【正文】 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 一 物業(yè)管理企業(yè) 1，簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念，特征？ 物業(yè)管理企業(yè)是依法成立，具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 特征 : 1，是獨(dú)立的企業(yè)法人 2，屬于服務(wù)性企業(yè) 3，具有一定的公共管理職能的性質(zhì) 2，簡述物業(yè)管理企業(yè)的類型。 物業(yè)管理企業(yè)的類型 : 一，按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分： 1，全民所有制物業(yè)管理企業(yè) 2，集體所有制物業(yè)管理企業(yè) 3，民營物業(yè)管理企業(yè) 4，外資物業(yè)管理企業(yè) 5，其他物業(yè)管理企業(yè) 二，按股東出資形式分： 1，物業(yè)管理有限責(zé)任公司 2，物業(yè)管理有限公司 3，股份合作型物業(yè)管理企業(yè) 3，物業(yè)管理企業(yè)注冊登記包含哪些要點(diǎn)？ 物業(yè)管理企業(yè)注冊登記包含： 1，企業(yè)名稱的預(yù)先審核 2，公司地址 3，注冊資本 4，股東人數(shù)和法定代表人 5，公司人員 6，公司章程 4，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分哪些等級？應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)？ 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一二三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省，自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù) 責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院 建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè) 資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省，自治區(qū)人民政府建設(shè) 主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 5，新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報(bào)時(shí)應(yīng)提供哪些資料？ 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照起 30日內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部 門申請資質(zhì)： 1，營業(yè)執(zhí)照 2，企業(yè)章程 3，驗(yàn)資證明 4，企業(yè)法定代表人的身份證明 5，物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管 理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。 6，簡述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的要求？ 一，按照任務(wù)，規(guī)模設(shè)置 二，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分層管理 三，分工協(xié)作 四，精干，高效，靈活 7，簡述物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素？ 1，企業(yè)戰(zhàn)略因素 2，外部環(huán)境因素 3，技術(shù)因素 4，組織規(guī)模和所處階段 8，簡述直線職能式組織機(jī)構(gòu)的主要優(yōu)缺點(diǎn)。 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線制，直線職能制，事業(yè)部制，矩陣制。 直線職能制以直線制為基礎(chǔ)，在各級主管人員的領(lǐng)導(dǎo)下，按專業(yè)分工設(shè)置相應(yīng)的職能部門，實(shí)行主管人員統(tǒng)一指揮和職能部門專業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合的組 織 形式。其特點(diǎn)是各級主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對下面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和作出工作指示，只 起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種形式是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中最普遍采用的一種形式。 主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣，技術(shù)復(fù)雜，服務(wù)多樣化，管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。 主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。 二 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo) 1，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念是什么？ 物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的的一種交易方 式。即由物業(yè)的建設(shè)單位，業(yè)主或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制定符合管理服務(wù)要 求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行 為。 物業(yè)管理投標(biāo)，是對物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件， 參與投標(biāo)競爭的行為。 2，物業(yè)管理招標(biāo)的方式有幾種？ 物業(yè)管理招標(biāo)的方式： 一，公開招標(biāo)：指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告， 邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參與投標(biāo)的招標(biāo)方式。 二，邀請招標(biāo)：也稱有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。 3，物業(yè)管理招投標(biāo)的基本要求和具備基本原則是什么？ 物業(yè)管理招投標(biāo)的基本要求： 一，參與招投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理企業(yè)的招投標(biāo)活動，即對招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定及招投標(biāo)的具體實(shí)施程序等，都必 須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督和管理。 二，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，招投標(biāo)雙方都要 充分考慮市場要素。 三，招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主或物業(yè)使用人的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主或物業(yè)使用人要求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù)；投標(biāo)方要依 據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主或物業(yè)使用人的需求制定符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，并充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在 投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合該項(xiàng)目特點(diǎn)和企業(yè)自身?xiàng)l件組織投標(biāo)活動。 四，按照國家慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保 招投標(biāo)活動順利實(shí)施。 物業(yè)管理招投標(biāo)的基本原則： 一，物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。 二，在評標(biāo)委員會的組成及開標(biāo)，答辯，評分，評標(biāo)，定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循法律法規(guī)和相關(guān)招標(biāo)文件的要求，公正地對待每一個(gè)投 標(biāo)單位，禁止任何人，任何單位在招投標(biāo)過程中利用特權(quán)和優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益。 三，招投標(biāo)活動過程中的條件，程序，方法，過程，結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)保持公開，而且是主動針對所有受眾的，使招投標(biāo)活動的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保 持高度透明，確保招投標(biāo)公開公正地實(shí)施。 四，在物業(yè)管理招投標(biāo)過程中，招投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按 照招投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招投標(biāo)活動，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招投標(biāo)義 務(wù)，主要體現(xiàn)在： 1，招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位和設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影響評標(biāo)委員會或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競 爭優(yōu)勢。 2，招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同。 3，投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益，社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。 4，投標(biāo)人不得向招標(biāo)委員會或者評標(biāo)委員會成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。 4，物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序是什么？ 物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序是： 1，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 2，編制招標(biāo)文件 3，公布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請 4，發(fā)放招標(biāo)文件 5，投標(biāo)申 請人的資格預(yù)審 6，接受投標(biāo)文件 7，成立評標(biāo)委員會 8，開標(biāo)，評標(biāo)和中標(biāo) 5，招標(biāo)文件應(yīng)包括哪些內(nèi)容？ 1，招標(biāo)人以及招標(biāo)項(xiàng)目簡介 2，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及 要求 3，對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求 4，評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法 5，招標(biāo)活動方案 6，物業(yè)服務(wù)合同的說明 7，其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 6，物業(yè)管理投標(biāo)的一般程序是什么？ 物業(yè)管理投標(biāo)的一般程序是： 1，獲取招標(biāo)信息 2，項(xiàng)目評估與風(fēng)險(xiǎn)防范 3，登記并取得招標(biāo)文件 4，準(zhǔn)備投標(biāo)文件 5，送交投標(biāo) 文件 6，接受招標(biāo)方的資格審查 7，參加開標(biāo)，現(xiàn)場答辯和評標(biāo) 8，簽約并執(zhí)行合同 7，物業(yè)管理投標(biāo)主要存在哪些風(fēng)險(xiǎn) ，如何進(jìn)行有效控制？ 物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)，投標(biāo)人，競爭對手等三個(gè)方面。 一，來自招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有 :1，招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件 2，招標(biāo)方未告知可能會直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息 3，建設(shè)單位 肯能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項(xiàng)目無法正常進(jìn)行 4，因物業(yè)延期交付使用而造成早期介入期限延長 5，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在 關(guān)聯(lián)交易等。 二，來自投標(biāo)人的主要風(fēng)險(xiǎn)有： 1，未對項(xiàng)目實(shí)施必要的可行性分析，評估，論證，從而 造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤 2，盲目做出服務(wù)承 諾 3，價(jià)格測算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營 4，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場答辯失誤 5，接受資格審查時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未 作出相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤 6，投標(biāo)資料泄露 7，投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標(biāo)方或評標(biāo)委員會取消投標(biāo)資格 8，未 按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。 三，來自競爭對手的風(fēng)險(xiǎn)主要有： 1，采取低成本競爭，欺詐，行賄等不正當(dāng)?shù)母偁幨侄? 2，具備相關(guān)背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢 3，竊 取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)機(jī)密等。 對這些風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的具體措施有： 1,嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動 2，對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析，評估，周密策劃， 組織，實(shí)施投標(biāo)活動 3，完善企業(yè)自身的管理 4，選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方案和手續(xù)完備，盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)企業(yè) 5，充分考 慮企業(yè)的承受能力，制定可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 6，慎重對待合同的附加條款 和招標(biāo)方的特殊要求等。 8，在物業(yè)管理活動中，對投標(biāo)項(xiàng)目評估應(yīng)考慮那幾個(gè)方面的因素？ 1，投標(biāo)物業(yè)的基本情況 2，投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位 3，業(yè)主的要求 4，建設(shè)單位，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，物業(yè)使用人的基本情況 5，招標(biāo)條件和 招標(biāo)過程 6，競爭對手， 7，企業(yè)自身?xiàng)l件的分析 9，物業(yè)管理方案包括哪些基本內(nèi)容？ 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括 1，招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思 2，管理方式與運(yùn)作程序 3，組織架構(gòu)與人員配置 4，管理制度 的制 定 5，檔案的建立與管理 6，早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 7，常規(guī)物業(yè)管理綜述 8，費(fèi)用測算與成本控制 9，管理指 標(biāo)與管理措施 10 ，物資裝備與工作計(jì)劃 10，制定物業(yè)管理方案的一般程序是什么？ 1，組織經(jīng)營，管理，技術(shù)，財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制定 2，對招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料