【正文】 準(zhǔn)與方法由董 事長(zhǎng)特批。 由研發(fā)中心將獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)?zhí)峤豢偨?jīng)理辦公會(huì)通過后 ,報(bào)請(qǐng)董事長(zhǎng)審批確定具體獎(jiǎng)勵(lì)金額 和獎(jiǎng)勵(lì)方式。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。 項(xiàng)目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項(xiàng)目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。 4. 職責(zé)： 總部發(fā)展中心 : 負(fù)責(zé)督促各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門對(duì)拓展項(xiàng)目及項(xiàng)目中介信息進(jìn)行備案； 審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容； 負(fù)責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。 二類項(xiàng)目中介是指擁有 房地產(chǎn)項(xiàng)目信息資源，能在我方與項(xiàng)目所有方之間進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，且對(duì)拓展項(xiàng)目合作能夠起輔助性作用的個(gè)人或單位。 若同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介時(shí)，可視如下不同情況進(jìn)行選擇： 同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi)，若針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介，且多個(gè)中介互無關(guān)系時(shí)，選擇能夠提供較詳盡資料和信息的，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)的； 同一項(xiàng)目拓展部門內(nèi)，若針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)中介，且多個(gè)中介同屬一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)時(shí)，視其為一個(gè)中介團(tuán)體； 不同項(xiàng)目拓展部門間，針對(duì)同一項(xiàng)目出現(xiàn)不同多個(gè)中介，以項(xiàng)目備案時(shí)間先后為準(zhǔn)，確定項(xiàng)目歸屬及項(xiàng)目中介，或以上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)意見確定為準(zhǔn)。若確有必要簽訂保密協(xié)議的，須經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)同意并授權(quán)執(zhí)行人，方可執(zhí)行； 項(xiàng)目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費(fèi)用的額度； 中介費(fèi)用額度的最終審定權(quán)歸集于集團(tuán)副總級(jí)別以上人員； 與項(xiàng)目中介接洽過程中，要注意保守公司機(jī)密，不得泄露公司機(jī)密。 7. 注意事項(xiàng) : 無 8. 附件 : 中介服務(wù)協(xié)議（試行草案） 項(xiàng)目 中介服務(wù)協(xié)議（試行草案） 委托 方 （以下簡(jiǎn)稱甲方）： 通訊地址 ： 法定代表人： 中介方 （以下簡(jiǎn)稱乙方）： 通訊地址 ： 法定代表人： 第一條 委托事項(xiàng)及具體要求： （一） 僅提供 項(xiàng)目的 相關(guān)信息資料及法律文件，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展及甲方要求提供深入的情況資料； （二） 除提供 項(xiàng)目的相關(guān)信息資料和法律文件外，提供該項(xiàng)目談判過程中， 甲方與 項(xiàng)目所有方 進(jìn)行項(xiàng)目談判過程中的溝通、協(xié)調(diào)等其它中介服 務(wù)。甲方應(yīng)在與 項(xiàng)目所有方 訂立合同后的＿＿＿日內(nèi)支付報(bào)酬。 第六條 本合同解除的條件 ： （一） 當(dāng)事人就解除合同協(xié)商一致； （二） 因 不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的； （三） 在委托期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)； （四） 當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； （五） 當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。 （四） 在合同有效期內(nèi)，若無 不可抗拒因素發(fā)生，甲乙雙方中的任何一方都不得終止合同，終止合同方視為違約。 第十條 合同爭(zhēng)議的解決方式：本合同在履行過 程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人 協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向乙方住所地人民法院起訴 。雙方經(jīng)協(xié)商一致可以對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行變更或?qū)ξ幢M事項(xiàng)做出補(bǔ)充規(guī)定。 甲方： 乙方： 代表 人 ： 代表 人 ： 聯(lián)絡(luò)電話： 聯(lián)絡(luò)電話： 年 月 日 年 月 日 。 第十三條 本合同未作規(guī)定的，按《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定執(zhí)行。經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。 （四） 中介方在 中介服務(wù) 期間所遭受的經(jīng)濟(jì)損失或其他損失，與委托方無關(guān)。 （二） 乙方不得擅自轉(zhuǎn)讓甲方的經(jīng)濟(jì)成果，不得隱瞞合作方的真實(shí)情況，否則應(yīng)支付違約金或者賠償損失費(fèi)。 第四條 中介 費(fèi)用的負(fù)擔(dān)：乙方促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān) 。 第二條 中介服務(wù) 期限： （一） 中介服務(wù) 期限至甲方與項(xiàng)目所有方訂立正式合作協(xié)議之日止； （二） 若最終未 達(dá)成合作協(xié)議的，合作談判中止之日即為中介服務(wù)期限截止日。 從項(xiàng)目中介渠道獲取項(xiàng)目信息的操作流程： 前期接洽 獲取項(xiàng)目信息資料及法律文件 完成初步分析報(bào)告 獲取詳細(xì)資料 項(xiàng)目備案 與項(xiàng)目所有方接觸、溝通、談判 初步 可行 項(xiàng)目中介 項(xiàng)目中介 項(xiàng)目中介 中介認(rèn)定 中介備案 溝通協(xié)調(diào) 簽訂合作協(xié)議 簽訂中介服務(wù)協(xié)議 中介服務(wù)協(xié)議： 中介服務(wù)協(xié)議的簽訂以我方與項(xiàng)目所有方簽訂合作協(xié)議為前提； 中介服務(wù)協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團(tuán)審批方生效，任何以個(gè)人名義簽訂的中介服務(wù)協(xié)議均屬無效。 項(xiàng)目法律文件，應(yīng)有以下法律文件中的一個(gè)或多個(gè)：立項(xiàng)批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等； 項(xiàng)目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。 項(xiàng)目中介的認(rèn)定 : 可提供土地或在建房地產(chǎn)項(xiàng)目信息 ,并提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文件 ,達(dá)到總部發(fā)展中心項(xiàng)目備案標(biāo)準(zhǔn)的，即可認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介； 不能提供項(xiàng)目所有方信息并進(jìn)行切實(shí)溝通和協(xié)調(diào)的 ,不能認(rèn)定其為該項(xiàng)目的中介； 提供項(xiàng)目信息不完整或有明顯不真實(shí)的不能認(rèn)定其為 該項(xiàng)目的中介； 項(xiàng)目中介以項(xiàng)目為單位，就同一項(xiàng)目而言，項(xiàng)目中介只有一個(gè)；中介為多人或多級(jí)時(shí)，視為一個(gè)中介團(tuán)體； 拓展項(xiàng)目在總部發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目備案時(shí)，信息來源屬項(xiàng)目中介的，須同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目中介備案，項(xiàng)目中介信息由該拓展項(xiàng)目實(shí)際負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)核實(shí)并解釋。 項(xiàng)目公司 拓展部門項(xiàng)目責(zé)任人 /發(fā)展中心拓展項(xiàng)目責(zé)任人： 負(fù)責(zé)厘清項(xiàng)目關(guān)系，認(rèn)定所拓展項(xiàng)目的中介； 負(fù)責(zé)向總部發(fā)展中心及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目備案及中介信息的備案； 及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目中介變更或變動(dòng)的信息； 負(fù)責(zé)解釋與項(xiàng)目中介有關(guān)的信息和情況； 依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本，草擬中介服務(wù)協(xié)議書。 項(xiàng)目責(zé)任人是指獲取中介項(xiàng)目信息的第一人、拓展項(xiàng)目小組的牽頭人。 2. 范圍： 適用范圍：總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心及各項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門 3. 名詞解釋： 項(xiàng)目?jī)?chǔ)備包括土地儲(chǔ)備和在建房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。 獎(jiǎng)勵(lì)采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團(tuán)財(cái)務(wù)部門向獎(jiǎng)勵(lì)主體發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金 ,接受獎(jiǎng)勵(lì)主體提供銀行存款帳號(hào)。 引薦人應(yīng)于項(xiàng)目立項(xiàng)后由發(fā)展中心辦理引薦人登記； 項(xiàng)目推進(jìn)部門由總經(jīng)理辦公會(huì)確定 ,由發(fā)展中心備案登記； 獎(jiǎng)勵(lì)的申請(qǐng)。 執(zhí)行團(tuán)隊(duì)由發(fā)展中心負(fù)責(zé)組織相關(guān)機(jī)構(gòu)人員參與，以發(fā)展中心備案文件為準(zhǔn)。 引薦人 : 本辦法所稱的引薦人是指將具有投資潛力的土地開發(fā)資源引薦到公司，并直接參與對(duì)投資行為的聯(lián)系、介紹、咨詢、協(xié)調(diào)等工作、促使投資成功的組織和個(gè)人。 決策因素評(píng)價(jià)等級(jí)所對(duì)應(yīng)的分?jǐn)?shù)為＂２、３、４、５”，重要因素評(píng)價(jià) 等級(jí)所對(duì)應(yīng)的分?jǐn)?shù)為“１、２、３、４”，一般因素評(píng)價(jià)等級(jí)所對(duì)應(yīng)的 分?jǐn)?shù)為“０、１、２、３”； 項(xiàng)目得分為每位評(píng)委打分值的算術(shù)平均值，得分低于 70 分，項(xiàng)目被淘 汰；得分在 7080 之間 ,需按意見進(jìn)行補(bǔ)充完善或作為備選項(xiàng)目； 80 分 以上為通過； 決策因素具有一票否決權(quán)，即只要有其中一項(xiàng)因素所有評(píng)委都評(píng)價(jià)為 “不合格”，則無論其它情況如何，該項(xiàng)目均將淘汰。 立 項(xiàng)審批評(píng)價(jià) 項(xiàng)目責(zé)任人在立項(xiàng)前編寫《項(xiàng)目建議書》，報(bào)告對(duì)附件 2《項(xiàng)目立項(xiàng)審批 評(píng)價(jià)系統(tǒng)》所列因素應(yīng)有清楚、完整分析與闡述； 總部發(fā)展中心立項(xiàng)審核主要評(píng)價(jià)因素根據(jù)附件 2《項(xiàng)目立項(xiàng)審批評(píng)價(jià)系 統(tǒng)》所列。 專有名詞 初選：獲得項(xiàng)目信息，參照 《項(xiàng)目初選評(píng)價(jià)系統(tǒng)》分析項(xiàng)目是否有投資潛力的過程； 立項(xiàng)：經(jīng)過初選的項(xiàng)目按照《土地儲(chǔ)備工作管理制度》，到發(fā)展中心備案，并取得立項(xiàng)； 可研決策：按照公司規(guī)定完成項(xiàng)目調(diào)查、分析、談判后，編寫《項(xiàng)目可研報(bào)告》，通過決策委員會(huì)決策的過程。 ：指為完成該項(xiàng)目， 在項(xiàng)目自身獲得融資能力之前，公司所需投入的最小資金 。 ：指項(xiàng)目銷售過程中所發(fā)生的市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)策劃、銷售傭金等費(fèi)用 。 紅線內(nèi)市政工程費(fèi)：指從項(xiàng)目線線到樓座所發(fā)生的工程費(fèi)用，包括供電、供水、排水、煤氣、熱力、道路、通訊、小區(qū)景觀、綠化等 。 土地費(fèi)用：指取得土地的所有費(fèi)用，包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、契稅 。 2. 范圍： 適用范圍：鵬房總部及所屬各項(xiàng)目公司 發(fā)布范圍：鵬房總部及所屬各項(xiàng)目公司 3. 名詞解釋： 專業(yè)名詞： 容積率： 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 。 6. 獎(jiǎng)懲條例 : 談判中要注意廉潔奉公、遵紀(jì)守法，不得接受對(duì)方人員或其他人員的賄賂或回扣，按公司相關(guān)制度給予獎(jiǎng)懲。 決策階段 項(xiàng)目可研報(bào)告報(bào)決策委員會(huì)，審核通過后，安排談判對(duì)等人員出面，落實(shí)決策委員會(huì)決議。 立項(xiàng)、可研階段 談判小組出具《項(xiàng)目建議書》，報(bào)總部發(fā)展中心立項(xiàng)審批后，談判小組提出立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃，并組織相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及部門召開立項(xiàng)項(xiàng)目工作會(huì)議，匯報(bào)立項(xiàng)項(xiàng)目工作計(jì)劃及項(xiàng)目的談判要點(diǎn)，并按會(huì)議精神與對(duì)方進(jìn)行談判。 談判結(jié)果應(yīng)及時(shí)反饋給上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，得到領(lǐng)導(dǎo)指示后進(jìn)行下一階段工作。 具體按《員工手冊(cè)》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少 2 名工作人員共同前往。 通過決策委員會(huì)的 項(xiàng)目， 按照決策建議與意見進(jìn)行相關(guān)法律文件簽署。必要時(shí)，可指派專人對(duì)項(xiàng)目再次進(jìn)行實(shí)地考察，或聘請(qǐng)專家論證小組對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)性的科學(xué)論證，以加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的深入認(rèn)識(shí)和了解，確保項(xiàng)目投資的可靠和可行。 由 總部發(fā)展中心 在可行性報(bào)告及實(shí)施方案的基礎(chǔ)上提出 審核 意見。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 初選 收集 項(xiàng)目 信息并審核 掌握的有關(guān)資料 ， 進(jìn)行初步 分析及 調(diào)查研究后， 認(rèn)為可進(jìn)一步跟蹤的，進(jìn)入可研階段。 4. 職責(zé)： 發(fā)展中心職責(zé) : 項(xiàng)目拓展： 總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，獨(dú)立開展項(xiàng)目拓展工作。 發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心。 懲罰 的兌現(xiàn) 懲罰通知下達(dá)的當(dāng)月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資； 如果是懲罰相關(guān)部門，部門負(fù)責(zé)人承擔(dān) 50%懲罰金額，其他部門員工平均承擔(dān) 50%懲 罰金額； 如果金額較大，可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰，連續(xù)扣除部分工資幾個(gè)月，直至扣除工資總額達(dá)到懲罰金額。 獎(jiǎng)勵(lì)金額 對(duì)于符合本制度 ， 條規(guī) 定的，公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì)，獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于節(jié)約成本 %； 對(duì)于符合本制度 條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個(gè)人獎(jiǎng)金激勵(lì)，獎(jiǎng)金額的相當(dāng)于 節(jié)約的總成本的 %；單項(xiàng)節(jié)約部分不再重復(fù)獎(jiǎng)勵(lì)。 建安工程費(fèi)用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)用指標(biāo)和公用配套費(fèi)用指標(biāo) 由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)； 不可預(yù)見費(fèi)用指標(biāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用指標(biāo) 由總部發(fā)展中心配合總部財(cái)務(wù)中心、成本中心負(fù)責(zé) 審計(jì)； 直接成本合計(jì)指標(biāo)、管理費(fèi)用指標(biāo)、總成本合計(jì)指標(biāo) 由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負(fù)責(zé)審計(jì)。 . 土地及大配套費(fèi)指標(biāo)由發(fā)展中心同