【正文】 第一篇：城中村改造問題城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持來源：鄭州晚報 發(fā)布時間：2011825 閱讀：125次自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。一些房地產(chǎn)開發(fā)商審時度勢，也投身到了這一事業(yè)中去。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項目的開發(fā)建設遇到了一些困難，一些項目甚至陷入停頓狀態(tài)。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請了幾位已經(jīng)或準備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。晚報記者 盧志峰/文圖“開盤死”凸顯剛性需求記者：目前房地產(chǎn)市場形勢依然嚴峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機中可以得到什么啟示？羅超：現(xiàn)在有一個很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當時的情況挺好的，但是后面相當長的一段時間里不行，我們后來也分析了，開盤的時候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進經(jīng)濟增長政策效果會顯現(xiàn)，可能會有所好轉，到那個時候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對投資型、改善型客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個房子不能完全滿足他的需要，或者遠遠超出了他的需要，又猶豫，這就是個問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費，讓客戶花冤枉錢。張振海：實際上老百姓的購房欲望還是很強烈的，關鍵是我們要弄清楚他們的真實需求，研究好市場。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們在西郊搞開發(fā)，感到國家“7090”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來買?！皫еi鏈”還要跳好舞記者：城中村改造項目相對來說比較特殊，有自己的特點，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點，這對開發(fā)商在項目運作和產(chǎn)品設計上會有哪些影響？趙大偉：城中村的項目開發(fā)周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補安置房這一塊的成本，對開發(fā)商資金量的要求很高。我認為城中村改造項目利潤應該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個項目的現(xiàn)金流，價格不能太高，要及時回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會有困難。后期可以在你逐步開發(fā)這個產(chǎn)品的過程中完善這個產(chǎn)品，這樣能夠提升產(chǎn)品的價值，在后期提升了的產(chǎn)品價值實際上是你利潤的主要來源。張振海：“7090”、容積率、日照時間這個都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時還要有市場、有利潤，這個確實也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。容積率對產(chǎn)品設計的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實要努力達到高手的水平才能去做。盼望政府繼續(xù)“扶一把”記者：城中村改造項目政策性很強，涉及到的利益相關方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護，但是這里面有很多的實際情況還是需要政府大力支持的。再一個就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉，這個不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費就要付出很多，這對開發(fā)商也是一個比較大的負擔。羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應該更大一些。趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發(fā)商有所照顧。不久前市政府17條穩(wěn)定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實，使城中村改造的步子邁得更快一些。第二篇：城中村改造問題研究【摘 要】“城中村”是我國城市化進程的快速發(fā)展的必然結果，其根本形成原因是土地的二元所有制結構，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成?！娟P鍵詞】 城中村 土地所有權 土地使用權 征用城中村改造問題的研究城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進過程中出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物，“城中村”存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面，即土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構成多元，社會治安堪憂、公共設施缺乏，環(huán)境問題嚴重、村民素質較低，就業(yè)問題嚴峻，所以“城中村”問題現(xiàn)已經(jīng)成為影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。如何積極穩(wěn)妥地推進城中村改造，是落實科學發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。一、課題研究的目的隨著我國城市化進程的加快，城市快速擴張，對土地的需求更加迫切?！俺侵写濉保@一名詞對于我國正處于加速城市化進程的不少城市來說并不陌生。在一些城市尤其是經(jīng)濟發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結合部逐漸成為城市內部地域，城鄉(xiāng)結合部中的農(nóng)村也被包圍在城市地域之中，導致部分城市的城中村大量出現(xiàn)。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時所采取的政策不同，特別是我國長期實行的人口、土地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進程中，城市的發(fā)展、土地的升值導致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會和環(huán)境問題?！俺侵写濉钡拇嬖趪乐赜绊懙匠鞘械倪M一步健康發(fā)展，影響到城市化進程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問題相當復雜，涉及到多方的利益博弈。對于城中村的研究需要綜合城中村表現(xiàn)的多個方面，透過現(xiàn)象，抓住本質。二、國內外相關研究 城中村城中村是我國快速城市化發(fā)展過程中特有的現(xiàn)象，國外尚未有關于城中村問題的研究，甚至沒有一個公認的譯名。但從國外學者對城市的研究中還是能找到一些對城中村類似問題的闡述?；緸橐韵氯N：（1）城市平民窟：英國地理學家Susan Mayhew 認為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機構在活躍社區(qū)內部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進而改善自身居住環(huán)境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國地理學家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動與非農(nóng)業(yè)活動的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國為主的發(fā)達國家。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴散—城市空間結構新論》，東南大學出版社，2000年1月建筑密度的大片住宅的開發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3。由于城中村現(xiàn)象具有很強的獨特性，其他國家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐由铣侵写瀣F(xiàn)象出現(xiàn)的時間不久，國外直接針對城中村現(xiàn)象進行研究寥若星辰現(xiàn)今，城中村改造問題已經(jīng)日益引起社會各界的關注，基本分為三個階段4：（1）20世紀90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀90年代中前：這時國內顧朝林和熊江波兩位學者引入了國外“城市邊緣”的概念，開始了國內學者對這一區(qū)域的研究，總體來說，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀90年代至今：城中村現(xiàn)象越來越明顯，可以從以下四個角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒有經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃。這種無序高密度的建設與城市整體景觀不協(xié)調，在加上城中村內部基礎設施和公共設施嚴重缺乏，導致內部存在嚴重隱患；第二從城市經(jīng)濟和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開發(fā)商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時機，使得民房區(qū)位價值不斷攀升，導致開發(fā)成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發(fā)商無利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時期進行經(jīng)濟建設，沒有很多資金對每一項改造都提供財政支持。因此，在城中村的改造中應該分高、中、低三種方案：高方案就是進行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場驅動力與政府角色》成德寧，《城市化與經(jīng)濟發(fā)展—理論、模式與政策》，科學出版社，2004中、低方案是為日后改造做鋪墊。三、城中村改造的現(xiàn)實意義１．改造城中村，是構筑經(jīng)濟社會發(fā)展新平臺的客觀要求。改革開放以來，寧波全市經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展。分析新一輪經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢，寧波如何繼續(xù)保持關鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經(jīng)濟社會發(fā)展的主戰(zhàn)場，積極推進城中村改造，著力打好這場硬仗，努力形成城鄉(xiāng)互動、交融發(fā)展的新格局。２．改造城中村，是推進工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設進程的必然要求。隨著工業(yè)化和城市化進程的加快，城市的規(guī)模在擴大，城市的功能在強化，解決“城中村”問題勢在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢，既順應工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢，又符合城郊新農(nóng)村建設要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設并駕齊驅。３．改造城中村，是改善城郊農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的迫切要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內公共服務和公共設施嚴重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質量的愿望呼聲非常強烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題，是政府職責和群眾愿望的有機統(tǒng)一，也是一項為民造福的民心工程。４．改造城中村，是構建社會主義和諧社會的內在要求。由于受城鄉(xiāng)二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農(nóng)村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問題屢禁不止。如果不及時解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會的建設。改造城中村，有利于建立良好的城鄉(xiāng)公共秩序，使城市發(fā)展、城中村發(fā)展與村民發(fā)展融合和諧。四、城中村改造中存在的問題開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定：設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：（1）有１００萬元以上的注冊資本；（2）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。也就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是具有一定資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)的。這不僅僅是資質、能力、經(jīng)驗的問題，還是社會責任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項目中的絕大部分開發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會作為主體來開發(fā)建設的。土地性質不合法?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理條例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內的國有土地上進行開發(fā)建設，即只有取得了建設用地使用權(國有土地使用權)才能從事房地產(chǎn)開發(fā)，而城中村改造項目很多直接是在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營，這樣做是嚴重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個國家最重要的權利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權權利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質財富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國家實行房地一體主義，作為財產(chǎn)，沒有土地使用權的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。不符合城