校、菜場(chǎng) ?活動(dòng)場(chǎng)所 ?有銀行 ?有醫(yī)院 ?價(jià)格便宜 //合理 ?管理費(fèi)便宜 ?交通方便 ?工作地點(diǎn)方便 ?近市區(qū) ?有 高速 ?離原住處近 ?綠化好、園林式 ?空氣好 ?寧?kù)o ?有山水、有江景 40 ? 交通、購(gòu)物方便 他們大都擁有高級(jí)轎車(chē)，甚至多輛。 Ｆ、他們的向往 ? “回到家，可以暫時(shí)拋開(kāi)一切，在舒適的沙發(fā)上躺下來(lái)，人就馬上變得輕松起來(lái) ” ? “每天最開(kāi)心的時(shí)候，就是下班回到家里，看著自己那胖乎乎的兒子在沙發(fā)上蹦來(lái)蹦去” ? “每個(gè)周末，我都會(huì)約上幾個(gè)朋友去郊外呼吸一下新鮮的空氣，如果在市內(nèi)也能呼吸到清新的空氣那就好了” G、他們的心理描述 ? 平時(shí)工作壓力好大，整天忙個(gè)不停，工作之外，唯一能夠讓自己放松的地方就是家里了 ? 拼搏了十多年，什么樣的事情幾乎都經(jīng)歷過(guò)了，年輕時(shí)也沖動(dòng)過(guò)、熱烈過(guò)，到了現(xiàn)在這個(gè)階段，似乎與家人一起才是人生中最大的享受 ? 夢(mèng)想中有這樣一個(gè)地方，離繁華的都市生活不遠(yuǎn)，但是又自成一方天地，靜靜的享受豐美的人生，就最好不過(guò)了 41 啟示 ? 抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買(mǎi)美林海岸花 園 ? 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接 第六 節(jié) 我們的機(jī)會(huì) ? 在昆都侖景觀河兩岸， 附近 沒(méi)有開(kāi)發(fā)的樓盤(pán) ， 沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 位置優(yōu)越， 擬開(kāi)發(fā)的棚戶(hù)區(qū)、城中村改造項(xiàng)目區(qū)，在昆都侖