【正文】 國(guó)家體育總局體育哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目 （編號(hào) 1247SS08065） 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理研究 —— 以上海市為例 項(xiàng) 目 負(fù)責(zé)人： 劉 紅 梅 項(xiàng)目承擔(dān)單位： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué) 完 成 時(shí) 間 ： 2020 年 10 月 20 日 0 1 課題組成員 劉紅梅： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、碩士生導(dǎo)師 王克強(qiáng)： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師 辛世海： 上海市社會(huì)體育管理中心項(xiàng)目部主任 王克讓： 全國(guó)政協(xié) 陳 瑜： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授 葉 方： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)講師、博士、碩導(dǎo) 高 瑜： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)講師 姚 東： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 周慶禮： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士生 肖平華： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士生 胡海生： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 李國(guó)軍： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 張忠杰： 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)博士生 2 1 內(nèi)容摘要 資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理是土地市場(chǎng)發(fā)展的總體趨勢(shì)，利用市場(chǎng)達(dá)到土地資源的合理配置的前提條件是土地的資產(chǎn)化管理與運(yùn)營(yíng)，隨著我國(guó)土地市場(chǎng)的不斷改革與發(fā)展，資產(chǎn)化管理與運(yùn)營(yíng)已經(jīng)逐漸成為土地市場(chǎng)改革的目標(biāo)和方向。目前我國(guó)的土地市場(chǎng)正在逐漸走上資產(chǎn)化管理與運(yùn)營(yíng)的道路 。商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地，都基本形成了資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的模式，體育用地作為現(xiàn)今提上議事日程的一種重要用地類型，用地的發(fā)展已經(jīng)受到了土地非資產(chǎn)因素的制約，并由此產(chǎn)生了嚴(yán)重的矛盾，要解決日益凸顯的體育用地的矛盾，必須將體育用地向資產(chǎn)化方向引導(dǎo)，盡快使體育用地走上資產(chǎn)化道路。 本課題 以上海市為例，研究如何改變目前體育用地現(xiàn)狀，逐步提高體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的水平，使體育用地走上資產(chǎn)化道路。解決體育用地資產(chǎn)化管理與運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題，必須先發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的癥結(jié)所在。 本課題 首先分析體育用地的基本理論，在對(duì)體育用地進(jìn)行分 類的基礎(chǔ)上說(shuō)明體育用地的性質(zhì)，在了解用地性質(zhì)的前提下，深入分析上海市各類體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題；在發(fā)此基礎(chǔ)上對(duì)癥下藥，尋求改善體育用地資產(chǎn)化現(xiàn)狀的方法，在借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對(duì)提高體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理提出建議，為改善體育用地資產(chǎn)化提供良好的理論保證。 本課題 在體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的基本理論分析過(guò)程中，首先界定了體育用地的范圍，并按照不同的維度對(duì)體育用地進(jìn)行了分類；其次分析了體育用地的特點(diǎn)，提出了資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的概念及其作用；再次闡述了體育用地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的可行性，總 結(jié)了目前以及未來(lái)能夠利用的體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的具體形式；最后構(gòu)建了體育用地市場(chǎng)體系與運(yùn)營(yíng)機(jī)制。 在分析上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題時(shí)，第一，對(duì)上海市體育用地資產(chǎn)化過(guò)程的各個(gè)階段進(jìn)行了劃分，區(qū)分了體育用地從無(wú)償劃撥到資產(chǎn)化的不同時(shí)期；第二，針對(duì)居住類體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理進(jìn)行了詳細(xì)的分析，將居住類體育用地分為了公共服務(wù)設(shè)施配套體育用地、中小學(xué)及幼兒園配套體育用地、住宅配套體育用地、商住混合配套體育用地四個(gè)部分，并就每個(gè)部分體育用地的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的發(fā)展歷程、發(fā)展現(xiàn)狀、存在的 問(wèn)題分析的基礎(chǔ)上剖析了深層次的原因；第三，分析了公共設(shè)施類體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理，通過(guò)將其細(xì)分為體育場(chǎng)館用地、體育訓(xùn)練用地、教育科研體育用地三大類，并就每一類的發(fā)展與分布、資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問(wèn)題進(jìn)行了介紹，并就深層次的原因展開討論；第四，選取了高爾夫球場(chǎng)用地、網(wǎng)球場(chǎng)用地兩種典型體育用地，類比第二和第三的內(nèi)容，分析了其具體場(chǎng)館用地的發(fā)展與分布、發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與問(wèn)題，并總結(jié)了產(chǎn)生問(wèn)題的原因；第五，列舉了體育違法用地的分類，列舉了其他用地非法轉(zhuǎn)化為體育用地和體育類違法用地兩種形式，并就其存在的 問(wèn)題和產(chǎn)生原因進(jìn)行了分析；第六，對(duì)上海體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的制約因素進(jìn)行了闡釋。 在體育用地價(jià)格評(píng)估中，首先，對(duì)體育用地價(jià)格理論進(jìn)行了分析，歸納了體育用地價(jià)格的內(nèi)涵、特點(diǎn)及其影響因素；其次，列舉了幾種常用的體育用地的估價(jià)方法，包括：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、路線價(jià)法；再次，以高爾夫球場(chǎng)用地價(jià)格評(píng)估為例介紹了收益還原法和成本逼近法的在其評(píng)估中的具體操作，以游泳館用地價(jià)格評(píng)估為例介紹了市場(chǎng)比較法和收益還原法的具體步驟，以綜合場(chǎng)館用地為例介紹了收益還原法在其價(jià)格評(píng)估中的具 體應(yīng)用；最后就我國(guó)體育用地價(jià)格評(píng)估中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析。 在歸納體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)時(shí)，首先，就國(guó)內(nèi)的公益性體育用地和經(jīng)營(yíng)性體育用地的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了分析，歸納了國(guó)內(nèi)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與 2 管理過(guò)程中存在的問(wèn)題；其次，選取美國(guó)、香港、歐洲、日本、其他發(fā)展中國(guó)家為參照，總結(jié)了其他國(guó)家和地區(qū)體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的基本情況和模式；最后，提煉了不同國(guó)家和地區(qū)的體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的經(jīng)驗(yàn)，并就其存在的問(wèn)題進(jìn)行了說(shuō)明。 在完善上海市體育用地資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的建議中，將體育用地規(guī)劃階段、 取得階段、運(yùn)營(yíng)階段進(jìn)行區(qū)分。在每個(gè)階段中，首先通過(guò)對(duì)該階段涉及的對(duì)象進(jìn)行分析，然后對(duì)該階段的資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理的流程進(jìn)行設(shè)計(jì)，最后就如何完善本階段資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)與管理提出了相關(guān)的對(duì)策建議。 I 目錄 1 緒論 ...................................................................................................................... 1 研究的背景和意義 ................................................................................. 1 研究的思路 ............................................................................................ 1 研究的方法 ............................................................................................ 2 文獻(xiàn)檢索 ................................................................................... 2 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研 ................................................................................... 2 數(shù)據(jù)收集與統(tǒng)計(jì) ......................................................................... 2 建立類別體系 ............................................................................ 2 設(shè)計(jì)階段流程和框架體系 ........................................................... 2 規(guī)范分析法 ................................................................................ 3 本課題的創(chuàng)新點(diǎn)和不足 ........................................................................ 3 本課題可能的創(chuàng)新點(diǎn) .................................................................. 3 存在的不足 ................................................................................ 3 2 體育用地資產(chǎn)化運(yùn)作的基本理論 ............................................................................ 5 體育用地的范圍界定及一般性分類 ............................................................. 5 體育用地的范圍界定 ......................................................................... 5 體育用地的一般性分類 ..................................................................... 5 體育用地的分類原則 ............................................................... 5 體育用地不同維度的分類 ........................................................ 5 體育用地的特點(diǎn)、資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)的概念及作用 ............................................. 13 體育用地的特點(diǎn) .............................................................................. 13 體育用地與其它用地的區(qū)別 .................................................. 13 體育用地的特性 .................................................................... 14 體育用地的資產(chǎn)特征 ............................................................. 15 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的概念及作用 .................................................. 15 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的概念 .................................................. 15 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的作用 .................................................. 15 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的可行性及具體形式 ................................................. 16 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的可行性 ......................................................... 16 體育用地資產(chǎn)化具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ..................................... 17 體育用地資產(chǎn)化經(jīng)營(yíng)的具體形式 ..................................................... 17 體育用地使用權(quán)的出讓 ......................................................... 17 體育用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ......................................................... 18 體育用地使用權(quán)的參股、入股 ............................................... 18 體育用地的租賃 .................................................................... 18 體育用地的聯(lián)營(yíng) .................................................................... 18 體育用地的置換 .................................................................... 18 體育用地的使用權(quán)抵押 ......................................................... 18 體育用地的市場(chǎng)體系及運(yùn)營(yíng)機(jī)制 ............................................................... 19 體育用地市場(chǎng)體系 .......................................................................... 19 II 體育用地供求機(jī)制 .......................................................................... 19 體育用地的供給 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