【正文】 編號 本科生畢業(yè)論文 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化研究 Research on Mortgage Securitization of Real Estate in China 學(xué) 生 姓 名 張小紅 專 業(yè) 金融工程 學(xué) 號 100913204 指 導(dǎo) 教 師 張偉偉 學(xué) 院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 二〇一四年六月 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）原創(chuàng)承諾書 1．本人承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）《 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化研究 》，是認(rèn)真學(xué)習(xí)理解學(xué)校的 《長春理工大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）工作條例》后，在教師的指導(dǎo)下，保質(zhì)保量獨(dú)立地完成了任務(wù)書中規(guī)定的內(nèi)容，不弄虛作假，不抄襲別人的工作內(nèi)容。 2．本人在畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）中引用他人的觀點(diǎn)和研究成果，均在文中加以注釋或以參考文獻(xiàn)形式列出，對本文的研究工作做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體均已在文中注明。 3．在畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）中對侵犯任何方面知識產(chǎn)權(quán)的行為，由本人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 4．本人完全了解學(xué)校關(guān)于保存、使用畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交論文和相關(guān)材料的印刷本和電子版本；同意學(xué)校保留畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 的復(fù)印件和電子版本，允許被查閱和借閱；學(xué)校可以采用影印、縮印或其他復(fù)制手段保存畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文），可以公布其中的全部或部分內(nèi)容。 以上承諾的法律結(jié)果將完全由本人承擔(dān)！ 作 者 簽 名： 年 月 日 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 I 摘 要 住房抵押貸款證券化 是由美國金融機(jī)構(gòu)在 20 世紀(jì) 70 年代最 先推行 的 ，其在提高銀行資本利用率、降低銀行風(fēng)險(xiǎn)等方面的優(yōu)點(diǎn)很快得到世界的認(rèn)可，并在世界范圍內(nèi)迅速發(fā)展。我國住房抵押貸款證券化起步較晚，且一直處于理論研究階段，至 20xx 年才開始進(jìn)入試 點(diǎn)實(shí)驗(yàn)階段，因此，中國有 必要對房地產(chǎn)抵押貸款證券化進(jìn)行系統(tǒng)的研究。 本文首先介紹住房抵押貸款證券化的理論知識， 然后 分析 我國 住房抵押貸款證券化的 發(fā)展 現(xiàn)狀和可行性 ， 最后針對我國房地產(chǎn)國抵押貸款證券化存在的問題以及結(jié)合 美國 的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)提出相關(guān)政策建議。 關(guān)鍵詞 ： 住房抵押貸款 貸款證券化 房地產(chǎn)金融 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 II Abstract Mortgagebacked securitization (MBS), as one of the most important innovations in financial fields originated from 1970s. MBS was first practiced by the American financial institutions, which was recognized all around the world, and developed rapidly worldwide, because of its advantages in raising the rate of capital utilization and reducing the bank risks. The MBS in our country started relatively late, and has been in the stage of theoretical research, it only started to enter the pilot stage in 20xx. So it is necessary to study the mortgagebacked securitization of real estate in china. This article explains the development of the MBS in China by introducing the MBS in detail and puts forward some relevant policy suggestions according to the problems in the development of mortgagebacked securitization in our country and the experiences about the America. Keywords: Mortgag。 Loan securitization。Real estate finance 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 III 目 錄 摘 要 .............................................................. I Abstract........................................................... II 目 錄 ............................................................ III 引 言 .............................................................. 1 第 1 章 房地產(chǎn)抵押貸款證券化概述 .................................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的涵義 ................................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與主體 ............................... 2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的功能 ................................... 3 中國實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化的客觀條件分析 ................... 4 第 2 章 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的 歷程和現(xiàn)狀分析 .................... 7 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷程 ........................... 7 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化試點(diǎn)運(yùn)行分析 ......................... 8 第 3 章 中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化存在的問題 及 原因 ................... 12 抵押貸款一級市場不完善 ...................................... 12 相關(guān)法律及配套制度不健全 .................................... 12 擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)制匱乏 .......................................... 13 信用評級體系不規(guī)范 .......................................... 13 機(jī)構(gòu)投資主體單一 ............................................ 14 第 4 章 美國 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 的經(jīng)驗(yàn)借鑒 ......................... 15 美國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷史 .......................... 15 美國住房抵押貸款證券化的經(jīng)驗(yàn)分析 ............................ 16 美國次貸危機(jī)對中國的啟示 .................................... 17 第 5 章 促進(jìn)中國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議 ......................... 19 規(guī)范住房抵押貸款一級市場，逐步擴(kuò)大證券化市場規(guī)模 ............ 19 建立、健全住房抵押貸款證券化的法律法規(guī)體系 .................. 19 成立信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，健全信用擔(dān)保機(jī)制 .......................... 19 建立合理的信用評級體系，規(guī)范信用評級機(jī)構(gòu) .................... 20 完善資本市場，擴(kuò)大機(jī)構(gòu)投資者范圍 ............................ 20 結(jié) 束 語 ........................................................... 21 參考文獻(xiàn) ........................................................... 22 致 謝 ............................................................. 23 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 1 引 言 經(jīng)過幾十年的發(fā)展， 國外對住房抵押貸款證券化的研究在各方面都已相對成熟 ， 而我國對住房抵押貸 款證券化的研究在本世紀(jì)初才剛剛開始，目前主要停留在 試點(diǎn)實(shí)驗(yàn) 階段 。我國房地產(chǎn)抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要集中在銀行，銀行通過抵押貸款證券化可以規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力，更好地管理其資本。另外，房地產(chǎn)抵押貸款證券化 有利于企業(yè)融資制度的創(chuàng)新 ， 盤活 企業(yè) 資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 。最重要的是， 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 有利于房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制的完善 ， 建立健康的金融機(jī)制 。所以我國非常有必要發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。 雖 然目前我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展還存在一些問題，但通過借鑒 美 國發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，可以完善我國的房地產(chǎn)抵押貸款證券化過程。 但是 住房抵押貸款證券化能否順利在我國發(fā)展的關(guān)鍵是政府能否根據(jù)我國的國情制定有效措施。 長春理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 2 第 1 章 房地產(chǎn)抵押貸款證券化概述 房地產(chǎn)抵押貸款證券化是以房地產(chǎn)抵押貸款為擔(dān)保，發(fā)行可在金融市場上買賣的證券。本章介紹了房地產(chǎn)抵押貸款證券的涵義， 參與主體以及其功能 ，說明了 我國有條件發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的涵義 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 （ MortgageBacked Securitization， MBS） 是指金融機(jī)構(gòu) （ 主要是商業(yè)銀行 ） 把自己所持有的具有流動性較差的、但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款重新拆分、整合為抵押貸款群組，由專業(yè)機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成可以在市場上流動的證券，使得住房抵 押貸款的風(fēng)險(xiǎn)由大量的投資者分擔(dān)。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化不同于 其它 金融產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在： （ 1） 房地產(chǎn)抵押貸款證券的利率空間是有限的。由于 它 的基礎(chǔ)資產(chǎn)是房地產(chǎn)抵押貸款，它本質(zhì)上是再次分配房地產(chǎn)抵押貸款的利 潤。因此，房地產(chǎn)抵押貸款的利率不可能超過房地產(chǎn)抵押貸款的利潤率 。 （ 2） 房地產(chǎn)抵押貸款證券化具有較高的交易成本。由于房地產(chǎn)抵押貸款證券化的操作過程較為復(fù)雜，同 時(shí)涉及了很多的中介機(jī)構(gòu)，所以，其交易費(fèi)用必然會高于其他金融產(chǎn)品 。 （ 3） 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的交易費(fèi)用具有不可轉(zhuǎn)嫁性。其他金融產(chǎn)品 的 交易費(fèi)用可以計(jì)入產(chǎn)品成本中 ，最終由消費(fèi)者買單。但是房地產(chǎn)抵押貸款證券的交易費(fèi)用 不能轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，只能由自身承擔(dān) ， 因此其原有的利潤必然減少。 房地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與 主體 房 地產(chǎn)抵押貸款證券化的參與者主要有發(fā)起人、發(fā)行人、服務(wù)人、信用增 級