【正文】 1 嘉居物業(yè)管理規(guī)章制度及流程 為加強(qiáng)物業(yè)公司正規(guī)化管理，強(qiáng)化對員工的 管理，使各項(xiàng)工作有章可循、有據(jù)可依，特制定本《內(nèi)部規(guī)章制度》， 公司 員工應(yīng)根據(jù) 本公司 工作分工，加強(qiáng)對本制度的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會，認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實(shí)施。 本規(guī)章制度 連同公司 下發(fā) 文件及相關(guān)管理制度，具有同等的效力。 不盡之處，公司將適時(shí)予以補(bǔ)充。 本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。 第一部分崗位職責(zé) 經(jīng)理崗位職責(zé) 嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。 帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實(shí) 行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。 注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。 抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。 制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。 制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬 公司職工 履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。 重視人才，合理使用 人員 ，按照德、勤、能、績定期進(jìn)行考核。 調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向 工 公司匯報(bào)工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時(shí) 答復(fù)，認(rèn)真解決。 關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。 2 10 經(jīng)常與上級公司和相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。 保安 崗位職責(zé) （一）、總則 貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級部門制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全； 遵守公司規(guī)章制度 ， 服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其它工作任務(wù)； 負(fù)責(zé)做好對轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作； 負(fù)責(zé)做好機(jī)動車輛的管理工作； 熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止 各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力； 按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄； 講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。 （二）、保安隊(duì)隊(duì)長崗位職責(zé) 保安隊(duì)長在 經(jīng)理 的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的各項(xiàng)管理工作。 了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實(shí)施管理； 主持保安業(yè)務(wù)工作會議， 督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，組織隊(duì)員 學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識和 儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體素質(zhì)。； 經(jīng)常定期不定期檢查保安隊(duì)員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工 3 作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎懲條例； 掌握隊(duì)員的思想動態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實(shí)際問題； 處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展 。 完成公司交辦的收費(fèi)等其它工作任務(wù)。 （四）保安員崗位職責(zé) 門崗 ①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況； ②保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌； ③負(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)； ④負(fù)責(zé)做好對 一樓地面 機(jī)動車輛的 停車 管理工作。 ⑤熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法； ⑥做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。 ⑦負(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題 ； ⑧對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。 停車場崗 維修人員崗位職責(zé) 執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識； 熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向； 嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)受理業(yè)主提出的各種報(bào)修； 4 積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴； 工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生； 工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場雜物，服務(wù) 過程須請業(yè)主簽字認(rèn)可； 愛護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。 負(fù)責(zé)對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。 按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料采購的計(jì)劃編制。 清衛(wèi)工崗位職責(zé) 遵守公司制定的各類規(guī)章制度； 尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)； 上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔； 文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧； 按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序； 及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的 廣告、標(biāo)語等； 對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)行保安員或管理員匯報(bào)； 對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除； 妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。 綠化工崗位職責(zé) 遵守公司的規(guī)章制度； 服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督； 綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象； 5 對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮； 正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他 用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥； 花草樹木及時(shí)澆水，防止過旱和過澇； 對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá) 90％以上； 熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木； 對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向 管理 處 匯報(bào)。 第二部分公共制度 全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。 接待來信來訪來電投訴制度 為了實(shí)現(xiàn) “管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，業(yè)主 無怨言 ”的管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度： 實(shí)行 “首問責(zé)任制 ”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)