【正文】 《總部項(xiàng)目拓展風(fēng)險管理制度 版》 1. 目的： 規(guī)范公司項(xiàng)目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避項(xiàng)目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，為保證項(xiàng)目后期順利開發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。 2. 范圍： 適用范圍：制度執(zhí)行單位 (宋體小四兩端對齊 ) 發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位 (宋體小四兩端對齊 ) 3. 名詞解釋： 項(xiàng)目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本風(fēng)險制度控制過程為從取得信息到項(xiàng)目合作簽約； 競爭者主要指公司在拓展項(xiàng)目過程中遇到其它的競爭企業(yè)； 信息處理是指公司獲取項(xiàng)目信息，對信息確認(rèn) 、核實(shí)、調(diào)查的過程； 后評價是指在成功拓展某個項(xiàng)目后，對本項(xiàng)目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評估。 4. 職責(zé)： 發(fā)展中心 負(fù)責(zé)制定與修正項(xiàng)目拓展風(fēng)險控制制度； 負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對項(xiàng)目拓展風(fēng)險控制制度做出解釋； 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目拓展風(fēng)險做出預(yù)警與識別； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價等工作； 負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。 項(xiàng)目拓展部門 負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項(xiàng)目 拓展過程的相關(guān)作業(yè)； 接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。 管理中心 接收項(xiàng)目拓展過程重要文件，進(jìn)行備案與管理； 配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目拓展后評價； 建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。 法律部 規(guī)范項(xiàng)目拓展過程中的法律文本； 建立完善法律合約審批、核查制度。 財務(wù)部 配合項(xiàng)目拓展工作過程中融資計劃與方案制定； 配合項(xiàng)目拓展過程中對合作 方企業(yè)財務(wù)審查。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 外部環(huán)境風(fēng)險防范 政策風(fēng)險防范 發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報告； 項(xiàng)目責(zé)任人要針對項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實(shí)施細(xì)則、行業(yè) 管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析；作為項(xiàng)目分析材料組成部分； 合約擬定中，將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫入合作協(xié)議或相 關(guān)法律合約； 融資風(fēng)險防范 項(xiàng)目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析 項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財務(wù)計 劃制定融資方案及預(yù)案，做為提交決策委員會議文件組成部門之一； 市場風(fēng)險防范 發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點(diǎn)城市市場報告，作投資潛力評估； 項(xiàng)目所在地為非戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，項(xiàng)目工作小組人員應(yīng)在項(xiàng)目所在城市考查 7 天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。 競爭風(fēng)險防范 項(xiàng)目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系； 項(xiàng)目責(zé)任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。 內(nèi)部管理風(fēng)險防范 信息處理風(fēng)險防范 項(xiàng)目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如無，以地籍材料為準(zhǔn)）、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等； 項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，核實(shí)前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機(jī)關(guān)，確定其時效性、有效性，如有過期，應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性，在報告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期； 項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，通過公開信息渠道或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)項(xiàng)目相關(guān)信息，確保項(xiàng)目住處準(zhǔn)確性、真實(shí)性，在報告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期； 項(xiàng)目責(zé)任人在進(jìn)行項(xiàng)目考察時，要對項(xiàng)目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全； 項(xiàng)目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織完成，并提交《項(xiàng)目盡職調(diào)查報告》； 項(xiàng)目調(diào)查主要包括：場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等； 合作方企業(yè)調(diào)查主要包括：財務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。 作業(yè)風(fēng)險防范 嚴(yán)格按照《土地儲備工作制度》完成初選、立項(xiàng)、 決策程序，依照項(xiàng)目評價體系，進(jìn)行評估與決策。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化； 設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限，明確項(xiàng)目責(zé)任人，內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全； 項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目工作計劃時間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過； 參與項(xiàng)目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項(xiàng)目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完成相關(guān)工作。 廉正風(fēng)險防范 公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項(xiàng)目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，參照公司規(guī)定處罰； 嚴(yán)格按照《項(xiàng)目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。 決策風(fēng)險防范 項(xiàng)目責(zé)任人要保證決策項(xiàng)目材料準(zhǔn)確、完整； 發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人，對相關(guān)決策項(xiàng)目分析報告進(jìn)行核查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符，責(zé)其改正； 項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報告，并對決策委員進(jìn)行問題答疑； 所有參與決策人員在項(xiàng)目決策前，應(yīng)對呈報項(xiàng)目資料深入了解； 決策委員代表應(yīng)在項(xiàng)目決策前，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地考查，并完成與合作方的初期談判。 合約風(fēng)險防范 法律文本要求規(guī)范化，法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如有特殊情況需要變動、更改，需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可； 內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合，按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后，根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批，向公司法律顧問單位進(jìn)行法律咨詢，書面咨詢意見與合約共同備案。 控制后評價 拓展項(xiàng)目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項(xiàng)目拓展過程工作進(jìn)行評價，對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價，并編寫《項(xiàng)目拓展工作評價報告》； 評價結(jié)果報送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎勵激勵的依據(jù)。 6. 獎懲條例 : 獎懲依據(jù) 根據(jù)《項(xiàng)目拓展工作評價報告》對項(xiàng)目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價，對參與項(xiàng)目拓展過程工作人員給出綜合得分。 獎懲標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《土地儲備獎勵制度》結(jié)合參與項(xiàng)目拓展工作人員 綜合評價得分進(jìn)行獎勵； 項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題，通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公司規(guī)定處罰； 項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn)，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提出獎懲報告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。 獎懲執(zhí)行 參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 7. 注意事項(xiàng) 無 8. 附件 無 《鵬房 總部項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度 版》 1. 目的： 為保證集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫 徹，建立良好的項(xiàng)目風(fēng)險控制體系、審計指標(biāo)體系和規(guī)范項(xiàng)目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。 2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項(xiàng)目公司 3. 名詞解釋： [前期開發(fā)手續(xù)流程 ]：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項(xiàng)手續(xù)的辦理流程。 [流程的標(biāo)準(zhǔn)時間 ]：指項(xiàng)目從立項(xiàng)到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各 項(xiàng)手續(xù)的辦理，按政策法規(guī) 規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時間。 4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心風(fēng)險控制部人員： 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程； 負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)； 負(fù)責(zé)充分與總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心溝通項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)各個環(huán)節(jié)時間指標(biāo)； 項(xiàng)目運(yùn)行期間負(fù)責(zé)跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況； 總部管理中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心人員： 配合發(fā)展中心制訂項(xiàng)目前 期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間； 配合發(fā)展中心下達(dá)項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)流程的標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)； 項(xiàng)目運(yùn)行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項(xiàng)目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和 辦理情況； 各項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員： 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理； 按要求填報項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計劃； 及時和總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施； 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及 時上報發(fā)展中心或總部其他相關(guān)中心部門； 各項(xiàng)目公司下屬項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)部門和人員： 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的前期手續(xù)辦理； 按要求填報項(xiàng)目前期手續(xù)辦理計劃； 及時和項(xiàng)目公司或總部各相應(yīng)中心進(jìn)行指標(biāo)控制工作的交流和溝通； 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和需要，及時調(diào)整風(fēng)險控制措施； 如遇到特殊項(xiàng)目或特殊情況，需調(diào)整指標(biāo)，及時上報項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)或發(fā)展中心及總部其他相關(guān)中心部門； 5. 作業(yè)內(nèi)容： 一級開發(fā)前期手續(xù)流程（祥見附件 一 一 級開發(fā)前期手續(xù)流程圖） 一級開發(fā)授權(quán) 簽訂意向書 a) 土地現(xiàn)狀調(diào)研、釘樁、測繪、評估； b) 初步征地補(bǔ)償方案； c) 與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書； 規(guī)劃可研編制 a) 向規(guī)委申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃； b) 編制項(xiàng)目可行性研究報告； 一級開發(fā)授權(quán) a) 提交一級開發(fā)申請和實(shí)施方案 b) 市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會議，預(yù)審項(xiàng)目可研、規(guī)劃和征地補(bǔ)償方案等； c) 預(yù)審?fù)ㄟ^后獲得一級開發(fā)授權(quán)，并簽訂一級開發(fā)合同； 立項(xiàng)批復(fù) 到計委提交立項(xiàng)報告；計委函 之規(guī)劃局審核； 規(guī)劃局會簽返計委；計委統(tǒng)一立項(xiàng)，下發(fā)立項(xiàng)批復(fù)； 規(guī)劃意見書 做好整體詳細(xì)規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃意見書； 征地批復(fù) 編制一級開發(fā)的一書四方案，報國土局審議； a） 建設(shè)項(xiàng)目承包說明書 b） 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案 c） 補(bǔ)充耕地方案 d） 征地方案 e） 供地方案 向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見，結(jié)果報市政府； 是政府下文批地 拆遷許可證 凍結(jié)戶口、入戶調(diào)查、 拆遷協(xié)議談判等工作； 制定拆遷安置方案，并報地方政府相關(guān)部門審查； 審查通過，獲取拆遷許可證； 土地上市 核算一級開發(fā)成本； 驗(yàn)收土地； 在土地中心入市交易； 二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程（祥見附件 二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖） 立項(xiàng)手續(xù) —— 立項(xiàng)批復(fù) 首先要選定項(xiàng)目，洽談合同或協(xié)議；也可以是考察準(zhǔn)備掛牌或已掛牌的項(xiàng)目； 申請規(guī)劃要點(diǎn)的規(guī)劃意見書，（已掛牌項(xiàng) 目不需要）向計委申報立項(xiàng)報告； 計委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會簽反計委； 計委下立項(xiàng)批復(fù)，要求進(jìn)行可行性研究； 如果是公開市場招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，可以直接從土地中心轉(zhuǎn)立項(xiàng)； 規(guī)劃手續(xù) 主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證； 用地規(guī)劃許可證 a） 項(xiàng)目立項(xiàng)后應(yīng)及時申報項(xiàng)目可行性研究報告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會簽； b） 進(jìn)行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》； c) 進(jìn)行整體的規(guī)劃設(shè)計，主要是總平面設(shè)計，層面、立面設(shè)計 和重要剖面設(shè)計； d）準(zhǔn)備環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案； e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項(xiàng)目，需要準(zhǔn)備《土地出讓轉(zhuǎn)讓合同》；